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1、关于业主大会和业主委员会建设的指导意见沈房(2005)180 号各区（开发区）房产局，县（市）建设局：根据物业管理条例（以下简称条例）和业主大会规程(以下简称规程 )，为做好住宅区业主大会和业主委员会建设工作，就在全市范围内加强业主大会和业主委员会建设的有关事宜，现提出如下指导意见：一、首次业主大会成立条件一个物业管理区域只能成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。 符合下列条件的住宅区， 建设单位或物业管理企业应当告知所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。在区、县（市）房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，由社区派专人参加并组织业主代表、建设单位组成业主大会筹备组。筹备组在区、县
2、（市）房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下依法开展工作。（一）同一物业管理区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达50% 以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的；（二）同一物业区域分期开发建设的住宅区，首期建设的物业区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达 50% 以上。二、首次业主大会的筹备工作首次业主大会筹备组成员由社区组织业主推荐产生，一般由 5 至 9 名业主代表组成。 物业尚未全部销售的， 建设单位可作为业主代表参加筹备组。筹备组成员名单确定后， 以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会筹备组应做好下列各项筹备工作：（一）确定召开业主大会会议的形式；（二）规模较大、
3、业主人数较多的住宅区，由业主代表参加业主大会会议的，应确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；（三）确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数；（四）确定召开业主大会会议的时间、地点和内容；（五）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；（六）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）；（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）内容应当在业主大会会议召开的15 日以前以书面形式在物业管理区域内公告。三、分期开发项目业主大会和业主委员会的成立划定为一
4、个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业符合成立业主大会和业主委员会条件的，应当成立业主大会， 选举产生业主委员会。 就业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在业主大会议事规则中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成为该业主大会的成员。业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定，增补业主委员会委员。四、业主身份的认定房屋产权证书上记载的权利人为业主；房屋的合法买受人尚未办理房屋产权证书的，可以视为业主。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 -
5、- - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 五、业主在首次业主大会会议上投票权数的确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的住宅套数计算， 每套住宅为一票。 住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票；超过 100 平方米的， 每超过 100 平方米计一票， 超过部分不足100 平方米的不计票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权数，不得超过全部投票权数的30% ，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊其他业主。六、业主代表的产生和职责业主可以以栋、单元、
6、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3 日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需要投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。七、首次业主大会召开和形式业主大会召开应当有物业管理区域内持有12 以上投票权的业主参加。可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（一）采取书面征求意见形式的， 筹备组将业主大会拟通过的事项书面形式征询物业管理区域内业主意见，根据征询意见
7、统计结果形成业主大会决议，并以书面形式在物业管理区域内公告；（二）采取集体讨论形式的，筹备组组织业主或业主代表，通过投票方式表决业主大会拟通过的事项，根据投票结果形成业主大会决议，并以书面形式在物业管理区域内公告。八、业主委员会候选人产生办法筹备组应根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物权的比例， 确定委员的分布和人数（一般由 5 人以上单数成员组成），并实行差额或等额选举。业主委员会委员候选人可以采用下列办法之一产生：（一）筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单；（二）筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；（三）筹备组书面公告
8、业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；业主委员会候选人名单产生后，筹备组应当在物业管理区域内以书面公告。九、业主委员会选举筹备组在业主委员会选举前应当做好下列选举准备工作：（一）公布选举的时间、地点，在投票日期7 日前，采取直接送达或者邮寄送达的方式将选票送达业主，并保存送达凭证。（二）确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员（监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员候选人业主担任）；（三）准备票箱和选票业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主委员会选举时， 经与会业主
9、过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多的当选； 若票数相等，不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选。业主委员名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - 会选举时，经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应当及时就不足的名额另行选举。投票结束后， 采取公开验票方式， 由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录。业主委
10、员会依法选举产生后，应按规定办理备案手续。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当重新备案。十、业主委员会委员变更经业主委员会或者20% 以上业主提议变更业主委员会委员的，业主委员会应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会不依法履行召开业主大会会议的职责，经房产行政主管部门责令其限期改正后仍未履行的，在区、县（市）房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府） 指导下，由社区组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。十一、业主委员会委员资格终止业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
11、（一）已不是本区域业主的；（二）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；（三）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；（四）被司法部门认定有犯罪行为的；（五）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；（六）兼任所辖区域物业管理企业工作的；（七）严重违反物业管理法规或者拒不履行业主义务的；（八）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止的， 应当在终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。十二、业主委员会会议业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委
12、员会会议。业主委员会会议应当作出书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。十三、业主委员会换届改选业主委员会应在其任期届满的两个月前，书面报告所在地街道办事处（乡镇人民政府）。区、县（市）房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当参照业主大会筹备组产生方法，由社区派专人并组织业主推荐产生换届改选小组，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。换届改选小组，应当在街道办事处（乡镇人民政府）和区、县（市）房产行政主管部门指导下召开业主大会会议，选举
13、产生新一届业主委员会，并按规定办理备案手续。十四、召开业主大会会议的程序业主大会会议按下列程序召开：（一）会议筹备名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 业主委员会做好开会前的准备， 根据业主的提议， 草拟议案、 制定征询意见表或表决票 （选票）、核实业主情况。（二）发布公告业主委员会召开会议前15 日，业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面的形式向物业管理区域内全体业主公告。（三）征询意见或投票表决采用书面征求意见形
14、式的， 业主委员会应发放征询意见表，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见，亦可由业主投票表决。（四）回收统计意见业主委员会根据业主大会议事规则的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。（五）通报大会议事决定业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式告知社区并在物业管理区域内公告。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。业主委员会换届改选，换届改选小组应按照上述程序召开业主大会。十五、做出业主大会决定所需投票权业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权12 以上通过。业主大会
15、做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、 选聘和解聘物业管理企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 23 以上通过。业主大会做出专项维修资金使用和续筹方案的决定，需经涉及物业范围内的全体业主所持投票权2/3 以上通过。十六、档案管理业主委员会应当建立档案管理制度，下列档案资料应当编号造册，并指定专人管理：（一）各类会议记录、纪要；（二）业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；（三）各届业主委员会产生、备案的材料；（四）业主清册及联系方式；（五）订立的物业管理服务合同；（六）有关法律、法规和业务往来文件；（七）业主和使用人的书面意见、建议书；（八）维修资金收支情况清册；（九
16、）其他有关材料。十七、印章使用管理业主大会、业主委员会应当建立健全印章管理制度，业主大会印章和业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管，并按印章管理制度使用。业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，应当由业主大会作出决定； 处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应责任。十八、业主委员会的备案（一）业主委员会申请备案名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - -
17、 - - - - - 业主委员会应当自选举产生之日起30 日内，到物业所在区、县（市）房产行政主管部门备案。备案时，须提交以下材料：1、业主委员会备案单2、业主大会议事规则3、业主公约4、业主大会决议5、社区组织成立业主大会和业主委员会情况说明（二）区、县（市）房产行政主管部门下发备案通知书区、县（市）房产行政主管部门在收到上述材料后，经审查，符合条例和规程的规定，予以备案，并下发业主委员会备案通知书，抄送、抄报有关单位。附件： 1. 业主委员会备案单2. 业主委员会备案通知书3. 关于划定沈阳市 _区_业主大会物业管理区域的公告4. 关于组建沈阳 _区_小区业主大会筹备组的公告5. 业主大会
18、筹备组成员推荐表6. 关于沈阳市 _区_小区业主大会筹备组成员名单公示7. 关于沈阳市 _区_小区业主身份及其在业主大会筹备组成员名单公告8. 关于沈阳市 _区_小区业主身份及其在业主大会会议上投标权数的公告9. 关于沈阳市 _区_小区首次业主大会会议形式的公告 （适用于推选业主代表参加集体讨论的形式）10. 关于沈阳市 _区_小区首次业主大会会议形式的公告（适用于推选业主代表参加集体讨论的形式）11. 业主推荐表12. 关于沈阳市 _区_小区首次业主大会会议形式的公告（适用于书面征求意见的形式）13. 关于沈阳市 _区_小区业主代表名单公告14. 关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举
19、方式的公示15. 关于业主委员会候选人产生办法的公告16. 业主委员会候选人推荐表17. 关于沈阳市区小区业主委员会委员候选人名单的公示18. 关于沈阳市区小区业主委员会委员候选人名单的公告19. 关于沈阳市区小区业主大会会议议论讨论事项的公告20. 关于征求沈阳市区小区业主公约（草案）、 业主大会议事规则（草案）书面意见公告21. 关于沈阳市区小区业主大会会议决定业主委员会组成人员选举结果等事项公告22. 关于沈阳市区小区业主大会、业主委员会印章启用的公告二五年十月二十五日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -