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1、一、天津市宏观市场根本情况（一）、都会根本配景天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放都会和航运中心，辖区面积平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。下辖有6个市区（宁静、河东、河西、河北、南开、红桥）、4个郊区（东丽区、津南区、西青区、北辰区）、滨海新区（塘沽、汉沽、大港）和5个县（蓟县、宝坻、宁河、静海、武清）。截至2005年底，全市常住人口为1043万人，其中城镇人口为783.06万人。天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两大铁路干线的交汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六条国度级公路途经天津；天津港是中国北方
2、最大的综合性贸易口岸，拥有全国最大的集装箱码头；天津滨海国际机场是北方重要的客机机场，也是华北地域最大的航空货运中心；2006年3月份国务院常务集会原则通过天津都会总体筹划（20052020年），明确了天津建立成为中国北方经济中心和国际口岸都会的生长定位。天津 “十一五”期间筹划生长目标是地域生产总值年均增长12%，人均生产总值凌驾7000美元，财务收入年均增长16%以上，建成现代化国际口岸多数市和我国北方重要的经济中心，成为全国率先根本实现现代化的地域之一。（二）、都会宏观经济表面1、经济总量2005年天津市百姓经济快速稳定增长，实现全市生产总值3663.86亿元，按可比代价盘算，比0%，连
3、续10个季度增速在14%以上，当年新增经济总量达522.86亿元。财务收入到达725.52亿元，占全市生产总值的19.8%，同比上年增长26.8%，实现“十五”期间财务收入5年上五百亿元台阶的重大突破。2、购买力和消费水平天津都会居民收入在“十五”期间进入高速增长阶段，2005年都会居民人均可支配收入到达12639元，同比增长10.2%；都会居民恩格尔系数为36.7%，同比下降0.5个百分点。都会居民人均消费性支出9653元，同比增长为9.7%，其中用于居住类支出1292元，同比增长5.0%。3、都会居民居住水平2005年度天津都会居民人均居住修建0，比2004，凭据天津市2005-2020中
4、恒久生长筹划，2010年天津都会人均居住修建面积将到达30.00，未来几年内年均增长55。4、牢固资产投资 “十五”期间天津社会牢固资产投资进入15%以上的年增长高速期，2003年突破1000亿元大关，连续3年保持20%以上的速度增长，2005年天津市全社会牢固资产投资额为1516.84亿元，其中城镇牢固资产投资完成1385.56亿元。5、2006年天津市主要预期目标2006年全市经济社会生长的主要预期目标是、生产总值增长12%；、财务收入增长17%以上；、全社会牢固资产投资增长20%；、都会居民人均可支配收入增长10%以上； 6、天津都会筹划天津都会生长筹划思路是旧区改革和新区建立相结合，继
5、承改革破旧的中心城区，今明两年将重点改革河北区（从筹划部分了解到，南口路周边为河北区重点改革区域）和红桥区的旧城区，同时积极新建一批配套设施齐全、人居情况较好的新型居住区。天津市区重点建立开发梅江板块、东部板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东南板块和海河板块七个大型居住板块（不含滨海新区板块）。其中梅江板块（梅江13号地所属片区）、奥运板块（影戏制片厂地块所属片区）、西南板块、老城厢板块和海河板块在2003年以前就着手开发建立，其生态情况、配套设施、人居气氛等都相对较好，市场成熟度和认可度也相对较高。东部板块（万东小马路所属片区、二号桥德亿达项目）区域内在开发项目较少，目前还未形成相互竞争
6、、配合建立的生长态势，虽然丽苑居住区、万新居住区和卫国道沿线项目形成呼应，但相对付其他板块而言，范围和生长势头均显逊色，但随着国度重点生长滨海战略的实行，东部板块因其奇特的区位特点和地理位置优势，必将面临良好的生长机会。东南板块区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期筹划中的项目会以低密度的高等住宅为主要生长偏向，有借大梅江的势头与其形成呼应。该板块区域处在天津市大的生长偏向之上，远期形势看好。总之，天津都会主体筹划生长如以下图所示，以宁静区中心板块（赤色椭圆示意）向四周扩散。二、天津市房地产市场表面2005年天津楼市总体处于连续快速地生长，房地产投资势头依然强劲，房价稳步上涨，但涨幅明
7、显回落。市场供给富足，但受宏观政策影响，市场需求在一定水平上略有萎缩。（一）、房地产投资势头强劲虽受诸多宏观调控政策影响，2005年的房地产投资增长速度到达24.1%，仅比2004年少0.74个百分点。自从2003年以来，天津房地产投资一直保持20%以上的增速，可见天津房地产市场进入投资需求旺盛期。（二）、土地市场相对疲软2005年的天津土地市场略显平淡，主要体现在两个方面，其一是土地代价上涨幅度明显回落，与2004年16.3%的上涨幅度相比，2005年土地生意业务代价上涨幅度仅为3.9%，其中居住用地生意业务代价上涨2.9%；其二是土地生意业务量较2004年也大幅度下降，截止2005年11月
8、份，全市（不包罗保税区）土地成交总量为112.6万，同比淘汰84.6%，单宗土地成交面积为59263，同比淘汰85.4%。（三）、房价增速较快凭据有关部分统计数据显示，天津2005年度累计成交均价为4132元/，较2004年度全年均价（3302元/）上升25.13%，而2004年度相比2003年上涨21.4%。市区商品房均价突破5000元/的大关，下半年外环线以内5000元/以下的楼盘屈指可数，中环线以内的商品房已经凌驾6000元/的均价水平。从2005年度天津商品房代价走势看，第一季度消费惯性使然，房价沿着2004年底的轨迹平稳迟钝上行的态势。房价一年一个台阶（2003年2700元/水平、2
9、004年3300元/水平、2005年4100元/水平），预计2006年度天津整体房价水平到达5000元/的水平。进入2006年以来，天津全市商品房均价保持在4900元/以上的水平，其中河西区和南开区代价水平高，分别到达6500元/和6200元/的水平。自二月份以来，河北区房价水平到达51005300元/的水平，就河北区市场状况和目前代价水平看来，该区域的房价上涨空间较大。预计2006年度河西区、南开区、河东区和河北区商品房住宅均价将分别到达6800元/、6500元/、5700元/和5500元/以上的水平。天津主要城区区域2006年14月份房价示意图如下：（四）、市场供需根本平衡，但需求相对缩紧
10、虽然受一系列宏观调控政策影响，但天津商品房供给市场依然旺盛，全年新开发商品房修建面积3470.56万，同比增长21.1%，其中商品住宅2827.87万，同比增长21.1%。年度新增商品房供给量为1187万。与市场供给形成截然反差，市场需求受宏观政策影响明显，从2月份开始月度需求根本呈下降趋势，全年商品房成交面积980万，同比去年下降18%，各月份成友爱况见下图：（五）、2006年市场供需预计阐发1、2006年预计住宅需求总量在1868万左右(1)、从人口增长及平均居住面积来看。凭据天津市2005-2020中恒久到2010年天津城镇人均居住面积为3055。由此凭据住宅刚性需求盘算公式为：刚性需求
11、 新增人口“动员型需求”+现有人口“改进型需求”= /人5/人574万人=478万+490万=968万由人口增长及平均居住面积增长形成2006年的住宅刚性需求预计为968万左右。(2)、从拆迁带来的“被动型”需求阐发2005年天津城区拆迁面积为180万。凭据政府统计资料显示，2006年的拆迁量将比2005年略有放大，预计拆迁量将到达200万左右。凭据拆迁量与新房需求量1:3的干系，将形成600万的住宅需求。(3)、从“转移型”需求阐发2005年初预计天津住宅需求量在1300万左右，由于受到年中的宏观政策影响，全年实际成交量约1000万左右，被抑制的需求量约有300万左右，也将会结转到2006年
12、的市场上进行消化。将上述三项数据合计，预计2006年天津住宅需求在1868万左右。2、2006年住宅供给情况凭据相关数据资料统计阐发显示，2006年天津市房地产投资额筹划比上年增长22%，到达400亿元；新开工项目筹划比上年增长25%，到达2000万，加上在施工程，今年的房地产施工面积筹划到达3500万。（六）、市场特征阐发1、产物特征阐发（1）、住宅平均面积减小趋势明显随着全市整体的住宅平均代价上涨，而消费群体的整体购买力没有明显增强，而市民基于控制购房总价的实际需求，对功效齐全的经济型户型较为认可，此类产物也是目前市场需求量最大的。为了更能适应天津的消费群体的需求，住宅户均面积减小趋势明显
13、， 8090两居、105110三居等经济型户型的需求范畴也扩大到中高等产物中。（2）、小高层、高层修建将成为住宅修建形式的主体随着都会现代化建立的生长，以及土地资源的稀缺和代价的不停上涨，小高层和高层修建逐渐成为修建形式的主体。（3）、混淆居住模式将成为主流以拥有的财产总量分别人群的看法将被淡化，配合的代价取向将成为界定居住群体的新尺度。从而使单一项目的产物线更长，产物适应范畴更遍及。（4）、更开放的“大街区小组团”筹划形式将逐步受到存眷由于住宅区范围的不停扩大，社区对都会的开放性将变得十分重要，更多的社区门路系统将是对都会开放的，而关闭性组团将被控制在一个较小的范围。（5）、修建气势派头方面
14、，将从简约走向丰盛通过现代、时尚而且丰盛的修建外檐，实现修建的艺术功效，并最终将修建艺术转化成为客户代价。2、竞争特征阐发（1）、房款总额成为最敏感因素，住宅消费更趋理性由于近年来天津房价快速增长，而期间房价增幅远高于同期人均可支配收入增幅，房价逐渐成为影响购房消费的要害因素。同时受到支付能力限制，房款总额的控制成为一般购房者最为敏感的问题（2005年总款50万元以内商品房、2006年总款60万元以内商品房）。别的，随着房地产开发进入品牌时代，消费者对付生长商的信誉、业绩以及行业口碑更为存眷，产物竞争细化到项目品牌、售后办事、综合性价比等层面，购房者消费行为越发理性。（2）、品质和品牌竞争成为
15、片区市场竞争的主体通过对一些在售楼盘调研发明，同一片区内产物“同质化”水平较高，就目前天津商品房较高的代价水平上，购房者对片区内的代价差别敏感水平显得相对较低，所以代价不是同一片区的竞争主体。片区内的产物质、品牌和开发商实力的竞争就显得分外重要，一方面，外地知名地产商加速进军天津的步调，并树立在本地的信誉及品牌效应；另一方面，本地开发商也开始越来越重视自身品牌的建立，并实验着向其他都会扩张。三、拟投资理由1、天津是“环渤海经济圈”焦点都会，区域位置优越，都会生长潜力巨大，特别是国度“十一五”生长筹划将天津滨海新区纳入国度生长战略，天津的生长面临空前的生长机会。天津（特别是天津滨海新区）的生长被
16、学术界喻为继珠江三角洲、长江三角洲后的中国经济增长的第三极。2、在2006年3月份的国务院常务集会原则通过天津都会总体筹划（20052020年），明确了天津建立成为中国北方经济中心和国际口岸都会的生长定位。3、天津市百姓经济稳步快速增长，居民生活水平提高迅速，都会居民购买力相对较强。4、随着生活水平的快速提高，都会居民对商品房的需求日益旺盛，外加天津近几年来旧城改革拆迁范围较大，市场需求较大。5、主要意向地块从开发范围、经济效益和土地获取资金要求等方面均切合公司生长战略和实际情况。四、意向地块项目的开端阐发（一）、1号意向地块1、意向项目名称、位置1号意向地块是南口路地块，该地块位于天津市中心
17、城区的北侧河北区，该地块东南侧为喜峰道，西南侧临街南口路。南侧近临穿越城区的新开河和新建立的榆关道，北距中心城区交通主脉中环线仅500m，西侧的南口路想南可直达天津火车站后广场，交通极其便利。地块形态规整，周边底子设施完善，随着新开河生活区的不停筹划生长和街区范畴内的文教设施的建立，周边的文化气氛将进一步提升，具有较好的生长潜力。地块占地100多亩，宜于建立开发一定范围的居住社区。2、用地指标用地性质：居住可建立用地面积：8公顷预计出让时间：2006年5月中下旬3、意向地块的经济测算（1）、订价参照项目周边楼盘销售情况（详细见附表一），同时结合项目自身的地理、交通、人文和未来生长趋势等优势，拟
18、定本项目均价为5200元/。项目总修建面积为15.824万，总销售收入为82284.80万元，税后净收入为77717.99万元。(本次经济测算不盘算商业、车库、地下室收入)。（2）、本钱/，即开发本钱为万元，本钱明细见下表：项目名称总本钱（万元）单元本钱（元/）备注1、修建工程本钱6,292.80 1,029.63 小高层住宅15033 电梯126070部电梯2、项目前期用度34021.50 筹划设计费79 住宅设计费190 地质勘探32 放线丈量费8 监理费32 3、政府规费428.12 27.06 散装水泥14修建面积0.33元 墙体改造费38 劳保统筹费79 白蚁防治费32 渣土清运费4
19、7 确权测绘费24 产权登记费47 竣工存案费8 生意业务办事费20投资额0.12% 质量监视费11工程造价0.07% 技能办事费14 防雷审核241500元+修建面积1.5元/ 图纸审查24 情况评估费12 印花税5中标造价0.03% 招标办事费30条约造价0.2%4、安装工程5,285.22 334.00 燃气76048.00 自来水39625.00 污水、雨水45929.00 电力145692.00 双电路：92；单电路：83 供热1851117.00 住宅92，二次管网25 闭路电视473.00 智能化31620.00 5、情况配套791.20 50.00 景观、绿化47530 室外门
20、路316206、治理费420.45 40.00 7、销售用度840.90 80.00 销售收入的11.5%8、财务用度389.00 40.00 9、不可预见费210.23 20.00 总计：11（3）、土地本钱与利润 土地本钱与利润干系见下表：通过观察，该地块的楼地价为1900元/较为公道，对应的土地本钱在291万元/亩。经测算，该地块最高代价为310万元/亩（楼面价2022元/）。地本钱测算表平均本钱（万元/亩）楼面价（元/） 土地出让金（万元） 土方单税（万元）土地生意业务手续费（万元）土地总本钱（万元）项目总本钱（万元）项目税后利润（万元）项目本钱利润率（%）260169626,8324
21、7.50%265172827,34853,221.2746.03%270176127,86444.58%275179328,38043.16%280182628,89641.77%285185929,41240.41%290189129,92839.07%291190030,06738.71%295192430,44437.76%300195730,96036.47%305198931,47635.21%310202231,99233.96%315205432,50832.75%320208733,02431.55%项目开发本钱：24,998.13万元，即项目开发本钱：1,642.18元/（单
22、价本钱）地块占地：万，容积率：2.3：修建面积：万均价：元/，销售收入：万元，税后收入：万元（二）、2号意向地块1、意向项目名称、位置2号意向地块是万东小马路地块，该地块位于天津市中心城区的东侧的河东区，该地块东南侧为万东小马路和万东路，北侧为卫国道快速路。卫国道快速路是中心城区通向滨海新区的必经之路，东接京津塘高速公路、滨海国际机场，交通及其便利，地理位置优越。卫国道两侧将成为天津房地产开发的热点区域，周边在开发或改革大范围生活居住区有顺驰太阳城、丽苑居住区、万新村居住区等，具备较好的开发条件。该地块占地73亩，宜于建立中小型生活社区。2、用地指标用地性质：居住预计出让时间：2006年第三季
23、度3、意向地块的经济测算（1）、订价参照项目周边楼盘销售情况（详细见附表一），同时结合项目自身的地理、交通、人文和未来生长趋势等优势，拟定本项目均价为5000元/。项目总修建面积为8.82万，总销售收入为44100万元，税后净收入为41,652.45万元。（本次经济测算不盘算商业、车库、地下室收入）。（2）、本钱/，即开发本钱为14,455.82万元，本钱明细见下表：项目名称总本钱（万元）单元本钱（元/）备注1、修建工程本钱 小高层住宅8379 电梯63035部电梯2、项目前期用度190 筹划设计费44 住宅设计费106 地质勘探18 放线丈量费4 监理费18 3、政府规费 散装水泥8修建面积
24、0.33元 墙体改造费21 劳保统筹费44 白蚁防治费18 渣土清运费26 确权测绘费13 产权登记费26 竣工存案费4 生意业务办事费11投资额0.12% 质量监视费6工程造价0.07% 技能办事费8 防雷审核131500元+修建面积2 图纸审查13 情况评估费7 印花税3中标造价0.03% 招标办事费17条约造价0.2%4、安装工程 燃气42348.00 自来水22125.00 污水、雨水25629.00 电力81192.00 双电路：92；单电路：83 供热1032117.00 住宅92，二次管网25 闭路电视263.00 智能化17620.00 5、情况配套 景观、绿化26530 室外
25、门路176206、治理费7、销售用度销售收入的11.5%之间8、财务用度30.009、不可预见费总计：14,1,638.9815 （3）、土地本钱与利润 土地本钱与利润干系见下表：通过观察，该地块的楼地价为2000元/较为公道，对应的土地本钱在240万元/亩。经测算，该地块最高代价为270万元/亩（楼面价2250元/）。土地本钱测算表平均本钱（万元/亩）楼面价（元/） 土地出让金（万元） 土方单税（万元）土地生意业务手续费（万元）土地总本钱（万元）项目总本钱（万元）项目税后利润（万元）项目本钱利润率（%）200 1667 14700 441.00 29.40 15,170.40 29626 1
26、2026 40.59%210 1750 15435 463.05 30.87 15,928.92 30385 11268 37.08%216 1800 15876 476.28 31.75 16,384.03 30840 10813 35.06%220 1833 16170 485.10 32.34 16,687.44 31143 10509 33.74%230 1917 16905 507.15 33.81 17,445.96 31902 9751 30.56%240 2000 17640 529.20 35.28 18,204.48 32660 8992 27.53%245 2042 18
27、008 540.23 36.02 18,583.74 33040 8613 26.07%250 2083 18375 551.25 36.75 18,963.00 33419 8234 24.64%255 2125 18743 562.28 37.49 19,342.26 33798 7854 23.24%260 2167 19110 573.30 38.22 19,721.52 34177 7475 21.87%265 2208 19478 584.33 38.96 20,100.78 34557 7096 20.53%270 2250 19845 595.35 39.69 20,480.0
28、4 34936 6717 19.23%275 2292 20213 606.38 40.43 20,859.30 35315 6337 17.95%280 2333 20580 617.40 41.16 21,238.56 35694 5958 16.69%项目开发本钱：14,455.82万元，即项目开发本钱：1,638.98元/（单价本钱）地块占地：万，容积率：1.8：修建面积：8.82万均价：元/，销售收入：万元，税后收入：万元（三）、3号意向地块1、意向项目名称、位置3号意向地块是梅江13号地块，该地块位于天津市中心城区的南侧文化商贸发达、人居情况优越的河西区的南端，地块处于梅江高等居住
29、区的中心区域。区域优势明显，康健、生态、自然和人文相融一体的居住情况。地块周边已经形成范围高等居住社区，交通流通、情况优美、现代化配套齐全，是目前“梅江板块”剩下为数不多的中大型地块之一。2、用地指标用地性质：居住预计出让时间：2006年5月底3、意向地块的经济测算（1）、订价参照项目周边楼盘销售情况（详细见附表一），同时结合项目自身的地理、交通、人文和未来生长趋势等优势，拟定本项目均价为7500元/。项目总修建面积为12.09万，总销售收入为90,709.50万元，税后净收入为85,675.12万元。注：本次经济测算不盘算商业、车库、地下室收入。（2）、本钱/，即开发本钱为20,970.44
30、万元，本钱明细见下表：项目名称总本钱（万元）单元本钱（元/）备注1、修建工程本钱 小高层住宅12062 电梯36020部电梯2、项目前期用度259.33 筹划设计费60 住宅设计费145 地质勘探24 放线丈量费6 监理费24 3、政府规费 散装水泥11修建面积0.33元 墙体改造费29 劳保统筹费60 白蚁防治费24 渣土清运费36 确权测绘费18 产权登记费36 竣工存案费6 生意业务办事费15投资额0.12% 质量监视费8工程造价0.07% 技能办事费11 防雷审核181500元+修建面积2 图纸审查18 情况评估费9 印花税4中标造价0.03% 招标办事费24条约造价0.2%4、安装工
31、程 燃气57948.00 自来水30225.00 污水、雨水35029.00 电力111092.00 双电路：92；单电路：83 供热1411117.00 住宅92，二次管网25 闭路电视363.00 智能化24120.00 5、情况配套 景观、绿化72460 室外门路362306、治理费7、销售用度销售收入的11.5%之间8、财务用度9、不可预见费总计：20 （3）、土地本钱与利润 土地本钱与利润干系见下表：通过观察，该地块的楼地价为3497元/较为公道，对应的土地本钱在380万元/亩。经测算，该地块最高代价为413万元/亩（楼面价3800元/）。土地本钱测算表平均本钱（万元/亩）楼面价（元
32、/） 土地出让金（万元） 土方单税（万元）土地生意业务手续费（万元）土地总本钱（万元）项目总本钱（万元）项目税后利润（万元）项目本钱利润率（%）320 2945 35520 1065.60 71.04 36,656.64 57,627.08 28,048.04 48.67%330 3037 36630 1098.90 73.26 37,802.16 58,772.60 26,902.52 45.77%340 3129 37740 1132.20 75.48 38,947.68 59,918.12 25,757.00 42.99%350 3221 38850 1165.50 77.70 40,0
33、93.20 61,063.64 24,611.48 40.30%360 3313 39960 1198.80 79.92 41,238.72 62,209.16 23,465.96 37.72%370 3405 41070 1232.10 82.14 42,384.24 63,354.68 22,320.44 35.23%380 3497 42180 1265.40 84.36 43,529.76 64,500.20 21,174.92 32.83%390 3589 43290 1298.70 86.58 44,675.28 65,645.72 20,029.40 30.51%400 3681
34、 44400 1332.00 88.80 45,820.80 66,791.24 18,883.88 28.27%410 3773 45510 1365.30 91.02 46,966.32 67,936.76 17,738.36 26.11%413 3800 45832 1374.96 91.66 47,298.52 68,268.96 17,406.16 25.50%420 3865 46620 1398.60 93.24 48,111.84 69,082.28 16,592.84 24.02%430 3957 47730 1431.90 95.46 49,257.36 70,227.80
35、 15,447.32 22.00%项目开发本钱：20,970.44万元，即项目开发本钱：1,738.55元/（单价本钱）地块占地：万，容积率：1.63：修建面积：12.09万均价：元/，销售收入：万元，税后收入：万元（四）、4号意向地块1、意向项目名称、位置4号意向地块是影戏制片厂地块，该地块位于天津市中心城区的南侧人文和人居情况优越的南开区，地块处于南半环快速路与卫津南路接壤处，比邻奥林匹克体育中心、水上公园、堆山公园、天塔等大型园林环布四周，交通便捷，地理位置和自然情况优越，生态情况极佳，是“奥运板块”中最为宜居的地段之一，该项目是“奥运板块”中仅存的可大盘开发用地。2、用地指标用地性质：
36、居住及大众办事设施用地预计出让时间：2006年5月底或6月初3、意向地块的经济测算（1）、订价参照项目周边楼盘销售情况（详细见附表一），同时结合项目自身的地理、交通、人文和未来生长趋势等优势，拟定本项目均价为6500元/。项目总修建面积为31.29万，总销售收入为203,385.00万元，税后净收入为192,097.13万元。（本次经济测算不盘算商业、车库、地下室收入）（2）、本钱/，即开发本钱为52,956.75万元，本钱明细见下表：项目名称总本钱（万元）单元本钱（元/）备注1、修建工程本钱31,725.50 1,013.92 小高层住宅29726 电梯2000100部电梯2、项目前期用度6
37、7321.50 筹划设计费156 住宅设计费375 地质勘探63 放线丈量费16 监理费63 3、政府规费845.82 27.03 散装水泥28修建面积0.33元 墙体改造费75 劳保统筹费156 白蚁防治费63 渣土清运费94 确权测绘费47 产权登记费94 竣工存案费16 生意业务办事费38投资额0.12% 质量监视费21工程造价0.07% 技能办事费28 防雷审核471500元+修建面积2 图纸审查47 情况评估费24 印花税9中标造价0.03% 招标办事费59条约造价0.2%4、安装工程10,450.86 334.00 燃气150248.00 自来水78225.00 污水、雨水90729.00 电力287992.00 双电路：92；单电路：83 供热