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1、长驻地：上海1/7如何做好商业地产项目的市场调研讲课提纲导言：商业项目成功开发的几大要素：一、缺乏专业市调定位的失败案例1、上海老城隍庙豫城时尚案例凭过往经验定位，收获失败的苦果!2、上海中山公园龙之梦案例外行经营定位，走了弯路二、市场调查是商业项目定位前的必要“功课”一如何管控商业地产项目的服务质量过程1、检查服务公司的项目服务质量内容有否项目计划与时间内容的责任到人1有否项目服务的时间接点表各个阶段2有否赴项目现场的市调计划表调查内容、调查时间、调查人3实地调查阶段是否按照计划按时按量实施完成2、检查项目市场调查工作内容是否专业专业度最强内容1市调计划是否全面2调查问卷设计是否合理3访谈提
2、纲是否有针对性二如何检查项目市场调研内容1、检查服务公司是如何编制市场调查计划1市场调查目的与调查范围要求是否清晰与符合项目实际2是否按照服务项目产品类别进行调查，内容是否有针对性3调查工作有否责任到人，天天记录更新2、检查服务公司的市场调查工作的标准作业流程1查看项目市场调查的文件夹内容2查看研究用资料的搜集文件夹内容3查看项目接洽文件夹内容三如何检查市场调查的实施第一：市场调查内容1. 商业市场调查内容各业态：购物、餐饮、娱乐商圈调查：商业格局调查典型商业扫街式调查：商业消费特征调查建筑物业、商品档次潜在商业项目调查：未来竞争态势调查名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - -
3、 - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - - - - - - - 长驻地：上海2/7超市客单价调查商铺租金调查交通流量 / 人流量观察调查2. 住宅市场调查内容商铺产品售价与住宅产品售价关系3. 办公楼市场调查内容办公产品售价与住宅产品售价关系4. 公寓市场调查内容公寓产品售价与住宅产品售价关系5. 酒店市场调查内容第二：市场调查方法1. 现场实地考察1如何看商圈看商圈规模看建筑年代看商业建筑形态看主流商业类别看商家品牌2如何看商场案例：广州太古汇、正佳广场外部四看一看：商场所处位置商圈性质二看：商场
4、交通条件是否地铁上盖商业三看：商场与外部产品的链接办公、酒店四看：商场建筑外立面的现代时尚度内部四看一看：商场平面结构是否合理中庭、层高、柱距二看：商场动线平面动线、垂直动线三看：商场经营商品的品牌度主力店、品牌位置四看：商场与众不同的特色观点：多看多积累，市场调查是两条腿走出来的。看商场是要积累的，多看多积累！三市场调查方法与技巧1. 客单价、租金、商场营业额等调查的方式方法（1） 现场观察法（2） 经营商 /代理商询问法（3） 政府商务局 / 代理商访谈法名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - -
5、- - - - - 第 2 页，共 7 页 - - - - - - - - - 长驻地：上海3/72. 酒店 /办公 / 公寓产品租售价格的调查方法（1） 扮演租户的求租询问法（2） 对用户 /对物业管理部门的访谈法（3） 朋友关系询问法（4） 对房产中介的访谈法提醒： 还可利用数据库/服务过项目的数据资料。3. 问卷调查中消费需求与特征的调研技巧（1） 对消费动因 / 行为特征 / 满意度问题拟采用单项选择题（2） 对消费需求 / 消费内容问题拟采用多项选择题（3） 对消费金额 / 消费品牌问题拟采用填空题（4） 对需要表态 / 征求意见问题拟采用单项选择题提醒： 调查问卷不能千篇一律，要有
6、个性、针对性。4. 调查结果整理与观点归纳提炼的要领（1） 在反映现象中，要有归类，注意统一性（2） 用客观事实表达，不宜过多的主观判断（3） 结合图表表现，说服力更强、更显专业（4） 基础调查资料要全面完整，层层归纳提炼提醒： 调查结果整理是为市场研究报告提供依据的。2. 如何做深度访谈预约访谈即时访谈3. 如何做问卷调查（1）经营者调查问卷调查重点：经营商家对该城市消费力水平评估及入住意愿的调查（2）消费者调查问卷调查重点：消费者对现有商业的认同度、消费力水平、消费满足度的调查（3）投资客调查问卷调查重点：投资客的投资意向、投资金额、投资产品偏好的调查（4）商务人士调查问卷调查重点：对现有
7、办公条件的满意度、企业办公场所搬迁意愿的调查（5）公寓居住者调查问卷调查重点：购买该类产品的投资客构成、及租赁市场成熟度的调查提醒： 调查问卷发放范围的设定样本采集的针对性、全面性、被访者的年龄段名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 7 页 - - - - - - - - - 长驻地：上海4/74. 如何做模拟招商模拟招商的作用与方法模拟招商的作用：为项目定位提供验证模拟招商的方法：访谈法注意了解商家开店计划现场登门即时访谈、采访、关系介绍约谈提醒： 没有经过商
8、家验证的定位是“纸上谈兵”。提示： 经过模拟招商，可以做成主力店招商。四检验市场调查的质量1. 市场调研计划的全面性与实地调整记录2. 考察照片数量与时间3. 访谈原始录音与记录4. 调查问卷设计的针对性5. 访谈提纲的针对性三、 市场研究报告应该反映的内容一市场研究报告的编写内容与逻辑二对开发商及项目地块的理解与研究第一模块：投资商/ 开发商研究1. 企业整体发展战略2. 企业自身资源优势3. 企业项目开发目标4. 项目开发产品期望第二模块：项目地块研究1. 地理位置及现状2. 交通环境四至路道路等级3. 规划指标4. 自然条件和历史文化资源5. 项目车流量 / 人流量观察统计6. 项目地块
9、价值判断第三模块：城市经济发展研究1. 城市概况2. 城市规划3. 项目所在区域地位4. 城市经济发展名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 7 页 - - - - - - - - - 长驻地：上海5/75. 城市产业经济6. 人口与城市化7. 在岗职工工资8. 收入与支出9. 社零总额 / 人均社零额第四模块：城市房地产市场研究1. 当地房地产调空政策2. 整体发展水平 /土地供给 /土地成交价 /空置率3. 开发与投资 / 施工面积4. 销售市场 / 销售面积
10、 / 销售价格5. 当地房产特殊标准第五模块：商业市场研究的重点供给市场1. 商业发展阶段2. 城市商业格局3. 城市商圈解析4. 商业项目开发模式5. 商业项目供给时序6. 商业类别与商业规模7. 商业形态与经营档次8. 重点商业项目解析9. 重点商场坪效10.商铺出租率11.商铺租金12.商场停车设施第五模块：商业市场研究的重点需求市场1. 商圈研判商业类别与建筑形态形态2. 城市或区域消费人口数量预计3. 市民的消费力水平4. 市民的消费结构与消费习惯/ 特征消费的时间规律、消费的频次去消费场所花费的路途时间最认同的商场、餐饮店、娱乐场所名称消费的品牌及档次名师资料总结 - - -精品资
11、料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 长驻地：上海6/7购物、餐饮、娱乐消费的单价金额喜欢的餐饮风味外出消费的交通工具消费的同行者5. 市民对本项目消费意愿6. 经营商家开店需求7. 经营商家对业态业种认同与需求第五模块：商业市场研究的重点竞争市场1. 商业空置率2. 典型商业项目竞争度3. 市场风险各类别产品街区式商业、企业会所、精品酒店、高端公寓、各物业营利性、各物业营利第五模块：商业市场研究的重点发展空间1. 商用地供给新增量2. 商业项目新
12、增量3. 人口导入预测4. 商业发展空间5. 商业发展趋势 /机遇第六模块：其它物业市场的研究住宅产品1. 住宅售价 / 均价 /总价2. 住宅户型第六模块：其它物业市场的研究公寓产品1. 现有存量2. 规模 & 户型3. 售价 & 去化周期4. 租金 & 物业费5. 投资者分析6. 影响公寓投资行为因素7. 公寓投资者配套设施偏好第六模块：其它物业市场的研究酒店产品1. 全国酒店市场特征2. 酒店市场概况3. 酒店市场特征名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共
13、7 页 - - - - - - - - - 长驻地：上海7/74. 酒店类别特征5. 酒店管理模式6. 酒店规模面积7. 酒店客房数量8. 酒店客房房价9. 酒店入住率10.酒店客群特征11.酒店配套特征第六模块：其它物业市场的研究办公产品1. 发展历程2. 市场格局3. 区域办公楼分布4. 区域办公楼概况5. 区域办公楼体量& 户型面积6. 区域办公楼去化率& 出租率7. 本市办公楼销售价格8. 区域办公楼销售价格9. 区域办公楼租金水平10.区域办公楼配套水平11.入住企业类别12.受访企业办公现状13.受访企业对办公楼满意度14.受访企业对办公楼选址要求15.受访企业对办公楼价格承受能力16.受访企业对办公楼外移需求17.受访企业对本项目认同度18.办公市场特征总结第七模块：借鉴案例的研究陈老师助理： 同微信名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -