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1、 “常青藤商业街” 战略定位暨整体营销思路计划谨呈：长沙凯程房地产开发有限公司常青藤商业街战略定位暨整体营销思路计划长沙嘉地置业策划有限公司2009年5月24前言首先必须申明:本次提案着重在于梳理、构架、计划.经前期努力，项目销售团队现已进场，办公与销售道具亦在一一到位中，可以说，各项工作基本有序开展。销售团队进场后，项目则马上面临销售压力，为使以后能够更加顺畅工作，非常有必要将我司对本项目的营销思想、思路、步骤、计划等做一次详尽的阐述，以能统一思想、协同作战，完成销售目标;里面不乏有争执的地方，也希望能与大家一起探讨，抛砖引玉。最后，对即将发生的紧迫性工作进行梳理归纳，以使大家能够互相配合,
2、各司其责，将项目做好。第一部分“常青藤商业街”简述一、“常青藤商业街”项目简述常青藤商业街”位于中南林业大学校园内，临新修建万芙路.南北两条财富大道芙蓉路与韶山路纵贯南北，周边有中南大学铁道学院、湖南广播电视大学等数所大中专院校,师生达十万人，项目周边居民更有达二十万人，商业气氛较为浓厚。项目主要为“福邸雅苑”建筑体负二楼，负二楼5943.5商铺总数为114个，其中临街独立铺面17个，计2236。12；内街铺面共97个,计面积3707。38，内、外街商铺的分摊率均为27.9。二、“常青藤商业街”项目主要优势与不足阐述项目主要优势:地理位置优越，交通较好,央立于大学群中间，学校学生人群、居民众多
3、，商业气氛已较浓厚，发展商业优势明显.项目不足与威胁：1、主力学生人群数量多，但学生消费力与消费产品档次、品种有限。2、项目外韶山路与芙蓉路上商业项目众多,如橙子498街区、加加大街、天虹百货、家乐福等，有些商业定位档次更高，有些档次则与我项目相当,对我项目造成较大的竞争压力.3、项目规划有外街与内街，而且内街铺面面积占到2/3强。一般外街好经营，但内街由于视野难以看到，人流需要引导入内,里面的生活环境相对外面较差等，其经营难度则相对较大，投资回报能力相对有限。我司曾对长沙一些类似项目作过调查,都表明内街铺面经营不成功,或者存有空置铺面，或商铺转让频繁.小结：如何实现大面积的内街商铺营销以及高
4、总价的外街铺面销售，将是本项目营销策划的难题所在. 松散性铺面发售终难发挥整体效应，如何对各商铺进行整体上的发展战略定位，对各区间进行功能互助划分，综合提升商业整体价值，则是发挥营销效能的根本。 第二部分“常青藤商业街发展战略定位根据我司对一些校园周边的商业物业调查分析、本项目周边商业环境考察及本项目商业部分自身的产品特征，我司认为：“常青藤商业街”，必须努力规避芙蓉路与韶山路上各商业体的竞争威胁,充分利用自身临万芙路、位于校园群内，周边学生与居民众多，经济消费强劲的优势，特别是发挥出本项目“校园内商业物业的商业地理属性，以校园内稳定消费经济为突破口,打造立足校园、服务片区的“校园内时尚生活商
5、业街，从而与其他商业体区别开来,并以此发展商业体的差异化定位及营销举措：以10万学子、20万街坊形成的巨大消费需求作为消费力支撑，最大限度的激发和释放项目校园商业的辐射潜能,全面提升自身的综合价值，并最终成功促进和带动项目的销售及确保后续运营取得成功。由此，我司对项目进行一系列的精确定位，如下:一、商业经营与形象定位：校园内时尚商业生活馆(中心）高校内集购物、美食、学习、运动、休闲娱乐、文化体验等于一体的商业生活体验中心。商业孕育于生活之中。通过对高校周边项目的调研，我们发现，学生群体消费需求以吃（饮食）、穿（鞋服)、动（体育用品)、学(学习用品用具）、娱（娱乐休闲购物)五大类为主，具有较强的
6、品牌观和时尚观.高校商业已然朝着品牌性和时尚性的方向升级，而高校经济，更是经常发生在日常的生活体验中。大学人群特别是女生,更喜欢在课余游逛于各种琳琅满目的商业街区内，东挑西选当中不经意地就将自己喜欢的时尚商品收入囊中.商业孕育在日常的生活之中。本商业物业，是时尚与品牌的校园经济据点、品牌购物中心、时尚流行特区，是高校内集购物、美食、学习、运动、休闲娱乐、文化体验等于一体的体验式校园商业综合体。二、商业业态划分定位调研显示：大学校园商业需求主要以小吃、餐饮、休闲时尚服装、精品、化妆品、饰品、鞋类、美容美发、箱包、便利店、数码电子、手机通讯、电脑等为主要经营业态.按照本项目校园商业的核心定位及以学
7、生为主力消费人群的商业特征，我司对“常青藤商业街”铺面划分如下：划分原则1、根据校园商业的经济特征、消费人群需求特征及按照本项目商场定位档次进行业态规划。2、结合项目室外主要人流动向,以将室外人流吸引、导引进室内的取向原则进行商场出入口及相关业态划分。3、按照业态自身人流要求、业态人流吸聚能力进行划分，将人流要求低的业态、吸聚人流强的业态靠里规划，以平衡整个商场的人流与人气，尽量避免有些区域人流穿梭,而有的区域则门可罗雀的现象出现，让各个业态或功能区彼此之间互相呼应、彼此支撑,从而提升项目整体价值。4、尽量将铺面往外划，扩大外街铺面面积，以有效提高商铺价值。具体业态划分实行主要规划为:临街独立
8、商业、餐饮美食区,时尚精品主题区，文体用品区，品牌鞋服区、电子通讯数码区六大区. 负二楼商业平面业态区间划分图示：人流动线素描外街独立铺面内街独立铺面餐饮美食区时尚主题区域文体用品区鞋服经营区通讯数码区1、将临街铺面尽量划大,划深，但也不能太过.主以进驻品牌与吸聚人流的银行、邮政等商业体为主。如图1号区。（1区2236）：临街铺面人气较旺,不存在经营和租赁上的问题，故不做特定业态规划，但从提高项目的外在形象和档次出发，应以进驻品牌商家、专卖店等品牌店或银行、邮政等吸聚人流的商业体作为支撑。以为整个商场吸引人流、聚集人气,从而达到内外街相互呼应，互为支撑和补充，以共同促进项目整体商业氛围形成。2
9、、2号区域具有排油烟通道，特在二区规划为美食区:以防火卷帘为分隔，运用防火卷帘隔绝油烟，避免影响到其他区域.本区域临项目主广场，也适合划分美食区,以吸引人流入内。（2区667。4）。经营范围：以无油烟或轻油烟的小吃、饮品、糕点为主，如本地特色小吃、熟/卤食、酸辣粉、粥吧、奶茶、蛋糕店、甜品等,此外还可以出店经营的方式吸聚更多的人流,如增设通风系统或排烟通道则无经营限制3、3号区域临主广场,人群相对比较集中,特以划分时尚精品系列区，以导引人流特别是女生入内闲逛。以精品、化妆品、眼镜店、饰品饰物、美容美发等为主要业态规划。4、4、5号区则划为人人都有购买需求的文体与鞋服区，文化体育学习用品系列；运
10、动系列、休闲系列，品牌系列、时尚系列等等，高校内人群众多，鞋服需求旺盛,划分到靠里，不会怎么影响经营效果，而将其划分到一起，又可发挥出的积聚效应，从而提升商场的品牌档次以及商业气氛。4号区：以经营各种球类、运动鞋服、健身器材、文具、书籍、等文化体育用品为主要业态。5号区：以时尚、休闲服饰、鞋、袜、内衣、针织品等综合业态为主要规划.5、6号区则为靠近青园桥边的内街区，该区域商铺纵深较长，较适合经营对门宽要求不高的数码、电脑与电子通讯等产品,由此划分为电子通讯数码区。以手机销售、维修、缴费、电脑维修、软硬配件、光碟出售出租、时尚IT类产品（如U盘、MP4、游戏机）、各类电话卡及点卡、长途话吧等数码
11、通讯类经营为业态. 负一楼划分:该区域整层一共约1000平米,作为整体划分，以引进大型休闲、娱乐商家或作为专业市场为主，以提升项目的整体商业实力.三、商铺具体面积划分(已递交）本部分已按照各划分区域业态的经营商家大致面积需求,同时根据商场人流动向、公共通道走廊等公共部分空间需要进行的商场的具体划分并以建议图示提交，在此不加以详述.四、商业销售模式：全独立产权销售商业物业销售模式一般有三种销售模式，即：独立产权商铺销售操作模式、产权式商铺销售和出售经营权的三种方式,各种销售方式均有其优点和不足，具体如下：独立产权商铺产权式商铺经营权销售模式特征一般由业主自行经营或租赁，开发商出售后不进行管理,业
12、主自负盈亏.一般业主只拥有产权，产权和经营权分离，业主从管理方获取固定或递增回报.产权永久归开发商所有，购买者只拥有约定年限的经营权.优势拥有永久产权，属个人资产在约定的期限内获得相对高的回报/劣势产权分立，后续经营难度高，难以统一经营存在较大的经营方承诺不兑现的问题，存在着极大的投资风险。投资性价比相对较低适用范围体量小的社区商业、底商等使用该模式进行销售一般大型专业卖场采取该模式进行操作。经营状况极好的成熟市场利弊权衡开发商省心省力,销售后不管，但后续经营问题大开发商费心费力,有较大的风险消费者不接受，销售有难度权衡各销售模式，结合项目的规模、体量及销售资金回笼等综合因素考虑，我们认为本项
13、目因体量相对较小、周边商业环境比较成熟，采取以独立产权商铺的形式开展销售工作,短时间内可以快速回笼开发资金，但后续存有经营不善的问题：开发公司有义务帮助支持投资经营者度过后续商业的经营培养期。五、商业投资形象校园摇钱树本项目的校园商业定位，可以说是投资与经营者创富的校园摇钱树.第三部分“常青藤商业街”营销策划思路一、“常青藤商业街”销售难点及解决方法1、“常青藤商业街”项目街铺构成情况分析1。1、商铺构成概况物业概况面 积数 量百分比备注负二楼临街商铺2236。1217个85。6%个数：14.9%面积：37。6负二楼内街商铺3707。5397个个数:85.1面积:62.4%负 二楼 总建面59
14、43。5/100分摊率=分摊面积建筑面积套内面积4288。34/72。2%分摊面积1655。16/27.9%(以上以目前提交给开发公司的商铺划分平面图为数据统计依据）小结： 负二楼临街独立铺面的品质相对内街较高，但分摊率较高，与一般外街的价值对比，其相对价值低。本项目外街分摊达27.9，相对较一般临街独立门面高出22左右，对临街商业铺面价值的提升造成了不利的影响，按照15000元/保底价结合分摊系数反推，项目的15000元/售价相当于其他低分摊商业项目18435元/的销售价格（价格返推：15000元/（27。9-5)+15000元/=18435元/)。 负二楼内街面积是整个商业体中面积最大的部
15、分，也是最难销售的部分。1。2、内街商铺面积区间分析（以目前提交给开发公司的商铺划分平面图为数据统计依据）/组合铺面1830314041505168合计数量16个18个30个26个7个97个百分比16。5%18。630.926.87。2%100面积635.62483。521026。931170。77390.693707。53百分比17。11327。731.6%10。5100分析:内街铺面基本以35平米左右铺面为主，但亦有不少超过超过40平米的铺面，40以上内街铺面共30个（不含3个40以上组合铺面）,占内街铺面总数量的34%，计面积1561。46，占内街铺面总体量的42。从经营角度来看，对于某
16、些业态而言，内街40以上商铺面积不免有些稍大，日后在销售上,不排除有进一步划小,以利于项目销售以及业主的投资经营.1。3、内、外街商业铺面价值力对比分析物业类型面积比例资金比例市场接受度提价空间临街商铺2236。123354.18万元较 高有 限32.255.2%内街商铺3707.532224.43万元一 般较 高53。4%36。6%注:内外街商铺销售额以保底价为测算依据，负一楼裙楼商铺未纳入分析范围.分析:临街商铺三分之一的面积实现了一半以上销售金额（以32。2%的面积实现了项目55。2的销售资金)，市场接受度较高,属项目的高价值物业,但受分摊率过大、相对售价较高影响，价格提升空间仍然有限；
17、 内街商铺尽管市场接受度一般,但较之临街铺面高价、大铺的典型特征,内街商铺又具有售价低、面积适中的优势，易为受到手头资金有限、但具有投资眼光买家的青睐，因此内街铺面可能成为本项目潜在的价值增长点,而内街铺面是否操作成功将决定整个商业的成功.2、“常青藤商业街销售难点及解决方法我司认为,“常青藤商业街”销售难题主要集中在商业街内街部分，其次在外街的几个大面积，高进深的临街门面上.。、销售难题表现： 外街铺面:一些外铺面积相对较大，个别进深长，总价高。根本原因：划分铺面时尽量将内街面积往外划分以提升商业价值造成。属于规划造成的硬性难题.对销售造成不利。 内街铺面:2。1。1、靠内,视线不及，需进去
18、才能逐步一一看到各商业铺面。2。1.2、人流难于引进。2。1.3、商业内街为全独立产权销售，产权最终在于业主手上，后期难以统一经营，不利于发挥内街的商业辐射力。商业经营难以成功。投资者投资回报难以立即收回。某些最靠里的商铺更是经营不佳。2。1.4、经营难以快速成功，内街特别是某些靠里的商铺将使投资者与经营者望而却步。根本原因：封闭性室内内街自身存在的困局。同时，全独立性产权销售，导致整个商场不能统一经营管理，最后非常可能出现经营混乱，商场内商气低落的局面，从而将使整个商场（内街）的商业价值大大损害.这也是投资经营者最担心的事情，最终导致很不利于销售.2。3、难题疏通缓解思路: 外街铺面：疏通:
19、此为规划时铺面划分人为硬性要求所致，不能修改，从而不能从根本上疏通,其本身的难题将承载在更少一些内铺面积,更多一些外铺的价值上。缓解：只能通过有效的营销推广手段，或从单价上进行缓解。（后续阐述) 内街铺面：疏通：核心问题主要一是由内街自身属性决定的,疏通不可能；二是项目商铺销售定位以回笼资金因素限制了内铺的运营。缓解：2。3.1、本身不存在没有人气与商气的担忧:商场周边成熟的商业气氛及强劲的消费力本身即是内铺商业经营的良好基础，人气即是商气,而只需要引导;退一步，开业后即使不引导，消费群体自身的消费需要也会产生一种自觉引导.这对于内铺难以形成人气自身具有强大的化解能力.但仍然不能外铺相比。2.
20、3。2、优化内街产品，尽量避免不合理尽量在内街业态划分、铺面面积规划控制上优化产品。（已作阐述）2。3。3、采取措施，力求后续经营规范,帮助消除日后竞争混乱、经营不旺的隐忧 对于产权独立，日后可能导致出现的经营混乱的局面，开发公司可以引进物业管理公司对业主经营进行规范引导,或协助成立业主委员会对各商铺的经营进行原则性的规划控制，从而促进整个商场能够尽量大地发挥出辐射效力. 在合同拟订时力求要求商铺业主的后续经营以划好的业态为经营原则，如非按照业态规划经营，则需处一定的违反商场生态环经营境的维护调养费以作为商场运营资金。（具体可在合同中约定）2。3.4、在营销推广上下功夫，力求将内铺全面销售。（
21、后续阐述）小结:尽管存在内街铺面封闭性内在劣势及部分外街铺面的个别面积大、总价高等不利于快速营销的劣势，但首要问题还集中在内街铺面的后续经营上，这将让投资经营犹豫难定，从而不利于项目销售.本项目商业物业部分主要销售难题在内街，而内街难题主要在于产权独立销售，后续无法统一经营，商场内商业气氛难以保障，投资经营回报风险大。只有多站在投资、经营者的位置上，想办法帮助投资经营者(主要是内街铺面)消除其后续经营的隐忧，项目商场物业的整体营销难度才能大大减轻。我司特建议:开发公司适当让利，参与商业地产 “四赢游戏.为了确保投资经营者的投资经营信心,同时为保障商场交付开业时能成功顺利开业，建议开发公司对按开
22、业时间开业并在开业后按照原先划定的业态持续经营满3个月业主奖励50元/平米/月的培养资金（主要为内街或某些指定的位置较差难以销售的铺面）,称为开业扶助资金；同期，对经营户给予1050万元开业广告推广扶助（促销消费券等)，以帮助整个商场成功经营开业.（前期可口头承诺,亦可在合同在约定）（此项内容须早定）二、“常青藤商业街”营销策略及阶段划分1、核心营销策略三十二字方针：全局观念 有效控制 取长补短 一紧一松 坐行结合 事件造势 (集中）多批开盘 节节为赢方针阐释：全局观念、有效控制没有十全十美的人，更没有十全十美的商场与商铺。所以,对于整个商场铺面来说，我们必须整体掌握，有效控销,对整个项目有效
23、控制,从项目整体考虑,以防止好铺面卖出，差铺面难销的局面或前段快销后段滞销的局面。我司建议，利用产品与价格杠杆，合理控销铺面,将铺面进行好坏搭配,批次组销划分,前期优先消化位置不好的难销内铺，控销部分好门面,以达到整体商铺销“活 销 “好”.取长补短 一紧一松物以稀为贵.对于整个商场铺面而言，外街铺面相对内街非常好销。好销的东西必定非常抢手，抢手的东西即使再强加一些附加条件,对于想要的人而言,也会欣然接受的。所以，从全局观念着手，我司建议利用铺面自身的优势带动一些相对较差的铺面销售，取己之优，补己之短。一方面：在产品配售组合上以优带次，高低调和，灵活捆绑，进行铺面捆绑销售,提高投资门槛;另一方
24、面建议在价格定位及付款方式上通过资金分期到位的办法，适当降低投资门槛。一紧一松.这里，还必须对整个商场铺面进行合理定价。对于内街铺面合理定价，作到以每个铺面自身的价值为定价原则,以销售搭配为目标。（以上两点详尽细节内容以及商铺具体定价方案（包括外街铺面)将在6月20日前递交初步方案,待商场审批后，如最终规划审批有所改动，则再行调整） 坐行结合 事件造势商业即是投资，投资讲究信心.对于商业项目而言，前期通过形象树立及相关事件炒作树立目标群体的投资置业信心,是商业项目销售能否一举成功的关键 。我司建议，一方面，通过销售人员行销推广，扩大项目的接触范围与接触力度,一方面，通过项目“校园内摇钱树投资概
25、念主题的形象包装与组织“校园大学生创业投资风暴的事件造势活动，在市场中掀起一股股投资经营创业热浪高潮，激发起目标群体心中的投资信心，树立本项目是投资经营的宝地，从而为后期开盘销售一举成功奠定根基.坐销、行销结合。走出去,引进来.将客户蓄积与铺面销售进行到底。（开盘前，具体行销执行、方式将在月8日进行详细安排并开始执行）事件造势活动今年你投资创业了吗？常青藤商业街，打造投资创业者的财富基地，在高校及社会上掀起一股投资创业创富的风暴热潮.创业是这个时代的主题创业的时代形势:在这个金融危机还未缓解的时候，失业已是社会的重要难题。保经济、促发展发展全民创业、大学生创业正已成为这个时代的主题.长沙市各级
26、政府亦出台了大学生创业的优惠政策，鼓励大学生投资创业.创业的激情热潮:目前，全市正已将走向一股投资创业的大潮中.创业的商业腾飞:通过创业辅助，必促进新一轮的经济发展,促进商业的繁荣。掀起投资创富的旋风投资创业是目前的时代主题，抓住这个主题，与时代发展的脉搏走在一起,掀起一股投资创富的旋风，做成一个大事件营销，必将引起强大的轰动效应。根据相关政策,创业基地与创业者（学生）的受惠内容：“创业基地”创业者（学生）受惠利益三年内“创业基地”可获得享受政府3050万元/年的补贴。享受基地提供的第一至三年分别享受900、700、500元/月的标准享受租金减免。（根据正步补贴由创业基地补贴创业者)享受5万元
27、的政府全免贴息贷款.三年内全面市属行政事业性收费和个税。减免所有证照办理费用。常青藤商业街，校园内的摇钱树，有必要成为这股旋风的掀起者可以说:由常青藤商业街来刮起这一股旋风，有着天时地利人和的基础。同时，这也是符合商业自身属性要求的.商业,从来不会拒绝人气。商业,从来不会害怕炒作.通过组织这样一个与时代结合的事件性活动,不但可以为创业者带来一股关爱的暖风,为社会做出一份贡献，更能为项目及开发企业带来超强的知名度与美誉度，为投资者，为创业者树立起投资经营的信心，为项目销售打下坚实的基础.开发商投资者创业者三方各取所需达成三方共赢投资者：获取租金、增强经营信心开发商：实现销售、获得名利开发商：聚人
28、气、为项目宣传造势创业者：降低创业成本、创业致富创业者补足政策减免以外的差额租金创业风暴活动共赢结构形式-（“校园大学生创业投资创业风暴”的活动执行方案将在6月5日完善呈上。）(集中）多批开盘 节节为赢商业从来不会嫌弃人多。人流如潮的地方,必是商机所在的地方。本项目面积不大，但销售难点(难销铺面）依然不少,我司建议：采取前期发卡,最大限度地蓄积客户,然后通过集中或分批（23批）开盘的策略(试蓄客质数），激发起起客户的置业激情,从而达到整个商场全面均匀、有质有量地销售。譬如水坝蓄水放水，先期将水蓄满,然后，一次或分批放水；每一次都产生巨大的势能;而一浪一浪地流下，流在先得利越多。 发卡认购、集中
29、或多批开盘、开盘前公布批次销售商铺及价格（当期开盘只公布当期批次商铺与价格）,将客户的投资激情激发的最高处,全面促进销售销售。（集中或批次开盘方案将在开盘前递交)2、基本营销步骤项目“校园摇钱树”的形象树立(售楼部、现场形象导示树立)项目高投资经营回报的商势炒作（事件营销、座销、行销）项目宽入严出的VIP客户大蓄积（VIP客户发卡)项目批次开盘严格控盘火热销售(VIP批次开盘,控盘销售）项目后续铺面（诊断）提价销售 （控盘、余有门面提价空间）尾盘折扣促销以求项目整体清盘（销售达90）最后个铺留到开业经营带动销售（销售达90后）3、推广节势掌控前期、中期采取以行销、小众、大众媒介推广、事件营销为
30、主,后期则以根据剩余铺面的具体情况采取针对性的小众或一对一渠道营销为主。4、营销阶段安排依据：主以贵司工程进度、营销推广重要时间节点及双方合同约定为依据. 贵司工程进度安排:项目2009年4月可实现正负零以上10层，达到预售条件，2009年8月实现主体封顶，交房时间暂定于2010年4月. 重要时间节点：开盘、中秋节、国庆节、元旦节、春节等 根据目前的营销进度,考虑前期营销推广上仍然有许多准备工作,我司建议开盘时间暂定到9月左右（初步计划在9月中旬）. 双方约定销售时限:1年在以上基础之上，我司将本项目的营销阶段及节奏划分如下：销售阶段划分储备蓄势期5月6月7月8月6月9月7月10月11月12月
31、8月1月2月3月5月4月集中或批次开盘再掀销售热潮尾铺促销阶段重要节点储备蓄势期5月6月7月8月6月9月7月10月11月12月8月1月2月3月5月4月再掀销售热潮集中或批次开盘强销元旦、春节促销尾铺促销形象塑造活动造势VIP蓄积国庆、秋交会促销阶段节点重要工作安排扛起商业形象、迅速蓄积客户目标：成功推出项目，塑造项目商业气氛、扛起项目商业投资的品牌形象；同期迅速蓄积起客户，制造热烈紧张的商业投资氛围。重要任务：工程、工地形象包装前期各项销售物料、道具齐备；事件营销：“投资创业风暴活动”行销执行、销售现场蓄积客户商场商铺具体划分、价格策略确定商铺控盘与灵活搭配销售执行策略Vip策略执行、蓄客集中
32、或多批开盘、热销目标：通过VIP客户认购，集中或多批开盘策略，达到让客户快速而紧张地成交，以获得项目控盘销售及大体量销售的目标。重要任务：开盘前商铺价格方案确认开盘执行方案开盘广告推广执行事件营销持续执行集中、多批次开盘 储备蓄势期5月6月7月8月6月9月7月10月11月12月8月1月2月3月5月4月开盘强销期再掀销售热潮尾铺促销提价热销、持续事件营销目标：因控盘销售将依然留存少量好销铺面，此时在原来的价格基础上可适当提价销售；同期在大学生毕业期间，持续事件营销活动，从而将项目商业投资创业炒作推到顶峰。重要任务：商场剩余铺面提价方案商场剩余铺面针对性销售方案事件营销持续执行相应广告推广执行持续
33、热销 尾盘促销、清盘目标：到达尾盘时，主以折扣促销来促进尾盘销售，并力求清盘。个别商铺可待开业后通过出租经营进行销售重要任务：尾盘折扣促销策略 第四部分“常青藤商业街”储备蓄势期工作计划安排阶段目标：主要完成相关基础性准备工作；成功推出项目，树立“常青藤商业街“校园时尚商业生活体验中心”与“校园内的摇钱树”的经营主题形象与投资形象，扛起商业形象，通过运做“大学生创业投资风暴事件活动，进一步树立起项目乃投资创业的不二选择宝地的形象。制造起强烈的商业投资气氛.迅速蓄积客户。重要任务: 形象塑造及相关准备工作树立项目“校园时尚商业生活体验中心”与“校园内的摇钱树的经营主题形象与投资形象。1、售楼部的
34、装修包装完成（现基本到位）（5月28日前完成）2、销售物料道具的设计制作（纸杯、手提袋、名片、工牌、吊旗、销售DM(A3）等）（6月2日前完成）、（销售DM在6月5日完成设计）3、看铺通道的设计制作(5月31日前完成设计）、（6月5日完成制作）4、从售楼部沿着万芙路到芙蓉路上的道旗、导示设计、制作(出设计方案、设计稿)（5月31日前完成设计)、(6月15日完成制作、安装)5、芙蓉路口上的导引性户外广告设计、制作、投放（5月31日前完成设计）、(6月15日完成制作、安装）6、楼体广告设计制作（6月1日前完成设计）、（6月10日前完成制作、安装)7、围墙广告设计制作 （增加从铁道沿青园路到售楼部的
35、围墙广告) （6月1日前完成设计）、（6月15日前全部完成制作、安装）其它设计制作以上主要为广告公司负责设计与制作，嘉地公司，开发公司协同、确认.说明： 以上设计工作全为紧急性事件，所以在时间上安排的非常靠前，还请谅解。个别牵涉到城管关系协调的户外广告可稍微推迟到6月15日安装到位。 在提交设计稿前,希望能够将设计思路、制作方案一并提交。 在5月底出台全部设计稿时,最好能出台对本项目的概念包装成系统的方案或思路.-8、售楼部前方道路整顿（目前售楼部前方道路凌乱,天晴则尘土飞扬，下雨则水道坑洼，环境比较差，急需整治,坑洼地或铺砖填平，整理出一条比较干净的通道出来。 (6月5日前完成）9、项目售楼
36、部前的小吃摊位凌乱繁多，有利有弊，目前看能否联合青园社区适当规范一下,日后商场开业经营后势必需要严格规范。这也必定是投资经营客户想了解的问题？究竟如何规范？（时间?）（6月10日前落实）10、售楼部的办公用品等道具到齐，目前正在一一到位。11、尽快确认商铺划分平面图。（时间?）12、尽快落实项目沙盘模型（时间?） （6月20日前基本落实）13、项目预计于何时开业？14、交铺标准是怎样的，设施设备如何？ （6月20日前落实)15、电子销售系统与房地局联网(6月20日前落实）16、商场室内装修好的示意效果图。 （6月20日前落实）以上主要为开发公司负责落实、嘉地公司协同、实施. 营销策划、销售执行
37、1、项目销售策略执行方案（含价格策略、产品组合销售细则、销售付款方式）计划在6月20日前提交确认2、 “校园大学生创业投资创业风暴”的活动执行方案6月5日完善递交确认3、行销派单执行6月8日确定执行方案，经确认后交付执行4、VIP策略执行方案6月20日确定并开始执行5、接待客户、登记客户信息持续进行6、开盘方案确认执行 开盘前7、确定商品房销售合同样本 6月25日以上主要为嘉地公司负责落实、开发公司确认，协同实施。 关于三方例会制度：暂定于每周五下午15:00;地点：项目售楼部 关于对接流程：东怡广告-嘉地-开发公司 合作各方明确具体衔接负责人以上时间计划以沟通为要,如无异议,则按计划执行.最后希望合作方彼此之间加强合作，共同努力,多配合将工作做好.未尽事宜,或不周全之全，还望指正。 长沙嘉地置业有限公司 常青藤项目组 09年5月