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1、连锁事业商圈调查与选店壹、总则贰、商圈的定义叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点与调查方式伍、商圈调查报告方式陆、立地要素柒、地点选定主要条件1壹 、总 则一 、 商 圈 调 查 的 目 的调 查 商 圈 可 了 解 预 设 商 店 营 业 范 围 内 的 地 理 区 域 ， 以 协 助 适 当 零 售 地 点 的 选 择 ， 商 圈 调 查 的 目 的 包 括 ：1、 了 解 地 区 居 民 的 人 口 特 性 、 社 会 经 济 变 项 及 生 活 形 态 等 2、 确 定 产 品 组 合 及 促 销 重 点 3、 分 析 商 圈 是 否 重 迭 4、 计 算 在 某 一 地 理 区 域 内
2、应 开 几 家 店 5、 找 出 商 圈 内 的 障 碍 ， 包 括 ：A 道 路 设 施 不 便 B 人 口 拥 挤 C 交 通 过 度 拥 塞 6、 法 规 方 面 考 虑 租 税 、执 照 、营 运 、最 低 工 资 及 都 市 区 域 划 分 情 况 7、 其 它 因 素 ：了 解 一 地 区 内 同 性 质 的 竞 争 家 数（ 竞 争 是 否 激 烈 ） 、 将 来 的 变 动 趋 势 、 供 应 商 位 置 、 运 输 是 否 方 便 （ 交 通 状 况 ） 、 可 否 利 用 物 流 中 心 一 次 补 齐 所 需 物 品 ， 及 停 车 场 是 否 宽 广 等 二 、 商 圈
3、 调 查 作 业 范 围1、直 营 店 的 展 店 前 商 圈 调 查 及 立 地 调 查 、 报 告 2、加 盟 店 加 盟 意 向 后 进 行 商 圈 调 查 、评 估 ，以 评 定 是 否 适 合 开 店 三 、 权 责 单 位 及 权 责 的 确 立商 圈 调 查 作 业 由 展 店 单 位 主 管 ，负 责 门 店 的 寻 找 、研 判 分 析 四 、 营 业 展 店 组 织 架 构五 、 展 店 开 发 岗 位 职 责1. 商 圈 情 报 之 主 动 收 集 2. 商 圈 资 料 之 建 立 3. 商 圈 之 规 划 、 评 估 、 分 析 报 告 4. 执 行 开 店 之 布 点
4、 策 略 制 度 5. 展 店 计 划 、 活 动 之 推 动 6. 商 圈 地 点 选 择 、 开 店 技 巧 制 度 之 建 立 及 教 导 7. 租 店 及 选 店 业 务 之 执 行 8. 租 金 行 情 之 分 析 了 解 和 呈 报 9. 竞 争 厂 商 开 店 情 报 之 搜 集 及 应 对 策 略 之 拟 定 10. 定 期 （ 每 季 ） 展 店 发 表 会 之 规 划 与 推 动 营业单位营业管理展店开发展店工程211. 展 店 评 审 作 业 之 规 划 与 推 动 12. 准 加 盟 店 之 拜 访 和 公 关 13. 和 房 东 之 租 店 谈 判 14. 与 法 务
5、 订 定 租 店 合 同 15. 执 行 开 店 管 理 及 制 度 16. 不 良 店 之 迁 移 和 淘 汰 17. 其 它 有 关 展 店 事 项 贰 、 商 圈 的 定 义商 圈 （ trade area） 是 指 一 家 零 售 商 店 的 顾 客 所 来 自 的 地 理 区 域 依 据 商 店 获 取 顾 客 的 百 分 比 将 商 圈 划 分 为 三 部 分 ：1主 要 商 圈 (primary trading area)：商 店 在 此 区 域 内 的 顾 客 数 约 占 总 顾 客 数 的 55 70%2次 要 商 圈 (secondary trading area)： 商
6、店 在 此 区 域 内 的 顾 客 数 约 占 总 顾 客 数 的 15 25%3边 缘 商 圈 (fringe trading area)： 商 店 在 商 圈 中 剔 除 前 两 种 商 圈 后 ， 剩 余 的 顾 客 所 构 成 区 域 边 缘 商 圈（ 包 含 剩 余 的 顾 客 ）次 要 商 圈（ 包 含 大 约 二 成 的 顾 客 ）主 要 商 圈（ 包 含 大 约 七 成 的 顾 客 ）注 ： 商 圈 基 本 上 是 没 有 形 状 的 ， 然 而 为 了 方 便 计 划 ， 一 般 事 前 规 划 可 用 圆 形 或 地 形 式 来 为 商 圈 推 算 商店3叁 、 商 圈 调
7、 查 流 程布点计划确立商圈调查绘制简图选定抽样点YES搜集资料政府出版资料竞 争店 资料拟写商圈报告NO归档YES展店取消调查NO商圈内资料人 口所 得资料地 区人 口资料教 育程 度资料年 龄分 布资料政 府未 来变动人 潮变 动资料建 筑物 资料人 潮流 动资料交 通状 况资料集 合场 所资料商 店分 布资料评估4肆 、 商 圈 调 查 重 点 与 调 查 方 式一 、商 圈 范 围 划 分 确 定如 有 以 下 各 情 况 限 制 ,因 而 为 其 商 圈 之 范 围 划 分 点 ：1.商 圈 范 围A.集 中 型 商 圈主 要 商 圈 半 径 在 2000米 以 内 ， 次 要 商
8、圈 半 径 在 2000米 5000 米 之 间 ， 边 缘 商 圈 在 5000米 以 外 B.分 散 型 商 圈主 要 商 圈 半 径 在 500米 以 内 ， 次 要 商 圈 半 径 在 500米 1000米 之 间 ， 边 缘 商 圈 在 1000米 以 外 2.马 路 之 分 界 、 凡 超 过 米 宽 之 道 路 四 线 道 以 上 或 中 间 有 栏 杆 、 安 全 岛 阻 隔 、 主 要 干 道3.铁 路 、 平 交 道 之 阻 隔因 铁 路 、 平 交 道 之 阻 隔 ,使 人 们 交 通 受 阻 而 划 分 成 两 个 不 同 商 圈 4.高 架 桥 、 地 下 道 阻 隔
9、因 高 架 桥 、 地 下 道 阻 隔 ， 使 人 潮 流 动 不 易 而 划 分 成 不 同 商 圈 5.安 全 岛 之 阻 隔因 安 全 岛 阻 隔 ， 使 人 潮 流 动 不 易 而 划 分 成 不 同 商 圈 6.大 水 沟因 大 水 沟 阻 隔 ， 使 人 潮 流 动 不 易 而 划 分 成 不 同 商 圈 7.单 行 道因 单 行 道 阻 隔 ， 使 人 潮 流 动 不 易 而 划 分 成 不 同 商 圈 8.人 潮 走 向由 于 人 潮 走 向 之 购 物 习 惯 与 人 潮 流 动 之 方 向 ， 使 该 区 形 成 一 独 立 商 圈 二 、商 圈 之 界 定 方 法Comp
10、ass 法 则 是 从 各 家 竞 争 店 铺 规 模 power开 始 ， 掌 握 吸 引 力 方 面 的 不 同 点 ， 设 定 领 域 的 境 界 的 方 式 ， 其 计 算 公 式 如 下 列 所 示 路 程 距 离 的 测 量 利 用 车 子 的 里 程 表 便 可 简 单 的 测 出 例 ：从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点 = 竞争店的卖场面积1+ 计划用地的卖场面积5A 竞争店60 平米B 竞争店20 平米600 米计划地30 平米1计划地与 A 竞争店的分歧点：1000 米1000 米商圈的境界点 = = =414 米60 平米2.4141+30 平米2计划地与 B 竞争店
11、的分歧点：600 米600 米商圈的境界点 = = =330 米20 平米1.8161+30 平米如 果 服 务 良 好 ，商 店 设 施 优 越 ，形 成 顾 客 对 此 商 店 之 良 好 印 象 ，顾 客 认 知 的 距 离 会 比 真 正 的 距 离 短 Compass 法 则 的 限 制 ：1.只 考 虑 距 离 ， 未 考 虑 十 字 道 路 、 小 路 口 等 道 路 及 交 通 状 况 2.顾 客 认 知 的 距 离 会 受 购 物 经 验 影 响 ，1000 米6三 、 绘 制 简 图1.集 中 型 商 圈 为 周 边 5000米 简 图 分 散 型 商 圈 为 周 边 10
12、00米 简 图2.标 出 重 要 建 筑 物 及 楼 别 金 融 大 楼 ， 办 公 大 楼 3.著 名 商 店 及 影 响 生 活 型 态 之 地 段 特 征 戏 院 、 百 货 公 司 4.人 潮 汇 集 之 地 段 商 店 群 及 大 型 集 客 场 所 超 级 市 场 娱 乐区 之 同 等 类 5.标 出 竞 争 店 或 同 性 质 商 店 所 在 之 位 置 、 抽 样 点 之 所 在 位 置 6.可 与 本 企 业 连 锁 店 有 互 补 作 用 之 门 店7.政 府 重 要 之 行 政 中 心8.车 站 、 加 油 站 、 学 校 、 停 车 场 、 市 场 、 公 园 等 特
13、定 族 群 会 集 场 所9.标 出 街 道 之 行 进 方 向 单 行 道 方 向 10.标 出 未 来 促 销 活 动 发 之 地 点 四 、 抽 样 点 及 发 点 之 选 择 确 定1.抽 样 点 之 选 择(1)办 公 人 口 或 上 班 族 汇 集 之 地 点 未 来 适 合 设 店 之 地 点 (2)人 潮 走 向 汇 集 地 点(3)固 定 人 口 较 集 中 流 动 之 地 点 (4)可 能 形 成 未 来 的 商 店 群 之 地 段 (5)预 定 三 四 个 抽 样 点(6)其 中 尽 量 以 一 个 抽 样 点 为 同 性 质 之 商 店2.发 点 之 选 择(1)主 消
14、 费 群 走 动 频 繁 之 点 (2)次 消 费 群 走 动 频 繁 之 点 (3)区 分 消 费 群 活 动 频 繁 之 时 段 五 、 商 圈 特 征1.商 店 特 色 及 分 布 情 况(1)建 筑 型 态A.于 主 要 商 店 街 ， 主 要 干 道 上 之 建 筑 其 建 筑 高 度 B.新 大 楼 与 旧 式 建 筑 之 分 布C.目 前 之 改 建 情 况D.一 三 年 内 可 能 改 建 之 趋 式 (2)行 业 型 态A.于 主 要 商 店 街 、 干 道 之 行 业 类 型 B.以 何 产 品 为 主 ， 贩 卖 产 品 之 层 次(3)分 布 家 数 ， 见 附 件 表
15、 格 一 A.以 抽 样 点 之 平 行 道 路 为 主 要 调 查 对 象 B.主 要 道 路 之 商 店 分 布 明 细 a.将 商 店 分 门 别 类 记 录 b.并 将 其 统 计 填 入 明 细 表 C.于 主 要 干 道 、 大 马 路 、 相 同 商 店 之 家 数 D.商 店 汇 集 地 带 之 概 述 7E.以 商 店 辅 助 店 、竞 争 店 正 确 所 在 位 置 标 注 于 商 圈 简 图 (4)地 点 类 型A.孤 立 店B.未 规 划 商 业 区C.规 划 购 物 中 心2.住 宅 特 色 （ 集 中 型 商 圈 可 不 用 调 查 ）(1)建 物 型 态A.实 地
16、 了 解 于 本 商 圈 内 住 宅 区 之 建 筑 型 态 a.建 筑 高 度 ， 楼 数 b.建 筑 型 式 为 新 式 或 旧 式 c.分 布 区 域B.目 前 之 改 建 情 况C.一 三 年 内 可 能 改 建 之 趋 式(2)分 布 情 况A.实 地 了 解 该 区 之 实 际 住 户 与 建 筑 物 之 分 布 情 况 B.将 该 商 圈 分 为a.商 店 区 ， 以 甲 为 代 码 b.辨 公 区 甲 为 代 码c.新 式 住 宅 区 以 乙 为 代 码 d.旧 式 住 宅 区 以 乙 为 代 码 e.文 教 区 ， 以 丙 为 代 码C.于 简 图 上 分 别 划 定 区 域
17、 ， 制 作 商 圈 D.并 于 图 上 注 明 建 筑 物 之 楼 别 3.集 会 场 所(1)场 所 类 型A.本 商 圈 内 汇 聚 人 潮 之 场 所 类 型a.商 店 肯 德 基 、 麦 当 劳 ， 百 货 公 司 b.戏 院c.政 府 之 行 政 机 关d.展 览 会 场e.学 校 、 文 教 机 关 、 公 园 f.补 习 班g.表 演 、 竞 技 ， 比 赛 场 所 h.菜 市 场 ， 超 级 市 场 i.证 券 公 司 B.聚 集 人 口 类 型a.青 少 年b.上 班 族c.特 定 行 业 人 士d.家 庭 主 妇(2)动 线A.人 潮 汇 集 流 动 之 路 线 B.人
18、潮 汇 集 流 动 之 主 要 方 向84.竞 争 者 分 析了 解 既 存 竞 争 者 的 数 量 及 大 小 、 所 有 竞 争 者 的 强 弱 势 评 估 、 短 期 及 长 期 的 展 望 、 饱 和 的 程 度 见 附 件 表 格 二 (1)卖 场 气 氛本 区 内 对 本 企 业 较 有 影 响 性 之 竞 争 店 ， 其 卖 场 气 氛 、 购 物 环 境 、 服 务 态 度(2)来 客 数该 竞 争 店 每 日 之 成 交 客 户 数 (3)平 均 消 费 额A.了 解 该 店 之 各 类 客 数 与 消 费 金 额 比 例 B.根 据 此 比 例 再 分 别 乘 其 价 格
19、C.加 总 后 求 其 平 均 值 即 为 平 均 消 费 额 (4)营 业 额来 客 数 平 均 消 费 额 每 日 营 业 额每 日 营 业 额 每 月 工 作 天 数 每 月 营 业 额 5.商 店 组 合商 店 组 合 是 否 互 相 配 合 ，可 衡 量 各 商 店 间 是 否 可 互 换 顾 客 ，见 附 件 表 格 一 例 如 ：(1)药 房 、 超 市 、 面 包 店 、 蔬 果 店 及 肉 店 (2)百 货 公 司 、 衣 饰 店 、 裤 袜 店 、 内 衣 店 、 鞋 店 、 珠 宝 店 六 、 人 潮 状 况 实 地 抽 样 方 式 1.主 要 人 潮 走 向(1)平 日
20、 及 假 日 之 女 性 人 潮 状 况 ， 见 附 件 表 格 三 A.将 一 周 之 时 间 区 分 为 段 a.周 一 周 五b.周 六 、 周 日 、 国 定 假 日B.以 点 每 两 小 时 细 分 为 一 个 小 段 C.以 分 钟 为 其 抽 样 时 段 之 样 本 ，并 计 算 其 抽 样 点 之 实 际 经 过 人 数 、 摩 托 车 、 汽 车 、 助 动 车 、 脚 踏 车 D.抽 样 时 将 女 性 人 潮 分 为 15-24岁 ， 25-35岁 ， 34-45岁 ， 45 岁 以 上 见 附 件 表 格 四 E.将 每 抽 样 之 数 ， 转 变 成 以 个 小 时
21、之 人 潮 流 动 数例 ： 以 分 钟 为 抽 样 得 该 抽 样 点 人 数 为 ， 将 Z， 则 为 其 可 能 之 人 口 流 动 数 F.将 其 数 字 依 时 段 填 入 人 潮 流 动 抽 样 表 G.将 人 潮 流 动 抽 样 之 数 字 以 线 图 表 示 人 潮 分 布 图 2.人 口 、 住 家 户 数 推 算 （ 集 中 型 商 圈 可 不 用 调 查 ）(1)固 定 住 家a.该 商 圈 建 筑 物 来 推 算 当 地 住 家 户 数 b.以 户 数 得 当 地 预 估 人 口 数c.将 各 抽 样 点 人 口 数 平 均 减 当 地 人 口 数 得 外 来 流 动
22、人 数 (2)办 公 户 数9a.计 算 该 区 之 公 司 家 数b.该 区 公 司 家 数 （ 人 ） 该 区 办 公 人 口 c.该 区 办 公 人 口 即 为 该 区 之 半 固 定 人 口 3.交 通 状 况见 附 件 表 格 五 (1)公 车 之 往 返 方 向A.经 过 该 商 圈 公 车 之 起 站 与 经 过 路 线 B.经 过 该 商 圈 公 车 之 将 行 驶 路 线 与 终 点 站 (2)下 车 后 之 走 向A.为 转 车 之 目 的 行 经 之 路 线B.为 休 闲 、 购 物 之 目 的 行 经 之 路 线 C.为 回 家 之 目 的 行 经 之 路 线(3)未
23、来 交 通 运 输 系 统 之 影 响A.捷 运 系 统 之 出 入 口 ， 可 能 带 动 之 人 潮 B.重 要 道 路 可 能 拓 宽 辟 建 ， 带 动 之 人 潮(4)该 商 圈 能 停 车 之 场 所 七 、 消 费 特 征 与 人 口 特 征 1.该 区 住 户 人 口 女 性 所 得A.高 所 得 ， 达 平 均 国 民 所 得 倍 以 上 所 占 比 率 B.中 上 所 得 、 达 平 均 国 民 所 得 倍 以 上 所 占 比 率 C.平 均 每 户 女 性 全 年 收 支 情 况 表 与 图2.该 区 往 来 、 居 住 人 口 女 性 之 消 费 习 惯A.对 便 利
24、性 、 服 务 品 质 及 门 店 气 份 之 诉 求 概 况 B.习 惯 消 费 （ 文 胸 ）C.女 性 年 龄 分 配 情 形D.性 别 分 配 情 形E.教 育 程 度 分 配 表 与 图 F.职 业 分 配 表 与 图3.外 来 流 动 人 口 女 性 之 消 费 习 惯 、 特 征 A.年 龄 分 布 情 况B.消 费 之 种 类C.所 得 之 高 底八 、 商 圈 类 型1.集 中 型 商 圈A. 商 圈 内 流 动 人 口 多 (每 分 钟 约 位 以 上 )B. 商 圈 内 住 宅 人 口 (约 以 上 )C. 区 内 之 建 筑 物 高 且 密 集D. 商 店 集 中 且
25、范 围 大E. 与 本 产 业 有 互 补 性 之 商 店 多 ， 且 规 模 大 (大 型 购 物 中 心 、 超 级 市 场 、 百 货 公 司 ）F. 交 通 频 繁 ， 车 辆 流 量 大G. 商 圈 类 型 ： 办 商 、 商 办 、 商 住 、 商 业 、 办 住2.分 散 型 商 圈A.商 圈 内 流 动 人 口 少B.商 圈 内 腹 地 分 散10C.区 内 之 建 筑 物 普 通 、 老 旧 且 高 度 楼 以 下 D.商 店 分 散 且 范 围 小E.与 本 产 业 有 互 补 性 之 商 店 少 ， 且 规 模 小 F.交 通 不 频 繁 ， 车 辆 流 量 少G.商 圈
26、 类 型 ： 住 、 住 商 、 住 办 、 办 、 办 住九 、 预 估 收 入 、 支 出 与 可 能 净 利见 附 件 表 格 六 1.以 抽 样 点 之 实 际 平 方 米 数 与 租 金 之 调 查 (1)与 目 前 承 租 人 洽 询(2)与 所 有 人 洽 询2.预 估 每 次 消 费 金 额(1)先 评 估 本 商 圈 抽 样 点 适 合 开 何 类 型 之 店 (2)本 连 锁 店 依 商 圈 类 别 所 划 分 之 市 场 定 位3.每 日 来 客 人 数 预 估(1)了 解 各 店 之 人 潮 数(2)以 各 店 之 来 客 各 店 之 人 潮 数 各 店 之 入 店 率
27、 (3)再 以 求 出 之 入 店 率 该 商 圈 抽 样 点 之 人 潮 数 预 估 客 户 数 (4)未 来 再 依 商 圈 之 消 费 年 龄 、 习 惯 、 所 得 的 变 动 可 能 对 来 客数 之 影 响 而 做 正 （ 负 ） 百 分 比 之 修 正 4.可 能 业 绩(1)预 估 消 费 金 额 可 能 客 户 数 可 能 每 日 营 业 金 额 (2)可 能 每 日 营 业 金 额 可 能 每 月 营 业 金 额5.固 定 费 用(1)预 估 固 定 薪 资 费 用元 (2)折 旧 费 用 预 估元 (3)管 销 费 用 预 估元 (4)预 估 固 定 费 用元6.预 估
28、变 动 成 本(1)预 估 管 理 月 费% (2)销 货 成 本%(3)总 变 动 费 用 % 月 营 业 额7.预 估 净 利(1)可 能 月 营 业 业 绩 租 金 固 定 费 用 变 动 总 费 用 预 估 净 利(2)本 预 估 净 利 为 税 前 净 利 8.损 益 平 衡（ 固 定 费 用 租 金 ） （ 变 动 成 本 ） 十 、 建 议 地 点 之 确 定1.依 上 之 抽 样 人 潮 与 抽 样 地 点 所 得 之 可 能 净 利 2.并 分 析 可 能 之 未 来 发 展 情 况3.将 可 供 本 企 业 开 设 门 店 之 地 段 或 区 间 一 一 注 明 十 一 、
29、 商 圈 未 来 发 展 潜 力 及 结 论1.发 展 情 况(1)未 来 政 府 之 行 政 中 心 、 大 型 休 闲 集 客 场 所 之 建 造11(2)未 来 捷 运 系 统 、 交 通 运 输 中 心 所 在 点 (3)大 型 办 公 大 楼 、 商 业 中 心 等 之 建 造 (4)该 商 圈 之 未 来 转 变 情 况A.人 口 年 龄 层 之 转 变B.消 费 习 惯 之 未 来 改 变 情 况 C.人 潮 汇 集 之 可 能 变 动 地 段2.竞 争 情 况(1)商 圈 内 既 存 竞 争 者 的 数 量 及 大 小 (2)商 圈 内 的 饱 和 程 度 3.结 论根 据 以
30、 上 各 种 调 查 的 资 料 ， 最 后 于 结 论 时 ， 最 好 能 明 确 的 将 资 料 整 理 出 下 列 五 项 重 点 加 以 说 明 ：(1)点 应 设 在 何 处 ， 何 阶 段 合 适 开 店 (2)何 种 商 品 组 合 之 配 合(3)顾 客 之 型 态(4)租 金 状 况(5)集 会 场 所十 二 、 幻 灯 片 、 投 影 片 之 制 作 方 式 及 目 的 1.幻 灯 片 制 作 方 式 及 目 的(1)针 对 能 显 示 商 圈 特 征 之 对 象 为 主 a.商 圈 之 界 线 （ 如 ： 大 马 路 、 高 架 桥 等 ） b.住 宅 区 的 建 筑 型
31、 态 c.办 公 区 之 建 筑 型 态d.商 店 区 之 行 业 分 布e.抽 样 点f.人 、 车 潮 的 概 况g.竞 争 店 的 店 面(2)便 于 了 解 此 商 圈 之 实 际 情 况 (3)配 合 报 告 内 容 让 第 三 者 对 该 商 圈 有 明 确 的 概 念 2.投 影 片 之 制 作 方 式 及 目 的(1)针 对 报 告 中 之 图 表 或 明 确 数 字 为 主 要 对 象 a.商 圈 简 图b.商 圈 之 住 宅 、 办 公 、 混 合 商 店 区 划 分 之 简 图 c.经 过 此 区 之 公 车 路 线 图d.竞 争 者 分 析 图e.固 定 人 口 之 各
32、 区 分 布 简 图 g.抽 样 人 潮 分 布 图g.年 龄 层 分 配 图h.教 育 程 度 分 配 图i.所 得 支 出 分 配 图j.预 估 收 入 支 出 与 可 能 净 利 表 k.结 论(2)便 于 解 说 商 圈 概 况伍 、 商 圈 调 查 报 告 方 式 一 、 商 圈 演 示 文 稿 方 式1.演 绎 法 ： 此 方 法 即 是 一 种 慢 慢 导 入 结 论 的 一 种 方 法 先 按 照 商 圈 调 查 办 法 所 收 集 到 的 各 种 资 料 ， 再 加 以 分 析 而 得 出 最 后 的 结 论 122.归 纳 法 ：此 方 法 则 是 一 种 一 开 始 便
33、提 出 建 议 事 项 的 方 法 二 、 商 圈 演 示 文 稿 进 行 规 范 1.演 绎 法 ： 步 骤即 是 在 演 示 文 稿一 开 始 ，便 提 此 商 圈 何 处 适 合 开 店 及 开 何 种 类 型 的 商 店 ，然 后 再 以 各 种 收 集 到 的 资 料 来 支 持 此 一 论 点 (1)产 生 开 场 白 ， 将 演 示 文 稿 时 所 要 报 告 的 大 纲 全 部 列 举 出 来 ， 如 ： A.商 圈 范 围 的 确 定B.商 圈 特 征 的 分 析C.人 潮 及 交 通 状 况 的 分 析 D.消 费 特 征 与 人 口 特 性 之 分 析 E.可 能 净 利
34、 之 推 算F.本 商 圈 的 优 、 缺 点 评 估 G.他 日 可 供 设 店 有 利 之 地 段 H.发 展 情 况I.结 论(2)概 述 内 文 步 骤A.Show商 圈 简 图 之 投 影 片 将 商 圈 的 分 界 线 确 定B.介 绍 商 圈 特 征a.说 明 商 业 干 道 旁 的 建 筑 、 行 业 型 态 及 分 布 家 数b.Show住 宅 特 色 之 幻 灯 片 ,说 明 此 商 圈 之 建 筑 情 况 及 分 布 密 集 度c.Show集 会 场 所 之 幻 灯 片 ,说 明 场 所 类 型 及 聚 集 人 口 类 型 d.Show竞 争 者 之 幻 灯 片 及 竞
35、争 者 分 析 表 加 以 说 明C.介 绍 人 潮 及 交 通 状 况a.Show出 户 数 及 人 数 之 投 影 片 ,说 明 固 定 住 户 及 人 口 情 况 b.Show出 人 潮 分 布 图 之 投 影 片 ,说 明 平 日 及 假 日 之 人 潮 状 况 及走 向c.说 明 公 交 车 之 往 返 方 向 d.公 交 车 乘 客 下 车 后 的 走 向e.说 明 未 来 捷 运 系 统 对 本 商 圈 之 影 响 D.介 绍 消 费 特 征 与 人 口 特 性a.Show出 消 费 者 年 龄 分 配 图 之 投 影 片 ,说 明 此 商 圈 消 费 者 之 年 龄 层b.Sh
36、ow出 教 育 程 度 分 配 图 之 投 影 片 ,说 明 教 育 分 配 情 形 之 投 影 片c.Show出 消 费 者 平 均 收 支 情 况 分 配 图 之 投 影 片 ,说 明 此 商 圈 人 口 平 均 每 年 每 户 在 个 人 之 支 出E.简 介 可 能 净 利 之 推 算Show可 能 净 利 预 估 表 之 投 影 片 ， 将 各 假 设 点 之 预 估 收 支 情 况 说明F.将 此 商 圈 之 优 、 缺 点 做 一 分 析 G.说 明 此 商 圈 可 供 设 店 之 地 段 H.未 来 的 发 展 情 况 简 述(3)结 论A.Show结 论 投 影 片 ， 说
37、明 此 商 圈 a.顾 客 之 型 态13b.何 种 商 品 组 合 之 配 合 c.集 会 场 所d.租 金 状 况e.点 应 设 于 何 处2.归 纳 法 ： 步 骤(1)结 论 概 述A.Show出 商 圈 简 图a.确 立 此 商 圈 之 范 围b.说 明 此 商 圈 适 合 开 店 之 地 点 概 述 内 文 步 骤 结 论归 纳 法 流 程 图 ：陆 、 立 地 要 素一 、 营 业 面 积 1.是 否 合 于 本 计 划 预 定 面 积 2.营 业 面 积 以 平 方 米 分 类(1)平 方 米(2)平 方 米 上 下(3)平 方 米 上商 圈 范 围之确定商 圈 特征分析人 潮
38、 及 交 通状况分析消费特征及人口特征分析结论未 来 发 展情况分析可 供 设 店地段分析优 缺 点评估可 能 净 利之推算结论商圈特征分析人潮交通状况分析消费人口特征分析可能净利之推算优缺点评估可供设店地段分析未来发展情况分析14二 、 标 准 宽 度1.以米 最 佳2.以米 次 佳3.以米 次 佳三 、 可 见 度1.拐 角 一 楼 最 佳2.主 要 干 道 之 交 会 点 ， 下 班 之 主 要 街 道 和 方 向 3.人 潮 走 向 之 咽 喉 地 段四 、 便 利 性1.同 一 商 圈 内 以 半 径 米 ， 为 其 设 店 范 圈2.注 意 大 障 碍 之 阻 隔 ， 如 大 马
39、路 、 高 架 桥 、 铁 道 等 等 3.办 公 商 业 区 密 度 应 以 500家 公 司 行 号 为 设 店 基 数五 、 可 取 得 性1.其 该 点 租 约 之 期 限2.说 服 加 盟 之 可 能六 、 房 屋 使 用 类 别1.目 前 之 房 屋 使 用 类 别 2.水 电 型 态 之 现 状七 、 租 金1.以 营 业 额为 准 2.以 营 业 额最 佳注 ： 以 上 立 地 要 素 的 数 据 待 示 范 店 开 出 几 家 运 营 后 再 做 估 算 柒 、 地 点 选 定 主 要 条 件一 、 人 潮1.流 动 人 口 基 本 原 则 (1)平 均 每 分 钟 人 次
40、以 上 极 佳 (2)平 均 每 分 钟 人 次 以 上 次 佳 (3)平 均 每 分 钟 人 次 以 上 为 准2.商 店 群 足 以 吸 引 人 群 走 向 之 商 店 附 近 (1) 大 型 购 物 中 心 、 超 级 市 场 出 口 (2) 百 货 公 司 、 大 型 服 装 店 附 近 (3) 肯 德 基 、 麦 当 劳 二 、 地 点1.拐 角 位 置 最 佳 2.主 要 干 道 之 交 会 点 、 下 班 之 主 要 街 道 和 方 向 3.人 潮 走 向 之 咽 喉 地 段 4.主 要 转 运 公 车 站 牌 附 近 5.办 公 商 圈 （ 机 关 团 体 、 公 司 、 行
41、号 ） 密 集 区 三 、 卖 场 面 积1.平 方 米 最 佳2.平 方 米 次 佳3.平 方 米 次 佳四 、 租 金1.以 该 店 可 能 之 营 业 额为 准 2.以 下 最 佳 15注 ： 以 上 地 点 选 定 主 要 条 件 的 数 据 待 示 范 店 开 出 几 家 运 营 后 再 做 估 算 附件表格一编 号商店别代 码甲乙丙丁合计 1保 健 文 胸 专 卖 店R2超 级 市 场S 3银 行 、 邮 局P 4服 务 店X 5便 利 商 店C 6食 品 店F 7婚 礼 服W 8银 楼 、 珠 宝 店J 9旅 行 社T10花 店 、 礼 品 店G11百 货 公 司I 12服 饰 店D 13饮 食 店B 14医 院 、 药 房H 15摄 影 店 16电 气 用 品 店E 17美 容 美 发 材 料 行Q 18眼 镜 店O 19娱 乐 场A 20装 璜 家 俱 行L 21幼 儿 园 、 学 校K 22房 屋 中 介M 23皮 饰 、 皮 鞋 店N 24证 券 公 司P 25文 教 用 品 、 书 店V总计备 注 : 甲 编 号 为 竞 争 店乙 编 号 5互 补 店 丙 丁 16竞 争 店位 置营 业租 金营 业价 位来 客日 业 绩经 营 特 色强 弱 势 及 未 来面 积时 间数发 展 情 况17以 下