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1、房地产管理知识一、名词解释1、房屋、住宅、住房和物业房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，包括具有居住和工业、 商业经营功能的房屋。住宅和住房是同义词，指专供居住的房屋，在不同的法律法规中各有使用。物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的种类供居住和非居住的房屋及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。2、房产、地产、房地产、房地产业和房地产法、房地产法律关系所谓房产，是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。地产是指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发、土地经营，并能够带来相应经济效益的建设用地。房地产是房产和地产的通称，指以土地
2、和房屋作为物质实体所形成的财产或财产权利。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括土地地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。房地产业属于第三产业。房地产法是国家制定或认可的并以国家强制力保障实施的，调整以房地产经营和房地产管理为核心，包括房地产民事和社会保障关系的法律规范的总称。房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产经济关系的过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职权职责关系。3、房地产开发经营房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设， 并转让房
3、地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 4、房地产交易房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。5、房地产价格评估房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估
4、程序，以基准地价、 标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。国家实行房地产价格评估制度。6、商品房预售合同备案商品房预售合同备案，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内， 向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。7、商品房预售商品房预售，俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业（出卖人，也称预售人）将正在建设中的商品房，即期房，预先出售给买受人（预购人），并由买受人支付定金或者房价款的行为。8、物业管理物业管理， 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施
5、设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。9、业主自治业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定， 根据民主自治的原则建立自治组织、确立自治规范、 自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层组织模式。10、住宅专项维修资金名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、
6、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。共用设施设备， 是指根据法律、 法规和房屋买卖合同， 由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。11、商品房预售许可开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。商品房预售实行许可制度。二、问答题1、设立房地产开发企业应具备哪些条件？除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列
7、条件：（一）有 100 万元以上的注册资本；（二）有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。2、确定房地产开发项目应注意哪些问题？应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。3、商品房预售应当符合哪些条件？商品房预售应当符合下列条件：（一） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证
8、；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期。开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 表；（二）开发企业的营业执照和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； （四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工
9、进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。4、商品房面积确认及面积差异处理如何进行？商品房销售可以按套(单元 )计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内 (含 3%)的，据实结算房价
10、款；(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内 (含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内 (含 3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不
11、变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。面积误差比 = 产权登记面积合同约定面积合同约定面积 100% 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 5、对被鉴定为危险房屋的如何处理？对被鉴 定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：一、观察使用。二、处理使用。三、停止使用。四、整体拆除。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -