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1、莱 芜 职 业 技 术 学 院毕业论文题目：论商品房消费者权益的保护系部：专业：学号：学生：指导教师 ：起止日期：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 24 页目录中文摘要 I 英文摘要 II 引言 1 1 商品房消费者权益的内涵及特点1 1.1 商品房消费者权益的内涵1 1.2 在商品房买卖中消费者的权益的特点3 2 商品房消费者权益受损现象4 2.1 商品房质量不过关4 2.2 商品房面积缩水 4 2.4 商品房价格虚高 5 2.5 房屋产权证书难办理5 3 商品房消费者权益受损原因5 3.1 商品房消费者的劣势地位5 3
2、.2 房地产商追逐暴利6 4 房地产市场存在一系列问题7 4.1 商品房一级市场发展过热7 4.2 官商结合，幕后操作7 4.3 房地产业融资渠道相对单一7 5 对商品房消费者权益进行保护的必要性8 6 我国商品房消费者权益法律保护的现状及不足8 6.1 商品房消费者权益法律保护现状8 6.2 商品房消费者权益保护法律制度的不足8 6.3 司法解释的不足 9 6.4 相关法律制度存在冲突9 6.5 立法层次低，法规、规章居多10 7 完善商品房消费者权益保护机制的建议10 结论 18 参考文献 18 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第
3、2 页，共 24 页中文摘要论商品房消费者权益的保护摘要近年来，随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，房地产交易同趋频繁、活跃，商品房消费也成为许多人一生中较为重要的消费行为。然而我国商品房市场中种种不规范现象导致商品房消费者的生命财产安全权、公平交易权等权益受到直接损害，房地产市场秩序混乱的问题还未得到根本解决，严重影响到消费者基本生存权利的实现，限制了广大人民群众生活水平的进一步提高。这一状况，不仅侵害了消费者的生存利益，而且不利于房地产业的健康发展和城镇住房制度改革的不断深化。因此加强对商品房消费者的保护已刻不容缓。本文首先研究商品房消费者的权益，分析了商品房消费者权益的内涵和特
4、点，然后通过考察在商品房买卖过程中侵害消费者权益的具体现象，分析导致商品房消费者权益受损的原因，即市场经济形态下消费者的弱者地位、立法不完善、房地产市场监管不力以及商品房自身特点等，进而提出了对商品房消费者权益进行保护的必要性。文章接着指出目前我国商品房买卖中消费者权益保护的的诸多不足，例如消费者权益保护法中商品房消费者保护主体地位不明确，权利内容不完善；商品房消费者权益保护法律、法规、规章等之间还存在着较严重的法律冲突等等。针对这些情况，文章最后提出了要从立法保护、司法保护、社会保护以及政府保护等方面加强对消费者权益的保护，以期建立覆盖全社会的全方位、多层次、立体化的保护体系，使得商品房交易
5、过程中侵害消费者合法权益的情况减少，即使开发商等有侵害消费者合法权益的行为，消费者也能够以明确的相关法律为依据维护自己的合法权益，从而促进商品房消费者权益的保护，进而促进我国房地产事业乃至整个国民经济的健康有序发展。关键词：商品房消费者；权益保护；完善精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 24 页英文摘要Protection of Commercial Apartment Consumer s Right and Interests AbstraCt With the development of chinas feal es
6、tate and the deepening of the refonIl of the housing system ， the real estate trade aduaUy becomes multifarious and actiVe，and commercial apanmem consumption becomes more aIld more lmportant in peoples personal ConsumptionHowever，the various nonstandard phenomenon of merchandise building market in o
7、ur country damages the fight to life and property safety and the rigllt to be fair traded of the consumers TtIle real estate market disordef has not been fundamentany resolved which has a serious impact on the realization of the basic existence right of the consumers and limits the broad masses of t
8、he people to funher improve the standard of living This condition not only violates the existence interests of consumer but also influences the development of the real estate industry d deepening of refbm of urban housjng syst It is so u ent that we should stren hen the protection of commefcial apan
9、ment consumerT1lis dissenation firstly studies the commercial apartment Consumer s rights and interests and analvses the connotation and characteristic of commercial apanment consumer s ri ts and interestsSecondlythrou obslving some concrete problems about encroaching on consumer s rigllts d interes
10、ts in the commercial apartment business， this dissenation analyses the reason of the problem Consumer s weak persn status in the market economy ，imperfection of the law the inefIectiVe supefvision and maIlagement of real estate market， housing markets own characteristicS lead to above problems len t
11、he anide put fb ard the necessity to the protection of merchandise building consumer ri ts 7nle anicle points out there exist 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 24 页many faults in the protection of consumer ri s and interests in real estatc trmsactions， such the biguous subject d m
12、e impellfbct context of the consumers ，rigllt in the law of PRC， d there cXist much deteriorate Conflict between the Law of the PRC on the ProtecItion of the Ri ts d Interests of Consumers alld the commercial house trade law and mles，and so on Ill response to these circumstances， the anicle finally
13、provides legislation protection， judicial protection， social protection as weU govemment protection to strengthen the protection of consumer ri ts，with a view to the establishment of community。wide coverage of the a11Round, three dimensional protection system ，and feduce the vioIation of legitimate
14、rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant ，and so as to promote the protection
15、 of consumer rights，and to promote the China s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly development. Keywords ：Commercial Apartment Consumer； Protection of Right and Interest；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 24 页引言近年来，随着我国社会主义市场经济的发展和住房制度改革的不断深化
16、，商品房消费者在市场经济中的地位越来越重要。消费者在购买和使用商品房过程中依法享有的权利和利益能否得到有效保护，不仅关系到消费者个人基本生存权利的保障，而且已经成为商品房市场持续健康发展的前提条件，因此保护好商品房消费者的合法权益具有深刻意义。然而，现实的情形是，消费者在购买商品房的过程中常常与开发商发生纠纷，消费者的合法权益往往受到侵害而没有得到及时适当有效的保护或救济。房地产消费投诉率居高不下，并且投诉额度大，涉及内容广，问题解决率低，以至于开发商与消费者之间纠纷呈白热化的趋势，甚至维权过程中发生流血事件，这既直接损害了消费者的生存利益，也有碍于房地产市场乃至整个国民经济的健康发展，更不利
17、于社会的和谐稳定。目前我国已经制定了一系列的法律、法规，并建立了各种组织，采用司法和行政手段加强对商品房消费者权益的保护，但我国商品房消费者权益保护法律制度仍存在许多不足，如商品房消费者保护主体地位不明确，权利内容不完善；商品房买卖中买方合同权益保护不足；商品房消费者权益保护法律、法抓规章等之间存在着较严重的法律冲突；商品房交易法律、法规、规章中买卖双方信息不对称；法律规制不完善等等。本文以保护商品房消费者权益和促进商品房市场健康发展为出发点，从商品房消费者权益的内涵入手，阐述了商品房消费者权益受损的种种表现及原因，分析了现行的法律保护现状，并就消费者权益保护机制提出了一系列建议，以期建立覆盖
18、全社会的全方位、多层次、立体化的保护体系，从而确保商品房消费者权益的顺利实现，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展。1 商品房消费者权益的内涵及特点1.1 商品房消费者权益的内涵探讨商品房消费者权益的概念，首先需明确何为消费者。消费者权益保护法( 以下简称消法 )第 2 条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。切实保护，是我国消费者权益保护法的出发点和精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 24 页核心内容。 1993 年颁布的消法正是以此为出发点，广泛吸取、借鉴了各国以及国际消费者保护立法
19、的经验，设计了我国的消费者权利内容和体系，并专章规定了国家对生产经营者的监督管理、对消费者权益的保护职责以及国家司法机关在消费者争议解决办法中的权威作用，在保护消费者权益方面起到了很大的积极作用。1.1.1 、商品房消费者权益1.1.1.1商品房消费者权益的内涵商品房消费者权益，是指商品房消费者在购买和使用商品房过程中依法享有相应的权利并有权作出或者不作出一定行为，并有权要求政府、房地产商作出不作出一定行为，从而使权利得到保护并给商品房消费者带来应得的利益。1.1.1.2商品房消费者的具体权利首先，消法规定下的权利消费者权益不是一项权益，而是一束权益，消法作为消费者权利特别保护法，其出现标志着
20、我国在消费者权利保护方面形成了比较完整的法律体系。根据消法的规定，消费者在购买、使用商品和接受服务时主要享有如下权利： (1) 安全权； (2) 知情权； (3) 选择权； (4) 公平交易权； (5)求偿权； (6) 结社权； (7) 获得有关知识权； (8) 人格尊严和民族风俗习惯受尊重权；(9) 监督批评权。商品三、商品房消费者的权利极为复杂且具有专业性其次，商品房交易涉及金额大，交易风险大，相关契约条款非常复杂，涉及建筑、房产、法律等诸多知识，而普通的消费者是很难成为建筑房产法律样样精通的全才的。其次，商品房价值巨大，生产过程复杂，往往需要经历许多环节，各个环节相互依存，而一旦出问题，
21、设计单位、施工单位、售房单位等往往相互推脱责任，因此面对极为复杂的商品房纠纷，普通的消费者作为非专业、非知情人士其权益受到损害也便顺理成章。再次，商品房的交易程序极为复杂，需要签订购买房屋意向书、房屋买卖合同书，办理过户登记手续、入住手续，与物业管理公司签订物业管理合同，办理房屋产权登记，领取商品房所有权证等。综上可知，随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消费中的地位日渐重要。由于商品房交易涉及主体众多，运用法律纷繁，既有民事法律关系，又涉及行政法律关系，同时涉及标的价值巨大，社会影响广泛，关联地产、金融、中介等多个行业，使得商品房交易问题复杂化。上述所述商品房消费者
22、权利的这些特点都决定我国有必要大幅度提高商品房消费者权益保护意识，加大对精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 24 页商品房消费者权益的保护力度，使得购房者在不具有专业购房知识的情况下，其权益依旧能够得到很好的保护，进而促进商品房交易市场及整个房地产业的健康发展。1.2 在商品房买卖中消费者的权益的特点1.2.1 商品房消费者的权利是最容易受到损害的权利商品房消费者的权利是最容易受到损害的权利与一般的消费者相比，商品房消费者的弱势性更加明显，商品房消费者在购买商品房的过程中，因缺乏有关专业性、技术性知识、信息以及受开发商等的控
23、制等因素，导致其知情权、公平交易权、受偿权、监督权等在一定程度上被剥夺，造成消费者权益的损害。商品房本身和商品房交易的特点决定了商品房消费者的权利是复杂的、具有相当专业性、技术性的权利。消费者因缺乏相应知识与信息，在选择、购买商品房过程中很大程度上依赖于经营者，而经营者往往会利用消费者的这种依赖，对其提供片面虚假信息，以谋求自身利益的最大化。1.2.2 商品房消费者的权利是公民最基本的生存权利之一近年来，我国的消费结构正在发生历史性的变化，人民的生活水平不断提高，房屋已经成为继食、衣等问题解决以后最重要的消费品，买房已成为新的消费热点，这为中国房地产的发展提供了新的契机。在房地产业迅猛发展的同
24、时，商品房消费者利益的保障也被提到了前所未有的高度。党中央、国务院高度重视解决人民群众的住房问题，始终把改善群众居住条件、保障城乡购房者的合法权益作为住房制度改革和房地产业发展的根本目的。1.2.3 商品房消费者的权利极为复杂且具有专业性首先，商品房交易涉及金额大，交易风险大，相关契约条款非常复杂，涉及建筑、房产、法律等诸多知识，而普通的消费者是很难成为建筑房产法律样样精通的全才的。其次，商品房价值巨大，生产过程复杂，往往需要经历许多环节，各个环节相互依存，现实中保证每一个环节都不出问题非常困难，而一旦出问题，设计单位、施工单位、售房单位等往往相互推脱责任，因此面对极为复杂的商品房纠纷，普通的
25、消费者作为非专业、非知情人士其权益受到损害也便顺理成章。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 24 页2 商品房消费者权益受损现象近年来，随着商品房市场持续升温，我国房地产业得到了快速增长，人民群众的住房条件也迅速改善。据统计，从1996 年起，城乡每年建房超过10 亿平方 M ，折合 100 万套住宅，与此同时，商品房消费市场中也暴露出不少问题。为了推动房地产市场的诚信建设，中消协同中国房地产行业协会及有关单位，在全国开展房地产业消费状况调查，加强对消费者选购商品房的消费教育和指导，征集评选在房地产市场诚信建设中的典型人物和
26、事件，支持消费者起诉商品房消费纠纷案件，并为建立商品房市场诚信建设和消费者满意度评价体系做了很多探索工作，在配合政府有关部门搞好房地产市场监管，保护消费者的合法权益，促进房地产业的发展方面，发挥了重要作用。从2010 年以来，房地产业消费者投诉量逐年下降，但是消费者对商品房仍有众多的抱怨和不满。目前，侵害商品房消费者权益的现象主要表现在以下几个方面2.1 商品房质量不过关在关于商品房投诉中，涉及质量问题方面的投诉一直居高不下，商品房质量问题指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。常见的主要有因房屋沉降造成的墙体开裂、下水道堵塞、断裂；因墙体材料选择、不当引起的墙体开裂
27、及粉刷起壳等这样的工程有的被检查出来，还有很多没被检查出来，从而形成严重的事故隐患。2.2 商品房面积缩水商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的商品房买卖合同中约定的建筑面积，即套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和。实践中常出现以下侵害买房人权益的现象：总的建筑面积不变，而分摊的共有建筑面积增加。2.3 商品房销售广告不真实商品房销售广告是房地产开发商或其代理人制作的，向不特定的人宣传和发送的有关预售商品房的图片和文字说明。在商品房预售时房屋尚未建成，购房人不能通过实物，而只能通过售楼广告了解所购房的状况。因此，售楼广告对消费者决定是否购买商品房起着非常重要的作用。精选学习资料 - - -
28、- - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 24 页2.4 商品房价格虚高对于我国的房价是否有泡沫的问题，自2003 年以来就一直是争论的热点，对房价是否虚高，判断标准不一，国内甚至有学者用30 个指标作为评价依据，比如房地产投资占GDP比重、空置率等。从国内和国际主要研究来看，租售比、房价收入比、家庭月供收入比是三个基本指标。所谓租售比，是指每平方M 使用面积的月租金与每平方M 建筑面积的房价之间的比值。从国际经验看，用来衡量一个区域房地产运行状况良好的租售比一般为1：3001：200。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现
29、；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。2.5 房屋产权证书难办理房屋产权证是证明房屋所有权的重要凭证，能否办到房屋产权证对于消费者而言极其重要。然而现实中，有的经营者在没有取得国有土地使用证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证的情况下，违章建筑并非法出售商品房，在售房时又对购房者隐瞒无产权的实际情况，导致购房者误认为所购房屋合法，能取得产权，但实际上却无法办理房屋所有权证和国有土地使用证。有的经营者在集体土地或者公益用地上开发建造商品房，消费者购买后根本领不到产权证书。实践中，因房屋产权证问题而引发的侵害消费者权益的案例屡见不鲜。3 商品房消费者权益受损原因3.1
30、 商品房消费者的劣势地位住房制度改革明确了房地产消费关系的市场属性，而消费者的弱者地位是由商品经济本身所决定的。从经济结构上分析，普通居民作为房地产消费者很难与房地产经营者相抗衡，消费者在这种交易中总是处于弱者地位。首先，从力量对比上看，商品房消费者是个人，而房地产经营者一般是拥有雄厚资本、设有复杂组织机构的企业。二者从交易起始，地位便是不平等的，特别是集团化的大型垄断企业，在利益驱动下，凭借其优势地位，有可能不惜采取各种手段损害消费者的利益。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 24 页3.2 房地产商追逐暴利商品房价格过
31、高是导致商品房消费者权益受损的重要原因，现实中，商品房价格过高的原因是多方面的，但其中一个非常重要的一点便是房地产商过度投机追逐暴利的结果。搞房地产一定赚大钱是老百姓普遍认同的观点，房地产商甚至一度被称为“暴利户 、“房老虎”。因商品房买卖标的物的特殊性，在很长一段时间内，一直实行政府指导价，但随着社会主义市场经济的发展，目前，除经济适用房实行政府指导价外，普通商品房的价格均已放开，买卖双方根据商品房的质量、市场需求商定销售价格。3.2.1 商品房价值巨大商品房与人民群众生活密切相关而且价值巨大，购房不论对哪个收入阶层的消费者来讲，都是生活消费中的头等大事。一套商品房动则几十上百万，如此巨大的
32、价值，使得消费者在购买这一商品的时候，必须非常慎重，对于开发商来讲同样如此。在买卖商品房中引发的纠纷给消费者带来的经济损失、精神伤害也更大。的确，面对商品房如此巨大的价值，消费者和开发商哪一方都不愿承担如此巨大的损失，即使是开发商的过错，其也会想方设法逃脱。这便一定程度上增加了对商品房消费者保护的难度。3.2.2 商品房质量使用检验周期长一般而言，消费者看房，对商品房进行质量检查主要是看房屋有无裂缝、有无倾斜、有无渗漏等等。明显的裂缝与渗漏短期内可以发现，但很多质量问题并不是看房当时能发现的，而是需要少则几个月，多则几年甚至上十年的时问。3.2.3 商品房生产过程复杂，环节较多房地产产业链条长
33、，开发过程中受各种因素的影响很大，房屋开发、销售涉及的行业和部门较多，一幢商品房从策划到生产，再到销售给消费者，需要经过许多与其他商品不一样的多个立体交叉环节，需要多个部门和机构的参与，包括房产、城市规划、价格、卫生等部门和勘测、设计、施工、金融等行业。商品房丌发是一项环节众多的系统工程，需要多个机构协作，各个环节环环相扣，哪个环节出问题均可对商品房造成影响，而现实生活中保证每一个环节不出问题并不容易，并且在出问题后各开发商往往相互推诿，消费者很难追究开发商的责任，因而其权益得不到有效的保障。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页
34、，共 24 页4 房地产市场存在一系列问题4.1 商品房一级市场发展过热自 2004 年以来，我国房地产业飞速发展，房地产投资、房地产价格等以超常的速度攀升，逐步呈现出过热态势。据统计，2004 年全国商品房销售价格指数比上涨9，2005 年上涨 77，2006 年继续上涨 55。同时，房地产开发投资额不断提高， 2001 年仅为 063 万亿元， 2009 年之后房价趋于平稳 ,2013 年 2 月 20 日国务院常务会议确定新国五条, 出台五项调控政策措施 , 要求各直辖市 , 计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制标准，建立健全稳定
35、房价工作的考核问责制度，但房价居高不下，广大群众买不起房或沦为“房奴”，是房地产业发展过热造成的后果之一。相关调查显示，我国98的房贷消费者有精神病症，可见高房价已经对消费者的心理健康造成了严重影响。4.2 官商结合，幕后操作承建房地产工程资金量大，回报率高，为了谋取利益，建筑商往往不惜一切手段承揽工程工程，其中最主要的便是对掌握土地批租权的地方官员进行腐败攻关，而政治和法律头脑并不清晰的地方官员又很容易在金钱面前迷失自我。4.3 房地产业融资渠道相对单一来自国家统计局的数字显示，2006 年以来，房地产开发投资本年资金来源中的国内贷款高位反弹，并且显现出越涨越快的趋势。目前我国房地产业的融资
36、仍主要依靠银行贷款，银行承担了大部分金融风险。薪阶层则实际消费能力下降，导致贫者越贫。泡沫一旦破灭，房地产价格将大幅下跌，作为抵押物的房产急剧贬值，进而银行乃至整个国民经济受到严重创伤，购房者的权益更是无从得到保障。综上，目前我国房地产市场尚不规范，除上述外，还存在许多问题导致商品房消费者的权益受损，如违规开发、广告虚假、面积缩水、秩序混乱等等，而目前的法律对房地产消费市场的规范比较欠缺，对商品房消费者利益保护的规范较为薄弱。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 24 页5 对商品房消费者权益进行保护的必要性随着我国住房商品
37、化改革的深入实行，商品房这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。由于商品房交易自身的特点以及市场经济条件下商品房消费者的弱势地位，近几年消费者对商品房投诉的案件日渐增多，并成为我国消费者保护的一个新课题。中共十六届四中全会提出构建社会主义和谐社会，其中一个非常重要的目标便是实现“安居乐业”，保证人民群众“居者有其屋，以达致社会的公平、正义、和谐。为此，对房地消费者权益进行充分保护是非常有必要的。它不仅仅是消费者权益保护发展的需要，也是房地产市场健康发展的需要，还是社会和谐稳定的需要，总之，如果房地产市场消费者权益屡屡受侵害，那么房地产市场就不能健康发展，社会不稳定因素就会增多，百姓安居乐
38、业、构建和谐社会的目标就难以实现。为了实现社会和谐，建设美好社会，就必须加强商品房消费者权益的保护。6 我国商品房消费者权益法律保护的现状及不足6.1 商品房消费者权益法律保护现状当前，我国并没有针对商品房消费者权益进行专门立法，保护商品房消费者权益的规定散见于民事、经济和行政等法律、法规中，例如消费者权益保护法、城市房地产管理法、民法、合同法、广告法、物权法等都有所涉及，但是还不够全面和系统，存在着较大的漏洞，给消费者的权益的权益带大较大的威胁。6.2 商品房消费者权益保护法律制度的不足6.2.1 消费者权益保护法的缺陷6.2.1.1商品房消费者主体地位不明确商品房像普通商品一样已经完全具备
39、了商品的属性：作为不动产的商品房也是法律意义上的消费者消费的对象，商品房买卖合同和作为动产的普通商品的买卖合同相比没有本质上的差异；不能按价值的高低来确定一件物品是不是商品。但是因为消法在消费者的主体条件上定义不明确，使得法官在处理商品房纠纷时无精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 24 页所适从，造成各地方立法以及司法实践的不统一，商品房消费者维权底气不足。6.2.1.2商品房消费者的权利范围过窄消费者权利是消费者权益保护的核心问题，消法赋予了消费者九项权利，随着社会的发展和新型行业的出现，这九项权利已经不能满足保护消费者
40、利益的需要。商品房消费者作为一类特殊的消费者，其权益应当受到特殊的保护，最为典型的是缺乏对商品房消费者的反悔权的规定。出于保护消费者的利益，目前许多国家的法律规定了销售金额较大的商品允许消费者在一定期限内可以反悔( 即反悔权，也叫犹豫期 ) 。总之，随着时代的发展和社会的进步，消费者享有的权利也将越来越多，消法作为消费者权益保护的基本法，也应与时俱进，逐步扩大其调整范围，增加权利种类。6.3 司法解释的不足从总体上讲，解释的公布和实施，有助于保护消费者的合法权益和制裁房地产开发企业的违法经营行为，但仍存在不少需进一步完善的地方。例如在实践中，计算公摊面积的争议和界定公共财产的争议是开发商与购房
41、人发生的争议最多的、对购房人利益损害最大的、并且难以通过协商解决的问题，然而对这两个争议，解释都没有涉及。6.4 相关法律制度存在冲突我国商品房消费者保护法律制度的冲突是比较严重的，举几例予以说明：例一：土地管理法和城市房地产管理法的关系非常混乱。首先，从标题上和理论上无法确定二者是从属关系还是并列关系；其次，从内容上看，二者既有从属又有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践以及商品房消费者权益的保护带来了无穷的后患调整一级市场的法规较多，规范二级三级市场的法规较少房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地
42、或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场；房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产出售和出租给消费者的市场；房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人次将房地产转让或租赁的市场。目前我国房地产法规大多属于土地转让管理、房屋拆迁和房地产税方面的法规，而以居民住宅问题为中心的立法，比如房屋买卖、租赁、抵押等方面的立法却相对较少，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 24 页远不适应形势发展，不少与消费者利益紧密相关的房屋预售、物业买卖、房屋出租、房屋抵押等方面的法律纠纷较难找到合适的法律依据，这对商品房
43、消费者权益的保护显然极为不利。6.5 立法层次低，法规、规章居多从上文介绍的商品房费者权益保护的现状可以看出，我国商品房消费者权益保护方面的房地产立法层次较低，像城市房地产管理法、消费者权益保护法那样由人大常委会通过的法律极少，与城市房地产管理法配套的多是部门规章以及“报告”、“意见、“暂行规定 和司法解释等，不仅极不严肃，而且规范性差，难以执行和操作，难以给消费者利益以最大保护。总之，对于商品房消费者权益的保护，尽管我国目前已经初步形成了以消法和城市房地产管理法为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充的法律体系的框架，但是我国现行商品房消费者权益的法律保护依然不够完善。7 完善商品房消费者权
44、益保护机制的建议从上文的消费者权益保护现状可以看出，近些年来，国家实施了一系列措施，逐渐加大了规范商品房市场开发行为，颁布了一系列有关的房地产法律法规，这些法律法规对房地产开发经营活动给予了原则性、范围性的规定，并发挥着法律的准许和禁止、支持和限制、奖励和处罚等调整作用，这对加大商品房消费者的保护力度、维护商品房消费者的合法权益也起了重要作用。但是，由于我国的房地产市场尚不成熟，并没有从根本上遏制开发商在开发销售商品房过程中严重侵犯消费者权益的违法违规行为，这种状况严重影响到我国商品房市场和房地产业的持续健康发展和人民生活水平的进一步提高，商品房消费者权益的保护工作亟待加强。笔者认为，在认真分
45、析总结我国商品房消费者权益受损现象、原因以及目前的保护情况的基础上，应坚持标本兼治、重在治本的原则，总结借鉴国内外先进经验，深入了解其发展规律，不断积累商品房消费者权益保护的经验，以法律保护为主同时又不仅仅依靠单一的法律手段，而要综合运用法律、经济、社会、道德等多种手段，尽快建立健全商品房消费者权益保护机制。为此需要从以下几方面努力：7.1 商品房消费者权益保护的立法完善完善立法是对商品房消费者实施保护的基础和前提，也是最重要的手段之一。立法保护的主要内容和要求是根据时代的发展变化建立健全相关法规，使商品房消费者权益保护工作真正做到有法可依。精选学习资料 - - - - - - - - - 名
46、师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 24 页7.1.1 明确购房者属于消费者任何一部法律都有自己特定的调整范围，这决定着该法律的内容，消法作为调整国家在保护消费者权益过程中发生的社会关系的专门法，其调整范围具体取决于法律对消费者的界定。根据消法第二条的规定，消费者是指为生活论商品房消费者权益的保护需要而购买、使用商品或者接受服务的人。这些特殊性下说明了对消费者予以更高程度的特殊保护的迫切性，而非剥夺对商品房消费者的保护。7.1.2 拓展商品房消费者权利种类权利是保护消费者的基本依据，但仅仅9 项权利己不足以保护商品房消费者，随着经济和社会的发展，立法机关应拓展权利种类，比如
47、明确规定购房者的反悔权。消费者的反悔权主要针对的是一些“不违法、但显失公平的约定行为。前文已述，虽然消费者反悔权在国内的相关法律法规中还是空白，但是在国外已经成为一种流行趋势，并成为商家的一种竞争手段。西方发达国家的商业发展历程告诉我们：越是经济发达的国家，越是尊重消费者的反悔权，它体现了对消费者权利的尊重。商品房买卖属于大宗消费，消费者对相关知识十分缺乏，稍不留神就陷进了开发商布下的不违法但极不公平的“温柔”陷阱。反悔权在这种情况下将切实保护商品房消费者的合法权益。因此赋予消费者一个反悔期，可以规定为取得竣工验收合格证 (现为备案证 ) 后 30 天内，购房者有反悔退房的权利。同时，对开发商
48、或销售商而言赋予商品房消费者反悔权既是表达诚信的一种方式，还将是一个吸引消费者的经营手段。7.1.3 明确商品房适用欺诈惩罚性赔偿规定消法第 49 条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”该条便是著名的惩罚性赔偿规定。不难看出，该条的适用条件有两个，一是消费者为生活消费需要而购买商品或接受服务；二是经营者提供商品或服务有欺诈行为。惩罚性损害赔偿，具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。我认为商品房完全满足其适用条件，在消法中应予明确，理由如下：首先，从主体资格上看，购房
49、者作为一方主体，购买商品房以满足自己“住 的需求，是合格的消费者，而房地产开发商作为另一方主体，正是以赢利为目的的经营者，所以商品房买卖双方都是消法适格的主体，其行为理应受消法规范和调整。商品房属于商品，消费者在购买商品和服务消费中，其合法精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 24 页权益受到侵害，可以依据消费者权益保护法寻求救济。其次，从投诉标的来看，前文已论证，商品房属于消法第49 条所规定的“商品 ，只不过商品房有其特殊性，即其价值较大，但我们判断有形物的商品属性不能以其价值为标准，即不能按价值的高低来确定一件物品是不
50、是商品，动产与动产区分的这一理由已丧失其重要性近年来，屡屡发生的商品房买卖纠纷，多是由于商品房交易双方力量悬殊、信息严重不对称，房地产商故意隐瞒真实信息或者告知虚假信息，从而诱使商品房购买者与其签订购房合同，此类行为完全符合“欺诈”的三个构成要件。将商品买卖中的欺诈行为纳入消法第49 条，商品房消费者应受到消费者权益保护法的保护逐渐成为社会共识。7.2 完善商品房广告法律制度，建立预审制7.2.1 现行商品房广告法律制度的规定我国一直以来的广告经营体制是多轨制，即一部分广告由广告主自行发布，一部分由广告经营者代理，一部分由广告发布者直接经营，多轨制的经营体制便论商品房消费者权益的保护决定了广告