某地产财务报表分析1.pptx

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1、万科万科A财务报表分析报告财务报表分析报告LOGO主要内容主要内容v第一部分：第一部分：万科公司概况万科公司概况v第二部分：第二部分：偿债能力分析偿债能力分析v第三部分：第三部分：获利能力分析获利能力分析v第四部分：第四部分：营运能力分析营运能力分析v第五部分：第五部分：发展能力分析发展能力分析第一部分：第一部分：万科公司概况万科公司概况我国房地产行业特点我国房地产行业特点v房地产是一种基本的生产和生活资料，其价格波房地产是一种基本的生产和生活资料，其价格波动对经济发展、社会稳定有重大影响，相对于一动对经济发展、社会稳定有重大影响，相对于一般产品而言，房地产业的发展受产业政策的影响般产品而言，

2、房地产业的发展受产业政策的影响非常大。非常大。v与银行联系紧密，政策性特别强与银行联系紧密，政策性特别强 ，是政策导向型，是政策导向型产业。产业。v流动性差，地域性明显流动性差，地域性明显，资金需求巨大。资金需求巨大。v我国房地产业的发展具有周期性、地域性和产业我国房地产业的发展具有周期性、地域性和产业关联性等性质。关联性等性质。我国房地产行业特点我国房地产行业特点长远来看长远来看v 中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变v 中国高速城市化和工业化的方向没有改变中国高速城市化和工业化的方向没有改变v 人口红利和人口迁徙的态势没有改变人口红利和人口迁徙的态势

3、没有改变v 国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变v 人民币和资本品升值的预期没有改变人民币和资本品升值的预期没有改变v 因此，我们依然可以坚定地看好行业的未来前景。市场从过热向理性因此，我们依然可以坚定地看好行业的未来前景。市场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境，房价阶段性调整后仍会继续稳步上业获得更为稳定健康的发展环境，房价阶段性调整后仍会继续稳步上升趋势，优势房地产公司的盈利状况也有望得以维持。房地产业仍然升趋势，优势房地

4、产公司的盈利状况也有望得以维持。房地产业仍然是业绩爆发力最强的行业之一。是业绩爆发力最强的行业之一。万科公司概况万科公司概况v 1984年 万科企业股份有限公司成立万科企业股份有限公司成立v 1988年 介入房地产领域介入房地产领域 v 1988年 公司公开向社会发行股票公司公开向社会发行股票2,8002,800万股，集资人民币万股，集资人民币2,8002,800万元万元 v 1991年 万科万科A A股在深圳证券交易所挂牌交易股在深圳证券交易所挂牌交易v 19931993年年 将大众住宅开发确定为公司核心业务将大众住宅开发确定为公司核心业务 v 2005年 中国房地产百强企业综合实力中国房地

5、产百强企业综合实力TOP10TOP10评选第一评选第一v 2006年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业 v 2008年 入选华尔街日报（亚洲版）入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业中国十大最受尊敬企业” ” v 20112011年年 公司共实现销售面积公司共实现销售面积1075.31075.3万平方米，销售金额万平方米，销售金额1215.41215.4亿亿元元 同比分别增长同比分别增长19.8%19.8%和和12.4%12.4%万科发展历程万科发展历程万科公司概况万科公司概况v 坚持小户型和装修房；坚持小户型和装修房；v 坚持快速周转和较少

6、的土地储备；坚持快速周转和较少的土地储备；v 重视合作；重视合作；v 稳健的投资策略；稳健的投资策略；v 推动住宅产业化和绿色建筑。推动住宅产业化和绿色建筑。万科的经营策略万科的经营策略万科公司概况万科公司概况公公 司司 股股 权权 关关 系系万科公司概况万科公司概况公司债券持有人持债情况公司债券持有人持债情况万科公司概况万科公司概况v 2011 年，公司共实现销售面积1075.3 万平方米，销售金额1215.4 亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。已进入的54 个城市中，公司在25 个城市的销售业绩名列当地市场前三甲，其中，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、

7、武汉等11 个城市排名第一，在上海、成都、苏州、烟台、唐山等城市排名第二。公司旗下销售额在50 亿元以上的一线公司数量也由2010 年的8 家增加至13 家（北京、深圳、上海、广州、沈阳、武汉、天津、苏南、东莞、佛山、长春、成都、青岛），市场地位得到进一步巩固和提升。20112011年经营业绩分析年经营业绩分析万科公司概况万科公司概况v 公司实现营业收入 717.8 亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2 亿元，同比增长32.2%。实现结算面积562.4 万平方米，结算收入706.5 亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。v 截至 2011 年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面

8、积合计1085 万平方米，对应合同金额1222 亿元，较2010 年末分别增长59.6%和49.0%。v 2011 年公司房地产业务结算毛利率28.79%，较2010 年下降0.96 个百分点，结算净利率15.01%，较2010 年下降0.51 个百分点。v 2011 年，公司实现新开工面积1448 万平方米，相比年初计划的1329 万平方米增长9.0%。实现竣工面积659 万平方米(其中公司合并报表范围内项目竣工597 万平方米)，相比年初计划的729 万平方米减少9.6%。20112011年经营业绩分析年经营业绩分析第二部分：第二部分：偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析万科万

9、科A股偿债能力股偿债能力分析数据分析数据年度年度2002008 8年年20200909年年2012010 0年年20112011年年短期短期负债能力负债能力流动比率流动比率1.76 1.76 1.91 1.91 1.59 1.59 1.411.41速动比率速动比率0.43 0.43 0.59 0.59 0.56 0.56 0.37 0.37 现金比率现金比率0.41 0.41 0.58 0.58 0.54 0.54 0.360.36现金流量比率现金流量比率0.00 0.00 0.14 0.14 0.02 0.02 0.020.02长期长期负债能力负债能力资产负债率资产负债率67.44 67.4

10、4 67.00 67.00 74.69 74.69 77.1077.10权益负债率权益负债率2.07 2.07 2.03 2.03 2.95 2.95 3.373.37有形净资产负债率有形净资产负债率2.07 2.07 2.03 2.03 2.97 2.97 3.393.39利息保障倍数利息保障倍数10.66 10.66 15.96 15.96 24.66 24.66 31.8931.89(一）短期偿债能力分析所所 需需 公公 式式 v 1)流动比率=流动资产/流动负债v 2)速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货）/流动负债v 3)现金比率=现金类资产/流动负债v 4)现金流量比率=

11、经营现金净流量/流动负债(一）短期偿债能力分析v 纵向比较纵向比较近四年短期偿债能力指标近四年短期偿债能力指标-0.500.000.501.001.502.002.502008年2009年2010年2011年万科A股短期偿债能力分析年份比率（%）流动比率速动比率现金比率现金流量比率企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。 (一）短期偿债能力分析v 横向比较横向比较流流 动动 比比 率率0.000.501.001.502.002.503.002008年2009年2010年2011年流动比率比率（%）2008

12、/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A1.761.911.591.41保利地产2.732.312.131.91金地集团2.192.212.181.80万科A保利地产金地集团万科流动比率09年达到最高，之后流动比率是在逐年下降的，从2009年的1.91下降到2011年的1.41，低于企业设置的安全标准值2。与保利地产和金地集团相比，万科的流动比率最低。(一）短期偿债能力分析v 横横向比较向比较速速 动动 比比 率率0.000.200.400.600.801.002008年2009年2010年2011年速动比率2008/12/312009/12/312010

13、/12/312011/12/31万科A0.430.590.560.37保利地产0.670.740.530.36金地集团0.380.560.780.49万科A保利地产金地集团从万科近四年的速动比率指标来看，速动比率与流动比率的变化趋势相同，其远低于企业设置的安全标注值1,甚至远远低于保守速动比率0.8，与同行业的其他两家相比，其速动比率在09年之前低于保利地产略高于金地集团，而10年之后低于金地集团而略高于保利地产。(一）短期偿债能力分析v 横横向比较向比较0.000.200.400.600.801.002008年2009年2010年2011年现金比率2008/12/312009/12/3120

14、10/12/312011/12/31万科A0.410.580.540.36保利地产0.660.730.530.35金地集团0.380.560.780.49万科A保利地产金地集团现现 金比金比 率率现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从左图可以看出，万科的现金比率是在逐年下降的，从09年的将近58%下降到11年的36%，11年的数值还低于行业的平均水平，说明企业即刻变现能力变弱，从这个角度也可以看出万科大量的存货的变现能力是制约其短期偿债能力的主要因素。(一）短期偿债能力分析 短期偿债能力说明：短期偿债能力说明：v万科流动比率09年达到最高，

15、之后流动比率是在逐年下降的，从2009年的1.91下降到2011年的1.41，低于企业设置的安全标准值2。与保利地产和金地集团相比，万科的流动比率最低。v从万科近四年的速动比率指标来看，速动比率与流动比率的变化趋势相同，其远低于企业设置的安全标注值1,甚至远远低于保守速动比率0.8，与同行业的其他两家相比，其速动比率在09年之前低于保利地产略高于金地集团，而10年之后低于金地集团而略高于保利地产。v现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的表格数据可以看出，万科的现金比率是在逐年下降的，从09年的将近58%下降到11年的36%，11年的数

16、值还低于行业的平均水平，说明企业即刻变现能力变弱，从这个角度也可以看出万科大量的存货的变现能力是制约其短期偿债能力的主要因素。v万科年报显示:2011年末除去存货,万科可用于偿还债务及企业正常经营的可变现流动资产不多,而在万科流动资产当中,存货高达2083.4亿。万科在2012年亦不得不面对数额巨大的存货与高额的偿债压力。2011年内到期的非流动负债276亿,短期贷款17亿,共计293亿,较2010年期末329亿已减少53亿。万科方面表示,万科当前拥有货币资金342亿,足以应付2011年到期的债务。很显然,除去应付各项银行债务,万科手中存在能够自由支配的现金。（二）长期偿债能力分析v 1 1)

17、 )资产负债率资产负债率= =负债总额负债总额/ /资产总额资产总额v 2 2) )权益负债率权益负债率= =负债总额负债总额/ /股东权益总额股东权益总额v 3 3) )有形净资产负债率有形净资产负债率= =负债总额负债总额/ /股东权益股东权益- -无形资产无形资产v 4 4) )利息保障倍数利息保障倍数= =息税前利润息税前利润/ /利息费用利息费用所所 需需 公公 式式（二）长期偿债能力分析近四年长期偿债能力指标近四年长期偿债能力指标0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.002008年2009年2010年2011年万科A股长期偿债

18、能力分析资产负债率权益负债率有形净资产负债率利息保障倍数v 纵向比较纵向比较（二）长期偿债能力分析资资 产产 负负 债债 率率v 横向横向比较比较60.0065.0070.0075.0080.002008年2009年2010年2011年资产负债率比率（）2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A67.4467.0074.6977.10保利地产70.7869.9978.9878.43金地集团70.3469.6571.1571.11万科A保利地产金地集团万科2011年的资产负债率为0.77，其值低于保利地产但高于金地集团。资产负债率越低说明公司的长期偿债

19、能力越好。万科的负债比率比较高，历年都超过65%，2009年万科的资产负债率最低，09年之后呈现出加速增长的趋势，万科企业股份有限公司的资产负债率是呈上升趋势的，表明公司负债在不断增加，并且公司的 资产负债率在国际公认范围内，公司财务风险在提高，长期负债偿还能力较弱。 这说明在万科的资产结构中总负债占总资产的比例很高，这也是房地产经营过程中需要大量资金的特点。（二）长期偿债能力分析v 横向横向比较比较有有 形形 资资 产产 负负 债债 率率0.001.002.003.004.002008年2009年2010年2011年有形资产负债率2008/12/312009/12/312010/12/312

20、011/12/31万科A2.072.032.973.39保利地产2.422.333.763.64金地集团2.372.292.472.46万科A保利地产金地集团有形净资产负债率是公司负债总额与有形资产净值的百分比，它实际上是产权比率指标的延伸，其更为谨慎、保守地反映了公司清算时债权人投入的资本受到股东权益的保障的程度。从长期偿债能力来讲，有形资产净值债务率越低越好。2011年万科的有形净资产负债率为3.39，低于保利地产但高于金地集团的。（二）长期偿债能力分析 长期偿债能力说明：长期偿债能力说明：v万科企业股份有限公司的资产负债率是呈上升趋势的，表明公司负债在不断增加，并且公司的 资产负债率在国

21、际公认范围内，公司财务风险在提高，长期负债偿还能力较弱。 v产权比率实际上是资产负债比率的另一种表现形式，只不过其表达得更为直接、明显，更侧重 于揭示企业财务结构的稳健程度，以及所有者权益对偿债风险的承受能力。产权比率越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人承担的风险越小。v利息保障倍数指标反映了当期企业经营收益是所需支付的债务利息的多少倍，从偿付债务利息 资金来源的角度考察债务利息的偿还能力。该指标越高，表明企业的债务利息偿还越有保障；相反，则 表明企业没有足够资金来源偿还债务利息，企业偿债能力底下。 万科企业股份有限公司2008年至2011年的年末利息保障倍数都小于1，这表明了企业无 力赚

22、取大于借款成本的收益，企业没有足够的付息能力。企业的保障倍数越大，就证明支付利息的能力越强。 v 除了债务利息外，企业还有一些与负债相关的固定支出，如租入固定资产的租凭费用、场地租凭费 用等，这部分费用也要定期支付，应一并进来计算，所以年末的固定支出保障倍数也将会影响到长期偿 债能力的分析计算，支出保障倍数至少要等于1，否则说明企业无力偿还企业到期的长期债务。万科企业股份有限公司的固定支出保障倍数都小于 1，所以也证明了企业无力偿还到期的长期债务费用。第三部分：获利第三部分：获利能力分析能力分析获利能力分析获利能力分析万科万科A股获利能力分析股获利能力分析年份年份20082008年年20092

23、009年年20102010年年20112011年年资资产产资产净利率资产净利率0.04 0.04 0.05 0.05 0.05 0.05 0.050.05资产息税前利润率资产息税前利润率0.06 0.06 0.07 0.07 0.07 0.07 0.060.06资产现金流量回报率资产现金流量回报率0.00 0.00 0.07 0.07 0.01 0.01 0.010.01权益净利率权益净利率0.13 0.13 0.15 0.15 0.18 0.18 0.190.19销销售售销售毛利率销售毛利率39.00 39.00 29.39 29.39 40.70 40.70 39.7839.78销售净利率

24、销售净利率11.32 11.32 13.15 13.15 17.43 17.43 16.1616.16销售利税率销售利税率0.15 0.15 0.18 0.18 0.24 0.24 0.220.22股股利利每股利润每股利润0.42 0.42 0.58 0.58 0.80 0.80 - -每股现金净流量每股现金净流量0.00 0.00 0.84 0.84 0.20 0.20 - -每股净资产每股净资产3.53 3.53 4.13 4.13 4.96 4.96 - -市盈率市盈率17.43 17.43 22.52 22.52 12.45 12.45 - -获利能力分析获利能力分析v1)资产净利率=

25、净利润/资产平均总额 v2)资产息税前利润率=息税前利润/资产平均总额 v3)资产现金流量回报率=经营现金净流量/资产平均总额v4)权益净利率=净利润/平均净资产v5)销售毛利率=（销售收入-变动成本或销售成本）/销售收入v6)销售净利率=净利润/销售收入v7)销售利税率=税前利润/销售收入v8)每股利润=净利润/发行在外普通股股数v9)每股现金净流量=经营现金净流量/发行在外普通股股数v10)每股净资产=股东权益总额/发行在外普通股股数v11)市盈率=每股市价/每股盈余所所 需需 公公 式式获利能力分析获利能力分析近四年获利能力指标近四年获利能力指标-0.050.000.050.100.15

26、0.202008年2009年2010年2011年万科A股获利能力分析1资产净利率资产息税前利润率资产现金流量回报率权益净利率v 纵向比较纵向比较资产息税前利润率是对资产净利率的变形，用息税前利润代替净利润作为分子。资产息税前利润率剔除了利息和所得税的影响。2011年万科A的资产净利润率较前两年有所下降,但幅度不大，反映了企业资产综合利用的效率较稳定。另外万科A的权益净利率呈现稳步增长趋势。资产现金回报率除09年达到0.07之外，其余年份在0.01徘徊。获利能力分析获利能力分析近四年获利能力指标近四年获利能力指标0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0

27、045.002008年2009年2010年2011年万科A股获利能力分析2销售毛利率销售净利率销售利税率v 纵向比较纵向比较2008-2011年，万科A销售净利润率上升5个百分比，这显示企业在扩大销售的同时，改进了经营管理，合理地控制了期间费用，提高了盈利水平。但2010-2011年，销售净利润率有所下降，通过观察利润表，发现其主要原因为存货跌价准备，2007年高价获取的土地，至少数年之内，连获得社会平均收益水平都变得艰难，大大增加了营业总成本，从而降低了净利润。除09年外万科毛利率较稳定，2008-2009年明显下降，2009-2010年，增长迅速又回到08年的水平；总体保持稳定态势。与同行

28、业综合实力前30强相比，处于显著的领先地位。说明万科的技术含量高，质量好，获利能力和市场竞争力强。获利能力分析获利能力分析近四年获利能力指标近四年获利能力指标-5.000.005.0010.0015.0020.0025.002008年2009年2010年2011年万科A股获利能力分析3每股利润每股现金净流量每股净资产市盈率v 纵向比较纵向比较市盈率是通过公司股票价格的市场表现，间接地评价公司盈利能力。2010年12月31日，万科A的市盈率为12.45元，明显低于前两年同一时间的市盈率，也低于同行业30强的房地产企业的市盈率，这表明投资者对每股收益所愿支付的价格相对要低，2010年投资者对万科未

29、来的盈利能力和发展前景不看好。每股净资产反映了每一股普通股所拥有的净资产，万科A在2010年的每股净资产为4.96元，高于前两年的每股净资产，表明万科A每股拥有的净资产增加，公司的发展潜力稳定。2010年万科A每股利润为0.8元，是2008年两倍说明其盈利空间在上升。获利能力分析获利能力分析资资 产产 净净 利利 率率v 横横向比较向比较由图所示，从2008年到2011年这四年间，只有万科的资产净利率呈现上升趋势，与之形成鲜明对比的是保利地产有明显的下降趋势，金地集团趋于稳定。资产净利率可表明公司资产利用的综合效果。指标越高，表明资产的利用效率越高，说明公司在增加收入和节约资金使用等方面取得了

30、良好的效果；否则相反。于其他两家房地产公司相比，万科在增加收入和节约资金等方面取得了较好的效果。0.000.020.040.060.082008年2009年2010年2011年资产净利率2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A0.040.050.050.05保利地产0.060.060.050.04金地集团0.040.040.050.05万科A保利地产金地集团获利能力分析获利能力分析销销 售售 净净 利利 率率v 横横向比较向比较销售净利率反映公司本期净利润与本期销售收入的比率，销售净利率越高反映公司的成本控制较好，盈利能力较强。09年之前万科的销售

31、净利率在其他两家公司之下，09年之后逐步上升，到11年已经增加到16.16超过了其他两家公司，从整体的趋势也能看出，万科的销售净利率呈现稳步的增长态势，其他两家公司不是增长的速度慢就是成下降趋势，由此说明，万科近几年的盈利能力较其他公司更强。0.005.0010.0015.0020.0025.002008年2009年2010年2011年销售净利率2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A11.3213.1517.4316.16保利地产19.6117.4415.3415.66金地集团11.2115.9815.9915.64万科A保利地产金地集团获利能力

32、分析获利能力分析 每每 股股 利利 润润v 横横向比较向比较2010年，万科的每股收益为0.8元，较前两年明显增加，净利润势必增加，其值虽然低于保利地产但仍高出同业综合实力30强上市企业，这充分说明万科2010年的盈利能力较强，公司具有较好的经营和财务状况。如图所示，近三年只有万科的增长趋势最为明显。0.000.501.001.502008年2009年2010年2011年每股利润2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A0.420.580.80保利地产1.241.141.20金地集团0.650.780.70万科A保利地产金地集团获利能力分析获利能力分

33、析市市 盈盈 率率v 横横向比较向比较市盈率是通过公司股票价格的市场表现，间接地评价公司盈利能力。2010年12月31日万科的市盈率高于前两年同一时间的市盈率，这表明投资者对每股收益所愿支付的价格相对要高，2008年投资者对万科未来的盈利能力和发展前景逐渐有看好的趋势。0.002.004.006.008.002008年2009年2010年2011年市盈率2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A3.534.134.96保利地产6.397.667.00金地集团6.206.784.70万科A保利地产金地集团获利能力分析获利能力分析v 纵向比较，万科纵向比

34、较，万科A A的盈利能力较前两年减弱，主要表现在毛利率，销的盈利能力较前两年减弱，主要表现在毛利率，销售净利润率，资产净利润率，净资产收益率，每股收益，市净率，每售净利润率，资产净利润率，净资产收益率，每股收益，市净率，每股净资产，市净率呈上升趋势，集中表现为该公司具有稳定的获利能股净资产，市净率呈上升趋势，集中表现为该公司具有稳定的获利能力和市场竞争力；期间费用，总成本增加；企业资产综合利用的效率力和市场竞争力；期间费用，总成本增加；企业资产综合利用的效率稳定；运营效率尚好。稳定；运营效率尚好。v 横向比较，万科横向比较，万科A A的盈利能力在同行业的房地产上市公司中仍处于领的盈利能力在同行

35、业的房地产上市公司中仍处于领先地位，集中表现为万科的技术含量高，质量好；具有较好的经营和先地位，集中表现为万科的技术含量高，质量好；具有较好的经营和财务状况；背离价值小，投资风险小等优点。财务状况；背离价值小，投资风险小等优点。第四部分：第四部分：营运能力分析营运能力分析营运能力分析营运能力分析万科万科A股营运能力分析股营运能力分析数据数据年份年份2008年年2009年年2010年年2011年年存货周转率存货周转率0.33 0.39 0.27 0.25 应收账款周转率应收账款周转率45.86 59.76 43.96 46.18 固定资产周转率固定资产周转率44.54 37.30 39.38 5

36、0.99 总资产周转率总资产周转率0.37 0.38 0.29 0.28 营运能力分析营运能力分析v 1)存货周转率=销售成本/平均存货v 2)应收账款周转率=赊销收入/平均应收账款v 3)固定资产周转率=销售收入/固定资产平均净值v 4)总资产周转率=销售收入/平均资产总额所所 需需 公公 式式营运能力分析营运能力分析近四年营运能力指标近四年营运能力指标0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.002008年2009年2010年2011年万科A股营运能力分析1应收账款周转率固定资产周转率v 纵向比较纵向比较2011年万科的固定资产周转率为0.51次，高于前两年

37、的固定资产周转率，表明以相同的流动资产完成的周转额变大。万科的固定资产周转率从09年开始有逐年上升的趋势。说明从09年开始万科的国定资产的盈利水平逐年增加。公司的应收帐款在流动资产中具有举足轻重的地位。公司的应收帐款如能及时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。万科应收账款周转率从09年开始下降，2011年为0.46，呈现下降的趋势说明万科占用在应收账款中的资金有上升的趋势，资金使用效率减弱。营运能力分析营运能力分析近四年营运能力指标近四年营运能力指标0.000.050.100.150.200.250.300.350.402008年2009年2010年2011年万科A股营运能力分析2存货周转率

38、总资产周转率v 纵向比较纵向比较万科的总资产周转率从2009年有显著的下降趋势。2011年万科的总资产周转率为0.28次，低于2010年的0.29次和2009年的0.38次，表明万科总资产中使用效率下降，企业营运能力变弱。 同时万科的存货周转率从09年也有显著的下降趋势，2011年万科的存货周转率为0.25次，低于前三年的平均水平，表明存货的周转天数较长，大量存货积压，营运能力较差。营运能力分析营运能力分析存存 货货 周周 转转 率率v 横横向比较向比较一般来讲，存货周转率越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。提高存货周转率可以提高公司的变现能力。从左图可以

39、看出，2010年之前相对于其他两家公司万科的存货周转率较高，2011年随着万科的存货周转率的下降三家的水平基本相同。0.000.100.200.300.400.50存货周转率2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A0.330.390.270.25保利地产0.270.290.280.23金地集团0.240.220.280.27万科A保利地产金地集团存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降，若

40、该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大, 但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。营运能力分析营运能力分析固定资产周转率固定资产周转率v 横横向比较向比较与同行业相比万科的固定资产周转率较低，一个角度可以说万科的营运能力差，从另一角度看，是因为万科的固定资产总额较大的原因。0.00

41、50.00100.00150.00200.00250.00300.00固定资产周转率2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A44.5437.3039.3850.99保利地产94.11116.42135.6674.50金地集团122.05156.54253.61233.13万科A保利地产金地集团营运能力分析营运能力分析总资产周转率总资产周转率v 横横向比较向比较总资产周转率是营业收入与平均资产总额的比值。该项指标反映资产总额的周转速度。周转越快，反映销售能力越强。公司可以通过薄利多销的方法，加速资产的周转，带来利润绝对额的增加。0.000.100.2

42、00.300.40总资产周转率2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A0.370.380.290.28保利地产0.330.320.300.27金地集团0.320.270.310.29万科A保利地产金地集团营运能力分析营运能力分析v 营运能力说明： 总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。另外，2008年经济危机对房地产行业带来了一定的冲击，但万科在行业内的成长性比较好，其抵御风险

43、能力的作用下，使得公司目前发展比较稳定。第五部分：第五部分：发展能力分析发展能力分析发展能力分析发展能力分析万科万科A股发展能力分析股发展能力分析年份年份20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年销售销售销售增长率销售增长率0.15 0.15 0.19 0.19 0.04 0.04 0.42 0.42 三年销售增长三年销售增长率率0.51 0.51 0.17 0.17 0.11 0.11 0.21 0.21 资产资产资产增长率资产增长率0.19 0.19 0.15 0.15 0.57 0.57 0.37 0.37 三年资产增长三年资产增长率率0.55 0.

44、55 0.17 0.17 0.34 0.34 0.47 0.47 股利股利股利增长率股利增长率-0.50 -0.50 0.40 0.40 0.43 0.43 三年股利增长三年股利增长率率-0.42 -0.42 -0.16 -0.16 0.41 0.41 资本资本资本积累率资本积累率0.14 0.14 0.17 0.17 0.20 0.20 0.24 0.24 发展能力分析发展能力分析v 1)销售增长率=本年销售增长额/上年销售额v 2)三年销售增长率=(本年销售额/前两年销售额)1/2-1v 3)资产增长率=本年资产增长额/年初资产总额v 4)三年资产增长率=(本年资产/前两年资产)1/2-1

45、v 5)股利增长率=本年每股股利增长额/上年每股股利v 6)三年股利增长率=(本年股利/前两年股利)1/2-1v 7)资本积累率=本年所有者权益增长额/年初所有者权益所所 需需 公公 式式发展能力分析发展能力分析近四年发展能力指标近四年发展能力指标v 纵向比较纵向比较从图中可以直观的看出2011年万科销售增长率大幅上涨，从2010年的0.04增长到0.42，这得益于由于万科在投资上坚持谨慎的策略，公司在行业整体融资环境相对紧张的情况下，仍然保持着相对良好的销售状况万科的资产增长率从也有显著的上涨。从2008年0.19增长到2011年的0.37虽然是增长的态势但也存在不稳定的因素，2008年到2

46、009年处于下降区间，09-10上升区间，10-11又有所下降，由此可见万科的资产增长率不稳定。0.000.100.200.300.400.500.602008年2009年2010年2011年万科A发展能力分析销售增长率资产增长率发展能力分析发展能力分析近四年发展能力指标近四年发展能力指标v 纵向比较纵向比较万科的资本积累率处于稳态，一直处于0.2左右的水平，没有大幅的波动。股利增长率有较为明显的增长趋势，08-09年间有一个大幅的增长过程。-0.60-0.40-0.200.000.200.400.602008年2009年2010年2011年万科A股发展能力分析比率（%）股利增长率资本积累率发

47、展能力分析发展能力分析销销 售售 增增 长长 率率v 横横向比较向比较销售增长率反映公司的营业收入增长水平，从三家总的趋势图来看，万科的销售增长率呈现上升的趋势，2011年处于三家公司的领先水平达到0.42。很明显保利地产的销售增长率一路下滑，从最初的领先水平直线下降，而金地集团的销售增长率则处于稳中有升的状态。0.000.200.400.600.801.00销售增长率2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A0.150.190.040.42保利地产0.910.480.560.31金地集团0.300.240.620.22万科A保利地产金地集团发展能力

48、分析发展能力分析资资 产产 增增 长长 率率v 横横向比较向比较2011年万科的资产增长率处于三家公司的首位，较2010年略有下降，2010年之后三家公司的资产增长率都是处于下降的趋势，降幅最大的是保利地产。图中可以看出：金地集团的资产增长率从09年开始处于下降的状况，保利地产和万科都是从2010年开始，资产增长率反映公司的资产总额较上年的增长水平，由此可以看出近期三家房地产的资产总额都有缩减的趋势。0.000.200.400.600.80资产增值率2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A0.190.150.570.37保利地产0.310.670.

49、700.28金地集团0.390.580.310.24万科A保利地产金地集团发展能力分析发展能力分析资资 本本 积积 累累 率率v 横横向比较向比较资本积累率反映股东权益总额较上年的增长水平，如图所示，万科近几年的资本积累率处于稳态，另两家公司都有明显的波动趋势。0.000.200.400.600.80资本积累率2008/12/312009/12/312010/12/312011/12/31万科A0.140.170.200.24保利地产0.220.720.190.31金地集团0.130.620.250.24万科A保利地产金地集团发展能力分析发展能力分析v 商品住宅市场未来商品住宅市场未来10年仍

50、将是中国最具潜力和发展空间年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得走资者信任，拥有管理、的行业之一。对于透明度高、获得走资者信任，拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来讲，国内市场的发展前景团队、产品、融资优势的万科来讲，国内市场的发展前景是良好的。是良好的。v 从衡量万科发展能力的各财务指标看，均有上涨的趋势，从衡量万科发展能力的各财务指标看，均有上涨的趋势，因此万科未来的发展能力良好。因此万科未来的发展能力良好。总结总结v 万科的盈利能力在同行业的房地产上市公司中仍处于领先地位，集中万科的盈利能力在同行业的房地产上市公司中仍处于领先地位，集中表现为万科的技术含量高，质量