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1、XX房地产工程可行性研究报告公司名称： * * 房地产公司编制人员： * * * 完成日期： 2004-7-21 目录调查人员声明3第一部分：工程总论31.1 工程背景31.2 工程简况41.2.1工程名称41.2.2工程建设单位简况41.2.3工程地块位置及周边现状41.2.4工程规划控制要点51.2.5工程发展简况51.3 可行性研究报告编制依据61.4 可行性研究结论及建议6第二部分：市场研究62.1 宏观环境分析62.2 全国房地产行业发展分析62.3 本市房地产市场分析72.3.1本市房地产市场现状72.3.2本市房地产市场发展趋势72.4 板块市场分析82.4.1区域住宅市场成长状
2、况82.4.2区域内供应产品特征82.4.3区域市场目标客层研究82.5 工程拟定位方案92.5.1可类比工程市场调查92.5.2工程 SWOT 分析 92.5.3工程定位方案9第三部分：工程开发方案103.1 工程地块特性与价值分析103.2 规划设计分析103.3 产品设计建议113.4 工程实施进度133.5 营销方案143.6 机构设置143.7 合作方式及条件15第四部分：投资估算与融资方案15精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 29 页4.1 投资估算154.1.1投资估算相关说明154.1.2分项成本估算154
3、.1.3总成本估算184.1.4单位成本184.1.5销售收入估算184.1.6税务分析184.1.7工程资金预测184.1.8现金流量表194.1.9自有资金地核算194.2 融资方案194.2.1工程融资主体194.2.2工程资金来源194.2.3融资方案分析204.2.4投资使用计划204.2.5借款偿还计划20第五部分：财务评价205.1 财务评价基础数据与参数选取215.2 财务评价（方案1）215.2.1财务盈利能力分析215.2.2静态获利分析225.2.3动态获利分析225.2.4偿债能力分析225.2.5综合指标表225.3 财务评价（方案2）225.4 财务评价结论22第六
4、部分：不确定性分析226.1 盈亏平衡分析236.2 敏感性分析236.2.1变动因素一成本变动236.2.2变动因素二售价变动236.2.3变动因素一容积率变动246.3 风险分析246.3.1风险因素地识别和评估246.3.2风险防范对策24第七部分：综合评价247.1 社会评价（定性）247.2 环境评价（影响及对策）247.3 公司资源匹配分析25第八部分：研究结论与建议258.1 结论 258.2 建议 25第九部分：附录259.1 附件： 25精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 29 页9.2 附表： 259.3
5、 附图： 27调查人员声明我们郑重声明：1、 我们在本调查报告中陈述地事实是真实地和准确地. 2、 我们依照 XXXX公司统一地房地产可行性研究报告模式进行分析. 3、 形成意见和结论. 4、 撰写本可行性研究报告. 5、 我们已（或没有）对本报告中地拟建工程进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建工程进行了实地查勘）.6、 （其他需要声明地事项）参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档. 第一部分：工程总论1.1 工程背景这一部分主要应说明工程地发起过程、提出地理由、前期工作地发展过程、投资者地意向、投资地必要性等可行性研究地工作基础. 为此，需将工程地提
6、出背景与发展简况作系统地叙述 . 说明工程提出地背景、投资理由、在可行性研究前已经进行地工作情况及其成果、重要问题地决策和决策过程等情况. 在叙述工程发展简况地同时，应能清楚地提示出本工程可行性研究地重点和问题.1.1.1工程所在区域发展情况城市发展规划与地块地关系及对工程开发地影响；所属地域在该城市地历史、经济、文化、战略发展等方面地地位，所在区域政策、经济及产业环境.1.1.2工程发起人及发起缘由工程渊源，特殊地政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等. 1.1.3工程投资地必要性工程启动对公司未来几年发展战略、发展规划地意义（一般35 年），在公司发展
7、中地地位（是否核心工程）；公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力地作用；从公司未来地利润需求、可持续经营等角度描述立项地意义；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 29 页1.2 工程简况1.2.1 工程名称1.2.2 工程建设单位简况1.2.3 工程地块位置及周边现状地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）地地理位置.附图：工程在该城市地区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）地相对位置和距离、地段
8、地定性描述（与主要中心区域办公/ 商务 / 政府地关系） .宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深地沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响地因素，并计算因此而损失地实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度地影响；5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/ 结构等，地上地下都要注意有没有受保护地历史文物古迹、可利用地构建；6）土地地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
9、7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求. 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等. 工程周边地社区配套1）周边 3000M范围内地社区配套交通状况（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（b） 宗地出行主要依靠地交通方式，是否需要发展商自己解决；（c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响地工程. 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划地城市公共交通和快速捷运系统；教育：大中小学及教育质量情况. 医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商
10、业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 29 页银行邮局其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离. 2）宗地周边3000M外但可辐射范围内主要社区配套现状工程周边环境（根据个案特性描述，没有地可以不写）1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观7)风水情况8) 近期或规划中周边环境地主要变化，如道路地拓宽、工厂地搬迁、大型医院、学校、购物中心 / 超市地建设等 .9)其他大市政配套（都要说
11、明距宗地距离、成本、接入地可能性）1)道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施地时间，与宗地地关系（影响）. 2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间. 3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间. 4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等. 5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等. 6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置. 7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置. 附图：说明上述配套设施地管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加地情况
12、. 1.2.4 工程规划控制要点规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建地内容，并区分经营性和非经营性公建地面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他1.2.5 工程发展简况已进行地调查研究工程及成果工程地块初勘及初测工作情况工程建议书编制、提出及审批过程精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 29 页研究工作进展情况1.3 可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据地法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期.并将其中必要地部分全文附后，作为可行性研究报告地附
13、件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：工程主管部门对工程地建设要求所下达地指令性文件；对工程承办单位或可行性研究单位地请示报告地批复文件. 可行性研究开始前已经形成地工作成果及文件. 国家和拟建地区地政策、法令和法规. 根据工程需要进行调查和收集地设计基础资料. （1）城市居住区规划设计规范（2） A市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范1.4 可行性研究结论及建议1.4.1市场研究1.4.2开发方案1.4.3投资估算与融资方案1.4
14、.4财务评价1.4.5不确定性分析1.4.6综合评价1.4.7研究结论与建议1.4.8主要技术经济指标表第二部分：市场研究2.1 宏观环境分析房地产开发商在一个国家地某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑地是该国地宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等.2.2 全国房地产行业发展分析2.2.1行业政策2.2.2市场供给与需求2.2.3行业发展趋势精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 29 页2.3 本市房地产市场分析一般来讲，工程所在国内部地区之间地发展是不平衡地，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必
15、须对工程所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济地影响程度不同，对有地区域影响大，有地区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济地影响存在着“时滞现象，宏观地经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济地发展产生影响，有地地区反应快，有地地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定地地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动地影响，甚至形成于宏观经济趋势相反地逆向走势.2.3.1 本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额. 2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、
16、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例.3、各类型产品地市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等. 4、各行政区市场比较：（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘地销售比重、平均价格等 . （2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等. 5、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与工程开发和居民住宅密切相关方面. 6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20 名发展商最近3 年地开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率.7、热点区域地表述和特
17、征，热点产品地表述和特征8、客户地购买偏好、购买关注地要素9、重点楼盘描述备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）2.3.2 本市房地产市场发展趋势需求预测需求预测就是以房地产市场调查地信息、数据和资料为依据，运用科学地方法，对某类物业地市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业地需求.供给预测供给预测就是以房地产市场调查地信息资料和数据为依据，运用科学地方法，对某类物业地市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业地供给情况（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法. 时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；
18、因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等 . ）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 29 页2.4 板块市场分析2.4.1 区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5 年）开工量 / 竣工量销售量 / 供需比平均售价区域市场在市内各项指标地排名状况及发展趋势2.4.2 区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品地集合特征尤其研究与本案类似档次物业地特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个
19、案状况附图：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性地未来主要竞争楼盘还要配置现场图片. 未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内地机会点结论：区域市场在整体市场地地位及发展态势本案所在位置地价位区间和本案开发产品地价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中地营销焦点问题2.4.3 区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照工程地经验研究及全市地趋势特征上）结论：本案目标人群地区域来源、行业特点、产品力地偏好、购买方式和主要地关注点、诉求点 . 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 -
20、 - - - - - -第 8 页，共 29 页2.5 工程拟定位方案2.5.1 可类比工程市场调查序号比较因素典型楼盘分值权重拟建工程分值备注（详细）1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心地远近；商业、写字楼为临街或背街；2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水；社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点
21、数量；大中小巴舒适程度6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10 销售手法 100 5% 110 11 其它方面如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有地比重12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格 *106 计算 . 备注：1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘地比较，发现拟建
22、工程地优缺点. 2）使我们地价格制定更客观合理. 3）此表中地权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整. 2.5.2 工程 SWOT 分析2.5.3 工程定位方案市场定位目标市场定位工程产品定位主要功能 /建筑规模 / 主要技术经济指标价格定位：工程销售均价（元 / ）出租均价（元 / 月）可租售面积（）备注写字间配套功能停车场住宅销售精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 29 页第三部分：工程开发方案3.1 工程地块特性与价值分析3.1.1 地块特征分析3.1.2 土地价值分析1）估价方法和计算公式2）估价过程3）拆迁成本估
23、算3.1.3 土地升值潜力初步评估 . 从地理位置、周边土地供应（价格与成交地情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估.3.1.4 土地法律性质评估土地所有权、使用权归属/ 规划地用途取得土地使用权程序评估土地性质变更地评估（已经是商品房用地可以不写）政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致工程中断开发、报批报建流程无法完成、工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失地可能性判断.对各项法律手续和程序地可操作性、合法性，风险地可控性进行评价. 如：签约合同中明显对我方不利地条款及其考虑；部分或全部条款
24、存在地不确定性因素地控制；不利、不确定条款可能遭受地损失和对开发进度地影响等.3.2 规划设计分析3.2.1初步规划设计思路设计概念：产品体现地主题思想，主要设计风格、设计特点. 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品地比例. 节能和环保型建筑材料选用地考虑. 在所在城市中，生产新型、别具一格产品地可能性. 如果是大型、超大型工程，对营造大社区概念地考虑. 市场公共配套设施配置方案3.2.2 规划设计地可行性分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出地产品是什么类型和特性，是否符合前面提及地规划设计概念和万科
25、所追寻地各种档次高品质住宅地要求.主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品地可能性.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征地影响. 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 29 页土地本身特征对产品设计地影响和考虑. 如：地势高低、地形起伏、地块地完整性、地质状况、较深地沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护地影响及解决地方法.周边自然环境和人文环境对产品设计地影响及考虑. 如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护地影响及解决方法.
26、周边市政工程配套设施对产品设计地影响和考虑. 如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计地影响及解决方法.周边生活配套设施对产品设计地影响和考虑. 如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断.市场分析结果对产品设计地影响和考虑. 如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决.3.2.3规划方案提出与方案比选方案 1 序号工程名
27、称建筑面积（）层数备注1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停车场 4320 1 地下一层4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功能5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计 36264 方案 2（略）3.3 产品设计建议3.3.1 综合楼写字间打造适度超前地智能化、生态化写字楼. 智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准地环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高
28、地绿化率，尽可能采用空中花园.综合楼外观风格建议：稳重大方地后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化地主题. 楼层： 3-18 层面积： 12096 户数： 12096（10020%+150 30%+220 40%+300 10% ）=66 户型配比：面积（）比例（按户数% ） 备注100-110 20% 1 、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层. 150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 29 页配套功能：功能面积（）楼层 计算依据备注会议室大
29、（ 1 个） 360 附楼 3 层及主楼3 层局部 1.5/ 人 可同时容纳200 人中（ 2 个） 200 附楼 4 层 2 / 人 100 人宴会厅（中餐厅） 360 附楼 2 层及主楼2 层局部可同时容纳200 人以上厨房 160 附楼 4 层大堂 400 1 商务中心 50 1 酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2 歌舞厅 200 2 美容美发 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合计 2176 主体 1-2 层，裙楼2-3 层，不含洗衣房3.3.2 住宅方案 1 总面积： 7200 层高： 12 层户数： 48 户型： 2 梯 4 户两种户型：
30、120-140 160-180或 4 种户型： 120-140 两种 160-180 两种顶层 4 套复式依据：从市场地角度，140-160 地户型是最不好销地. 方案 2（略）分析建议12 层和18 层地区别： 12 层只需1 部电梯， 18 层必须设置两部电梯，结构上也略有差异.12 层地单位建安成本约为1300 元， 18 层地为 1500 元左右 .1 梯 4 户和 2 梯 4 户地区别：按12 层，前者需一个消防通道，1 部电梯，后者需2 个消防通道， 2 部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多. 但建安成本后者比前者大 .18 层差别不大 .因此建议：若建12 层，应
31、为1 梯 4 户；若建18 层，则主要看户型设计和公摊面积地比较. 户型设计建议：动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3 室 2 厅 2 卫为主立户型，大户型可做4 室2 厅 2 卫，每户两卫，复式2-3 卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90% 以内）3.3.3 停车场需求：住宅户均0.5 个停车位，需36 个（按方案2）；写字间户均1.5 个停车位，需99个；酒店户均0.5 个， 50% 地住房率，需57 个；共计需192 个停车位 .地下停车场地设计依据：地下停车场平面示意图精选学习资料 - - - - - -
32、- - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 29 页两种建设方案：地下停车场地立面示意图方案方案方案地经济核算：经济指标额度计算依据面积 4320 停车场为地下1 层，不包括地下二层设备间停车位 123 个 35 / 个造价 693 万元 1600 元/ 出租效益 44 万元 /年 租价 300 元/ 个月回收期 15.8年 69344出售效益 738 万元 6 万元 / 个利润 45 万元 738-693 方案地经济核算：经济指标额度计算依据面积 7630 停车场为地下1、2 层，不包括地下二层设备间停车位 191 个 40 / 个造价 1378 万元 1800 元
33、/ （土方、结构、防水等成本增加）出租效益 68.8万元 / 年 租价 300 元/个月回收期 20 年出售效益 1146 万元 6 万元 / 个利润 -232 万元综合比较分析上述两个方案，方案明显投资大，效益差，因此建议采用方案. 注：停车位售价地核算：目前地市场价为10 万元 / 个，但销售情况不好. 按租售价格地关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业地年回报率为8%-10% ，这里按 8% 计算，300（元 / 个月） 12（个月） 8%=4.5万元 / 个投资住宅（买房出租）地年回报率一般为4%-6% ，这里按5% 计算， 300（元 /个月） 12（个月） 5%=7.2 万
34、元 / 个综合以上两类投资物业地情况，我们认为车位价格应定位在6 万元 / 个. 本工程能够提供地停车位：地下停车场为123 个；综合楼门前停车场约15 个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30 个. 共计 168 个停车位 .供需差额为24 个. 停车场地使用管理：综合楼门前15 个和楼后（裙楼下）30 个车位供酒店使用；地下停车场95 个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30 个供写字楼用户使用.建议使用IC 卡管理系统，能够有效解决不同用户地管理问题，包括来访客户车辆地管理（临时 IC 卡） . 3.4 工程实施进度在可行性研究阶段，需将工程实施时期各个阶段地各个工作环节进行统
35、一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行地安排. 根据分别确定地工程实施各阶段所需时间，编制实施进度表，工程实施进度表有多种表示方法.简单工程地实施进度可用横道图，复杂工程地实施进度可用网络图. 对工程开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计.附表 1 开发进度模拟表精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 29 页时间工程 2003 年 2004 年2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工
36、内部认购正式销售竣工- 3.5 营销方案3.5.1对租售市场地预测3.5.2工程经营方案方案 A 写字楼中留出4000 自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40 户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11 个外，其余100 个出租 .方案 B（略）3.5.3市场推广构想营销方式营销费用预测3.5.4销售计划销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；销售计划实现地可行性分析. 3.6 机构设置在可行性研究报告中，根据工程规模、组成，研究提出相应地企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应地人员培训计划.企业组织
37、是否需要成立独立法人公司（工程公司）；主要部门设置；企业组织形式. 最通用地形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次.一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少. 中小型工程可采用两级管理；大型工程可采用三级管理.人力资源需求：启动工程对个专业（部门）人员地需求，具体人数（重点是专业经理）. 劳动定员 . 一般来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同，可分为四类人员：工人、工程技术人员、管理与经营人员、服务人员. 在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其来源，编制劳动定员汇总表.人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员地解决途径（调动、
38、招聘、培训等）年总工资和职工年平均工资估算精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 29 页分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资. 人员培训及费用估算人员来源分析，需培训地人员总数. 培训方式：培训计划：培训人员数量、专业、时间、方式培训费用：3.7 合作方式及条件合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等. 除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票.对分房、分收入要明确合作方是否
39、有承担营业税地义务.付款进度及与拿地程序地配合其他合作地主要条件与合作方式相关地其它法律规定第四部分：投资估算与融资方案4.1 投资估算在房地产开发工程地可行性研究中，工程地成本测算是重要地一环，它由估价师会同造价工程师完成 . 成本测算地正确与否，如同对租售市场地预测一样，对工程地经济效益有重大地影响，但相对而言，成本测算较易把握.4.1.1 投资估算相关说明投资估算范围投资估算编制依据投资估算说明4.1.2 分项成本估算房地产工程地投资概算应包括以下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本. A土地费用：土地出让金政府一次性收取地标准地价拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿地开支）围合区域
40、内房屋均为砖混结构，其中4 栋 5 层住宅楼房（实验小学职工二栋40 户，四建公司职工住宅一栋16 户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30 户） . 其它房屋均为二四层.根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329 平方 M ，经营性用房 600 平方 M ，合计住户约205 户. 住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房. 住户 90% 以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表. 具有一定地房屋拆迁经验.拆迁成本估算：按照 A市城市房屋拆迁管理暂行办法规定和补偿标准货币拆迁估算. 1 、 住 宅 ： 640 元 / 平 方M*（ 0.9+0.3+0.08+0） *343
41、29平 方M=34329*819.20元=28122316.80 元2、经营性用房：640 元 / 平方M*（ 0.9+1.5+0.3+0.45+2.7） *600平方M=600 平方M*3776 元/ 平方 M=2265600元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 29 页住宅 34329 平方 M*45 元/平方 M=1544805元经营性用房：600 平方 M*45元/ 平方 M=27000元4、室内装饰：34929 平方 M*80元/ 平方 M=2794320元5、阁楼、围墙院
42、内地坪等34929 平方 M*48元=1676592 元搬家费、临时过渡费：1、搬家费：住宅： 200 户*300 元=60000 元经营性用房：9户*500 元=4500 元小计： 64500 元2、过渡费：住宅： 34329 平方 M*2.5 元/ 平方 M*6个月 =514935 元经营性用房：600平方 M*16元/ 平方 M*6 个月 =57600 元小计： 632535 元其他费用3、管理费，委托拆迁费：34929 平方 M*15元/ 平方 M=523935元4、房屋拆迁评估费：35000 元5、奖励：34929 平方 M*100元 / 平方 M=3492900元上述所有费用小计：
43、38533208 元，折抵每平方补偿金额为1103.18 元 . 按照 A 市人民政府第 9 号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003 年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在2003 年 7 月 1 日开始执行后 .A 市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止. 再者， A 市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调100 元/ 平方 M左右，由此拆迁成本预计为：1103.18 元/ 平方 M+100元/ 平方 M=1203.18 平方 M 1203.18 元*34929 平方 M=42025874.2 元影响公
44、共设施而出现地赔偿开支土地费用合计：本工程占地#亩，每亩 #万元，土地总价值为#万元 . B建设成本估算前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项.设计方案一：对该宗地块地建设规模作了初步地规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000 ，建筑面积：2000 .主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区地桥旁. 沿建设东 路 建 二 层 裙 房 ， 形 式 基 本 同S 小 高 层 ， 裙 房 上 建 三 栋12 层 住 宅 ， 裙 房 占 地110*15*2=3300 ，三栋12 层
45、住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3 栋=14606 ，合计建筑面积： 17906 .地块内大致布置一栋 15 层 29.4*13.8*15层；一栋 12 层 29.4*13.8*12层；三栋 12 层 40*15*12 层；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 29 页一栋 15 层 40*15*15 层；占地面积： 3211 ，建筑面积：41554 总占地面积：5861 ，建筑密度：20.7% 总建筑面积：61460 ，容积率： 2.17 高层均设计地下室，面积为4861 ，总户数约为297 户. 建筑成本估算工
46、程前期费：前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用. 按建安成本地2% 取费 .（规划设计：10 万元；建筑设计：5 元/ 平方 M ；地质勘探：2 元/ 平方M ；测量定位：10 万元）建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本工程实际情况，住宅楼按1300 元/ （方案1），1500 元/ （方案2），综合楼按1600 元/ ，写字楼装修按600 元/ ，酒店及配套服务功能装修按1000 元/ 计算，本工程建筑安装工程总造价为8472 万元（方案1）， 9168 万元（方案2）.工程成本：桩基： 59460*100 元/ =594.6 万元地下室： 4
47、861*600 元/ =291.66 万元主体： 59460*900+2000*500=5451.4万元电梯： 9 栋*50 万元 / 栋=450 万元室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容. 根据本工程实际情况，按50元/ 计算，本工程地室外工程费为万元.室外水电气工程：按50 元/计算，本工程地室外工程费为万元. 建设配套费用. 包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等 . 按建安成本地
48、10% 取费 .工程建设监理费按建安工程总造价地1% 计算，共计为万元. 建设单位管理费按前五项费用之和地2% 计提 . 预备费由于工程开发地可预见性较强，预备费按建安成本地6% 计提 . C营销预算工程前研究及可行性研究地开支工程策划地开支销售策划地开支广告开支工程公司日常运作地开支工程及企业地公关开支D金融成本贷款引起地利息支出精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 29 页按本工程建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000 万元，年贷款利率5% 计算，利息总额为 500 万元（每年为250 万元） .各项保险开支税收和行
49、政性收费不可预见开支4.1.3 总成本估算说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，工程总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等.工程总投资估算表（方案1）项 目 投资总额（万元）单位成本（元 /m2）1）土地费用2）前期工程费用3）建筑安装工程费用（含装修费）4）建设配套费用5）室外工程费6）管理费用7）销售费用8）财务费用9）各种税金支出10）预备费综合以上1 至 10 项费用，本工程总投资估算为15487 万元（方案1）， 16342（方案2）. 4.1.4 单位成本4.1.5 销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合地原则，就该工
50、程地预算定价为：小高层住宅1900 元/ 商铺 6000 元/ 地下车库800 元/ 销售收入住宅 1900*56160=106704000 商铺 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 总计： 142392800 元营业税及附加 142392800*5.5%=7831604 各项费用 142392800*4%=5695712 总成本：拆迁成本+建安成本 +税收 +费用 +土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利润：销售收入总成本=142392800-137103490.2=528