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1、- .XX维吾尔自治区工程建立标准住宅物业效劳标准Service Standard of Residential Property J000002013XJJ0562013主编部门：XX维吾尔自治区住房和城乡建立厅批准部门：XX维吾尔自治区住房和城乡建立厅实施日期：2013年7月1日XX维吾尔自治区建立标准效劳中心2013 乌鲁木齐关于批准发布自治区工程建立标准?住宅物业效劳标准?的通知1新建标函201314号伊犁哈萨克自治州住房和城乡建立局，各地、州、市住房和城乡建立局建委，兵团建立局，中建XX建工集团、兵团建工师、各有关单位：根据?关于下达2012年自治区第三批工程建立标准编制方案的通知?
2、新建标函201242号要求，XX建立标准效劳中心组织有关单位编制了?住宅物业效劳标准?。经审查，现批准为自治区工程建立标准，编号为：XJJ056-2013。本标准自2013年7月1日起施行，由自治区住房和城乡建立厅负责管理及具体技术容解释，自治区建立标准效劳中心负责组织。XX维吾尔自治区住房和城乡建立厅2013年6月6日1前 言为了规和指导住宅物业管理活动，提高物业效劳水平，根据自治区住房和城乡建立厅?关于下达2012年自治区第三批工程建立标准编制方案的通知?新建标函201242号的要求，由XX物业管理专业委员会、XX建立标准效劳中心会同有关单位共同编制了本标准。编制组经过广泛的调查研究，参考
3、国其他地区地方标准文献，结合我区的实际情况，在听取各方面意见的根底上，对具体容进展了反复讨论、修改，最后经自治区住房和城乡建立厅批准发布，在全疆围实施。本标准共分七章，主要容是：总那么、术语、根本规定、公共秩序、环境卫生、绿化养护、共用部位和共用设施设备。本标准由自治区住房和城乡建立厅负责管理及具体技术容的解释。执行过程中如有意见或建议，请寄送XX维吾尔自治区建立标准效劳中心地址：乌鲁木齐市光明路121号建立广场B座22层，：09918862783，邮政编码：830063，电子：xb783163.，以便今后修订时参考。主编单位：XX物业管理专业委员会 XX建立标准效劳中心参编单位：XX房地产业
4、协会乌鲁木齐市住房保障和房产管理局乌鲁木齐市物业管理协会主要起草人:宏涛黄新忠建国献魁胡志炳主要审查人:王玉良朱燕飞门芳琪国强王希林徐周刚明才 莉盛福庆目 次1 总那么12 术语23 根本规定43.1 一般规定43.2 物业效劳人员63.3 根本效劳74 公共秩序104.1 一般规定104.2 效劳等级115 环境卫生145.1 一般规定145.2 效劳等级146绿化养护196.1 一般规定196.2 效劳等级197共用部位和共用设施设备267.1 综合管理267.2供水系统277.3 排水系统297.4 道路车辆297.5 电梯运行307.6 供配电系统和照明317.7 水景观、雕塑、娱乐、
5、健身设施327.8 装饰装修33本标准用词说明35条文说明371 总 那么 1.0.1为了规住宅物业管理活动，提高物业效劳水平，遵循质价相符、优质优价效劳原那么，以市场化、专业化、标准化为导向，构建管理规、竞争有序、效劳优质的现代物业效劳体系，制定本标准。1.0.2本标准适用于对住宅物业管理区域房屋的共用部位、共用设施设备和相关场地进展维修、养护和管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。不包括建筑物和构筑物在质量保修期的维修、养护以及使用专项维修资金的维修、更新和改造工程。别墅区和其他类型物业效劳可参考本标准。1.0.3房屋及配套的设施设备和相关场地，应依法经竣工验收合格，并应符合物
6、业承接查验的规定。1.0.4物业效劳与被效劳双方应签订物业效劳合同，选择适宜的效劳标准。合同确定的效劳等级，其效劳工程、效劳容不得低于本标准的规定。1.0.5物业效劳企业应当承受业主大会业主委员会、当地人民政府房地产行政主管部门、街道办事处乡镇人民政府或者社区居委会的监视。1.0.6住宅物业效劳除应符合本标准外，尚应符合国家和自治区现行有关法律、法规、规章、政策及标准的规定。 2 术 语2.0.1物业效劳是指业主建立单位通过选聘物业效劳企业，由业主建立单位和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对物业管理区域房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护和管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的
7、活动。2.0.2 物业效劳合同 指业主大会委托业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同，包括建立单位与物业效劳企业签订的前期物业效劳合同。2.0.3共用部位 由多个所有权人共同拥有，其主体承重构造部位和共用面积所构成的部位。一般包括住宅的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.0.4共用设施设备 由多个所有权人共同拥有，并由其共用的房屋和配套的设施设备。一般包括供水系统、消防系统、排水系统、供热系统、供配电系统、弱电系统、防雷系统、电梯、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性停车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2.0.5专项效劳指物业
8、效劳合同中未约定，根据局部业主的需求和住宅区条件及物业效劳企业的能力，经双方协商，物业效劳企业向局部业主提供专业效劳。2.0.6特约效劳指物业效劳合同中未约定，物业效劳企业为满足个别业主特别需要，提供物业效劳合同约定以外的有偿效劳活动。2.0.7突发事件物业管理区域突然发生，造成或者可能造成人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共平安的紧急事件。2.0.8紧急维修 物业管理区域的房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产平安等紧急情况，为维护公共平安、保障共用部位或共用设施设备以及各项功能正常使用，需要立即对其进展维修、更新和改造的活动。2.0.9 一般维修 对影响物业管
9、理区域正常生活秩序的设施设备故障进展及时的处理和维修。通常指业主专有局部委托维修及物业效劳合同约定围共用设施设备的维修。2.0.10完好率共用设施设备能够正常运行情况占总体情况的比例。2.0.11业主满意率业主对物业效劳企业效劳质量持满意态度的人数占征询人数的比例。2.0.12监控覆盖率电子监控系统对住宅区公共活动区域围，实际监控围与应监控围的比例。2.0.13 公共信息栏 设置在物业管理区域显著位置，用于公示物业效劳工程根本情况、业主大会及其业主委员会相关情况和物业效劳信息的宣传栏。3 根本规定3.1 一般规定3.1.1 物业效劳企业应建立健全共用部位及共用设施设备运行、维修、养护和管理的公
10、共秩序、绿化养护、环境卫生等物业效劳工作标准和考核标准，按照合同约定和效劳标准进展效劳质量管控，运作规，落实平安防等各种措施和规定。相关标准和规定应当公开、公示。3.1.2 物业效劳企业应建立物业效劳人员岗位操作规程。岗位包括工程负责人、管理人员、客户效劳人员、秩序维护人员、保洁人员、绿化养护人员、设施设备维护人员、收费人员等，分工清晰，职责明确。3.1.3住宅物业效劳标准设定为四个等级，效劳等级由低到高依次为一、二、三、四级。3.1.4 物业效劳合同中应明确双方的权利和义务，确定物业效劳工程、效劳容、效劳等级和收费标准。物业效劳企业应严格履行合同约定，通过工作标准，加强过程控制，确保效劳质量
11、，提供质价相符的效劳。3.1.5物业效劳合同中应当明确约定效劳工程、效劳容和效劳等级。确定效劳等级应考虑住宅的建立标准、使用年限、配套设施设备、效劳功能以及业主的居住消费能力和需求等因素，可选择等级式效劳，也可选择菜单式及效劳本钱核审式效劳等。3.1.6 物业效劳企业应每年至少进展一次业主对物业效劳满意情况的书面调查，征求业主人数不宜低于业主总人数的80%。对不满意的情况进展分析，制定措施，及时整改，降低业主投诉率。业主满意率应符合以下规定：1 一级效劳业主满意率60%以上；2 二级效劳业主满意率70%以上；3 三级效劳业主满意率80%以上；4 四级效劳业主满意率90%以上。3.1.7物业效劳
12、企业可以将物业管理区域的专业效劳业务委托给专业性效劳企业，但不得将该区域的全部物业管理一并委托给他人。物业效劳企业对外分包效劳工程，应告知业主。3.1.8非物业效劳企业原因造成效劳质量不符合标准的，物业效劳企业应向业主做出合理的解释说明，及时消除影响。3.1.9物业效劳企业应定期向业主通报工作情况。1 每半年通报一次物业管理效劳工作情况。2 每年一季度应在显著位置公示上年度物业效劳合同履行情况和物业效劳费的收支情况，公示期限不得少于15个工作日。3.1.10 物业效劳企业应每年定期组织对效劳质量情况、工作标准执行情况、实施效果进展检查。3.1.11 物业效劳企业检查时可邀请业主、社区居委会、街
13、道办事处乡镇人民政府的代表参加。3.1.12 少数民族较为集中居住的物业管理区域，宜采用双语公示。3.1.13物业效劳企业与业主双方发生物业效劳质量争议，可选择以下途径解决： 1 当事人协商和解；2 当事人请求社区居委会、街道办事处乡镇人民政府或政府房地产行政主管部门调解；3 仲裁或诉讼。3.2 物业效劳人员3.2.1 物业工程负责人应符合以下要求：1 一级效劳应具有2年以上物业效劳企业或同等岗位1年以上工作经历或国家注册物业管理师资格；2 二级效劳应具有3年以上物业效劳企业或同等岗位2年以上工作经历或国家注册物业管理师资格；3 三级效劳应具有4年以上物业效劳企业或同等岗位3年以上工作经历或国
14、家注册物业管理师资格；4 四级效劳应具有5年以上物业效劳企业或同等岗位4年以上工作经历或国家注册物业管理师资格。3.2.2物业效劳企业根据物业效劳工程、效劳容、效劳标准和房屋建筑面积，以及物业效劳企业的技术装备和管理水平，配备相应数量的物业效劳人员。有专业技术要求和特殊岗位的物业效劳人员，应取得相应职业资格和专业技术职称。其他物业效劳人员应经相应的岗位培训，持证上岗。物业效劳人员配备参考表3.2.2物业效劳人员配置数量表。表3.2.2物业效劳人员配置数量表项次效劳等级建筑面积万效劳人员(人/万)1一级效劳5以下3.5510310152.51525225以上1.52二级效劳5以下4.551041
15、0153.51525325以上2.5续表3.2.2物业效劳人员配置数量表项次效劳等级建筑面积万效劳人员(人/万)3三级效劳5以下5.5510510154.51525425以上3.54四级效劳5以下6.5510610155.51525525以上4.53.2.3 物业效劳人员应统一着装，佩戴统一标志，配备必要装备，效劳意识强，效劳主动热情，行为语言规，熟悉和掌握本岗位的效劳容、效劳标准和操作技能。 3.3 根本效劳3.3.1对于物业效劳合同确定的共用部位、共用设施设备，物业效劳与被效劳双方应按照规定进展查验并签订确认书，建立共用部位、共用设施设备档案资料。3.3.2 物业管理区域主出入口应设有居住
16、区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋、单元门、户和公共配套设施、场地有明显标识。3.3.3 建立物业管理区域业主信息管理资料档案，应运用计算机信息化管理。资料应包括业主的、房屋产权情况、房屋用途、联系等。未经业主同意，不得将资料信息容转作其他用途。3.3.4 物业效劳企业应设置客户效劳场所，公示物业效劳企业资质、工程负责人和物业效劳人员、岗位和照片、物业效劳收费标准。在公共区域显著位置公示24小时受理报修和投诉效劳，设置值班人员。业主来电、来访、咨询、报修、投诉等意见和建议应有受理记录。3.3.5 客户效劳场所应整洁有序，配置必要的办公设备，并提供特约效劳、专项效劳和管理规约临时管理规约
17、等相关信息。3.3.6 客户效劳场所工作日期间应有物业效劳人员接待业主，其他时间应设值班人员。客户效劳场所工作时间应符合以下规定：1 一级效劳工作日不少于8小时接待住户，节假日值班应按合同约定；2 二级效劳工作日不少于8小时接待住户，节假日应有人值班；3 三级效劳工作日不少于10小时接待住户，节假日不少于4小时 ；4 四级效劳工作日不少于12小时接待住户，节假日不少于8小时。3.3.7 建立报修、维修记录台帐。紧急维修工程一、二级物业效劳应在30分钟到达现场，三、四级物业效劳应在20分钟到达现场，并采取必要的处理措施。其它维修应按合同或双方约定的时限到达现场，采取相关处理措施。紧急维修后回访检
18、查应到达100%，一般维修后回访率一、二级效劳应到达70%以上，三、四级效劳应到达90%以上。3.3.8 业主提出的意见、建议和投诉，应及时答复，并对答复满意情况进展回访。答复和回访率应符合以下规定：1 一级效劳应在2个工作日答复，回访率到达70%以上；2 二级效劳应在2个工作日答复，回访率到达80%以上；3 三级效劳应在1个工作日答复，回访率到达90%以上；4 四级效劳应在1个工作日答复，回访率到达100%。3.3.9 对物业管理区域违反治安、规划、环保和管理规约临时管理规约等方面的行为，应及时劝阻或制止，并向相关行政主管部门报告，也可依据管理规约临时管理规约等约定提起诉讼。3.3.10 物
19、业效劳企业在公共区域应设置公共信息栏和意见箱，公共信息栏每月应更新一次。每年向业主公开征集物业效劳意见，并公示建议意见与解决情况。积极配合街道办事处乡镇人民政府、社区居委会组织文化活动、公益性宣传和便民活动。3.3.11 建立突发事件应急预案体系，配备必要的应急处理器材和设施设备，保证正常使用，建档备查。设求助与报警，24小时有人值守。有紧急救护组织，对突发事件能做出快速、正确的反响。协助相关部门定期进展突发事件应急反响训练。高层住宅按消防要求组织进展疏散演习，掌握根本技能和防火、灭火知识以及器材的正确使用方法，提高自防自救能力。3.3.12 涉及业主正常生活的重要物业效劳事项，非物业效劳企业
20、原因造成的，应在获知信息后30分钟在小区主要出入口贴通知，履行告知义务。物业效劳企业例行正常维修、养护的，造成相关设施设备和相关场地暂时无法使用的，应提前3天告知影响的围和时间，采取措施，减少影响。3.3.13 各类档案资料齐全完整，合理分类，成册管理，查阅方便；及时变更登记资料，帐物相符。共用设施设备运行、维修、养护，公共秩序、绿化养护、环境卫生等日常效劳工作情况应进展记录、存档。4 公共秩序4.1 一般规定4.1.1物业效劳企业应将公共秩序维护的各项制度公示。4.1.2秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的平安护卫应急工具，工具佩戴规。少数民族聚居的住宅区，宜配备一定数量熟悉少数民族语言的
21、秩序维护人员。4.1.3门岗设施完好、标识醒目，及时发现和处理不平安隐患，建立完整的秩序维护人员资料档案。4.1.4 秩序维护人员应掌握公共秩序维护技能，熟悉相关法律法规和物业管理区域环境，能恰当处理和应对秩序维护工作，劝告或制止所有影响正常生活秩序的行为。4.1.5 物业管理区域临时出现危及人身平安处，应设有明显警示标志和防护措施。4.1.6 大宗物品进出实行人员和车辆身份登记。4.1.7 车辆按指示标识位置停放，进出车辆有序通行，及时制止乱停乱放和影响交通现象。发生车辆堵塞和交通顶峰期间应进展车辆疏导工作。4.1.8建立健全消防组织和消防平安责任制，设消防平安负责人，逐级逐岗明确消防平安职
22、责。4.1.9发现消防平安行为和火灾隐患等问题，应立即纠正、维修和排除。无法纠正排除的，应立即向公安消防报警处理，积极协助配合消防人员工作并做好记录。4.1.10制止在消防通道上设置路障和停放车辆，保持消防通道畅通。4.2 效劳等级4.2.1主出入口应有专职秩序维护人员24小时值守，其他出入口通行期间应有人值守。门岗执勤应符合以下规定：1 一级效劳主出入口人员配置按合同约定；2 二级效劳主出入口每个工作班人员配置不少于1人；3 三级效劳宜实行半封闭式管理模式，夜间没有明确来访对象的人员和车辆不能进入住宅区。主出入口每个工作班人员配置不少于2人；4 四级效劳宜实行封闭式管理模式，没有明确来访对象
23、的人员和车辆不能进入住宅区。主出入口每个工作班人员配置不少于2人。4.2.2监视控制中心应设专人24小时值守。监控摄像应覆盖出入口、住宅楼、主要道路、停车场等公共区域，监控摄像清晰，图像储存应大于30日，监控头在线率应大于90%。建立各类报警和异常信息报警处理记录。监控覆盖率应符合以下规定：1 一级效劳达60%以上；2 二级效劳达70%以上；3 三级效劳达80%以上；4 四级效劳达90%以上。4.2.3巡逻值勤应制定方案、路线和容，重点部位、重点时间以及特殊情况应加强巡逻。巡逻有检查和记录。巡逻值勤频率宜符合以下规定：1 一级效劳公共区域白天和夜间巡视各不少于2次；2 二级效劳公共区域白天和夜
24、间巡视各不少于3次； 3 三级效劳公共区域白天和夜间巡视各不少于4次；4 四级效劳公共区域白天和夜间巡视各不少于5次。4.2.4发生突发事件时，能够做出快速反响，秩序维护人员迅速赶到现场，组织救护有序，防止事态扩大，协助保护现场和证据，尽可能减少破坏和损失程度，并配合相关部门做好善后工作。突发事件应急预案演习应符合以下要求：1 一级效劳、二级效劳专项预案演习每年不少于1次；2 三级效劳、四级效劳综合预案演习每年不少于2次。4.2.5成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握根本知识和技能，熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，设置消防宣传专栏，组织开展经常性的消防平安宣传教育，自防
25、自救能力强，每年组织不少于1次有业主和员工参加的消防演练。4.2.6公共消防设施设备和器材、消防平安标志、疏散通道、应急灯、消防栓箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、平安出口等设施符合消防平安要求，每月对消防设施设备、消防器材进展巡视、检查和维护，保持完整好用，可随时启用，备存紧急消防物资。 公共消防设施设备和器材，应按照?消防法?的规定做好年检、维护和保养。4.2.7消防监控中心24小时专人值守，持证上岗，及时处理消防报警和故障信息，填写工作记录，建立档案。4.2.8每年对消防泵试泵和保养，进展检修并做好记录。每年对室外消火栓养护不少于1次。4.2.9每年对消防监控系统，如消防联动、探测装置烟感、
26、温感等、远程控制等进展检查检验，保养地下消防栓。每月巡视室消防栓箱，各种配件完好，能正常使用，无渗漏，无积尘；每半年开箱检查消防栓，阀杆处加注润滑油。每月检查报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警功能、防火门启闭功能和消防播送系统的专用、对讲、强制切换功能等，每年进展年检，保证处于完好状态。4.2.10设有应急照明、疏散指示灯的，应保证设施完好，照明器具放电时间符合消防要求。检查测试应符合以下规定：1 一级效劳每年不少于2次；2 二级效劳每年不少于3次；3 三级效劳每年不少于4次；4 四级效劳每年不少于6次。4.2.11每月核对1次灭火器外观、压力和有效期，保证处于完好状态。每天对灭火器数量
27、、设置位置进展巡查。5 环境卫生5.1 一般规定5.1.1 物业效劳企业应制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养方法、防疫应急预案等规章制度。5.1.2 建立环境卫生设施资料档案。明确保洁区域，实行保洁责任制。5.1.3 公共区域、道路和公共设施设备应保持整洁。保洁措施应结合当地不同季节的气候环境，根据效劳等级的规定，制定工作措施。5.1.4生活垃圾宜分类收集。5.1.5配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每天清运 1次生活垃圾到指定的垃圾堆积场所，不得乱堆乱倒。5.1.6配备专用垃圾清运车清运，封闭运输，外观整洁。垃圾不得外露、遗洒。5.1.7按照有关规定对公共区域进展有害
28、生物预防和控制，如灭鼠、灭蟑、杀虫、消毒活动。投放药物应事先公告，投药点应有显著标识。5.1.8每天检查 1次保洁质量，做好记录；每周全面检查1次保洁质量，做好记录；保洁档案齐全。5.2 效劳等级5.2.1大厅和一层候梯厅保洁应符合以下规定： 1 一级效劳应每周清扫、清拖1次大堂、一层候梯厅地面；每季度擦拭 1次信报箱；每季度擦拭1次大堂室玻璃；每季度擦拭 1次大堂、候梯厅墙面；配有家具的，每季度护理1次；2 二级效劳应每天清扫、每三天清拖1次大堂、一层候梯厅地面；每月擦拭 1次信报箱；每月擦拭1次大堂室玻璃；每月擦拭 1次大堂、候梯厅墙面；配有家具的，每季度护理1次；3 三级效劳应每天清扫、
29、清拖1次大堂、一层候梯厅地面；每周擦拭 1次信报箱；每周擦拭1次大堂室玻璃；每月擦拭 1次大堂、候梯厅墙面；配有家具的，隔月护理1次；4 四级效劳应每天清扫、清拖1次大堂、一层候梯厅地面；每天擦拭 1次信报箱；每周擦拭1次大堂室玻璃；每周擦拭 1次大堂、候梯厅墙面；配有家具的，每月护理1次。5.2.2楼道、楼梯保洁应符合以下规定： 1 一级效劳应每周清扫1次楼道、楼梯地面，门窗玻璃和灯具每年除尘、擦拭1次，按合同约定清拖楼地面，擦试楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施；2 二级效劳应每天清扫并每周清拖 1次楼道、楼梯地面；每周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示
30、牌等共用设施。门窗玻璃和灯具每半年除尘、擦拭1次。隔日巡视保洁1次楼道、楼梯；3 三级效劳应每天清扫，隔日清拖 1次楼道、楼梯地面；隔日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。门窗玻璃和灯具每季度除尘、擦拭1次。每天巡视保洁1次楼道、楼梯；4 四级效劳应每天清扫、清拖 1次楼道、楼梯地面；每天擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。门窗玻璃和灯具每月除尘、擦拭1次。根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每天巡视保洁2次楼道、楼梯。 5.2.3电梯轿箱保洁应符合以下规定：1 一级效劳应按合同约定进展保洁；2 二级效劳应每天擦拭 1次电梯轿厢门、面板，
31、每天清拖 1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每季度护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每半年养护 1次；3 三级效劳应每天擦拭 2次电梯轿厢门、面板，每天清拖 2次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护 1次；4 四级效劳应每天擦拭 2次电梯轿厢门、面板，每天清拖 2次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每周护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每月养护1次。5.2.4天台、上人屋面保洁应符合以下规定：1 一级效劳应每年清理1次天台、屋面；2 二级效劳应每半年清理1次天台、屋面；冬季降雪前，清理1次天台、屋面；3 三级效劳应每季度清理1次天台
32、、屋面；冬季降雪前，清理1次天台、屋面；4 四级效劳应每月清理1次天台、屋面；冬季降雪前，清理1次天台、屋面。 5.2.5道路及交通设施保洁应符合以下规定：1 一级效劳每周清扫1次、巡视保洁 1次楼外道路。每半年保洁 1次楼外公共照明及共用设施；每年保洁 1次雨蓬、门头等；2 二级效劳每3天清扫1次、巡视保洁 1次楼外道路。每季度保洁 1次楼外公共照明及共用设施；每半年保洁 1次雨蓬、门头等；3 三级效劳每天清扫1次、巡视保洁2次楼外道路。每月保洁 1次楼外公共照明及共用设施；每季度保洁 1次雨蓬、门头等；4 四级效劳每天清扫1次、巡视保洁4次楼外道路。每周保洁 1次楼外公共照明及共用设施；每
33、月保洁 1次雨蓬、门头等。5.2.6 绿地保洁应符合以下规定：1 一级效劳绿地每日保洁不少于1次；2 二级效劳绿地每日保洁不少于2次；3 三级效劳绿地无明显垃圾杂物，每日保洁不少于3次；4 四级效劳绿地无果皮、纸屑、烟头等垃圾杂物，每日保洁不少于4次。5.2.7雨停后对道路积水进展清扫，雨后4小时道路无成片积水。5.2.8雪停后及时对居住区道路、小区路、组团路和宅间小路积雪积冰进展清扫。雪停8小时后或12:00前，居住区道路、小区路无积雪、无积冰，组团路和宅间小路方便业主出行。对其它区域积雪积冰的清扫应符合以下规定：1 一级效劳雪停后36小时无积雪积冰；2 二级效劳雪停后30小时无积雪积冰；3
34、 三级效劳雪停后24小时无积雪积冰；4 四级效劳雪停后18小时无积雪积冰。5.2.9 生活垃圾收集点应满足日常生活和工作中产生的生活垃圾的分类收集要求。生活垃圾收集点的设置位置应方便业主，效劳半径不宜超过70m。道路两侧和住宅出入口应设置废物箱。1 一级效劳垃圾容器箱、桶保持外观整洁，按合同约定清洗垃圾容器及喷洒杀虫药物；2 二级效劳垃圾容器箱、桶保持外观整洁。每月至少清洗 1次垃圾容器冬季除外。蝇、蚊孳生季节每周喷洒 1次杀虫药；3 三级效劳垃圾容器箱、桶保持外观整洁，垃圾收集袋装化。每2周至少清洗 1次垃圾容器冬季除外。蝇、蚊孳生季节每周喷洒2次杀虫药；4 四级效劳垃圾容器箱、桶保持外观整
35、洁，垃圾收集袋装化。每周至少清洗 1次垃圾容器冬季除外。蝇、蚊孳生季节每天喷洒 1次杀虫药。配有专用垃圾清运车清运垃圾，密闭运输、外观整洁。6 绿化养护6.1 一般规定6.1.1 绿化养护是对园林植物采取灌溉、排涝、修剪、防止病虫害、防寒、支撑、除草、中耕、施肥等技术措施，物业效劳人员应具备园林绿化根本知识和养护技能。绿化养护技术管理措施参照?城市绿地养护管理标准?XJJ046。6.1.2 植物应按照效劳等级要求进展绿化养护管理。6.1.3 建立园林设施和植物资料档案，绘制绿化平面布置图和明细表。6.1.4园林设施完好无损坏。绿化场地设置劝谕告示。6.1.5灌溉时灌溉量、灌溉次数和时间，要根据
36、植物需水特性、生育阶段、气候、土壤条件而定，要适时、适量，合理灌溉。6.1.6施肥要根据植物的种类合理施肥。6.1.7病虫害防治应按照?农药操作规程?，并参照?园林树木病虫害防止技术操作质量标准?进展规作业。6.1.8整形修剪应符合植物的习性和欣赏要求。6.1.9中耕除草宜根据植物的生长季节不连续地进展。6.1.10绿化作业产生的垃圾和绿地的垃圾杂物应随时清理干净。6.2 效劳等级6.2.1 乔木的养护应符合以下要求：1 一级效劳标准：1栽补植成活率应到达85%以上,保存率到达80%以上；2树冠根本正常，无明显旱象，有春秋季补植方案；3每年适时修剪、施肥不少于1次；4每年春、秋两季应对树干各涂
37、白1次；5古树名木及时填补树干的空洞，每年记录树木生长情况。2 二级效劳标准：1栽补植成活率应到达90%以上,保存率到达85%以上；2树冠根本正常，无明显旱象，有春秋季补植方案；3每年适时修剪、施肥不少于1次；4每年春、秋两季应对树干各涂白1次；5古树名木及时填补树干的空洞，每年记录树木生长情况。3 三级效劳标准：1栽补植成活率应到达95%以上，保存率到达90%以上；2树冠根本完整，叶色正常，根本无死枝、枯枝、萌蘖枝；3每年修剪不少于1次，剪口涂敷得当；4行道树无缺株或及时补植；5每年春、秋两季应对树干各涂白1次；6每年施肥不少于1次，树穴完整；7古树名木及时填补树干的空洞，每年记录树木生长情
38、况。4 四级效劳标准：1栽补植成活率应到达100%，保存率到达95%以上；2生物形态安康，符合景观设计要求；3树冠完整美观，生长势强，叶色正常，有光泽，无枯死枝、萌蘖枝，无黄叶、焦叶；4主侧枝分布匀称，每年修剪不少于2次，剪口、锯口平滑，涂敷得当；5行道树无缺株，新植阔叶树种枝下高到达1.8m以上；6每年春、秋两季应对树干各涂白1次，涂白高度应保持一致；7每年施肥不少于1次，树穴边线清晰，穴无杂物；8古树名木生长强健，及时复壮，记录树木生长情况及养护措施。6.2.2灌木的养护应符合以下要求：1 一级效劳标准：1栽补植成活率应到达85%以上,保存率到达80%以上；2生长根本正常，无明显旱象，年均
39、死亡率不超过10%，有春秋季补植方案；3每年适时修剪、施肥不少于1次。2 二级效劳标准：1栽补植成活率应到达90%以上,保存率到达85%以上；2生长根本正常，无明显旱象，年均死亡率不超过5%，有春秋季补植方案；3每年适时修剪、施肥不少于1次。3 三级效劳标准：1栽补植成活率应到达95%以上，保存率到达90%以上；2生长势、叶色正常，生长季节不落叶，无缺株死株或及时补植；3每年适时适度修剪46次；4每年施肥不少于1次，树穴完整。4 四级效劳标准：1栽补植成活率应到达100%，保存率到达95%以上；2生长势强，枝壮叶茂，开花及时，叶色正常有光泽，花后修剪及时合理，无缺株、死株，无黄叶、焦叶；3每年
40、适时适度修剪79次；4每年施肥不少于1次，树穴边线清晰，穴无杂物。 6.2.3花卉的养护应符合以下要求： 1 一级效劳标准：1花卉生长正常；2定期更换、补植，残缺病株低于30%；3栽植前施底肥。2 二级效劳标准：1花卉生长正常；2定期更换、补植，残缺病株低于25%；3栽植前施底肥，季节性施肥不少于1次；4冬季有保护措施。3 三级效劳标准：1种植高矮、花色搭配合理；2适时开花；3残缺病株低于20%，及时更换；4栽植前施底肥，季节性施肥不少于1次；5冬季有保护措施。4 四级效劳标准：1种植轮廓清晰，整齐美观，高矮、花色搭配合理，疏密均匀；2植株强健，同品种花卉上下一致，叶色正常有光泽；3修剪、更换
41、及时，无残缺；4每次栽植前施足底肥，季节性施肥不少于2次；5冬季保护措施完善。6.2.4草坪的养护应符合以下要求：1 一级效劳标准：1生长正常，覆盖度应到达80%以上；2无明显徒长、旱象；3定期修剪；42年施肥不少于1次。2 二级效劳标准：1生长正常，覆盖度应到达90%以上；2无明显徒长、旱象；3定期修剪；42年施肥不少于1次。3 三级效劳标准：1目测无明显杂草、斑秃，覆盖度应到达90%以上；2生长季节不枯黄；3修剪高度在10cm围；4每年施肥不少于1次；5单子叶草坪每10年进展复壮更新一次，双子叶草坪每6年进展复壮更新一次；63年以上草坪必须每年打孔疏草。4 四级效劳标准：1目测无杂草、斑秃，覆盖度应到达98%以上；2生长旺盛，生长季节不枯黄，美观平整、无坑洼；3修剪整齐，高度一致，禾本科草坪高度在58cm，非禾本科草坪修剪根据植物特性确定；4每年施肥不少于2次；5 及时补植，单子叶草坪每8年进展复壮或更新一次以上，双子叶草坪每5年进展复壮或更新一次以上；63年以上草坪必须每年打孔疏草2次以上。6.2