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1、如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流养老产业、行业材料整理完整版【精品文档】第 - 6 - 页密级：机密 盛景网联咨询培训集团关于天津普天 咨询项目的资料收集整理二零壹零年六月目录 关于天津普天养老项目的资料收集1 目前养老产业发展概况核心提示：人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到143亿，超过了总人口的11。据预测，2030年我国的老年人口将达248亿，2050年将达437亿，届时老年人口的比重将达到总人口的312，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人
2、口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。 （1）老年人口基数大 60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的15，是亚洲老年人口的12。 （2）老年人口增长速度快 到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。 （3）高龄化趋势明显 目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。核心提示：中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式
3、无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。1.1 国际养老产业关联阅读（1）经典案例：英国老年社区特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。（2）经典案例丹麦老年住宅特点：环境优美，设计精当乡村城市田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。 （3）经典案例：德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体
4、系：社会住宅体系，养老院体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。1.2 国外新型养老模式出现英国将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。社区照顾的主要内容包括：第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。第二，物质支
5、援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。 第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助
6、老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所老年人工作室。丹麦目前最流行的是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，还可共同租用特别的照料服务。 美国“以房养老”的模式则得到认同。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己退休后的生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的
7、。此外，异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格、充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。1.3 各国养老产业经营模式、服务特点借鉴之处美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个
8、生活社区内，突出自助自理。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务
9、；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。1.4 我国现有养老模式家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。1、家庭养老核心提示：随着现代生活节奏的改变，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设
10、施成本几乎为零。但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。2、机构养老核心提示：北京民办养老机构入住率偏低2/3。但其他城市，条件越优越入住率越高。机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求
11、的老年人群需要。以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构
12、，入住率较高。3、社区居家养老社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。2 行业中相类似业务的发展概况2.1 投资情况1. 2010年12月25日，
13、挚信资本（Trust Bridge Partners）与养老企业亲和源签订投资协议，向后者注资1亿元。2. 亲和源近日还将与国内房地产企业万科公司合作。万科今后将在住宅产业建设中细分出老年住宅，与亲和源共同管理。 3. 2010年12月18日，武汉市蔡甸区的同济健康社区、合众人寿健康社区和武汉深鸿润国际文化科技城三个大项目同时开工。其中，合众人寿健康社区的投资方是一家人寿保险公司合众人寿，投资总额高达100亿元。4. 2009年3月，泰康人寿拿到保监会下发的首张投资养老社区的资格书，并在北京、上海、三亚拿地，布局全国养老地产产业。最大的保险公司中国人寿也计划在河北廊坊筹建养老社区，项目总投资为
14、1000亿元。5. 河北燕郊“燕达国际健康城”：一期工程投资了近70亿元，加上二期，预计投资100亿元。，涵盖国际医院、健康养护中心、医学研究院、医护培训学院和会议中心5大板块，主要为京津冀高端消费群体提供医疗、养老等健康服务。据称，在产业模式方面燕达开创的是“医、护、养”一体的健康养老新模式。6. 2010年12月27日，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。与此同时，不少开发商正跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等保险纷纷启动养老产业项目。亲和源股份有限公司创建于2005年3月，是上海一家从事养老服务投资与运营的专业公司。养老地产的任务是
15、两大类，其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅。二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。尽管养老地产未来的市场前景很宽广，但目前仍处于摸索阶段，还没有一个行之有效又可持续发展的商业模式，整体市场仍待升级。2.2 代表公司案例“亲和源”采取了一种有别于中国传统的居家养老以及机构养老的新型养老模式，它采取会员制的形式。会员卡分为永久卡和终身卡两种。永久卡入会费约需75万元左右，但年费不定，最高7万元。而B卡是终身卡，入会费不定，依照大、中、小户型而定，最高85万元，但年费是一定的，约在3万元左右。会员制的模式给客户选择提供了便利。亲和源还联手国际一流的专业服务机构构建的高品质的养老服
16、务平台，向老人提供高品质的专业养老服务。燕达国际健康城打的是一种医护结合的整体的健康照顾牌。据该健康城的导游员小贾的介绍，该健康城的养护中心设置床位12000张，它背靠的三甲医院燕达医院则设置床位3000张，其中医疗床位2000张，康复床位1000张。所以整个健康城是以养护为主，医疗为辅。2.3 风险和瓶颈目前现状来看，养老产业还不能说已经形成气候。养老产业的总体规模、服务和配套与欧美相比还有较大距离，更尚未形成一套完整的行业标准和监管制度。就消费观念而言，养儿防老、居家养老是中国人传统的观念，目前很多人并不会选择养老社区。另外，养老产业投资大、周期长，不确定因素多，具有一定的风险性。不管企业还是机构，收支平衡或者盈利是其存在和扩张的基础。这方面中国的养老产业先进入者还有一段路要走。据了解，目前武汉市有养老床位3万张，养老机构144家，其中129家是民办。总体而言，养老机构都处于保本、微利状态，很多要靠民政部门的补贴才能维持运转。盛景网联咨询培训集团2011年6月15日