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1、 土地增值税土地增值税政策解政策解读读主主 讲讲 人人/ /易言易言 ( (二二) )征税范围广征税范围广 。一切单位和个人。一切单位和个人, ,不分不分企业经济性质企业经济性质, ,不分内资企业还是外商投资和不分内资企业还是外商投资和外国企业外国企业, ,也不论中国公民个人还是外籍个人也不论中国公民个人还是外籍个人, ,包括事业单位、国家机关、社会团体以及其他包括事业单位、国家机关、社会团体以及其他组织组织, ,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的及附着物并取得收入的, ,均为土地增值税的纳均为土地增值税的纳税义务人税义务人, ,都应依照税
2、法规定缴纳土地增值税。都应依照税法规定缴纳土地增值税。 ( (三三) )土地增值税采用超率累进税率。土地土地增值税采用超率累进税率。土地增值税的适用税率采取超率累进税率，以转让增值税的适用税率采取超率累进税率，以转让应税房地产的增值额为计税依据，按照累进原应税房地产的增值额为计税依据，按照累进原则设计税率，实行分级计税。增值额高的，适则设计税率，实行分级计税。增值额高的，适用高税率，纳税多；增值额低的，适用低税率，用高税率，纳税多；增值额低的，适用低税率，纳税少，税收负担公平合理，体现了土地增值纳税少，税收负担公平合理，体现了土地增值税的立法精神。税的立法精神。 ( (四四) )在征收管理中，
3、引入了评税法。土地在征收管理中，引入了评税法。土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额上的建筑物及其附着物所取得的增值额, ,即纳即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的金额不实的, ,应由评估机构对该房屋按照评估应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价出的房屋重置成本价, ,乘以房屋的成新度折扣乘以房屋的成新度折扣率率, ,确定房产的扣除项目金额确定房产的扣除项目金额, ,并用
4、该房产所座并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。房产和土地的扣除项目金地的扣除项目金额。房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。额之和即为该房地产的扣除项目金额。 ( (五五) )土地增值税在应税房地产的转让环节土地增值税在应税房地产的转让环节征收，每转让一次征收一次。这一点与营业税征收，每转让一次征收一次。这一点与营业税类似。类似。第二讲第二讲 税制要素税制要素 第二讲税制要素第二讲税制要素内容：内容： 征税范围和纳税人征税范围和纳税人 计税依据和适用税率计税依据和适用税率 计算方法计算方法 注意事项注
5、意事项第一节征税范围第一节征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权。用权及地上建筑物和其他附着物产权。 一一、征税范围的一般规定征税范围的一般规定 (一一)土地增值税只对转让国有土地使用权土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税的行为课税,转让集体土地行为不证税。转让集体土地行为不证税。 (二二)土地增值税既对转让土地使用权课税土地增值税既对转让土地使用权课税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。 (三三)出让国有士地的行为均不证税。出让国有士地的行为均不证税。 (四四)
6、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不则不予征税。予征税。 具体讲具体讲,包括以下两种情况：包括以下两种情况：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的行为。人的行为。1. 房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团、国家机关将房屋产权、土地非营利的社会团、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福
7、利、公益使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中事业的行为。其中,社会团体是指中国青少年发社会团体是指中国青少年发展基金会展基金会,希望工程基金会、宋庆龄基金会希望工程基金会、宋庆龄基金会;减灾减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进、以及经民政部门全国老年基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。批准成立的其他非营利的公益性组织。 二、征税范围的若干具体规定二、征税范围的若干具体规定以房地产进行投资、联营以房地产进行投资、联营 对于以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营,如果
8、投资、如果投资、联营的一方以土地联营的一方以土地(房地产房地产)作价入股进行投资作价入股进行投资或作为联营条件的或作为联营条件的(房地产开发企业除外房地产开发企业除外),暂免暂免征收土地增值税征收土地增值税;但是但是,上述房产再转让的，属于上述房产再转让的，属于土地增值税征税范围。土地增值税征税范围。2. 合作建房合作建房 对于一方出地对于一方出地,一方出资金一方出资金,双方合作建房双方合作建房,建成后分房自用的建成后分房自用的,暂免征土地增值税暂免征土地增值税;但是但是,如如果建成后转让的果建成后转让的,属于征收土地增值税的范围。属于征收土地增值税的范围。3. 企业兼并转让房地产企业兼并转让
9、房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的让到兼并企业中的, 暂免征土地增值税暂免征土地增值税; 4交换房地产交换房地产 交换房地产行为既发生了房产产权、土地交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收交换双方又取得了实物形态的收入入,按照规定属于征收土地增值税的范围。按照规定属于征收土地增值税的范围。 5.房地产抵押房地产抵押 在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对
10、于以房地产抵债而发生房地产土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的产权转让的,属于征收土地增值税的范围。属于征收土地增值税的范围。 6.房地产出租房地产出租 房地产出租房地产出租,出租人取得了收入出租人取得了收入,但没有发生房地但没有发生房地产产权的转让产产权的转让,不属于征收土地增值税的范围。不属于征收土地增值税的范围。 7.房地产评估增值房地产评估增值 房地产评估增值房地产评估增值,没有发生房地产权属的转没有发生房地产权属的转让让,不属于征收土地增值税的范围。不属于征收土地增值税的范围。8国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物附着物
11、 国家收回或征用国家收回或征用,虽然发生了权属的变更虽然发生了权属的变更,原原房地产所有人也取得了收入房地产所有人也取得了收入,但按照但按照土地增值土地增值税暂行条例税暂行条例的有关规定的有关规定,可免征土地增值税。可免征土地增值税。 三、土地增值税纳税义务人三、土地增值税纳税义务人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位企业事业单位、个体工商业户及国内其他
12、单位和个人和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外国还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。第二节计税依据第二节计税依据 一、一、土地增值税的土地增值税的计税依据计税依据 土地增值税的土地增值税的计税依据计税依据是转让国有土地使是转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物所取得的增值额。用权、地上的建筑物及附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除增值额为纳税人转让房地产的收入减除条例条例规定的扣除项目金额后的余额。规定的扣除项目金额后的余额。 计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地计算增值额需要把握两个关键：一是
13、转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按目按条例条例及及细则细则规定有下列几项：规定有下列几项： （一）转让房地产收入的确定（一）转让房地产收入的确定以交易价格为房地产转让收入。买卖双方实以交易价格为房地产转
14、让收入。买卖双方实际的交易价格，包括转让房地产取得的全部价款际的交易价格，包括转让房地产取得的全部价款和有关的经济利益。具体包括以下内容：和有关的经济利益。具体包括以下内容：货币收入。包括现金、银行存款货币收入。包括现金、银行存款 、支票、支票 、汇、汇票票 、国库券、国库券 、金融债券、金融债券 、股票等有价证券。其、股票等有价证券。其实质为转让方因转让应税房地产而向对方收取的实质为转让方因转让应税房地产而向对方收取的价款。价款。实物收入。一般是指转让应税房地产取得的实物收入。一般是指转让应税房地产取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥、房屋等各种实物形态的收入。如钢材、水泥、房屋等 。 需
15、要说明的是实物收入的价值要进行评估确定收入。需要说明的是实物收入的价值要进行评估确定收入。其他收入。指转让应税房地产取得的无形资其他收入。指转让应税房地产取得的无形资产或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标产或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权权 、商誉权、商誉权 、著作权、著作权 、土地使用权等。、土地使用权等。其价值要其价值要进行评估确定收入。进行评估确定收入。以评估价格为房地产转让收入以评估价格为房地产转让收入纳税人有下列情形之一的按照房地产评估纳税人有下列情形之一的按照房地产评估价格作为房地产转让收入计算应纳税额价格作为房地产转让收入计算应纳税额 （1）隐瞒、虚报房地产成交价格
16、，应由评隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。收入。 （2）转让房地产的成交价格低于房地产评转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。地产评估价格确定转让房地产的收入。（二）基本扣除项目（二）基本扣除项目取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地从款和和在取得土取得土地使用
17、权所支付的地从款和和在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：规定交纳的有关费用。具体为：（1）按照按照中华人民共和国城镇国有土地使中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例用权出让和转让暂行条例的规定，以招的规定，以招、拍拍、挂等出让方式取得土地使用权的，挂等出让方式取得土地使用权的，为取得土地为取得土地使用权的所支付的土地出让金；使用权的所支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；让土地使用权时按规定补交的出让金；（3）以
18、转让方式取得土地使用权的，为向原土以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。地使用权人实际支付的地价款。房地产开发成本房地产开发成本（1）土地征用及拆迁补偿费）土地征用及拆迁补偿费。（2）前期工程费）前期工程费。（3）建筑安装费）建筑安装费。（4）基础设施费）基础设施费。（5）公共配套设施费。）公共配套设施费。（6）开发间接费用。）开发间接费用。3房地产开发费用房地产开发费用开发土地和新建房及配套设施的费用开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。管理费用、财务费用。一般称一般称“三
19、项费用三项费用” 根据新会计制度规定，与房地产开发有关根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，行归集或分摊。为了便于计算操作，细则细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及
20、房地产费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的开发成本之和的5%以内予以扣除（我省规定为以内予以扣除（我省规定为上限）。上限）。凡不能按转让房地产项目计算分担利息支凡不能按转让房地产项目计算分担利息支出或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣出或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除以内计算扣除（我省规定为上限）（我省规定为上限） 。与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金，是指在转让房地与转让房地产有关的税金，是
21、指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。金予以扣除。（三）房地产开发企业的扣除项目（三）房地产开发企业的扣除项目对从事房地产开发的纳税人，可按取得土对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计加计20%的扣除。依据房地产转让形式，对房的扣除。依据房地产转让形式，对房地产开发企业的扣除项目可分以下几种：地产开发企业的扣除项目可分以下几种：直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土
22、直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土地（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开地（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开发既转让的，其扣除项目为：发既转让的，其扣除项目为：（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用;（3 3）在）在转让土地环节缴纳的税金。转让土地环节缴纳的税金。不能加计不能加计20%的扣除。的扣除。B.取得房地产产权后直接转让的扣除项目取得房地产产权后直接转让的扣除项目（1）取得房地产所支付的价款取得房地产所支付的价款;（2 2）按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用;（3 3
23、）在）在转让房地产环节缴纳的税金。转让房地产环节缴纳的税金。也不能加计也不能加计20%的扣除。的扣除。C.进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目取得土地使用权后取得土地使用权后,仅进行土地开发仅进行土地开发(进行进行 “三通三通一平一平”或或“七通一平七通一平”)，不进行房地产开发的，不进行房地产开发的，扣除项目为：扣除项目为：（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用;（3 3）开发土地的）开发土地的成本、费用成本、费用；（4）在在转让土地环节缴纳的税金。转让土地环节缴纳
24、的税金。 （5）取得土地使用权所支付的价款和）取得土地使用权所支付的价款和开发土地的开发土地的成本成本之和之和加计加计20%的扣除。的扣除。D.进行房地产开发的扣除项目进行房地产开发的扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用;（3 3）开发土地和新建房及配套设施）开发土地和新建房及配套设施成本、费用成本、费用；（4）与转让房地产有关的税金；）与转让房地产有关的税金； （5）取得土地使用权所支付的价款和）取得土地使用权所支付的价款和开发土地和开发土地和新建房及配套设施新建房及配套设施成本成本之和之和加计
25、加计20%的扣除。的扣除。E.E.成片受让、分批开发转让的扣除项目成片受让、分批开发转让的扣除项目1.基本规定：基本规定： 纳税人成片受让土地使用权后，分其分批开纳税人成片受让土地使用权后，分其分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占可按转让土地使用权的面积占总面积总面积的比例的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。务机关确认的其他方式计算分摊。 “总面积总面积”是指可转让土地使用权的土地面积。是指可转让土地使用权的土地面积。即：可转让土地面积为开
26、发土地总面积减除不即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施的用地）的用地）2.分摊方法：分摊方法：（1 1）转让土地使用权面积占转让土地使用权面积占总面积总面积的比例计算的比例计算分摊；分摊；（2 2）按转让的建筑面积占总建筑面积的比例计算按转让的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；分摊；（3 3）税务机关确认的其他方式计算分摊。税务机关确认的其他方式计算分摊。 需要说明的是（需要说明的是（1）、（）、（2）两种分摊方法计算的）两种分摊方法计算的结果是有差别的结果是有差别的【例】【例】 某房地产开发公司以某房地产开
27、发公司以1000万元购买万元购买10000平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房地产公司共建写字楼、住宅楼各地产公司共建写字楼、住宅楼各1栋，其中：栋，其中：写字楼占地面积写字楼占地面积4000平方米，建筑面积平方米，建筑面积15000平方米；住宅楼占地面积平方米；住宅楼占地面积6000平方米，建筑面平方米，建筑面积积10000平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼尚未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为：尚未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为：A.按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的地
28、价款为的地价款为: 1000万元万元100006000=600万元万元B.按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为款为: 1000万元万元（15000+10000）10000=400万元万元 可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同的。如果建筑面积大致相同，按转让土地使用的。如果建筑面积大致相同，按转让土地使用权的面积分摊较为简单，如果建筑面积差别很权的面积分摊较为简单，如果建筑面积差别很大，按转让的建筑面积分摊较为合理。大，按转让的建筑面积分摊较为合理。 现实中具体采用那种方法，要结合税务机关现实中具体采用那种方
29、法，要结合税务机关意见，采取较为合理的办法。意见，采取较为合理的办法。 （四）代收费用的扣除（四）代收费用的扣除县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各项县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各项费用，可按下列规定办理：费用，可按下列规定办理：房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证，房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证，代收费用计入房价向购买方一并收取的，收费代收费用计入房价向购买方一并收取的，收费项目计入房地产转让收入。代收费用在计算扣项目计入房地产转让收入。代收费用在计算扣除项目金额时允许扣除，但不能作为加计除项目金额时允许扣除，但不能作为加计20%的基数。的基数。如果房地产开发企业使用
30、收费单位的有效收费如果房地产开发企业使用收费单位的有效收费凭证，代收费用未计入房价之中，而是在房价凭证，代收费用未计入房价之中，而是在房价之外单独收取的，收费项目不作为房地产转让之外单独收取的，收费项目不作为房地产转让收入。其代收费用在计算扣除项目金额时不允收入。其代收费用在计算扣除项目金额时不允许扣除。许扣除。 （五）转让旧房的扣除项目（五）转让旧房的扣除项目新建房与旧房的界定新建房与旧房的界定 新建房是指建成后未使用的房产。新建房是指建成后未使用的房产。 新建房新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用间或
31、达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。市财政厅（局）和地方税务局具体规定。 我省规定建成后未使用的房产为新建房，我省规定建成后未使用的房产为新建房，凡已使用不论使用时间和磨损程度如何均属旧凡已使用不论使用时间和磨损程度如何均属旧房。房。转让旧房的扣除项目转让旧房的扣除项目1. 转让旧房准予扣除以下项目：转让旧房准予扣除以下项目：（1）旧房及建筑物的评估价格；）旧房及建筑物的评估价格；（评估价格是批在（评估价格是批在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地转让已使用的房屋及建
32、筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。）格。评估价格须经当地税务机关确认。）（2）取得土地使用权所支付的地价款；）取得土地使用权所支付的地价款；（对未支付（对未支付的地价款或不能提供支付的地价款有效凭证的不允许扣的地价款或不能提供支付的地价款有效凭证的不允许扣除）除）（3）按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用;（4）与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金；（指在转让房地产（指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房时缴纳的营业税
33、、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。）地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。）（5）旧房评估费用。）旧房评估费用。（指由政府批准设立的房地产评（指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。）并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。） 二二、土地增值税采用四级超率累进税率，土地增值税采用四级超率累进税率， 最低税率为最低税率为30%，最高税率为，最高税率为60%。 超率累进超率累进税率是以计税依据的相对率为累进依据，
34、按超累税率是以计税依据的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为个级次：即增值额未超过扣除项目金额分为个级次：即增值额未超过扣除项目金额50%的部分；增值额超过扣除项目金额的部分；增值额超过扣除项目金额50%，未，未超过超过100%的部分；增值额超过扣除项目金额的部分；增值额超过扣除项目金额100%，未超过，未超过200%的部分；增值额超过扣除项的部分；增值
35、额超过扣除项目金额目金额200%的部分，并分别适用的部分，并分别适用30%、40%、50%、60%的税率。的税率。 土地增值税级超率累进税率中每级增值额土地增值税级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过项目金额如增值额未超过项目金额50%的部分，包括的部分，包括50%在内，均适用在内，均适用30%的税率。的税率。 第三节计算方法第三节计算方法一、土地增值税的计算方法一、土地增值税的计算方法（一）收入额的确定（一）收入额的确定（二）扣除项目金额的确定（二）扣除项目金额的确定1、支付的地价款、支付的地价款2、房地产
36、开发成本、房地产开发成本3、房地产开发费用、房地产开发费用（1）能认定利息的：利息（）能认定利息的：利息（12）5以内以内（2）不能认定利息的：（）不能认定利息的：（12）10以内以内4、税金、税金（1）营业税：销售收入）营业税：销售收入5（2）城建税：营业税）城建税：营业税（7、5、1）（3）教育费附加：营业税）教育费附加：营业税4（4）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除0.5）：销售收入）：销售收入0.55、加扣费用（仅限于房地产开发企业并开发房地、加扣费用（仅限于房地产开发企业并开发房地产的情形）产的情形）加扣费用（加扣费用（12）20扣除项目金额
37、合计扣除项目金额合计15（三）增值额三）增值额增值额收入总额扣除项目金额增值额收入总额扣除项目金额（四）增值率（四）增值率增值率增值额增值率增值额扣除项目金额扣除项目金额100（五）计算应纳土地增值税（五）计算应纳土地增值税应纳土地增值税税额应纳土地增值税税额=增值额增值额税率税率-扣除项目金扣除项目金额额扣除率扣除率 二、关于纳税人转让旧房及建筑物扣除项目的计二、关于纳税人转让旧房及建筑物扣除项目的计算算（一）评估价格（一）评估价格1 1经评估价格评估的，评估价格重置成本经评估价格评估的，评估价格重置成本价价成新度折扣率成新度折扣率2 2不能取得评估价格的，按照发票所载金额不能取得评估价格的
38、，按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计并从购买年度起至转让年度止每年加计5 5。（二）地价款：未支付地价款或不能提供付（二）地价款：未支付地价款或不能提供付款凭证的，不得扣除。款凭证的，不得扣除。（三）相关税费：评估费、营业税、城建税、（三）相关税费：评估费、营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税。教育费附加、印花税、契税。第四节第四节 涉税注意事项涉税注意事项 一、确定征税范围和纳税人的注意事项一、确定征税范围和纳税人的注意事项 在在确定征税范围确定征税范围，要把握三要素：，要把握三要素： A.对对转让转让行为征税。行为征税。 B.对对国有房地产国有房地产征税。征税。 C.对
39、对增值额增值额征税。征税。 征税范围必须征税范围必须同时符合上述三个条件。同时符合上述三个条件。 与此对应可以排除下列情况不属于征税范围与此对应可以排除下列情况不属于征税范围: A.出出让让、抵押、出租、抵押、出租行为行为。(BC) B.转让转让集体集体房地产行为房地产行为。(AC) C.未取得增值额未取得增值额。(AB)如继承如继承、赠与赠与(直系直系亲属或直接赡养义务人或教育民政社会福利公益亲属或直接赡养义务人或教育民政社会福利公益事业事业)行为。行为。 ( (二二) )对代缴土地增值税的对代缴土地增值税的, ,在开具税票时在开具税票时, ,应按税法规定对转让方开具应按税法规定对转让方开具
40、, ,并且受让方代缴的并且受让方代缴的税款不得列入成本税款不得列入成本。二二、计算扣除项目金额的注意事项、计算扣除项目金额的注意事项 (一)对取得土地或房地产使用权后，未进行对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其这样规定，其目的主要是抑制目的主要是抑制“炒买炒卖炒买炒卖”地皮的行为。地皮的行为。 (二)对取得土地使用权后投入资金，将生对取得土地使用权后投入资金，将生
41、地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，关费用， 和开发土地所需成本再加计开发成和开发土地所需成本再加计开发成本的本的20%以及在转让环节缴纳的税金。以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。 （三）对取得土地使用权后进行房地产开发（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开
42、发土地和使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，地产有关的税金， 并允许加计并允许加计20%的扣除。的扣除。这这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。其从事正常房地产开发的积极性。 （四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额是时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定额是时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额，以及在转让时交纳的有关税金。的扣除项
43、目金额，以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，为尽合理。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，为尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。较合理。三、三、 房地产评估的计税事项房地产评估的计税事项 在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：产评估： （一）出售旧房及建筑物的；（一）出售旧房及建筑物的； （二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （三）提供扣除项目金额不实的；（三）提供扣除项目金
44、额不实的； （四）转让房地产的（四）转让房地产的成交价格成交价格低于房地产低于房地产评估评估价格价格，又无正当理由的。，又无正当理由的。 房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，税务机关根据评据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，税务机关根据评估价格，确定其转让房地产的收入、扣除项目金额等，及计算房估价格，确定其转让房地产的收入、扣除项目金额等，及计算房地产转让时所要缴纳的土地增值税。对评估价与市场交易价差距地产转让时所要缴纳的土地增值税。对评估价与市场交易价差距较大的转让项目，税务机
45、关有权不予确认，要求其重新评估。纳较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重新评估。纳税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额予以扣除。采用评税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额予以扣除。采用评估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管。估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管。 四四、对转让、对转让旧房及建筑物的旧房及建筑物的,在计算土地增值税时在计算土地增值税时, ,应将土地与建筑物和附着物视为一体应将土地与建筑物和附着物视为一体( (尽管从形尽管从形态上可以区分开态上可以区分开),),不得将土地使用权与建筑物和不得将土地使用权与建筑物和附着物分割开附
46、着物分割开, ,分别计税分别计税。五五、对转让、对转让旧房及建筑物的旧房及建筑物的,在计算扣除项目时不在计算扣除项目时不得采用评估价格得采用评估价格,应据实扣除。应据实扣除。具体为：具体为： A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；土地出让金； B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为转以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；让土地使用权时按规定补交的出让金； C.经转让方式取得土地使用权的，为支付的经转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。地价款。六六、确定房地产转让收入的注意事项、确定房地产转让收入的注意事项 (
47、一一) 直接销售应税房地产收入确定。直接销售应税房地产收入确定。 纳税人纳税人直接转让房地产所取得的收入直接转让房地产所取得的收入,是指包括货币收是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益的经济利益,不允许从中减除任何成本费用。不允许从中减除任何成本费用。 对取得的实物收入对取得的实物收入,要按收入时的市场价格要按收入时的市场价格折算成货币收入折算成货币收入; 对取得的无形资产收入对取得的无形资产收入,要进行专门的评估要进行专门的评估,在确在确定其价值后折算成货币收入。定其价值后折算成货币收入。 对取得的收入为外国货币的对取得的
48、收入为外国货币的,应当以取得收应当以取得收入当天或当月入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民日国家公布的市场汇价折合人民币币,据以计算土地增值税税额。当月以分期收款据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入方式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款也应按实际收款日或收款当月当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。日国家公布的市场汇价折合人民币。 (二二) 非直接销售应税房地产收入确定。非直接销售应税房地产收入确定。 A.A.房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入a.a.开发产品用于开发产品用于职工福利、奖开发产品用于开发产品用于职工福利
49、、奖励励; ; b. b.开发产品用于对外投资、分配给股东或投开发产品用于对外投资、分配给股东或投资人资人; ; c. c.开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产个人的非货币性资产; ; d. d.开发产品用于赞助、广告等。开发产品用于赞助、广告等。 上述行为发生所有权转移时应视同销售房地上述行为发生所有权转移时应视同销售房地产产, , 其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认：1.1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；类房地产的平均价格确定；2.2.由主管税务机关参
50、照当地当年、同类房地由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。产的市场价格或评估价值确定。但房地产开发企业将开发的部分房地产转但房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。不列收入，不扣除相应的成本和费用。 . .非房地产开发企业下列行为应视同销售确认收非房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入入a.a.职工福利、奖励职工福利、奖励; ; b. b.对以房地产投资联营和合作建房分配给