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1、2016年云南省房地产估价师房地产开发经营与管理知识：房地产投资的特性试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟，总分 100 分，60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的_。A相互影响性B适应性C不一致性D保值性与增值性2、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入_。A一定增加B一定减少C不受影响D可能增加、减少或不变3、 某临街深度 30 48 m(即 100 英尺)
2、， 临街宽度 20 m 的矩形土地，总价为 12 92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度1524 m(即 50 英尺)，临街宽度 25 m的矩形土地的总价为万元。A：5334 B：8534 C：10668 D：21336 E：工业用地的监测点评估价格4、_是税收制度和政策的中心环节。A税率B税基C课税对象D税费征缴5、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。A：17 B：7 一 10 C：714 D：1520 E：执行层的组织协调6、_是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A开发利润率B财务利润率C项目利润
3、率名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 8 页 - - - - - - - - - D成本利润率7、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是_。A容积率B建筑高度C建筑规模D建设工程8、 某公司 3 年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 500的面积，约定租赁期限为10 年，月租金固定不变为75 元。现市场上类似的写字楼的月租金为 100 元。 假设折现率为 10， 目前承租人权益的价值应是万元。A：7003 B：7103 C：72.03
4、D：7303 E：工业用地的监测点评估价格9、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。A：谨慎原则B：最高最佳使用原则C：合法原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格10、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为_。A投资利润率B成本利润率C销售利润率D直接成本利润率11、原则是指将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值，在资产处置前保持其入账价值不变。A：权责发生制B：收付实现制C：配比D：历史成本E：执行层的组织协调12、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。A：当每年计息周期数m1 时，实际利率小于名义利率B：当每年计息周期
5、数m=1 时，实际利率等于名义利率C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D：名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大E：借款合同13、商品住房在销售时， 购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款的比例向售房单位缴纳维修资金。A：1B：2C：3名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 8 页 - - - - - - - - - D：4E：执行层的组织协调14、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算其平均发展速
6、度。A较大B较小C不同D大致相同15、征收 100 亩耕地，该块耕地征收前3 年的平均年亩产值为1000 元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。A：30 B：60 C：80 D：100 E：房地产估价机构必须加盖公章16、除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：_。合同通用条款，标准、规范及有关技术文件， 合同专用条款，合同协议书，中标通知书、投标书及附件，图纸。ABCD17、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是_。A征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府B征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C基本农田由国务院审批D基本农田以外
7、的耕地未超过35 公顷的由国务院审批18、下列估价业务中，估价机构可以承接的是_。A超出了估价机构业务范围的估价业务B估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D承接后出现很大执业风险的估价业务19、假如土地使用权出让合同约定的使用年限为50 年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限有_年。A50 B22 C78 D12 20、选取可比实例时， 应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于 _。A同一地B同一城市C同一供求范围内的类似地DA 或 C 21、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、 期限为
8、 20 年的个人名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 8 页 - - - - - - - - - 住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为 1600元，则该家庭在第6 年最后一个月的还款额是_元。A1843.86 B1847.55 C2279.87 D2291.27 22、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前_个月提出。A1 B2 C3 D4 23、 按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理
9、的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案， 编制建设项目用地呈报说明书， 经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章24、现实中土地的使用、 支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。A：建筑技术B：土地权利设置C：相邻关系D：土地使用管制E：工业用地的监测点评估价格25、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是。A：市政规划方案选择B：项目构成及平面设计C：建筑规划方案选择D：市场调查分析E：借款合同二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或
10、 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。A：行政调解制度B：报告制度C：集体决策制度D：不服行政裁决的救济制度E：拆迁听证制度2、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。A：自用的工业房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值B：自用的工业房产，以房屋原价的5060作为计税税基名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 8 页 - - - - - - - - - C
11、：商业用途地下建筑，以房屋原价的7080作为应税房产原值D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E：地下人防设施免税3、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B：某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C：某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D：估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E：某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告4、在采用
12、市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些 _。A市场案例B交易实例C交易预期值D市场预期值5、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面_。A房地产产权与交易政策B生产和工作方式的转变C自然环境的变化D家庭生命周期E物价水平6、某房地产价格分两期支付，首期付款50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为_万元。A87 B124 C130 D134 7、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。A：处罚类会计科目B：负债类会计科目C：所有者权益类会计科目D：成本类会计科目和权益类会计科目E：资产类会计科目8、在下
13、列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价法9、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于的健全与否。A：路线价名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 8 页 - - - - - - - - - B：深度百分率C：宗地形状D：临街状态E：土地形状10、从变更的重要性来讲，工程变更分为。A：设计变更B：工程量变更C：工程项目变更D：进度计划的变更E：其他变更11、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值
14、为16 万元，该项目的财务内部收益率 _。A小于 20% B满足目标收益率要求C大于 20% D不满足目标收益率要求12、关于资金时间价值的说法，错误的是_。A现在的 100万元与 5 年后的 100 万元的价值相同B现在的 100万元可能与 5 年后的 148 万元价值相同C现在的 100 万元可能与 2 年前的 121 万元价值相同D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较13、 _是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A间接投资于房地产企业债券B房地产抵押担保C住房抵押贷款证券化D投资于
15、金融证券14、间接融资的局限性主要表现在_。A隔断了资金供求双方的直接联系B在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注C减少了对筹资者使用资金的压力和约束D融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多E融资风险大15、在房地产销售量预测中， 引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。A简单平均法B移动平均法C加权移动平均法D指数平滑法16、某估价事务所在1998 年 3 月 27 日至 4 月 12 日评估了一宗房地产于2004年 4 月 6 日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估
16、价的估价时点应为_。A2004年 4 月 6 日B现在名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 8 页 - - - - - - - - - C重新估价的作业日期D要求重新估价的委托方指定的日期17、下列属于农民集体土地范围的包括。A：村农民集体的土地B：村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地C：乡(镇)农民集体的土地D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁
17、移农民集体所有的土地18、对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括。A：开发期B：论证决策期C：经营准备期D：经营期E：销售期19、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。A：继续作为城市基础设施用地的B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的C：国有企业改组为股份合作制的D：国有企业租赁经营的E：非国有企业兼并国有企业的20、评价会计信息质量的标准主要有等。A：重要性B：客观性C：相关性D：可比性E：明晰性21、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是_。A动态投资回收期大于静态投资回收期B动态投资回收期等于静态投资回
18、收期C动态投资回收期小于静态投资回收期D动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期22、下列建设工程必须实行监理。A：中型公用事业工程B：成片开发建设的住宅小区工程C：利用国际组织援助资金的工程D：城镇居民自建住房E：农村村民自建住宅23、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值减损造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁B：市场供给过量C：建筑设计的缺陷名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 8 页 - - - -
19、- - - - - D：人们消费观念的改变E：周围环境条件恶化24、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y，则该国此时的引致消费是(公式中 C 表示消费， y 表示收入 )。A：0.8 B：0.8y C：1000 D：1000+0.8y E：执行层的组织协调25、以下投资类型，不属于间接投资的是_。A房地产抵押支持证券B购买房地产企业股票C购买房地产投资信托公司股份D合伙开发房地产项目名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 8 页 - - - - - - - - -