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1、1 世联地产 (002285) 对深圳盛泽担保有限公司增资扩股可行性研究报告作者 : 来源 : 日期 :2010 年 03 月 26 日声明：本公司网站提供的任何信息仅供参考，投资者使用前请予以核实，风险自负。在本文作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价的证券没有任何利害关系。盛泽担保项目可研报告深圳世联地产顾问股份有限公司对深圳盛泽担保有限公司增资扩股可行性研究报告战略策划与投资部 2010-3-19 I盛泽担保项目可研报告盛泽担保项目可研报告 5.2 经营目标 .20 5.3 业务发展计划 .20 第六章项目必要性分析.21 6.1 有助于公司迅速扩大规模.21 6
2、.2 探讨和发展日益增长的存量市场业务，符合世联的战略方向.21 6.3 延展产业链，实现良好的业务协同效应.22 6.4 品牌叠加，实现良好的品牌协同效应.22 第七章投资方案情况.23 7.1 投资方案 .23 7.2 投资额及定价依据.23 7.3 资金筹措 .23 7.4 资金运用 .23 第八章项目投资效益分析.24 8.1 损益分析 .24 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 32 页 - - - - - - - - - 2 8.2 投资回报分析
3、.27 第九章项目风险及控制.28 9.1 政策风险 .28 9.2 市场风险 .28 9.3 经营风险 .28 9.4 管理风险 .29 9.5 新区域或子公司经营亏损的风险.29 9.6 引进资金投资项目的实施风险.29 第十章结论.30 III盛泽担保项目可研报告前言今后几年房地产服务行业将在整合周期中逐渐进入规模之争的状态，业内领先企业中能够形成规模化发展能力的企业将逐步确立其领导者地位。目前世联的规模已处于行业领先地位， 但相对于业内其他领先的竞争者而言，世联的规模差距正在逐渐拉大，且增长速度落后。因此， 世联迫切需要通过外延增长方式，以实现快速扩张，从而在行业正在发生的规模之战中取
4、胜。受房地产市场快速发展、金融市场持续稳定等驱动因素影响，2009 年我国个人消费性住房贷款累计新增 1.4 万亿元， 20022009 年复合增长率高达27% 。未来随着城市化进程等因素影响， 我国房地产市场仍将保持稳定增长，从而带来个人住房信贷的巨大需求，我国住宅按揭信贷行业中长期发展空间巨大。从全球最为领先的美国住宅按揭市场看，按揭代理业务占据超过70%的市场份额，独立按揭贷款发放公司超过 60% 的市场份额，而担保业务主要采取产权保险公司模式。国际标杆企业世邦魏理仕（CB Richard Ellis）业务也涉及到按揭代理、抵押贷款等服务领域。目前我国二手房的市场按揭金融生态圈正逐步形成
5、，但是仍处在发展初级阶段。在二手房交易活跃程度较高的城市，二手中介和按揭中介已经自然成为连接银行与借款人的主体，担保、估价等业务也开始显现。同时我国主要的房地产综合服务商早已涉及该服务领域，名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 32 页 - - - - - - - - - 3 如合富辉煌旗下的保来理财，正开始借助其二手房交易网络进行全国化扩张。盛泽担保自 2006 年成立以来， 面对二手房存量市场，通过按揭代理业务服务全程、担保业务作为补充性服务的发展战略，各项
6、业务收入及利润实现稳步增长，其中按揭代理服务在深圳市场份额达30%，排名第一；担保业务在深圳也处于领先水平。综上，通过增资扩股进入盛泽担保，对于世联实现规模化增长巩固行业领导地位和完善产业链打造综合服务商，最终实现“ 中国房地产市场服务的第一选择” 的战略愿景都有着重大的战略意义。盛泽担保项目可研报告第一章项目概述1.1 项目内容深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“ 公司 ” 、“ 世联 ” ）对深圳盛泽担保有限公司（以下简称 “ 盛泽担保 ” ）进行增资扩股。增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到 8,000 万元，世联持有 37.5% 的股权，罗守坤、张艾艾分别持有 56.25% 、6.
7、25% 的股权。1.2 项目总投资额项目总投资额： 4,608 万元，其中 3,000 万元增加注册资本， 1,608 万元计入资本公积。定价依据：按经审计的净资产溢价20% ，折合每股 1.536 元。1.3 项目资金筹措项目资金将由世联以超募资金完成。1.4 项目资金运用盛泽担保增资扩股筹集资金主要用途如下： 1、 500 万元用于按揭代理业务异地扩张开办费：未来3 年计划开设 10 余家子公司，预计每家公司开办费50 万元。 2、 2,000 万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度2 亿元，担保总额度将达到4.5 亿元，以保障置业担保业务扩张计划的实施。 3、 2,00
8、0 万元用于补充深圳地区现金赎楼业务的营运资金，进一步巩固现金赎楼业务在深圳地区的业务优势。 4、 70 万元用于集成 IT 系统平台建设，以保障各业务品种的标准化管理和提高后台运营管理效率。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 32 页 - - - - - - - - - 4 5、 30 万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施的人力储备。1.5 项目投资效益根据测算，项目的投资回报期为 5.09 年， 10 年测算期内投入能够完全收回；内
9、含报酬率为 18%，净现值为 1,840 ，项目经济效益可行。盛泽担保项目可研报告1.6 结论从项目的必要性和投资效益分析，项目可行。但项目同时会带来市场、经营和管理等风险，公司需要重点加强风险控制、财务管理等内部管理体制。第二章目标企业基本情况2.1 概况中文名称：深圳盛泽担保有限公司注册资本： 5,000 万人民币法定代表人：罗守坤成立时间： 2006 年 5 月 10 号注册地址：深圳市福田区福华一路免税商务大厦4 层 7 单元主营业务：担保（不含限制项目）2.2 股权及控制情况2.2.1 股东出资情况序号股东名称注册资本金（万元）股权比例 1 罗守坤 4500 90% 2 张艾艾 50
10、0 10% 合计 5000 100% 公司本次计划对盛泽担保进行增资扩股，增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到 8,000 万元，世联持有37.5% 的股权，详细股权结构如下：序号股东名称注册资本金（万元）股权比例 1 罗守坤 4500 56.25% 2 张艾艾 500 6.25% 3 世联地产 3000 37.5% 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 32 页 - - - - - - - - - 5 合计 8000 100%盛泽担保项目可研报告2.2.2 董
11、事和高级管理人员介绍 1、罗守坤先生，现年 43 岁，硕士研究生学历；先后取得房地产经济师、注册土地估价师、注册房地产估价师、持牌物业管理经理、注册房地产经纪人等专业资质；1994 年加盟世联，历任世联公司董事、世联顾问（深圳）公司总经理；2007 年底至今，任盛泽担保三公司法人代表和执行董事。 2、牛勇先生，现年 36 岁，大学本科学历；曾任华强集团二级公司财务部部长，自2001 年就职于世联，历任世联地产顾问（深圳）有限公司财务部经理、集团财务管理中心总经理；2008 年始，任盛泽担保三公司财务负责人、深圳市世联小额信贷公司副总经理。现任盛泽担保公司总经理。 3、何建中先生，现年 42 岁
12、，大学本科学历；曾就职于湖北省国际信托投资公司，任资金计划部经理；深圳市深茂集团有限公司投资部经理；深圳市正龙达实业有限公司工作总经理； 2004 年加入盛泽按揭、世联信贷，历任拓展经理、业务总监、副总经理、常务副总经理。 现任盛泽担保公司常务副总经理、世联小额信贷公司副总经理、盛泽按揭公司总经理。 4、伍致辉先生，现年 37 岁，大学本科学历；2006 年 7 月取得美国金融管理学会注册财富管理师（ CWM ）资格。曾就职于建设银行深圳分行营业部电脑科；2000 年-2003 年就职于深圳市亦禾物流信息技术有限公司，任总经理；2004 年-2006 年 6 月就职于中信银行深圳分行，任零售银
13、行部副总经理；2006 年 7 月加入世联，任世联信贷与盛泽按揭公司总经理。现任盛泽担保公司副总经理、世联小额信贷公司总经理。盛泽担保发展至今，骨干人员和各部门经理总计 22 人，平均任职年限 3.2 年，80% 以上人员为大学专科以上学历，目前已成为盛泽担保各部门、各业务线的中流砥柱。2.3 组织结构盛泽担保建立了股东会、执行董事、监事及总经理办公室等公司组织结构。股东会是盛泽担保最高权力机构，由全体股东组成；设立执行董事一名；设立监事一名，聘任总经理一名，副总经理两名。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心
14、整理 - - - - - - - 第 5 页，共 32 页 - - - - - - - - - 6 盛泽担保实行总经理负责制，总经理、副总经理及财务负责人负责公司日常的经营管理工作。 盛泽担保成立了独立的业务部门，包括按揭事业部、信贷事业盛泽担保项目可研报告部、担保事业部、经纪事业部等，并成立了独立的后台运营部门，包括银行发展中心（银行关系和渠道维护）、产品运营部、销售管理部、人力行政部、财务部等。各业务部门均设置了绩效考核职责。盛泽担保最新的组织结构图如下：2.4 控股及参股子公司情况截至 2009 年 12 月 31 日，盛泽担保下属子公司如下图所示： 1、深圳市世联小额信贷有限公司深圳市
15、世联小额信贷有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007 年 4 月 12 日，法定代表人为罗守坤，注册资本 5000 万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4 层 3 单元。截至2009 年 12 月 31 日，股盛泽担保项目可研报告权结构为：序号股东名称出资额（万元）股权比例 1 深圳盛泽担保有限公司 4400 88% 2 深圳市加顺贷投资有限公司 600 12% 合计 5000 100% 主营业务为： 小额贷款 （不得吸收存款） 和担保业务。 最近 3 年的主要财务数据如下：单位：万元项目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31 净资产
16、6,143.85 3,414.81 3,440.26 总资产 10,820.97 6,261.89 6,678.34 项目 2009 年 2008 年 2007 年营业收入 4,255.77 1,892.35 2,161.89 净利润 729.04 74.25 440.26 数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告 2 、深圳盛泽按揭代理有限公司名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 32 页 - - - - - -
17、- - - 7 深圳盛泽按揭代理有限公司是深圳市世联小额信贷有限公司的全资控股子公司，成立于 2004 年 7 月 27 日，法定代表人为罗守坤，注册资本200 万元， 住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4 层 2 单元。截至2009 年 12 月 31 日，股权结构为：序号股东名称出资额（万元）股权比例 1 深圳市世联小额信贷有限公司 200 100% 合计 200 100主营业务为：房地产按揭代理服务。最近3 年的主要财务数据如下：单位：万元项目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31 净资产 909.15 486.59 465.90 总资产 1,565.29
18、 600.46 943.92 盛泽担保项目可研报告项目 2009 年 2008 年 2007 年营业收入 2,591.81 1,144.67 1,932.36 净利润 422.55 20.70 365.59 数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告 3 、深圳市加顺贷投资有限公司深圳市加顺贷投资有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007 年 1 月 18 日，法定代表人为罗守坤，注册资本610 万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4 层 5 单元。截至2009 年 12 月 31 日，股权结构为：序号股东名称出资额（万元
19、）股权比例 1 深圳盛泽担保有限公司 610 100% 合计 610 100主营业务为：投资兴办实业（具体项目另行申报），国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）。最近3 年的主要财务数据如下：单位：万元项目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 32 页 - - - - - - - - - 8 净资产 590.00 597.88 605.24 总资产 605.00 602.88 605.24 项目
20、2009 年 2008 年 2007 年营业收入净利润 -7.87 -7.36 -4.76 数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告2.5 员工情况截至 2009 年 12 月 31 日，有正式员工261 人，员工基本构成如下： 1 、专业结构专业构成人数 (人) 比例销售 190 72.8% 风险管理 14 5.4%盛泽担保项目可研报告其它业务后台 28 10.7% 职能后台 29 11.1% 合计 261 100% 2、教育程度教育程度人数 (人) 比例硕士及以上 2 0.7% 本科 75 28.7% 大专 90 34.4% 中专 /高中 93
21、 35.6% 其它 1 0.3% 合计 261 100% 3、年龄结构年龄人数 (人) 比例 20-25 岁 62 23.7% 26-30 岁 133 50.9% 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 32 页 - - - - - - - - - 9 31-35 岁 49 18.7% 36-40 岁 13 4.9% 41 岁以上 4 1.5% 合计 261 100% 第三章目标企业业务和技术3.1 主营业务及其变化情况时间 2006 年 2007 年 2008
22、年 2009 年 2010 年按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理现金赎楼置业担保置业担保主营业务现金赎楼现金赎楼小额信贷小额信贷盛泽担保项目可研报告按揭代理：代为银行开拓客户，取得按揭贷款客户资源，银行支付一定费用；为客户免费提供按揭咨询和银行选择服务。置业担保：二手楼交易过程中，在原按揭银行注销抵押登记至新按揭银行完成抵押登记的交易过程中， 为交易双方客户向新按揭银行申请的短期赎楼贷款提供保证，并代理客户完成赎楼、注销抵押登记、过户及重新抵押等相关交易手续。现金赎楼：是置业担保业务的相似业务，为客户提供的服务相同，区别在于置业担保赎楼是使用客户向银行申请的短期赎楼贷款进行赎楼，担保公司
23、为该短期赎楼贷款提供担保，而现金赎楼则是担保公司使用自有资金为客户垫资赎楼。小额信贷：又叫小额家庭贷款，以家庭为借款人主体，以借款人家庭信用为基础，用途为房屋购买 （或装修） 、家庭消费、 特别开支和家庭 （家族） 企业生产经营用款的无抵押、无担保小额信用贷款。3.2 行业基本情况3.2.1 行业管理体制及主要法规政策按揭代理作为普通服务行业，相关机构暂无官方监管办法，同一般工商企业进行管理。置业担保或现金赎楼作为准金融机构，目前仅在业务合作方面，银行对此类公司的注册资本金普遍要求 1 亿元，政府机构暂无特别监管要求。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - -
24、 - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 32 页 - - - - - - - - - 10 小额信贷自 2007 年深圳试点以来，监管机构先后发布了部分监管办法，随着小额贷款公司的成熟，会陆续有更加严格和全面的监管办法出台。目前执行中的相关制度政策包括：关于小额贷款公司试点的指导意见银监发（2008 ）23 号文、深圳市小额贷款公司试点管理暂行办法深圳市政府（2009 ）8 号文、小额贷款公司改制设立村镇银行暂行规定银监发（2009 ）48 号文3.2.2 我国房屋按揭和家庭贷款行业的发展概况与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产
25、中介服务、小额信贷业务均处于初级发展阶段。按揭代理：上海： 2000 年 4 月 安家网在上海成立，是中国第一家提供安家置业服务信息的专业网站；盛泽担保项目可研报告 2001 年 1 月 安捷房地产服务公司成立，专业按揭引荐服务； 2004 年 3 月 世界银行国际金融公司IFC 入股安家200 万美元； 2005 年 9 月 安家受市场调控影响，业务量下降 8 成，退出按揭引荐市场。其他地区： 2003 年 亿达按揭在广州成立，是广州市首家注册的按揭服务公司； 2004 年 盛泽按揭在深圳成立，是深圳市首家注册的按揭代理公司； 2006 年 伟嘉安捷在北京成立，是北京市首家专业房产贷款顾问公
26、司。担保业务（置业担保或现金赎楼）： 2002 年 中兰德不动产担保公司成立，注册资金3 亿，业务量排名居行业前两名，目前在广州，北京，上海，厦门，福建有分公司； 2002 年 不动产担保公司成立，注册资本金 1 亿，业务量排名居行业前两名，暂无异地分公司； 2004 年 1 月，安信巨融成立于，初始注册资本金5000 万， 2008 年增资到 1 亿，业务量排名居行业前三，暂无异地分公司。小额信贷： 2005 年以前，主要是面向农村的小额贷款试点，有代表性的是由中科院支持的全国名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名
27、师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 32 页 - - - - - - - - - 11 6 省市的农村小额贷款试点； 2005 年，中安信业在深圳正式规模化发展小额信贷业务； 2007 年，人民银行深圳中心支行推动 5 家公司进行小额贷款试点，世联小额信贷是其中之一； 2008 年，银监会发布关于小额贷款公司试点的指导意见，全国多城市开始推动小额贷款试点； 2009 年，全国小额贷款牌照发放进入高峰期。3.2.3 影响行业发展的环境因素 1、有利因素按揭代理：序号有利因素描述银行竞争加剧，需借助专业按揭代理机构提升业务规 1 银行房贷业务竞争加剧模。盛泽担保项目可研报告序
28、号有利因素描述市场对按揭代理专业服务需房贷业务参与各方对按揭代理服务的专业水平和质量 2 求加强要求提升。城市间二手房交易市场及房贷业务发展存在差距，为 3 区域发展不平衡专业按揭服务机构全国化发展提供了机会。担保业务：序号有利因素描述房产交易过程中的过户及抵押登记时间较长导致了市 1 过户及抵押登记时间较长场对阶段性担保的需求。房贷产品创新需借助担保服银行房贷产品创新及不断增长的个人房贷和理财服名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 32 页 - - - -
29、- - - - - 12 务 2 务需求为担保创新持续提供业务机会。城市间房贷业务发展存在差距，为专业担保机构全国 3 区域发展不平衡化发展提供了机会。小额信贷：序号有利因素描述政策明确支持小额贷款公司、村镇银行的设立和发展， 1 政策导向明确逐步纳入规范管理，有利于行业的持续成长。 2 市场空间大国内房屋按揭、民间借贷需求巨大。国际行业成熟， 经验可充分国际房屋按揭与小额贷款行业已有成熟经验，可充分 3 借鉴借鉴，降低试错成本。国家开发银行和中小型商业银行，对于房屋按揭与小 4 商业银行合作空间大额信贷业务认可度高，合作空间大。人民银行个人与企业信用信息系统基本完善，具备开 5 信用环境基本
30、具备展房屋按揭与小额信贷业务的基础。 2、不利因素按揭代理、担保业务：序号不利因素描述房地产市场政策和信贷政策业务规模受政府调控及银行房贷政策及二手房交易量 1 影响影响较大。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 32 页 - - - - - - - - - 13 2 银行合作政策变化银行与渠道机构合作政策影响按揭业务合作的稳定性行业进入门槛低，简单的价格竞争将导致赢利下降， 3 行业恶性竞争恶性无序竞争可能招致产业链相关机构制裁和政府主管部门的干预。盛泽担保
31、项目可研报告序号不利因素描述房管机构不断缩短产权转移登记和抵押登记时间将持 4 过户和抵押登记时间缩短续挤压担保收费率。小额信贷：序号不利因素描述 1 将来可能的政策管制新兴行业在发展初期，可能遭遇政策上的波动。 2 可能的行业无序竞争新兴行业在发展初期，可能遭遇行业内的无序竞争。尚未能与人行系统连接；人口流动大；从业人员缺乏 3 信用环境有待继续提高行业资质管理。3.3 竞争地位3.3.1 房屋按揭和家庭贷款服务业的竞争格局及主要竞争对手情况主营业务主要竞争对手竞争地位比较南枫按揭按揭代理业务量接近，盛泽品牌及净利润指标领先。（泛华金融）盛泽暂落后于2 家竞争对手；基于对手处于成长瓶颈，置业
32、担保不动产、安信巨融盛泽处于高速成长期，计划于2012 年全面超越。融安担保、安信巨盛泽产品丰富、收费合理、渠道多，市场占有率20% 现金赎楼融以上，优势较为明显。三家企业贷款余额分别为 7.6、3.5 和 2 亿元，月增量名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 32 页 - - - - - - - - - 14 信安易贷、中安信小额信贷分别为 6000 、3000 和 1600 万元，盛泽贷款余额4000 业、 UA 万元，月增量 1000 万元。3.3.2
33、盛泽担保在行业中的竞争地位及竞争优势 1 、盛泽担保所提供的综合服务价值链条较为独特，一方面能够比较有效地化解房地产市场波动带来的不利影响；另一方面能够形成对客户的交叉销售，提升服务价值， 快速提高整体市场占有率。 2、盛泽担保采取低成本运作模式，固定成本占比小，具有较大的财务优势。 3、盛泽担保在发展阶段采取差异化竞争，包括客户选择、产品设计和营销模式，市场竞争力较强。盛泽担保项目可研报告3.4 主营业务的经营情况3.4.1 主要服务产品概述盛泽担保主营业务定位为：”Mortgage & Home Loan Service ”，即提供房屋按揭与家庭贷款服务。主营业务业务开展情况按揭代理无风险
34、、成熟的基础业务、模式和发展路径清晰、复制能力强置业担保低风险、高收益业务，以按揭为基础，模式清晰现金赎楼低风险、高收益业务，以按揭为基础，模式清晰小额信贷拥有完整业务团队，适度开展3.4.2 业务流程 1 、按揭代理业务流程 2、担保业务流程盛泽担保项目可研报告 3、小额信贷业务流程3.4.3 经营模式按揭代理及担保业务同属按揭业务链，其中按揭服务贯穿全流程，担保为其中阶段需求（见盛泽担保业务流程图示）。盛泽业已建立“ 规模发展按揭业务、以按揭业务为担保业务的基础和资源、担保业务促进按揭营销” 的独特业务模式，实行“ 市场拓展 专业受理 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - -
35、- - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 32 页 - - - - - - - - - 15 售后服务 ” 的专业细分和 “ 梯队小组 +业务联动 ” 的销售管理模式，有效提升业务规模，降低运营成本。小额信贷业务在其服务领域，强调轻资产、低风险、杠杆化。其中，信贷风险的有效控制主要通过主动性客户选择和信贷配给制度来实现。3.4.4 最近 3 年各产品业务量及创收单位：万元业务品种财务指标 2007 年 2008 年同比变动 2009 年同比变动年业务量 458,830 146,377 -68% 519,635 255
36、% 按揭代理业务总收入 1,932 566 -71% 1,701 201% 年业务量 13,900 13,020 -6% 194,327 1393% 置业担保业务总收入 88 103 17% 1,281 1141% 年业务量 7,660 44,171 477% 45,486 3% 现金赎楼业务总收入 164 1,044 537% 855 -18% 年业务量 1,867 933 -50% 7,058 656% 小额贷款业务总收入 66 216 229% 781 262%数据来源：盛泽担保财务部3.4.5 最近 3 年营业收入构成单位：万元盛泽担保项目可研报告业务品种 2007 年比例 2008
37、年比例 2009 年比例按揭代理 1,932 85.4% 566 25.8% 1,701 32.7% 置业担保 88 3.9% 103 4.7% 1,281 24.6% 现金赎楼 164 7.2% 1,044 47.6% 855 16.4% 小额贷款 66 2.9% 216 9.9% 781 15.0% 其它 12 0.5% 263 12.0% 587 11.3% 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 32 页 - - - - - - - - - 16 收入合
38、计 2,261 100.0% 2,192 100.0% 5,205 100.0%数据来源：盛泽担保财务部3.4.6 主营业务的销售情况分析自 2006 年以来，盛泽担保主营业务由单一的按揭代理销售，发展为按揭代理、置业担保、现金赎楼和小额贷款等多元化房地产交易相关业务。排除房地产市场2007 年的高峰和2008 年的低谷对业务销售的特别影响外，各业务在近三年呈现快速增长发展趋势，尤其是担保业务和小额信贷业务，在2009 年得到突破性的发展。按揭代理的销售收入占总收入的比例自 2007 年的85.4% 下降到 2009 年的 32.7% ，2009 年各类业务的总销售收入超过 5,200 万元。
39、3.4.7 主要客户和合作机构情况 1 、盛泽担保的客户主要分为二大类，一是终端个人业主，二是银行机构。终端个人业主主要为担保业务和小额家庭贷款业务的付费方，银行机构主要作为按揭代理业务、资产管理服务的付费方和合作伙伴。 2、合作银行及合作内容合作项目按揭代理担保银行名称担保额度合作特点保证金比例（不含平转）工商银行交易类业务优势明显 3000 万 10% 深圳发展银行消费类业务有优势 2500 万 10% 平安银行政策优势不明显 1 亿 10% 交通银行交易类，操作便捷 1.5 亿 5% 农业银行交易类 2000 万 10% 光大银行商业类物业有优势 5000 万（申报中） - 盛泽担保项目
40、可研报告名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 32 页 - - - - - - - - - 17 合作项目按揭代理担保银行名称担保额度合作特点保证金比例（不含平转）招商银行交易类 5000 万（申报中） - 建设银行交易类 5000 万（申报中） - 兴业银行交易类 6500 万（申报中） 5-10% 星展银行政策偏紧 - - 恒生银行政策紧，要求高 - - 渣打银行交易类政策有优势 - - 南洋商业银行可受理外币，非交易不受理 - - 东亚银行可受理外币，非
41、交易不受理 - - 3、业务来源情况根据相关部门统计，按揭代理、置业担保或现金赎楼业务，50%以上来源于中小中介，30% 以上来源于银行客户经理转介，不到5% 来源于大中介，不到 15% 来源于终端客户。按揭代理业务在各银行的受理业务量分布情况如下：单位：万元业务量银行名称合计 2009 年 2008 年 2007 年工商银行 175,420 38,120 153,302 366,843 交通银行 166,655 50,771 58,121 275,547 中国银行 - 11,421 196,596 208,018 深发展 65,751 22,433 21,100 109,283 光大银行 3
42、5,280 15,169 14,628 65,077 兴业银行 27,052 27,052 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 17 页，共 32 页 - - - - - - - - - 18 平安银行 19,738 19,738 建设银行 477 114 10,974 11,565 渣打银行 1,517 5,664 4,109 11,290 农业银行 10,638 264 - 10,901 招商银行 10,668 10,668 盛泽担保项目可研报告邮储银行 3,670
43、3,670 星展银行 304 2,421 - 2,725 广发银行 1,510 1,510 东亚银行 444 444 渤海银行 396 396 恒生银行 116 116 合计 519,635 146,377 458,830 1,124,843 担保业务自 2009 年才开始大规模的输送量，主要是以交通银行和工商银行为主，占所有合作银行担保业务总量的80% 以上。第四章 目标企业财务会计信息根据中磊会计师事务所出具的审计报告，盛泽担保最近三年的财务信息摘要如下（合并财务报表口径）：4.1 简要资产负债表单位：万元项目 2009.12.31 2008.12.31 货币资金 3,281.66 3,6
44、95.56 存出保证金 2,250.00 应收账款 136.99 32.54 预付款项 11.89 5.64 其他应收款 6,266.29 2,188.70 其他流动资产 4,975.73 1,903.83 流动资产 16,922.56 7,826.27 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 18 页，共 32 页 - - - - - - - - - 19 固定资产 219.50 57.94 长期股权投资 244.00 非流动资产 555.88 417.28 资产合计 17
45、,478.44 8,243.56 应付职工薪酬 762.10 151.14 应交税费 91.81 118.91 盛泽担保项目可研报告其他应付款 4,680.96 1,042.03 其他流动负债 2,870.00 流动负债 8,418.10 1,312.81 长期借款 2,500.00 非流动负债 2,541.29 55.49 负债合计 10,959.39 1,368.30 实收资本 5,000.00 5,000.00 资本公积 219.37 29.78 盈余公积 232.02 7.87 未分配利润 900.76 315.41 归属于母公司所有者的股东权益 6,400.36 5,353.07 少
46、数股东权益 118.68 1,522.19 数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告注： 1、其它应收款6,266.29 万元，主要包括置业担保业务的对外担保赎楼款和现金赎楼业务的现金赎楼款。 2、其它流动资产4,975.73 万元，主要包括小额信贷业务对外发放的小额信用贷款等。 3、其他应付款4,680.96 万元，主要包括担保业务银行已发放但尚未赎楼的担保赎楼款项和客户归还给公司的尚未结算的现金赎楼款。 4、其它流动负债2,870.00 万元，主要包括担保公司向罗守坤、世联评估公司、华房数据公司等关联方借用的短期流动资金。名师资料总结 - -
47、-精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 19 页，共 32 页 - - - - - - - - - 20 4.2 简要利润表单位：万元项目 2009 年 2008 年 2007 年营业收入 5,205.06 2,192.35 2,261.26 营业成本 2,184.38 1,097.00 1,206.32 营业税金及附加 310.15 154.94 117.59 管理费用 1,157.42 595.96 399.24 财务费用 69.83 48.22 -22.27 资产减值损失 59.21 -19
48、.10 57.09 营业利润 1,424.07 315.33 503.29 盛泽担保项目可研报告利润总额 1,426.19 315.93 502.88 所得税 308.77 82.07 62.73 净利润 1,117.43 233.86 440.15 归属于母公司所有者的净利润 819.01 187.61 264.21 数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告4.3 简要现金流量表单位：万元项目 2009 年 2008 年 2007 年经营活动产生的现金流量净额 -2,592.01 2,390.77 -3,698.88 投资活动产生的现金流量净额
49、-388.17 -33.96 -455.54 筹资活动产生的现金流量净额 4,816.28 -1,088.35 6,100.00 现金及现金等价物净增加额 1,836.10 1,268.46 1,945.58 数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告4.4 主要财务指标情况项目 2009 年 2008 年 2007 年名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 20 页，共 32 页 - - - - - - - - - 21 销售净利
50、率 15.73% 8.56% 11.68% 总资产收益率 4.69% 2.28% 3.02% 净资产收益率 12.80% 3.50% 5.02% 流动比率 201.03% 596.15% 429.55% 资产负债率 62.70% 16.60% 23.06% 第五章 目标企业业务发展目标5.1 发展战略5.1.1 业务定位面对日益增长的二手房交易市场，提供房屋按揭及担保服务，探索业务高速增长模式，提升服务附加价值，成为中国最具有竞争力的房屋按揭服务商。具体包括按揭代理、产权办证、置业担保、现金赎楼等服务。5.1.2 战略目标未来 10 年成为中国最具规模的房屋按揭服务商。盛泽担保项目可研报告5.