《国家调控对房地产行业影响评估.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国家调控对房地产行业影响评估.ppt（44页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、国家调控对房地产行业影响评估,一、对政府及经济形势的影响 1.2006-2010年国家及呼市GDP走势分析 2.房地产行业与GDP的关系 3.总结 二、对开发企业的影响 1.概念解析 2.各开发企业资产情况 3.数据分析及结论 三、对终端客户的影响 1.限购令调查问卷及小结 3.限购令影响客群分析 4.限购令影响客群需求分析 5.对项目的影响及举措 6.保障性住房及影响 7.总结 四、11年呼市地产走势预判 1.地产运行机制 2.呼市历年销售数据 3.走势预判 五、发展商对策 1.影响力预估 2.发展商对策,目 录,一、对政府及经济形势的影响,国内历年GDP数据及增速,2005-2009年房地
2、产占同期GDP的比重走势图,从全国GDP指数上可以看到，我国GDP增速呈平稳增长的趋势。 城镇房地产开发投资总额占同期GDP总额的比重逐年增加，但总体占比较低。 政府公布的2011年GDP增长目标是保“8”，是一个比较容易达成的目标。,房地产在全国GDP中所占比例不高，在保8比较容易完成的情况下，国家有打压房地产的空间。,呼市历年GDP数据及增速,2006-2010年呼市房地产占同期GDP的比重走势图,呼市GDP数据显示：呼市GDP增速一直处于较高的水平，年增长幅度在13%以上； 2011年呼市GDP的增长目标为16%，是全国的两倍。 呼市城镇房地产投资总额在GDP中的比重呈波动性递增，06至
3、09年一直处在全国平均水平之下，在2010年出现爆发性的增长。,数据来源：尚达信数据库,我们预测呼市政府对房地产打压的力度偏小。,投 资,内 需,GDP,楼市低迷,楼市低迷,楼市低迷,楼市低迷,居民购买能力下降,失业率上升,非房地产行业景气度下降,GDP增幅下降,房地产相关行业景气度下降,市场利润下降,银行偿债能力下降,银行业景气度下降,潜在金融危机,固定投资下降,银行坏账增多,员工福利下降,相关行业景气度下降,公共财政支出下降,各地财政收入下降,买房能力下降,买房能力下降,居民购买能力下降,增幅降,增幅降,增幅降,房地产与GDP关系,注：GDP三驾马车：投资、需求、出口,我们通过投入产出表的
4、完全消耗系数和完全分配系数，推出投入产出表中的房地产产业链：,利用投入产出表计算的完全消耗系数，代表后向拉动效应，而完全分配系数，代表前向拉动效应，而前向与后向拉动效应之后代表总拉动效应，反映该行业与其他行业之间的关系。,假定计房地产业的固定资本形成额变动为1%，我们可以得出房地产行业对各行业产出的影响。,完全消耗系数，是指某一部门每提供一个单位的最终产品，需要直接和间接消耗（即完全消耗）各部门的产品或服务数量。完全消耗系数揭示了部门之间的直接和间接的联系，它更全面更深刻地反映部门之间相互依存的数量关系。 固定资本形成总额是按支出法计算的国内生产总值的组成部分。包括有形资产，如建筑工程、安装工
5、程、设备工器具购置和无形资产（如矿藏勘探的支出、生产的计算机软件）之和。,由图表可知，受房地产行业影响较大的行业主要是服务业，如金融业、批发零售业、租赁和商务服务业等。由此可见，房地产涉及的相关行业较多且综合占GDP比重很大，“牵一发动全身”，国家调控只为打压房价，而非打压该行业。,资料来源：申万研究,新“国八条”第七条明确提出：新建住房价格控制目标没有达成、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责，对问题严重的，要追究责任。 此次问责细则相比于05年、06年、10年等调控政策中的问责范围有一个显著特点，即
6、问责标准是具体的量化标准，住房价格控制目标以及保障性安居工程目标都应该指的是具体数字，直接解决了调控房价不力如何判定，房价过快上涨如何量化等问责的软肋问题，各指标责任人更明确自己的任务目标。,调控升级 问责制量化,问责制量化，会解决之前调控有问无责的状态，在问责制的监督下，地方政府明确责任人，相关责任人会努力控制目标，从而将房地产调控将落到实处。,总 结,从全国的GDP数据来看，国家对房地产业的调整对GDP的影响有限，这也坚定了国家在一定程度上调控房地产业的决心；同时，国家调控目的不是打垮房地产业，而是控制房价；政府问责制的量化，可增强调控政策的执行力。 在呼市11年GDP增长目标16%的压力
7、下，我们预测呼市政府对房地产调控政策的实施上将趋于谨慎，力度将弱于房价过高的其他发达城市。,二、对开发商的影响,资产负债率 资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率，此指标过高，债权人可能遭受损失。当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。在房地产行业，资产负债率在50%-60%左右属于合理负债。,流动比率 流动比率是指流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。流动资产越多，短期债务越少，则流动比率越大，企业的短期偿债能力越强，企业资金链条运行情况越好。,数据显示： 1、上述房地产开发企业资产负债率
8、均有不同程度上升； 2、上述房地产开发企业资产负债率情况，万科、保利等的资产负债率均超过行业负债正常范畴，资金链趋紧； 3、上述房企中，流动比率大多维持在较高水平，资金链不会出现太大问题，天津松江与富力地产流动比率较低，短期偿债风险较大。,单从负债上看，开发商负债率普遍偏高，这些都是主动负债，是频繁拿地、加大开工量导致的。调控或“限购”将直接导致开发商资金回笼速度放慢，而加息也意味着市场将收紧，政策叠加效应将导致开发商资金链趋紧，迫使负债率高的开发商率先降价出货。,由于限购只是针对住宅，商业地产不在限购范围内，多家房地产企业加快布局商业地产的步伐。 2010年，万科地产宣布未来将会发展20%的
9、持有型商业，保利房地产也宣布未来3年至5年，将持有型商用物业的投资比例增大到全部投资的30。金地集团也表示将商业地产的开发和运作作为未来重要战略规划，2010年20的资金投向了商业项目。,开发商转型,三、对终端客户的影响,限购令调查问卷,1、本次调研有效样本量为504份，其中本地户籍居民占56%，非本地居民占44%； 2、10年成交客户中本城区客户占67.01%，省外其他区域占22%。,为了深入了解呼市民众对房地产限购令的认知程度及限购令对置业需求的变化情况，我们于2011年3月2日至5日进行了限购令调查问卷，调研有效问卷共504份，调研区域覆盖新城、赛罕、如意、回民四区。受访对象职业涵盖大型
10、商业中心员工、银行职员、政府官员、个体户、私企业主、教师、中高端车行员工及来访客户、本项目少量来访客户。,外地,限购令的影响程度调查,目前已经有59%的受访者知道限购令，随着时间的推移，特别是呼市实施细则的出台后，这个比例将更大。,61%受访者认为调控效果不大，但也有39%的人认为房价肯定会降，说明已经有一部分人进入观望期。,受访者中，符合限购令购房条件的占66%；34%的人不符合购房条件。,有效需求的影响程度调查,我们针对诺卡、左右城意向客户进行了电话调查，发现有50%的客户将受到限购令的限制，面临着大量客户流失的威胁。,户型面积需求变化的调研,25.3%,17.2%,限购后受访人选择120
11、-130平方米三房户型的占比跃升了25.3%。90平米左右两房下降17.2%。四房及以上大户型的需求下降。,限购令对购房计划的影响,44%符合购房条件的受访者选择推迟购房。16%提前购房，待当地实施细则出台后，该部分客户将转变为受影响客户。,推迟购房的受访者当中，观望等待是房价下降的主因。,限购令应对措施,8成以上符合购房条件的大部分受访者不愿意接受可钻政策空子的方式买房。,符合购房条件,不符合购房条件,25%不符合购房条件的受访者标示愿意接受政钻策空子的方式，其中20%可以接受暂不办理房本的提议。,调查问卷小结,1、调查中发现受政策限制的客户比例非常高，形势很严峻； 2、限购令知晓程度较高，
12、并且已经形成了一定的观望情绪； 3、三房的需求意愿有所增加； 4、被政策阻挡在外的部分购房者仍想钻政策空子买房。,客户分类分析(呼市本地),新政出台无房阶层及富豪阶层受影响不大，受影响最大的是小康阶层，他们一般是刚需或低端改善型需求者，家庭拥有2套房及以上的中高收入者的需求也被压制。,客户分类分析(外地),分析说明，新政限购出台重点打击投资客，使炒房热度降温,减少热钱涌入呼市；政策也误伤部分刚性需求客户。,数据来源：南方都市报与各大房地产网站,19.7%,广州：南方都市报与新浪乐居三大网站做了广州限购令出台前后人们购房倾向的网络调查，结果显示：限购后受访人选择90-120平方米户型的占比跃升了
13、19.7%。 呼市：根据尚达信市场部调研数据结果显示： 限购后受访人选择120-130平方米三房户型的占比跃升了25.3%。90平米左右两房下降17.2%。,限购令影响客群需求分析,广州,呼市,25.3%,17.2%,数据来源：尚达信市场部,调研结果可以看出，限购前人们更倾向于小户型购房，而限购后，有购房需求的会选择直接将住房一步到位，购房和改善结合到一起。,十一届全国人大四次会议6日在人民大会堂三楼金色大厅举行记者会，国家发展和改革委员会主任张平、副主任朱之鑫、副主任徐宪平就“十二五”规划纲要答记者问，其中关于对保障性住房规划要求如下： “要提高住房保障的水平 ，“十二五”时期要建设城镇保障
14、性安居工程3600万套，2011年1000万套，2012年1000万套，2013-2015年三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。 在“十二五”规划纲要中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度。”,保障性住房,全国,未来5年保障性住房市场投放量激增，特别是2011年及2012年每年投放量都在1000万套，给商品房市场带来较大冲击。受全国宏观层面的影响，呼市未来保障性住房放量将有大幅度提升。,2010年首府廉租房建设任务为4370套，棚户区改造
15、任务为3813套，公共租赁住房建设任务为400套，经济适用住房建设任务为7600套，农村危旧房改造任务为4000套，国有林区棚户区改造任务为476套，其中经济适用房仅占商品房销售面积的不到1% ，2010超额完成自治区下达的任务。 2011年，自治区下达呼和浩特市各类保障性住房任务为29441套，近198万平方米，总投资约55亿元。呼和浩特市在自治区任务目标的基础上加大了建设任务，2011年力争建设各类保障性住房约4万套，近270万平方米，总投资约为70亿元，建设规模占到全市房地产当年新开工规模的50%以上。,呼和浩特,大量保障性住房的建设将对商品房中低端市场产生巨大的冲击，保障性住房一旦进行
16、市场化运作，影响面会扩大至中端及中高端市场。,远郊区县,新城区、赛罕区及如意开发区、回民区东部土地价值巨大，地方政府会选择出售土地换得财政收入，因此此区域内不会建设保障性住房，政策对其影响最小。而随着这些地区可建设用地的减少，商品房价值将会越来越高。,金川、回民区临近西二环、玉泉区临近南二环及金桥开发区南端产品与保障性住房类似，保障性住房对该区域房地产市场带来较大冲击。,旗县土地价值最低，并且远离市区，产品与保障性住房类似，保障性住房对当地房地产市场带来较大冲击，政策对其影响大，房价预计一定幅度的下降。,保障性住房建设量的大幅增加对整个城市的房屋均价起拉低作用，但底线最多也就是限价房的价格。,
17、新城、赛罕、如意,金川、西二环、南二环西段,金桥开发区南端,政策影响力愈来愈大,政策对房价的影响,呼市目前限阶房（保障性住房市场化的主要途径）的开发量几乎为零，其价格导向性作用短时间内不会显现。但未来其价格导向性作用将会很明显，反之则支撑市场房价，即未来商品房房价不会跌破限价房的房价。 现在银行对商品房贷款执行的政策是最少首付三成（首套置业），同时，去年银监会要求各银行进行银行压力测试表明，房价下跌30%，银行的房地产开发贷款和按揭贷款不良率不会明显上升。 也就是说，银行所能接受的房价下跌幅度最多在30%，不然就会有金融风险。,结合限价房数据及银行数据说明，本次调控对房地产价格的打压，预计部分
18、楼盘会打折促销，价格下调幅度最低在5%-10%左右。,未来地产项目产品走势,在无法和限价房竞争的情况下，开发商将来可以逐渐减少小户型项目的开发量，而转向中大户型项目的开发。,总 结,以上分析说明，11年保障性住房仍以经济适用房为主，所占商品房销售比重很小，短期内对商品房市场冲击小。但限购令的存在在打击投资客的同时，也限制了本地客户正常需求及大部分外地人刚性需求客户，客户量减少。,因此，今年房地产市场将会出现局部打折等变相降价现象，但价格降幅最低在5%-10%左右。,四、11年呼市地产走势预判,房地产行业过快过热发展,国家干涉调控,市场观 望情绪,成交量下滑,成交量继续下滑价格稳定,价格见底成交
19、量增长,媒体炒作,市场状况,目前楼市处于此阶段,机构评估,媒体炒作,成交量继续回升,媒体炒作,市场状况,市场成交量价开始上涨,房地产行业 正常发展,房地产项目,地产项目运行机制,呼市历年销售数据,数据来源：尚达信数据库,数据显示08年依然保持两位数的涨幅，08至10年连续两年涨幅超过15%。但由于市场不规范，前一年销售房源有部分归入后一年成交数据，因此08年成交量实际较小。10年增长幅度至少在40%。随着GDP不断增长及城市化进程的不断加快，呼和浩特房地产市场未来潜力大。,新政出台，市场观望成交量上涨速度放缓,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年1月,量跌价稳观望阶段,量
20、价齐跌降价阶段,量价齐升全面回暖,价格保持坚挺向上态势,量跌价稳观望阶段,市场看空者继续观望,2011年3月,2011年5月,2011年9月,呼市调控细则,促销变相降价,逐渐摆脱金融危机的影响，成交量上涨速度加快,小幅上扬,走势预判,政策加码,关注点一,关注点二,5月,9月,年底,量涨价跌,量跌价稳,量涨价稳,量价齐跌,量价齐跌,量涨价稳,量价齐跌,量涨价跌,调控获得一定成效,开发商降价促销,部分需求释放,开发商资金充足,部分需求释放,政策持续压力,需求压制,开发商资金充足,形成降价规模,更严厉政策出台,开发商降价促销,需求大量释放,形成降价规模,更严厉政策出台,量价齐跌,未来商品房建议：,增
21、加产品附加值。如产品做精装；增加滨水绿地、中心广场等园林绿化的设计，提升附加值等。,产品转型。避开保障性住房集中的90以下户型，转向120以上的中高端户型；塑造产品自身特色，同时提升小区物业水平、生活配套等服务。,1,2,3,转型商业地产。,五、发展商对策,纵览历年国家房地产调控政策，此次调控政策的不同之处在于，此次的调控属于结构性调整，而不是政策性调整。,政策性调整 政策性调整指国家仅限于在政策层面上对房地产行业施加压力，如加息、调整银行准备金率、增加首付和贷款利率等。 结构性调整 结构性调整指国家直接介入房地产行业，使房地产业结构产生变化，如主导限价房的开发建设，直接从商品房供给量上干涉房
22、地产，逐渐引导房地产业的发展。,1,此次调控相当于一次暂停动作，政府只是想要房地产市场热度稍降，不是对房地产市场的否认，并且住宅市场的限购无疑大大让投资方向转为商业地产,但在短期,多米诺骨牌式影响也会小范围使商业投资缺乏信心,但不会影响目前商业整体的大步向前的方向。,2,3,由于限购及首付比例和贷款利率的提高，一部分原本买得起房的客户会再次买不起房（本地客户）或不能买房（外地客户），只能转而租房，这会导致租赁市场上房租的上涨。,呼市政策未出及央行连续加息的可能会产生观望，加上全国范围内舆论形成，会对呼市房地产也产生一定影响，但我们认为对呼市的影响要小，保守估计成交价格最低降5%-10%左右。,
23、政策影响下，开发商如何应对？,1,此次的调控属于短期调控政策，开发商在资金充足的前提下可以抓住行业调整机会，加快并购、土地储备和扩张。,2,开发商可以转向商业地产、以及将暂未开发项目的产品转型，建设受调控影响小的中高端住宅。,3,资金短缺的开发商在急需回款时可以选择抢先降价促销，通过加速出货来快速回笼资金。,4,资金规模较小的开发商可以选择与其他开发商合作共同开发，增强抗风险能力。当然，在合作开发过程中，双方或多方应明确各自权利与义务，保证项目的顺利开发，在抵抗风险时也可以团结一致。案例：2010年8月富力集团联合雅居乐地产、合景泰富及世茂房地产以70.5亿元的价格拿下天津市津南区咸水沽镇商住地块，地块面积约128.9万，建筑面积约301.1万。主要发展建成高层住宅单位，并包括部分低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。,政策影响下，开发商如何应对？,5,资金紧张的开发商可以选择减缓开工，甚至停工，待政策的影响力稍小时再加速建设。,6,此外，应当奋力参与保障房建设。保障性住房是现在国家扶持的重点，资金受限的开发商可以选择参与限价房及经济适用房的建设。,