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1、物权法司法解释一之解读,北京大学教授 尹田,一、不动产物权登记的性质和效力,（一）不动产物权登记无确权效力 公法功能（土地资源保护、城 市建设规划、税收等） 不动产登记 民法功能（不动产物权公示）,1.物权归属争议，应由法院裁判确权 第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。,2.不动产登记具有权利推定效力 第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 3.未经登记
2、的不动产物权具有法律强制力 第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。,（二）登记行为与登记基础行为的区分 第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。,1.“登记行为”的两面性 当事人“办理”登记：履行 合同义务的民事行为 不动产登记 登记机关“办理”登记：具 体行政行为,2.登记基础行为与登记行为 登记行为（登记机关依据登记
3、规则完成相关登 记程序） 登记基础行为（买卖、投资、赠与或者抵押 合同等） 二者关系：基础行为有效，登记行为有效；基础行为无效或被撤销，则登记因缺乏依据而自始无效。,基础行为（合同）效力认定与登记的效力认定应当分别纳入民事诉讼和行政诉讼： （1）所涉法律关系主体即诉讼主体不同：因合同产生的纠纷，原、被告应为合同双方当事人；因登记机关的登记行为所产生的纠纷，原告为申请办理登记的当事人，被告为登记机关； （2）适用法律不同：合同纠纷裁判的实体法依据是民法规范，其程序法依据是民事诉讼法；登记行为争议裁判的实体法依据是有关登记的行政法规，其程序法依据是行政诉讼法。,登记基础行为的争议（民事诉讼）：合同
4、效力（包括代理行为的效力）、合同约定的登记义务的履行、合同变更解除、违约责任。 登记行为的争议（行政诉讼）：登记机关不作为（迟延、拒绝等）、违法登记（程序违法、因违反程序而导致的错误登记等）,（三）因登记基础行为发生的争议可否并入行政诉讼审理？ 行政诉讼法第六十一条 “在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。 在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。”,解释上应当认为： （1）如果行政诉讼的裁判结果能够直接作为处理相关民事争议的依据，则法院可经当事人申请
5、而将该民事争议由行政法庭一并审理； （2）如果行政诉讼的裁判须以民事争议的裁判为依据的，由于行政诉讼应依法中止，则法院当然不应当将民事争议将之由行政法庭一并审理。,具体情况： 1.与登记相关的物权归属争议 如行政案件的裁判结果是对物权归属的确定，则民事争议不会发生。如物权归属争议的确定是行政诉讼的裁判依据，则不应一并审理。 2.因据以登记的合同效力的认定所发生的争议 如合同被确认为无效或者被撤销，则不动产登记当然无效，不会因登记的效力认定而发生行政诉讼。如当事人提起行政诉讼，请求确认合同无效，同时请求登记机关撤销登记，不应与行政案件一并审理。,二、未经公示的物权不得对抗的第三人的范围,第六条：
6、“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的善意第三人的，不予支持，法律另有规定的除外。”,（一）对抗力的含义 无对抗力：不得以其权利或者法律事实否认善意第三人的权利或者正当利益主张（对善意第三人，某种权利或者法律事实视为不存在）。 股东会决议 善意第三人 法定代表权 甲 合同欺诈 善意第三人 乙,（二）机动车等物权变动未经登记不得对抗的第三人的范围 甲（出卖人） 乙（买受人） 机动车交付 所有权 丙 1.办理了过户登记的买受人 2.办理了登记的抵押权人 3.申请强制执行的债权人,应注意： 1.第六条的规定不
7、适用于尚未申请并由法院对财产采取强制执行的普通债权人。 2.第六条的规定不适用于已设定抵押权的债权人 3.第六条的规定适用于对财产享有法定优先权的债权人,三、引起不动产物权变动的司法、仲裁文书的范围,第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。 。,（1）形成之诉的生效判决、仲裁裁决，不包括确认之诉、给付之诉。 （2）强制执行中的不动产拍卖成交、以物抵债裁定（不包括动产）,