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1、长沙学院社区管理学论文论 文 题 目：城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制系部：旅游管理专业：物业管理学 生姓 名：李娟班级： 1 学号： 2008122107 二一一年六月名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制摘要社区管理与物业管理是我国城市生活同时存在的两种不同运行目的、不同参与主体的管理体系, 这两种管理体系能否有效整合对构建和谐社区、 和谐社会至关重要。 本文通过对两
2、种体系的参与主体面临困境的分析 , 提出通过重塑社区委员会、业主委员会和物业管理公司的角色定位 , 实现有效整合社区管理与物业管理的新模式。关键词社区管理 ; 物业管理 ; 整合; 和谐社会一、现有模式下社区管理与物业管理各主体面临的困境：(一) 社区委员会面临的困境1、基本性质与成立目的相冲突；2、经费紧缺；3、没有固定的办公用房。(二) 业主委员会面临的困境：1、业主委员会经费筹集困难，形同虚设；2、业主委员会法律地位不明确、职责不清、运作不规范，业主委员会维权力不从心。(三) 物业管理公司面临的困境1、开发商、建筑施工企业的遗留问题对物业管理行业与业主之间的冲突留下了极大的隐患；2、业主
3、主体意识的强化 , 权利维护达到了高潮， 导致的结果是业主与物业管理公司之间的矛盾与冲突；3、物业费收缴率低，物业公司经济效益差；4、人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。二、社区委员会、 业主委员会和物业管理公司的角色重组与定位的基础：在实际工作中 ,社区管理与物业管理的各主体能否真正实现角色的重组与定位 ,必须具有一定的基础。 本文认为 , 两种管理重组与定位的基础有两个方面 :求同与存异。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 -
4、- - - - - - - - (一)、求同1、 地域重合城市社会生活中 , 一般来讲凡有住区就必有物业, 凡有物业就必有其主, 于是从理论上讲 , 物业管理的覆盖范围等同于住宅区的地域范围。2、硬件共享无论是物业管理还是社区管理都是建立在一定地域范围内的与居民生活紧密相关的各种硬件基础之上的, 其中包括住房、道路、供水和文教卫等设施 , 所以两者在同一地域之内、在同一套基础设施之上的管理出现“硬件共享”的局面。3、宗旨相同社区管理与物业管理都是以“人”为中心开展活动, 为人的生存、发展提供各种方便及服务。4、目标相近。物业管理注重所管区域的整体文化的培养, 注重企业经营理念与住区业主的文化认
5、同， 最终达到文明小区或示范小区的目标。社区管理虽然涉及经济、政治、社会等各方面, 但也是以创建文明社区为其目标的。从这方面讲 , 物业管理与社区管理的目标其实十分相近。(二)、存异1、物业管理是市场经济的产物, 体现的是市场机制 , 而社区管理是政府管理与居民自我管理相结合的产物, 体现的是行政管理和自治管理的机制。2、前者是在原来街道、 居委会这一社会管理体制下, 保留和强化其社区管理的“行政”职能, 剥离其社区服务的“市场”职能重新调整经济利益关系 , 做到“行政”复位, 其代表政府提供由市场机制所不能提供的一些公共服务 ,如计生、民调、民政等福利性服务。3、后者是应市场的需求而产生,
6、既是社区硬件的管理者 , 又是社区居民业主的服务者 , 其全方位综合服务的特点是提供高效、优质的劳务商品化的本质要求 ,使它与社区管理中“社区服务可以由市场来提供服务的应由市场来提供”的方针极为吻合, 因而也责无旁贷地成为市场经济条件下社区管理的主要支柱。4、在功能上的互补为两者有机结合提供了又一个重要的基础。由此可见, 物业管理与社区管理的这种求同存异的关系为两者的有效整合提供了一个可行的、稳定的基础。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - -
7、- - - - - - 三、社区委员会、 业主委员会和物业管理公司的角色重组与定位的思路及所需的外部条件(一)关键是 : 变两种管理中“四主体参与”为“三主体参与”1. 把居委会按其职能分为议事层和办事层。2. 分层后的居委会议事层与业主委员会合并为社区成员代表大会,并设日常办公机构 ,代表社区成员代表大会 , 处理日常事务。3. 分层后的居委会办事层 , 充分体现政府职能在改革过程的 “行政复位” 。4. 将物业管理公司打造成为社区专业服务机构。综上所述 , 通过社区委员会、业主委员会和物业管理公司的角色重组与定位 , 理顺社区管理与物业管理之间的关系, 新的社区管理委员会代表政府行政机制与
8、代表社区自治机制的社区成员代表大会是指导与协助的关系 ; 新的社区管理委员会与代表市场机制的物业管理公司是监督与被监督的关系; 社区成员代表大会与物业管理公司之间体现市场行为的契约关系。(二) 物业管理与社区管理各主体角色重组与重新定位的外部条件1、要加强法制建设 , 加速依法管理进程。 虽然物业管理与社区管理的关键是理顺、摆对三主体的关系 , 但要切实做到三主体各司其职, 实现功能互补 , 仅靠目前各城市制定的街道办事处工作条例、 社区管理条例 、 居委会法、 物业管理条例和物权法等规章制度远远不够 , 还必须在此基础上制定相应法律制度, 特别是有关城市社区成员代表大会方面的法律制度, 使其
9、成立、存在有法可依 , 确实担当其社区自治的职责。 同时, 地方政府对社区成员代表大会的运行, 提供适度的支持 , 包括提供适度的运作资金, 避免当前业主委员会面临的困境。2、要积极营造使两者有机结合,实现参与主体相互配合、 相互促进的良性的外部环境和激励机制, 特别是从两者都涉及、关心的社区文化教育、社区意识培养等方面入手。如创建文明社区等,通过激励措施使各主体之间关系更加协调,实现城市社会管理的良性发展。四、结语构建和谐社区是建设和谐社会的基础。当前在我国城市社区生活中, 既代表“政府”提供部分公共福利品又代表居民自治的社区管理与既代表居民自治又必须由市场提供服务商品的物业管理同时存在。这
10、两种不同运行目的、 不同参与主体的管理方式的有效结合将会对进名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 一步推进政府的职能转换, 促进居民组织的发育 , 实现社区建设从“政府本位”到“社会本位”转变起着非常关键的作用。参考文献：费孝通 : 居民自治 : 中国城市社区建设的新目标, 江海学刊2002 年第 3 期; 林凤祥: 城市社区物业管理公共产品的生产 , 福建论坛 ( 经济社会版)2003年第 1 期; 陈玉珍 : 物业管理与业主自治 : 物业管理业主委员会资格探析 , 社会主义研究 2007 年第 3 期; 刘丹、高飞、张燕 : 对我国现行业主委员会制度的初探 , 重庆建筑大学学报 2005 年第 10 期。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -