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1、全国土地估价师资格考试试题的命题覆盖面越来越广，灵活性不断加强，在注重土地估价基础知识、基本理论与方法考查的同时，更侧重理论与实务的结合，综合考查考生运用基础知识分析和解决实际估价问题的能力。2010年土地估价实务考试中，有一道试题颇具代表性。试题如下： 2009 年 5 月 15 日，经过协商，乙公司用其所拥有的一宗土地与丙公司一幢新建办公楼完成置换，并且双方均按照规定办理了相关产权登记手续并取得相关证书。其中，置换中的土地估价由B 土地评估机构完成。估价人员对现场进行实地勘察，也对土地的取得和开发利用历史进行了相关调查。丙公司从乙公司获得的土地位于城市二环内，在建工程目前已至地上3 层，工
2、地现场内已接入临时工程用水、供电、道路。调查所知，该土地最早为甲企业使用， 属于划拨性质，基础设施达到供水、排水、供电、通讯。在 1980年 5 月城市统一开展土地登记时办理的国有土地使用证，登记用途为工业，面积为 15000平方米，建筑面积为 13000平方米。但在 2003年 4 月 30 日，甲企业改制，并办理了协议出让土地手续，当时估价委托的是 A土地评估机构。 2006 年 2 月由于该土地所在城市工业规划布局调整， 甲公司在郊区新购置了一宗土地建设新厂房，并搬迁、拆除了旧厂区地上建筑物及附着物。政府在支付了一定补偿后将土地收购，并重新规划，完成一级开发后入市公开交易。 2007 年
3、 3 月 15 日，在市国土资源管理局组织的公开拍卖中，该土地使用权由该市房地产开发乙公司竞得。查看规划部门下达的规划意见书，土地新的规划用途为住宅，建设规模可达到42000平方米，建筑密度 35% ，控高 25米；同时，由于土地西侧市政干道要进行拓宽，规划中明确有代征道路用地名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 4 页 - - - - - - - - - 1000 平方米；燃气管线铺设正在进行中，预计当年年底可投入使用。乙公司在参加竞买之前曾委托A 土地评估机
4、构对该土地进行应价评估，确定的最高应价为 14000万元，最后以 10500万元获得。竞买成功后，乙公司2007年 4月 15 日缴纳完全部土地出让金，并于2007年 9 月 1 日办理了相关手续，按规定开工建设。问题如下： 1. 请用简短语言描述该宗土地的权利变化过程 ,并列出时间、权利变化内容及相关权利人。 2. 在土地流转中， A 土地评估机构两次参与了估价，请根据以上信息，采用对比的方式，列出前后两次估价地价定义中的不同之处。 3.B 公司受托对土地置换价格进行评估，请根据上述信息列出委托方可以提供的具体资料清单。 4. 请根据以上信息，列出在全部的运作过程中，可能涉及的土地登记，并列
5、出登记类型、登记的申请人、登记的土地权利性质等。就内容和问题而言，该试题突出了对土地权属、地价定义、估价依据等土地估价重要知识点的考查，也涵盖了土地登记等方面的基础知识。第一个问题要求列出土地权属及其变化情况。土地权属状况是影响土地价格的关键因素，同一宗土地因权属状况不同，其价值会存在较大差异。因此，权属界定清晰是土地估价实务中的最基本要求，界定土地权属旨在明确土地的权利状况及其归属，包括土地权利人、土地使用权的取得时间、取得方式、权利性质及其变更状况等，通常需要明确评估标的物的权利人是谁、何时取得土地使用权、通过什么方式取得等问题。因此，本问题的参考答案为：（1）1980年 5 月，甲企业取
6、得该宗地国有划拨土地使用权证（2）2003 年 4 月，企业改制，政府将该宗地土地使用权协议出让给甲公名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 4 页 - - - - - - - - - 司（甲公司取得该宗地的出让土地使用权）（3）2006年 2 月，政府收购该宗地（4）2007年 3 月 15日，政府通过拍卖方式将该宗地土地使用权出让给乙公司（5）2009年 5 月 15日，通过置换方式，乙公司将该宗地土地使用权转移给丙公司第二个问题要求回答，对于同一宗土地而言，
7、在不同估价目的、不同估价时点、不同规划条件、不同利用状况下的地价定义有何差异。解答该问题，需要准确把握地价定义的几个关键点，着重说明两次评估在估价基准日，土地权利状况（权利性质、使用年期等），设定土地用途、容积率、开发程度等方面的不同点。参考答案为：（1）估价基准日。第一次： 2003年 4 月 30 日；第二次： 2007年 3 月 15日（2）设定用途。第一次：工业；第二次：居住（3）容积率。第一次： 0.87；第二次：3.0 （4）权利状况。出让土地剩余使用年期：第一次，50年；第二次， 70年（5）基础设施情况。第一次：工业用途下的五通一平；第二次：居住条件下的五通一平第三个问题要求列
8、示在土地置换这一特定估价目的及估价对象状况下，委托方可以提供的估价资料清单。考生可根据试题所提供的相关信息，结合估价实务经验，分析判断应由委托方提供且对估价对象价格有重要影响的资料明细。参考答案为：（1）土地出让合同；（2）土地?鋈媒鸾赡善局 ? 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 4 页 - - - - - - - - - （3）出让国有土地使用证；（4）规划文件（或规划意见书、建设工程规划许可证、审定设计方案等） ；（5）施工许可文件（施工许可证等）；（6
9、）置换协议。第四个问题重点考查考生对土地登记的概念、类型、内容和程序等基础知识的理解、掌握和实际应用情况，要求考生能够准确把握土地登记的类型和关键内容。参考答案为：（1）初始登记、甲公司、划拨土地使用权（2）注销登记、甲公司、划拨土地使用权（3）初始登记、乙公司、出让土地使用权（4）变更登记、丙公司、出让土地使用权后语：太爱这种题目了，将土地估价、土地管理及相关基础知识运用于估价实践中，题目不难但不古板、很好玩。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 4 页 - - - - - - - - -