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1、建设流程具体的报建流程框架是：可行性研究报告 20工作日，办理土地证50工作日，环评报告和批复30工作日，地震安全评估90工作日，建设用地规划许可证10工作日，日照分析 22工作日，修建性详细规划设计60工作日，规划报建 20工作日，单体方案审批 15工作日，人防规划设计60工作日，人防审批 15工作日，请照图审批 20工作日，工程规划许可证5工作日，消防审批 30工作日，施工图审查 30工作日，质量监督 10工作日，施工许可证15工作日，预售许可证 5工作日，规划综合验收10工作日，环保验收 20工作日，竣工备案30工作日，面积实测报告50工作日，项目初始登记40工作日，办理产权证 150工
2、作日。1，立项。是一个项目开始的基础。这个工作是整个项目能不能得到国家或者其他机关的补助等支持的前提这项工作是在发改部门就完成。需要项目可行性报告以及相关的企业证明类文件，一般 5个工作日之内。2，选址意见书。这项工作是向规划部门申请的，这项工作是看看本项目是不是适合本区的总体规划，一般没有什么问题。需要提交申请表，可行性报告，规划设计总平，选址规划图等。3，环境影响评价报告。这项工作一定要选择好的环境评价服务机构。4，土地招拍挂流程。所谓招拍挂是招标、拍卖、挂牌的简称。我们项目一般采用定向出让的方式，如果是招标就是邀标，挂牌就是指定协议摘牌人。所以这个不存在取得不了土地的情况。先缴纳一定的保
3、证金，然后确定土地价格后，签订成交确认书，委托地质勘探院进行地质勘探作地质报告，出宗地图，缴清土地款，签订国有土地使用权合同，具体对接部门是当地国土资源局的土地利用处和财务审计处。5，土地红线勘察定界（三维地理信息），一般由规划局下设单位完成。6，震评，雷评。这些评价报告根据当地要求以及项目所属行业要求进行。原则是找当地相关部门指定的第三方评价机构。7，门牌号申办。由当地辖区派出所管理门牌号。8，办理用地规划许可证。先委托测绘院出具该地块的现状形图。在就可以去规划局申报了。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心
4、整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 9，办理土地证。用土地出让合同到国土局财务审计处缴纳土地出让金、到交易中心缴纳契税，到国土利用处完成核定用地图红线盖章，再到国土局办理土地初始登记的申报，拿到国土局出具的测绘委托单到交易中心测绘处查阅本地块用没有压线的情况，取得土地测绘入库报告，再到国土局拿地籍调查表，再到交易中心申报房地产登记申请书，最后到国土局缴费取证。10， 设计院出设计图纸，消防审核，规划部门和审图办设计审核。这几个可以穿插进行，设计院在设计过程中可以提前跟消防和审图办以及卫生防疫部门的工程处还有规划部门进行沟通，让这几个部门
5、提前介入，从设计初始就給予相应的意见，这样可以尽快的完成一稿符合这几个部门的要求的请照图。这个环节是耗时耗力的，需要耐心加毅力。11， 人防设计方案沟通与审批。12， 日照分析。由测绘院完成的工作。需要缴纳费用。13， 管线综合申报和规划容积率审核。规划容积率主要由规划局评审中心主管，根据规划方案确定哪些面积计容哪些可以不计容。这一步很关键，需要多做工作。14， 外环境和外饰面的设计规划审核。主要对工程绿化率和单体外墙设计进行审核。15， 环保设计审核。由于用的是当地环保部门指定的环境影响评价的第三方服务部门出具的环境影响评价报告书，所以这个环节一般不会有问题，这个环节有个公示的环节，所以最好
6、提前进行，以争取时间。16， 防雷气象审核。需要由第三方出具防雷评估报告，再气象局进行方案审核。17， 项目手册。建立一个手册填写上项目的基本信息。18， 办理工程规划许可证。按照当地规划部门要求提交相应的资料就可以。19， 施工图审查。审图办对请照图审查，完善请照图增加设备以及水电暖等。20， 预测绘介入。预测绘是为了以后预售准备数据。不需要查看现场，只是从图纸上进行可售面积的预测。所以可以提前进行。21， 办理质量监督和安全监督。这个环节由城乡建设局完成。需要现场踏勘，做好踏勘人员的工作就可以。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - -
7、 - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - 22， 规费缴纳。配套费，根据当地政策确定是否有缓缴或者免缴的优惠，具体管理部门是工信局，需要多方的调取政府部门的政策文件。23， 市政公用局市政设施审查。市政公用局组织各部门召开现场会议出具允许使用各种市政设施的文件。24， 办理施工许可证。这是个比较重要的环节。主要涉及到缴纳一个工程款支付担保函。要求由政府部门备案的担保公司出具。账户资金不得少于合同价的30%，时间是在办理施工许可一个星期之内。这里需要环保，消防，卫生防疫部门，安监，质监等出具的审核合格证。25， 项目资
8、本金缴纳，资本监管金按照建筑面积每平方60元缴纳，以 300万为限。需要将钱存到开发局指定的银行账户，项目资本监管金分两次进行返还，第一次是项目主体封顶，第二次是项目综合验收完毕。26， 建设条件意见书，项目经营权证办理。建设条件意见书是在开发局产业处办理，是办理经营权证的要件，主要审核项目周边的配套设施是否具备条件，需要公用局出具公用设施配套审核意见。经营权证期限是一年，过期后需要延期。27， 办理开工前场地清理手续。就是开工前现场的垃圾清理，围挡，临时电，临时水，爆破，临建板房等手续办理。28， 合同招标备案。施工合同和监理合同的招标，招标完成后要到城乡建设局备案。29， 办理墙体材料备案
9、。30， 测绘院放线。确定单体位置。31， 白蚁工程施药申报。32， 审图办基坑文件，地勘报告审核。审图办基坑评审办公室对项目基坑方案进行评审。33， 基坑建设。34， 规划验线。单体楼座达到正负零后，规划局对单体位置进行确定。35， 白蚁工程竣工验收。36， 预测绘面积报告。根据第三方测绘公司的数据，在交易中心成果处办理预测绘面积报告书。37， 成果入库证明。38， 面积审核报告单。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - -
10、- 39， 项目预售环节。目前青岛市的预售政策是高层建筑主体完成30%，多层建筑主体完工，两改项目正负零完成。40， 网上签约材料申报。这个环节交易中心市场处需要到现场查看，看工程进度是否满足要求。比较麻烦的环节是到交易中心大厅网上信息录入。41， 墙体材料验收。主体封顶内隔墙施工完毕在抹灰之前，需要通知墙改办到现场进行墙体材料的验收。42， 单体竣工测绘。43， 规划单体验收。44， 第一次监管资本金返还。第一次是项目主体封顶，就可以返还50%的监管资本金。这个工作也需要开发局行业规划处实际到现场查看，确定工程进度是否符合要求。45， 缴清项目配套费。配套费都是先缴纳一半，另一半是在主体封顶
11、时再缴清。46， 劳保费补缴。需要成本部出具项目结算报告。包括外环境和电梯以及土石方的报告。47， 规划综合竣工测绘。由测绘院进行。48， 规划综合验收。主要是查看项目的车位是否符合规划要求。49， 进行项目实测绘。由第三方测绘公司进行单体建筑面积的实测绘。50， 办理竣工备案。51， 办理实测绘报告。由交易中心成果处办理。这个项目有个前提就是必须全额补缴了土地款才能拿到实测报告。52， 环保验收，卫生验收，消防验收。环保验收主要看项目内的风井数量和高度是否符合要求。卫生验收主要看项目内的幼儿园以及托老机构等的食堂情况。53， 单体竣工验收备案。54， 补缴土地款。如果实测面积超出了规划面积就
12、需要对超出部分按照原来的土地出让合同的楼面地价补缴土地出让金，以及相应的税和费。55， 实测面积备案。拿到实测面积报告后，在交易中心进行实测面积的备案工作。56， 测绘成果入库。就是俗称的落建筑物。在市场处办理此项工作。57， 办理项目初始登记。就是落大产权。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 58， 办理房产证。分户办理业主小产权。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -