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1、房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序,第一部分 房地产开发基本常识,一、房地产投资的概念 广义概念：房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。 狭义概念：仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收益目标的活动过程。 房地产投资活动的经济实质实现资金的增值。,1,二、房地产投资类型,1、按投资方式分类 直接投资：投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直
2、接参与有关的投资经营管理。 间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参与有关的投资经营管理。 2、按投资的经济内容分类 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营（包括买卖、租赁）投资 物业管理和服务投资,2,三、房地产开发投资的特点,由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资具有区别于其他投资的固有特点： 商品性 营利性 产品的非流动性 投资数额大 投资周期长 对专业知识和管理经验具有高度依赖性 市场的区域性和区域的价格差异性 与金融及法律密切相关 受政策的影响较大 影响投资的风险因素多,3,四、决定房地产开发投资的基本要素,收益 成本 对未来的预期,4,五、房地产开
3、发投资应遵循的原则,遵守社会利益原则 盈利和增值的原则 有效规避风险的原则 投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则 时机适宜原则 便易操作原则,5,六、影响房地产开发投资效果的风险因素（共6大类26种）,6,七、房地产的三级市场架构,1、房地产一级市场土地出让市场 是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是所有者与经营者的纵向流通市场。 主要特点： 市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有权，只是对其使用权进行交易。 国家直接调控垄断经营。 明确规定各类用地的使用性质和年限。 土地出让价格的实质是“租赁价格”，租
4、赁费用一次性收取。 出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、拍卖、挂牌等四种。,7,房地产三级市场架构（续）,2、房地产二级市场房地产转让市场或开发经营市场 是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者之间进行横向交易转让的市场。 主要特点： 房地产商品流通由经营向使用消费平行转移，可以说是由房地产开发向房地产消费使用的转移。 交易的商品是房地产的统一体，即房屋产权与土地使用权。 经营者须经资质审批，商品的销售实行“预售许可”制度。 除政策性用房由政府统一定价定向销售外，交易完全市场化，不受国家垄断或政策控制。 交易完成的时间比较长，涉及的经济法律关系多 。,8,房地产三级
5、市场架构（续）,3、房地产三级市场房地产再转让市场 是房地产消费者之间进行房地产商品再转让的市场，属于调剂余缺、从新配置的市场 。 主要特点： 土地使用者、房屋所有人将所取得的一定年限的土地使用权或房屋所有权及其房屋所占有和使用的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、买卖、赠与、继承、交换。 土地开发必须达到一定的条件才可获准转让。,9,八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定,一、主要技术经济指标 1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。 2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也
6、称净用地面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。 3、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。 4、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（）。 5、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。 6、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）。,10,主要技术经济指标（续）,7、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。 8、地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/2以上者。 9、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/3，且不超
7、过1/2者。 10、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 11、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。 12、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度；高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。,11,主要技术经济指标（续）,13、住宅建筑层数的划分标准： 建筑设计规范规定住宅设计规范规定： 低层住宅：一层至三层； 多层住宅：四层至六层； 中高层住宅：七层至九层； 高层住宅：十层以上。 消防规范规定： 多层住宅:九层及九层以下的普通住宅（含底层设有商业服务网点的住宅）； 高层住宅:十层及十层以上的普通住宅（含底层设有商业网点的 住宅）； 其中：二
8、类高层：十层至十八层的普通住宅； 一类高层：十九层及十九层以上的普通住宅。 民间习惯叫法 小高层：十层至十八层的住宅； 大高层：十九层及十九层以上的住宅；,12,主要技术经济指标（续）,14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘） （1）住宅楼：供居住使用的建筑。 单元式住宅：由多个住宅单元拼接而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电梯的住宅。 塔式住宅（也称独立单元式住宅或点式住宅）：以公共楼梯或楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住宅组成一个单元独立建造，且每套住宅的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离不超过10米的住宅。 通廊式住宅：由公共楼梯或楼梯与电梯通过内、外廊进入各套住宅，且至少有一套住
9、房的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离超过10米的住宅。 跃层式住宅：设有套内楼梯且每套包含两层或三层楼面的住宅。 跃廊式住宅：通过一层水平共用走道，联系两层或三层楼面各套住房的住宅。 （2）商住楼：由底部商业营业厅和住宅组成的建筑。 （3）综合楼：具有两种或两种以上使用功能的建筑。 （4）其他：办公楼、商业楼、酒店等等。,13,主要技术经济指标（续）,15、面积指标 建筑面积:具备上盖且结构牢固，层高在2.2米以上的永久性建筑的房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等。 使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。不包括墙、
10、柱等结构构造和保温层的面积。 居室面积：仅指卧室、起居室（厅）的使用面积。 产权面积：系指权属人（或称产权人）依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 销售面积：包括房屋套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积组成。 套内面积：由房屋外围墙体中心线的水平投影面积和阳台应计算的面积组成。 共有建筑面积：指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。,14,（二）各类住宅主要技术规范要求,住宅楼是供居住使用的建筑，不同的住宅楼虽然具有同样的使用功能，但是不同类型的住宅楼由于其在建筑层数、平面组合方式等方面的不同，在建筑、结构、消防、民防等技术规范的要求上存在较大的差异，并最终导致建造成本和公共面积比例的差异，在确定
11、项目开发方案时应慎重。,15,各类住宅主要规范要求比较分析表1 公共部位设计,16,各类住宅主要规范要求比较分析表2,17,各类住宅主要规范要求比较分析表3,18,第二部分 房地产项目开发全程运作程序,房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段： 1、项目确立阶段 2、项目前期阶段 3、项目实施阶段工程施工和产品销售。 4、项目验收交付阶段 5、收尾阶段 具体内容详见房地产项目开发全程运作程序图,19,房地产项目开发全程运作程序图1,20,房地产项目开发全程运作程序图1,房地产项目开发全程运作程序图2,21,房地产项目开发全程运作程序图3,22,第三部分房地产项目开发成本及开发周期,一、项目
12、开发成本费用构成及其资金投入特点 房地产开发项目的成本和费用构成复杂、变化因素多、不确定性大，不同类型的开发项目，由于选择不同的建筑类型、层数和结构，建筑装饰标准、机电设备和配套设施配置标准以及工程地质状况不同等等，在开发成本和费用方面都存在一定的差异。在此难以笼统的谈论项目具体的成本和费用标准，仅就一般房地产开发项目通常的成本和费用构成以及相关的资金投入特点作一些简要的说明。,23,开发项目主要成本与费用构成一览表,24,开发项目主要成本费用的资金投入特点 表1,25,开发项目主要成本费用的资金投入特点 表2,26,开发项目主要成本费用的资金投入特点 表3,27,房地产开发项目主要经营税费表,28,二、项目开发周期 房地产开发项目开发运作过程涉及的政府审批部门和审批事项多，各地的地方性法规、审批环节、审批时限不尽相同；不同开发地点的地质情况变化比较大，不同建筑类别在设计和施工技术规范方面差异比较大，不同地区在技术规范要求和施工限制条件方面也存在一定的差异，加之开发商实力、管理经验和项目建造标准的不同，这些因素都直接影响着项目的开发周期。因此，对项目的开发周期不能一慨而论，应根据各项目的实际情况进行具体的分析和评判。,29,房地产项目开发工期分析表,30,谢谢聆听！ THANK YOU！,