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1、抢进度关键点对于开发商而言， 住宅样板展示区营建好坏， 在很大程度上影响潜在客户购买意愿， 从而对楼盘销售业绩产生直接影响力。为了促进楼盘销售，回笼资金获得收益，开发商会倾全力来打造样板展示区。如何又快又好打造好样板展示区，实现完美开盘， 看看碧桂园都有哪些招？一、计划管理：编制二、三级计划1、一级计划展示区计划单独编制， 编制计划时严格根据公司一级计划节点完成关键线路分析及计划倒排， 依据适度超前原则， 制定重大节点倒排计划、专项计划，制定严谨二、三级计划，实时跟踪，及时纠偏，确保重大节点按时（提前）完成。2、施工计划在工程施工前，加强对总分包施工单位施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备
2、投入等资源投入计划严格审核，审查施工进度计划是否合理，有无可能实现，是否适合工程实际条件和现场情况，避免以空洞不切实际的工程进度计划指导施工。为了保证施工进度，需着重审查包括：有无制定节假日（如春节）期间赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工应急补救预案， 对订货期较长材料设备有无提前订货措施等。如，对雨季等影响工期因素可提前界定：下雨可将其细分小、 中、大雨。小雨、中雨通过提供雨衣给工人， 让施工单位没有借口不开工，并且项目也以身作则， 亲自在现场督促施工单位加班，项目只需支出很少的成本， 在不是很恶劣天气中争取到宝贵时间。对于大雨暴雨恶劣天气现场不能施工的，项
3、目应提前与施工单位约定赶工措施。二、设计合理出图根据“先展示区， 后货量区； 先管线，后主体；先基础、后上部；装修、机电、绿化同步”原则出具图纸，第一时间内给予项目施工队图纸支撑。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 6 页 - - - - - - - - - 三、重点抢工展示区：24 小时，满人工作1、 “123”原则“ 123原则”给我们一个很清晰抢进度思路， “1”代表售楼部和豪装板房，必须放在第一位，保证首先完成；“2”代表样板区、展示区内非样板房、室外
4、市政、园建、园林等工程，作为第二重点抢工程进度；“3”代表首期货量区，需达到预售条件，放在第三位来赶工。赶工时按“ 24 小时，满人工作”原则组织样板区抢工，流水作业，人山人海的去做，每一个工作面都有人。要求施工单位每天上报人员、材料和机械使用计划，实现精细化管理，向过程管理要结果。同时重点考虑关键工序施工组织，如有挂石施工时间较长（尤其关注石材材料堆放场地合理设置） ，施工尽量安排在前面。2、抢工奖为实现快速开盘，项目在成本增加与收益之间合理权衡，可在总包合同中明确工程起始时间和相应工期奖罚规定，或者单独设置赶工奖。 赶工奖在事前以协议形式约定，明确奖励条件和处罚规则；赶工奖后补无效。 原则
5、上赶工奖励费用从该项目成就共享奖金池或旧项目奖金包中扣减。四、施工组织科学：市政管网先行，装修、园艺穿插进行按照“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”组织施工计划。综合布置售楼部、板房区和货量区施工场地和临时道路， 在主体工程施工同时保证与主体结构施工不冲突位置同步施工室外工程、市政工程和绿化工程（尤其是大树种植）。采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工作面，确保分部分层交接场地；上下工序按确保节点按时验收、交接合理；主体周边水景、道路管网施工，在主体脚手架未落条件下，采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架方案同步推进室外各项工程的施工。必须保证关键线路中施工资源配
6、置， 如施工道路畅顺、 桩基施工机械数量、 土方机械数量、模板周转套数、垂直运输机械的运力、备用发电机、夜间施工照明等及合理提前安装时间。五、装修突击管理： 成立装修突击队成立以 xxx 公司为主导装修突击队，对新项目（含旧项目新地块）展示区重点突击，并且要求xxx 到 20XX年 X 月实现对新项目展示区全面承接。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 6 页 - - - - - - - - - 1、装修重点（ 1）售楼部大堂（或酒店大堂） 、样板房的厨房、卫生
7、间、电梯大堂的铺贴； （2）电梯、石材、橱柜等，开工时就要与厂家沟通排产；（3）吊顶、机电安装穿插、消防、空调线管； （4）超豪板房的成品家具，需土建严格按照图纸尺寸施工，提前交底，严控分层移交； （5）双拼板房以装修户先组织土建施工，然后分层分段移交工作面。2、装修进场前期准备（ 1）装修施工任务预先落实，施工前40天用书面形式通知施工单位，有条件时考虑提前60 天。以便使承包方预先组织安排施工队伍， 按数量安排人力， 保证对任务的准备；（2）施工图纸预先 30-40 天由设计院完成出图， 有条件时审图完成， 安排任务时一起提供给施工方， 方便做好材料准备和产品工厂化生产； （3）项目分项专
8、业分包工程完成节点落实，上工序按质、按量、按时验收，合格后移交下工序。3、展示区装修工程联系单项目提交展示区装修工程联系单至集团工程管理中心、运营中心、雅骏装修公司，由工程管理中心统筹展示区装修工程任务安排及下达。六、采购下单：专项制定标准工期严格按照采购专项计划任务项标准要求制定材料下单计划。确定电梯、石材、 装修材料及家具等进场时间与工程进度的高度衔接，关键点在于接到图之后一周时间内下单，有些可以先根据装修标准下单，施工图出来后再核对数量补单。洋房板房使用材料直接甲供，样板房在 2 楼及以上的，开放式电梯同步投入使用；与现代家居、设计家私组沟通好，确保入户门、房间门、木地板、橱柜、家私及时
9、进场安装及摆放。对于非标设计，在设计中随时与采购中心联系沟通，以便尽快确定供应商，缩短供货周期。前期物料、设备采购时如涉及到酒店、物业，要请酒店、物业参与设备选型。特殊材料及专项分包生产制作周期参考：（1）电梯：生产70 天，安装 20-30 天； （2）橱柜豪装：厂家生产25 天，安装时间 3 天（供应商配置所有厨房配套电器） ； （3）木门、木地板、楼梯扶手、整体橱柜：供应商生产时间30天；安装时间 8-15名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 6 页 -
10、- - - - - - - - 天。 （4）入墙整体衣柜：供应商生产及安装时间30 天； （5）海洋展池：供应商制作及安装时间120 天； （6）专业泳池工程：安装时间60 天； （7）装修：厂家生产及安装时间100 天。七、园林绿化穿插景观充分考虑水体、山体等自然借景，通过参观公园、植物园和当地最好楼盘，了解当地植物选用的原则，利用当地最便宜、最实用的植物造景，打造最合适的景观风格。同时，对当地园建材料进行调研，评判成本，最大限度充分利用当地材料。园林施工要注意：（1） 、跟进图纸，主要的园建图、水电图、结构图；（2） 、室外园艺绿化与建筑施工的工作面划分；（3） 、提前做好施工筹备，项目开
11、工时绿化（尤其是地形土方早日完成）同步开工，交叉作业，售楼部前后花园、泳池、水景区等与土建同步施工；（4） 、私家花园的园艺绿化等排删拆后即马上施工；（5） 、可种绿化的地方先进土种绿化。大树能提前种植的优先种植，考虑树的生长周期，在开盘时有好的展示效果。绿化施工工序：堆坡造型种植大树石头、 汀步石安装灌木、 地被种植草皮和玉龙草的种植完工，小品摆设和成品保护。八、轻装修、重摆设要按照“轻装修、重摆设”的原则，控制好装修成本，让利于客户，以最丰富的软装设计展现生活情趣和功能体验，让客户感受“入住式的体验营销”，使客户走进板房就有购买的冲动。同时特别注意要做好室内阴生植物的养护。九、加强联合验收
12、1、验收组织由区域工程技术部负责组织，项目部、设计单位、营销中心、客户关系管理中心、 物业部门及其他内外部相关单位对展示区进行联合验收。2、验收内容包括营销环境、建筑质量、物业管理、市政工程、园林绿化效果和服务管理系统（安保、后台管理系统）及产品设计合理性、装修标准与销售合同一致性、工程质量等。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 6 页 - - - - - - - - - 3、 验收评估和审定（1） 在验收中现场达成一致整改意见的问题，由项目部督促相关施工单位
13、立即进行整改，整改完成后进行复检。 （2）在验收中涉及设计的问题， 如验收组内部意见不一致的， 应提交产品研发院牵头组织相关部门研讨，将研究建议报主席办、总裁办审定。（3）在验收中涉及装修、绿化景观和营销环境的问题，如验收组内部意见不一致的，应提交集团联合评审小组进行审定。（4）经整改后复检，如联合验收小组对验收合格、达成一致意见的，填写验收记录表，各参与验收的人员签名确认。未经验收或验收不合格的，不得对外开放。区域项目对主席在规划图上划的展示圈必须高度重视，展示区开放前应做到“目之所及，皆是完美” 。十、做好 7 步，确保完美开盘项目奠基开工后，营销团队面向目标客群进行推广宣传、 客户拓展及
14、圈层营销等， 期间项目部与营销团队密切沟通， 既保证营销推广节点与工期相匹配，也能及时确认相关利好卖点输出，以实现按时（或提前）供货，确保销售。开盘具体工作包括：1、为增加开盘的轰动效应，前期广告铺垫要合理有效布置，适当举行有针对性的推广圈层活动，有条件的邀请政府要员、 新闻媒体和企业家代表提前参观，创造社会认同气氛和免费宣传效应。2、做好价格政策、产品的成本及预留客户梳理工作，协助制定开盘前的价格策略及价格的制定（1）政策：不能忽视政策对价格的影响，如价格备案等政策直接限制项目后期价格走势，定价前需针对限制政策与政府良性沟通攻关； （2）成本：成本控制直接影响价格竞争力；要整体控制项目的成本
15、；（3）对预留客户进行分类： 产品偏好，户型偏好，位置偏好，提前对预留客户进行分析筛选，有利于更合理判定价格；对预留客户心理价格进行持续性的跟进。3、开盘前完成物业管理公司的招标工作，案场物业服务人员培训到位，训练有素。4、做好详细周到的计划和工作安排，各部门、人员的分工，现场功能临时分区、停车带设置，不要遗留任何的角落或环节；现场提供适当的暖心服务和后勤保障工作，做好安保、卫生、急救医疗准备。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 6 页 - - - - - -
16、 - - - 5、开盘时，销控区人要放满，增加现场下单的紧迫氛围。6、开盘后办理好相关相关预售合同签订、政府备案、抵押登记、业主资料提供等相关程序， 减少因程序、 资料不全引影响按揭贷款的发放，好让我司尽快回笼资金。预售监控款也要长期紧迫跟踪，与政府和银行做好沟通工作，按照施工进度越早越多的申请。7、后续货量组织：合理确定展示区与货量区、各货量区推售次序及各货量区推售的节点安排， 尤其保证首次开盘成功后后续货量的及时补给；为解决后续货量供应问题，应在本次展示区开工同时，准备好下一期的施工图纸和施工准备等所有工作。做到一旦一期销售卖得好，二期工程第二天就能开工。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -