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1、南方金融总 472 期2015PAGE2512人 口 发 展 战 略 专 题发展养老地产：人口老龄化背景下房地产业的转型周幼曼（中国华融资产管理股份有限公司博士后科研工作站&中国人民大学博士后科研流动站，北京100033 ）摘要：我国正在经历世界上有史以来规模最大且速度最快的人口老龄化进程。养老地产作为老龄化社会催生的“银发产业”之一，是房地产业转型发展的重要方向。随着老年人口迅速增加，新型居家养老住房需求快速增长，为我国养老地产发展带来了机遇。但是，我国养老地产发展过程中面临着融资渠道不通畅、盈利模式不成熟、市场地位不清晰、运营管理和服务能力不强等问题。为此，应当加强养老产业链的跨界融合，创
2、新养老地产服务模式；积极发展养老金融，为养老地产提供可持续的金融支持；探索创新盈利模式，促进房地产业向轻重资产业务并举转型；发展新型社区养老，实现养老服务精细化。关键词：房地产金融；人口老龄化；养老地产；养老金融；社区养老中图分类号：F830.572 ，F293.3 文献标识码： A 文章编号：1007-9041- 2015(12) - 0025- 06当前，我国正在经历世界上有史以来规模最大、速度最快的人口老龄化进程。人口老龄化既给我国经济发展带来挑战，也为新产品、新业态、新商业模式的发展带来机遇。对于房地产业而言，人口老龄化将催生巨大的养老需求，养老地产是新常态下房地产业一个新的发展机遇。
3、如何布局养老产业，通过做优做强养老地产以培育新的利润增长点，是房地产业转型发展面临的重要课题。一、我国人口结构的老龄化特征改革开放以来，丰富、廉价的劳动力资源形成了我国经济发展的主要禀赋。劳动力数量和比例相对较大，抚养负担相对较轻的人口结构为经济高速增长提供了有利条件。20 世纪 80 年 代开 始 实施的独 生子女政策对抑制人口过快增长发挥了重要作用，但长期的低生育率使我国人口结构逐渐发生变化。 经 历 了 60 年 代 的“ 婴收稿日期 ：2015-12-10作者简介 ：周幼曼 （1985 -） ，女，江西人，博士，中国华融资产管理股份有限公司博士后科研工作站、中国人民大学博士后科研流动站
4、联合培养博士后。图 1中国与世界人口增长率比较资料来源 ：世界银行世界发展指标（WDI）数据库。单位：%年份名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 6 页 - - - - - - - - - 南方金融总472 期2015PAGE212人 口 发 展 战 略 专 题儿 潮”后， 全球 人口增长 率整体呈下降趋势。自1975 年起， 中国 人口增 长率开始 低于世界水平，80 年代正式实施 独生子 女政策 后， 人口 增长 率迅速 下降， 与世界平 均水 平的差 距不
5、断 扩大。 目 前中国人口增长率徘徊在0.5%左右，远低于1.2% 左右的世界人口增长率（见图1） 。伴随人口增长率的下降，中国人口结构发生了重大趋势性变化（见图2） 。一方面，长期低生育率使幼年人口总体上呈持续缩减趋势，劳动年龄人口在 2011 年达到峰值后开始减少。另一方面，自1999 年步入老龄化社会以来，人口老龄化进程在不断加快，老龄化速度快于全国总人口增长速度和世界老龄化速度。2014 年末，我国65 周岁及以上人口占比10.1%，比 2000 年末上升3.14 个百分点。预计每年有3% 左右的人口进入老年人行列，到2050 年左右，每3 个中国人中就会有1 位老人。大城市的人口老龄
6、化愈加明显，以北京为例，2014 年 65 岁及以上人口占户籍人口的15.3%，远高于国际上老龄化社会 7% 的标准。我国人口老龄化发展有其自身特点，不仅体现在老年人口数量多、增长快，还体现在高龄化、空巢化、独居化趋势明显，对经济增长造成了不利影响。从供给来看，老龄化会冲击劳动力供给，提高劳动力成本，这一效应当前已经显现。从需求来看，由于老年人群体的消费意愿较低，加之部分养老和医疗负担转移到了中青年人身上，也降低了他们的消费能力，导致社会总体消费水平被拉低。但是，人口老龄化也蕴含大量市场机遇，如果能把握好这些机遇，就会形成新的经济增长点。在供给端，老龄化推高劳动力使用成本，将刺激厂商改进生产技
7、术，推动制造业转型升级；在需求端，老年人不同的消费偏好和方式也将形成新的消费热点，形成潜在的消费市场，诸如养老服务业、面向老年人的医疗健康业、保险业、养老地产等老龄化社会催生的“银发产业”将成为推动经济增长的新引擎，给产业转型带来新机遇。二、人口老龄化背景下我国房地产业的发展机遇在经历了过去十余年的高速增长后，我国房地产市场的结构性风险日益增加，近年来投资增速放缓、利润水平降低，一些地区甚至面临较大的住房库存压力，房地产业不能再走“跑马圈地”、粗放扩张的老路，而要精耕细作产品线，打造特色产业链，拓展创新相关业务，提高产业附加值。总体看来，除了庞大的老年人口基数和快速增长的势头之外，人们住房需求
8、的变化、中华文化本身的独特性及市场购买力潜力为养老地产带来巨大的市场需求空间。而国内养老产业发展滞后，尤其是养老地产供给不足，难以满足高速增长的老龄化需要。与此同时，养老产业发展已成为国家战略，养老地产迎来政策利好。因此，养老地产是房地产业新的业务机会，带来新的利润增长点。（一）老年人口迅速增加，新型居家养老住房需求快速增长。目前，“421”的家庭结构是当前中国城镇家庭结构的主要模式，即四个老人、一对夫妻、一个孩子。这种家庭结构使中间代抚养负担较重，越来越多的老年人转向第三方提供的养老设施和服务寻求养老服务。和西方相比，中华文明有重视“家”文化和“孝”文化的典型特征，大多数老年人不愿完全寄宿于
9、专业养老机构，居家养老是中国老年人养老首选。目前，居家、图 2中国 0-14 岁和 65岁及以上人口的占比与老年抚养比资料来源 ：国家统计局。单位：万人单位：%( 左轴 )( 左轴 )( 右轴 )年份名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 6 页 - - - - - - - - - 南方金融总 472 期2015PAGE2712人 口 发 展 战 略 专 题社区和机构养老比例大致是90:7:3 。随着社会发展以及老年人观念的转变，越来越多的老年人希望和子女分开居住
10、，但最好“分而不离”，即老年人与子女单独居住，距离不远，方便彼此照应。这种新型的居家养老，加之社区和机构养老，为养老地产的发展提供了巨大的需求空间。随着经济发展水平的提高，老年人住房需求也更加多层次、多元化。除了基本养老需求之外，不同类型老年人的需求有所不同，活跃型老人对社会活动、老年教育娱乐等有较多需求，高龄老人对辅助生活和护理需求多，失能带病老人对医疗和康复护理需求更高。只有养老地产实现产业化发展，将养老服务与居家养老相结合才能更好地满足这些多元化的需求。（二）老年人财富积累效应日益显现，房产购买潜力值得挖掘。老年人口养老资金主要由私人储蓄、家庭赡养费和养老保险三个部分构成。总体来看，未来
11、中国老年人有较高的养老支付能力，养老地产市场购买潜力值得挖掘。一方面随着中国经济持续发展，人民群众生活水平不断提高，财富积累日益扩大，养老资金中来自私人储蓄、家庭赡养费的部分增长较快。从最近十年来看，全国城镇居民人均可支配收入从2005年的 10493 元提高到2014 年的 28844 元，城乡居民人民币储蓄存款年底余额从2005 年的141050.99 亿元增长到2014 年的 485261.34 亿元。中国居民储蓄中有很大一部分是应对养老需求。而且现今掌握了大部分财富的“60 后”和“ 70 后” ，将在 2020 年、2030 年后加入老年人群体，他们不仅在养老观念上有所转变，愿意将钱
12、投入养老房产，更加注重养老服务的品质。另一方面，养老资金中来自养老保险的部分也在稳步增长。中国养老保险资金主要由基本养老保险基金和补充养老保险基金两部分构成。据人力资源和社会保障部统计，从基本养老来看，全国基本养老保险基金累计结余从2004 年的 2975 亿元增长到2014 年的 35645 亿元，十年增长了近12 倍。从补充养老来看，企业（职业）年金是最主要形式。2014 年末全国有7.33 万户企业建立了企业年金，比上年增长10.8；参加职工人数为2293 万人，比上年增长 11.5；年末企业年金基金累计结存7689 亿元。 2015 年 1 月，国务院发布关于机关事业单位工作人员养老保
13、险制度改革的决定，明确提出机关事业单位要建立职业年金制度。当前中国机关事业单位人员约4 千万人，预计职业年金每年将有1500 万元左右的缴费，市场潜力巨大。随着老龄化的快速推进，养老保险基金的支出将原来越大。此外，国家正进一步推进改革，完善养老保险制度， 为老年人未来的生活提供了稳定保障和积极预期。由此可以预见，中国庞大老年人口的消费潜力大，将形成强大的市场购买力，给养老地产带来巨大的发展空间。（三）养老产业整体发展滞后，机构养老难以满足高速老龄化的需求。在“人口红利”时期，中国养老产业发展未得到足够重视，传统机构养老服务能力远未能满足高速老龄化的需求。养老基础设施严重不足，为房地产企业介入养
14、老地产投资开发提供了广阔的市场空间。根据2015 年 7 月 16 日中国老龄科学研究中心发布的中国养老机构发展研究报告 ，我国的养老机构发展政策不够完善，竞争机制不够健全，存在结构失衡、服务滞后、监管乏力等诸多问题。从区域来看，中东部地区养老服务机构数量较多，西部地区较少；相对于城市养老机构“一床难求”的现象，农村的养老机构（农村敬老院）缺乏投资与维护，设施简陋，空置率高。从结构来看，适合中产阶层需求的养老机构严重短缺。现有的养老机构多为价格昂贵的高档养老机构和设施简陋的低档养老机构，面向大多数老年人的中档养老机构少，未能满足多数老年人的需求。而且养老机构的设备不足，仅有54.7% 的养老机
15、构有医疗设备，46.6% 的养老机构有康复设施。相对公办养老机构（68.8%） ，民办营利养老机构配备医疗和康复设施的比例明显偏低（50%）养老地产将房产投资与养老服务结合起来，满足居民投资、居住、养老等多方面需求，可在一定程度上弥补现有机构养老的不足。（四）养老产业发展已成为国家战略，养老地产迎来政策利好。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 6 页 - - - - - - - - - 南方金融总472 期2015PAGE212人 口 发 展 战 略 专 题近
16、年来，国家将养老产业发展提升到了战略高度。2013 年 9 月 13 日出台的国务院关于加快发展养老服务业的若干意见提出，到2020 年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系；促进中小企业发展进入养老服务产业集群， 发展养老服务网站， 养老服务消费市场。明确鼓励社会力量发展养老服务业，打开了养老用地向社会资金开放的闸门。2014 年，国土资源部进一步指出要大力保障养老用地供应，规范养老用地开发利用管理。经养老主管部门认定的非营利性养老用地，可采取划拨方式供地；营利性养老用地，应以租赁、出让等有偿方式供地。为降低养老服务设施建设成本，要鼓励以
17、租赁方式供地。预计“十三五”时期，将有更多利好养老地产的政策细节陆续出台。三、人口老龄化背景下我国养老地产发展面临的主要问题目前，中国养老地产业发展仍处于初期起步阶段，主要有“房企系”和“保险系”涉足养老地产。“房企系”包括万科、保利等。截至2014 年，全国已有超过80 家房企进军养老地产领域，投资超过千亿元。“保险系”包括泰康人寿、中国平安等。寿险与养老产业的无缝衔接成为保险公司布局养老产业的独特优势，而且保险公司资金雄厚，资金持有期较长，与投资回报周期较长的养老地产更为匹配。虽然各家公司的养老地产战略有差异，形成了一定的特色，但整个行业还处在探索阶段，尚未形成统一的行业规范和成熟的商业模
18、式，存在着资金渠道不畅、盈利模式不成熟、市场定位不清晰、运营管理服务能力不强等问题。（一）融资渠道不通畅。养老地产需要投入的资金量大，除房产建设外，还包括养老设施的投入及后续运营管理投入。房地产现阶段资金来源以自有资金和银行贷款为主，资金量难以完全满足其融资需求。在经济新常态下，商业银行对房地产企业的贷款更加审慎，房地产企业面临资金周转压力较大。另外，房地产企业需要国有土地使用证、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证和建设工程开工许可证“四证”齐全才能从银行或信托公司获得贷款，占总开发成本 70%- 80% 的土地款融资需要从其他渠道筹得。虽然近年来政府扶持政策持续出台，养老地产获得直接
19、融资的渠道却没有想象中顺畅。究其原因， 一方面是因为养老地产属于新兴行业，仍处于无序竞争阶段，尚未形成标准化服务，存在较大的风险，而且其投资回报周期长、回报率低。另一方面，国内尚未出现非常成熟的基金投资养老机构的模式。目前，市场上成型的养老产业投资基金多为养老地产项目开发方自行成立，如2012 年平安不动产发起成立有限合伙制平安养老产业股权投资基金。最近则有2014 年发起的拓界（厦门）股权投资基金管理有限公司与福建省老龄事业发展基金会共同发起设立的拓界养老产业股权投资基金，2015 年北京信托与北京汇晨养老机构管理有限公司合作推出的“养老消费信托”。但是更大范围、更深层次的合作依然没有出现，
20、许多资本对养老地产发展仍持观望态度。（二）盈利模式不成熟。目前，养老地产的模式大致可以分为产权制、会员制、抵押制、租金制、租售结合制等。产权制是通过出售住宅产品来盈利，这种方式可快速回笼资金，实质上与传统的出售产权房方式无异，虽然这种模式的资金周转快、风险较小，是许多开发商首选的养老地产模式，但实际上，不少项目都是打着养老的噱头圈地卖房，而后续运营管理、 养老服务却不能及时跟进。会员制是以出租为主要经营方式，一次性交纳会员费后获得一套公寓的使用权，并享受该社区中相应的医疗、健身等配套服务，之后每月交纳一定的管理费，居住期满后交纳的费用可以如数退回。这种模式能为开发商快速回笼资金，但问题是会员享
21、受的仅是养老地产中房屋的使用权，而没有产权，一旦企业经营出现问题，会员可能面临较大风险；而几十万甚至几百万元的高昂入会费让普通人望而却步。抵押制是反向抵押贷款购房模式，即老年人退休以后，名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 6 页 - - - - - - - - - 南方金融总 472 期2015PAGE212人 口 发 展 战 略 专 题从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费。待老人去世后，开发商返还剩余本金，
22、住房归开发商所有。租金制是老年人缴纳一定押金后，分月或分季度付款入住老年公寓的商业模式。在这种模式下，租期一般比较分散，有长有短，一般是由开发商与专门的经营养老服务的公司或物业公司合作开发，将利润按股权投资比例进行分配。租售结合制是将出售和出租住宅将结合的方式，以北京的太阳城项目为例，70% 的土地和建筑做养老住宅，销售70 年的产权；其余 30% 的土地面积做养老功能区、持有型物业。这几种盈利模式发展都未尚不成熟且各有弊端，都处在探索阶段。房地产企业未来能否开发出成熟的盈利模式直接关系到养老地产业发展的规模和质量，以及能否将市场需求转化为产业效益。（三）市场定位不清晰。目前养老地产在市场定位
23、上不清晰，市场细分程度不够，同质化趋势明显。大部分养老地产的市场定位太高，目标人群基本上是“高知、高干、高管”等相对高收入老年人群体，每年养老费用多在10 万元以上，还要交纳数量不等的入门费。这并不符合中国的老龄化特色，占老年人口绝大多数的工薪阶层、中低收入老年人群体无法负担高额的养老费用，现有养老地产没能真正满足庞大的市场需求。因此，如何开发匹配中低收入老年人群体消费能力的养老地产，是现今众多开发商急需解决的问题。在产品服务方面，针对健康活跃型老人的产品服务较多，而对持续照料和医疗护理型老人的产品服务供应不足。很多服务也未能根据老年人从健康活跃向半护理、全护理的转变情况及时调整所提供的服务。
24、对老年人而言，养老服务普遍是“锦上添花”有余，“雪中送炭”不足，服务人性化及可持续性都有待进一步提高。（四）运营管理和服务能力不强。养老地产与普通地产的区别在于，养老地产的核心是“养老”，需要后期配套的各项服务，如医疗、生活、娱乐、学校、社交等各方面的投入，而目前许多养老地产企业只是以养老的名义圈地，不注重后期配套服务的运营管理，使养老地产在一些地方成为一个商业化炒作的空洞概念。医疗服务是养老地产服务的重中之重，而目前养老地产项目普遍较为缺乏专业的医疗管理人员及护理人员。根据2013 中国老龄事业发展报告相关数据，中国失能老年人有 3750 万人，仅这部分老年人按照与护理人员比例3:1 推算，
25、养老护理员需求超过1000 万，相应的缺口在900 万左右。从养老护理人才质量上看，虽然养老地产中的养老护理人才整体服务水准有了一定改善，但仍存在缺乏护理经验，专业性不强的问题，离要求还有一定距离。医保问题是养老地产要解决的一个重要问题。对于大多数家庭来说，没有医保就很难承受高额的老年医疗费用。例如，保利的和熹会项目是运营得较好的养老地产，在医疗资源方面，设有安平门诊，有常年驻诊的全职医生，并设有999 急救站驻点，但也存在未取得医保资格的问题。没有医保为老年人就医带来诸多不便，同时也难以引进一些优质的医疗资源，导致高水平医疗服务供给不足。四、人口老龄化背景下发展养老地产的思路和对策在人口老龄
26、化背景下，养老地产的行业投资价值日益显现。房地产业要根据市场变化，加快业务转型，通过发展养老地产来创新盈利模式，打造新的利润增长点。金融机构则要创新金融服务，拓展养老金融，支持养老地产发展，运用金融手段促进房地产业转型。（一）加强产业链的跨界融合，创新养老地产服务模式。要将养老地产做好，已经不是简单的开发房地产，而是要加强产业链的跨界融合，向老年人提供全方位的养老服务。房地产业可建立养老金业务与产品创新平台，聚焦于养老金融领域，构建“产品+ 渠道”业务联动发展模式，通过交叉营销和整体营销共同推动养老金融业务发展。通过该平台参与包括养老地产在内的养老产业链，发挥自身的金融优势，以为企业提供融资和
27、综合金融服务等方式与养老产业链中的其他行业进行跨界融合，实现产业协同名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 6 页 - - - - - - - - - 南方金融总472 期2015PAGE3012人 口 发 展 战 略 专 题发展。通过养老地产项目打通房地产业、健康产业、 养老产业、 旅游产业等。整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面的资源，为养老提供空间经营、产品租售，纳入保健、养生、医疗、护理、家政等专业服务。针对高龄老年人的医疗保健需求，项目
28、要与医疗行业挂钩，强调健康管理、医疗保健等服务功能；针对度假式、候鸟式养老居住模式，与旅游产业携手营销长住型养生旅游产品，即在风景资源特色区，开发具备养生、旅游、观光的养老地产产品。（二）探索创新盈利模式，促进房地产业向轻重资产业务并举转型。在现有的盈利模式在不断发展成熟的同时，房地产业要进一步创新盈利模式。不仅从住宅产品和配套设施中取得收益，还可以将自身模式向外延伸，对其他项目提供指导、咨询、运营服务等，由此获得收益。注重品牌和管理输出带来的持续效益，推动房地产业逐步实现从重资产向轻重资产并举转型。推广社区护理，做到健康护理、居家照顾、康复理疗、营养配餐、精神抚慰等养老产品全覆盖。另外，推出
29、的产品主要针对中端社区养老人群，争取满足 90% 左右普遍需求的人群。（三）发展新型社区养老，细化养老服务。在养老地产开发模式上，可借鉴有着相似东方传统文化背景的日本，发展既保留传统，又适应现代人需要的新型社区养老。如以“一碗汤距离”为原则，发展全龄化社区，即父母与子女两家之间的距离最好是“煲完一碗汤送过去刚好不凉”，将适合于年轻人居住的户型与适合于老年人居住的户型结合在一个小区，实现养老公寓与普通亲情住宅相辅相成的共融性设计。或者是“两代居”模式，即在公共住宅里设计适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能要做相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上进行相
30、应处理。建立老少同住、有分有合的新型住宅体系。在养老社区服务方面，可借鉴美国经验，依据需要护理程度分为活跃长者、独立生活、协助生活、专业护理和持续照护社区等五种细分市场。其中，活跃长者社区主要针对有独立生活能力的老年人，项目一般以出售为主，提供的服务相对较少，主要提供各种俱乐部等娱乐设施。协助生活社区针对年纪大一些的老人，以出租为主， 项目上也会提供各种日常照顾等。独立生活社区介于两者之间。对需要专业医疗服务的老人，提供专业护理社区。持续照顾社区相当于“一站式”服务，老年人可以在一处地方度过从能独立活动到需要专业护理的各个阶段。（四）积极发展养老金融，为养老地产发展提供可持续金融支持。金融机构
31、特别是大型金融控股集团，可发挥金融全牌照优势和多渠道募资的能力，为养老地产提供融资和后期的金融支持。如成立私募基金、推出房地产信托投资基金等，用金融工具将物业金融化，实现资本的自由进入与退出，支持养老地产项目的持续运营和盈利。发挥保险公司的资金和产业链联动优势，与房地产企业相互合作，可以在资金、客户、模式和运营上形成优势互补，有助于养老地产获得持续金融支持，实现可持续发展。参考文献1 吴玉韶 . 中国老龄事业发展报告 (2013) M. 社会科学文献出版社 ,2013.2 胡若痴 . 中国老年住宅消费问题探析J. 消费经济 ,2009,(8).3 李品科 , 孙建平, 梁荣. 养老地产市场大，以房养老影响微 R. 国泰君安 ,2013.4 杨华磊 . 人口世代更迭对储蓄、 房地产及其他资产的影响机制J. 南方金融 ,2015,(10).5 余静文 , 周云峰. 金融改革对缓解人口老龄化冲击的实证研究J. 南方金融 ,2014,(9).（编辑：孙 犇；校对： SUN）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -