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1、房屋本体土建部分的维修规程1目的使需维修的房屋本体公共设施恢复使用功能及延长外立面使用寿命，确保正常运作状态，方便业主及住户。2适用范围各类建筑土建及基本装饰的维修。3职责3.1由工程部主管根据现场情况确定具体维修方案，管理处相关人员实施。3.2维修过程由工程部派技术人员监督，维修完毕由工程部主管验收。3.3工程部主管对重要的维修项目进行指导，并对一般的维修项目给予抽查。4维修原则4.1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。5维修依据5.1符合工程部拟定的维修方案或设计图纸的要求。5.2符合房屋修缮工程质量检验评审标准有关条款规定。6各项维修项目
2、的标准6.1地基基础6.1.1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。6.1.1.1破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。6.1.1.2用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上做成斜坡以利泄水。6.1.1.3恢复勒脚饰面6.1.2如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。6.1.2.1如不严重，应做好巡查记录并汇报工程部技术人员。6.1.2.2如有扩展趋势，应立即通知工程部，请开发单位派专业工程师一同检查鉴定。6.1.2.3如情况严重，除通知工程部，开发单位专业人员外，还应采取紧急疏散措施。6.2梁、柱、板主体6.2.1露筋6.2.1.1将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂
3、纸打磨掉。6.2.1.2用钢丝刷清洁干净。6.2.1.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。6.2.1.4用高标号水泥砂浆修复，如有需要还应按要求修复饰面。6.2.2有裂缝参考室内维修规程中“楼板裂缝”维修程序进行。6.2.3有孔、洞6.2.3.1将孔、洞周边已松散的砭凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。6.2.3.2用钢丝刷等有效工具彻底清除孔洞。6.2.3.3充分喷水湿润孔、洞内壁。6.2.3.4如系小孔、洞则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞较大，则在涂完一道素水泥后用比原先（梁或柱或板）的砼标号高一等级的细砼填饱满并养护好。6.2.3.5按原标准做好饰面。
4、6.2.4破坏情况较严重的（如变形、裂缝程度已超过规定范围）应立即通知工程部及开发单位，请专业技术人员到场检查鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。6.3墙体6.3.1墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等，砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定裂缝不再发展时进行（如地基基础沉降还在发展时，一般应先做地基，基础加固后，做砌体裂缝的维护）6.3.1裂墙6.3.1.1先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层凿柜成外八字形。6.3.1.2用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。6.3.1.3均均地涂刷一
5、道素水泥浆。6.3.1.4再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝，抹平。6.3.1.5用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。6.3.2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。6.3.2.1先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。6.3.2.2充分喷水湿润破损面。6.3.2.3用比原砌体高一个强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砖快应先充分湿润）。6.3.3墙体室外饰面破损6.3.3.1将破损面及其周边松散层一并凿除。6.3.3.2用钢丝刷清扫干净浮动灰土。6.3.3.3充分喷水湿润破损面。6.3.3.4均匀地涂刷素水泥浆。6.3.3.5用1:3的防水水泥砂浆填平，
6、然后修复饰面。6.3.4墙体室内饰面破损6.3.4.1同6.3.3中6.3.4.2用1:3的水泥砂浆填平，然后修复饰面。6.3.5外墙渗水6.3.5.1外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。6.3.5.2窗台处渗透水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留存卸水坡度窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。6.3.5.3在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆处理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或人工涂刷）1:0.5水泥砂浆面层。6.3.5.4外墙渗水面积较大时，先将饰面
7、铲除，然后涂12道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆抹平，再修复饰面。6.3.5.5墙、板接通处渗水，可用预制氯已烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。6.3.5.6用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大1015cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷23道氯丁胶，在最后一度胶未干时，用水泥砂浆抹平，再修复饰面。6.4顶棚参照室内维修规定中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。6.5楼梯间6.5.1踏步缺损6.5.1.1将缺
8、损部位用周边已松动部位凿除至结实层6.5.1.2用钢丝刷清扫干净灰土6.5.1.3充分喷水湿润6.5.1.4均匀地涂刷一道素水泥浆6.5.1.5用1:3水泥砂浆做好基层6.5.1.6修复饰面6.5.2栏板缺损如为砼或砌块栏板，参照6.2和6.3相应程序执行，如为木材或金属材料，维修程序如下：6.5.2.1如不能修复，应及时更换新配件。6.5.2.2使栏板、梯板、扶手连接牢固。6.5.2.3修复栏板（杆）饰面。6.5.3扶手6.5.3.1如不能修复，应及时更换新配件。6.5.3.2使之与栏杆连接牢固。6.5.3.3修复饰面（如油漆、乳胶漆等）6.6门、窗参照室内维修规程中在关“门、窗”维修程序执
9、行。6.7避雷设施6.7.1锈蚀6.7.1.1用砂纸除锈6.7.1.2均匀涂刷二道红色防锈漆和一道银粉漆，每道漆之间要隔一段时间，以上一道漆干为准。6.7.1.3如锈蚀特别严重，就部分更换，并用电焊连接，同时处理焊口刷涂防锈漆及银粉漆。6.7.2连接部位断开6.7.2.1除锈清洁后，焊接牢固。6.7.2.2刷二道防锈漆和一道银粉漆。6.8屋面隔热层、防水层6.8.1隔热层破损及时更换用1:3水泥砂浆嵌缝6.8.2屋面漏（渗）水（刚性屋面）。6.8.2.1用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形，裂缝原刚性防水层分仓缝处漏水，堵漏方法如图。6.8.2.2纵横泛水渗透漏，可在泛水处填三层干油毡
10、，用聚氨脂嵌缝处理。6.8.2.3出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝，密封材料有：塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥。6.8.2.4檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法修漏。6.9屋面水池（箱）6.9.1渗漏6.9.1.1先将水池（箱）四壁清洗干净。6.9.1.2做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做防护层。6.9.2水池（箱）检查口盖缺损6.9.2.1应立即维修并加锁。6.9.2.2刷二道防锈漆，并定期检查。6.10地下室堵漏地下室堵漏难度较大，均委外交由专业防水公司处理。