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1、 市场营销部2008年产权式酒店行业分析及投资研究报告目 录 第一章 产权式酒店的定义及相关概述. . . . .3 1.1 产权式酒店概念及分类. . .3 1.1.1 产权式酒店的定义. .3 1.1.2 产权式酒店的性质. .3 1.1.3 产权式酒店的分类. .3 1.2 分时度假概述. . .4 1.2.1 分时度假的起源. .4 1.2.2 分时度假的定义. .4 1.2.3 分时度假产品的运营机制. .5 1.2.4 分时度假的优势分析. . .7 1.2.5 分时度假与产权酒店. . .7 1.3 产权式酒店与酒店式公寓. . . .9 1.3.1 酒店式公寓起源. . .9
2、1.3.2 酒店式公寓的概念. . .9 1.3.3 酒店式公寓的特点. . .9 1.3.4 产权式酒店与酒店式公寓的比较. .10 第二章 产权式酒店发展概况. . . . . .10 2.1 产权式酒店的发展起源. . . . .10 2.1.1 瑞士诞生TIMESHARE. . . .10 2.2 中国产权式酒店发展现状. . . .112.2.1 中国城市出现“产权式酒店”. . .11 2.2.2 制约中国产权式酒店发展的因素. . .14 2.3 产权式酒店发展存在的问题. . .16 2.3.1 产权式酒店发展存在的软肋. . .16 2.3.2 产权式酒店面临的问题. . .
3、16 2.3.3 产权酒店运作出现的一些问题. . .18 4.4 中国产权式酒店业的发展思路. . .19第三章 分时度假酒店分析. . . .20 3.1 分时度假的发展概况. . . .20 3.1.1 分时度假成为房地产开发的新热点. . .20 3.2 中国的分时度假发展概况. . .24 3.2.1 分时度假在中国的发展. . .28 3.2.2 分时度假型产权酒店走俏市场. . .30 3.3 分时度假面临的问题分析. . . .31 3.3.1 中国分时度假市场存在的问题. . .31 3.3.2 分时度假发展面临的尴尬. . .32 3.3.3 分时度假发展的问题分析. .3
4、4 3.3.4 中国开发分时度假应注意的问题. .36 3.4 中国发展分时度假业的思考. . .37 3.4.1 中国发展分时度假业的可行性. .37 3.4.2 分时度假市场发展潜力大规范发展是关键 . .37 3.5 分时度假的发展空间大. . .39 3.5.1 分时度假将是新型的产权认购方式. . . .39 3.5.2 中国分时度假业的发展方向. .40 第四章 中国主要城市产权式酒店的发展. . . .41 4.1 北京. .41 4.1.1 北京产权式酒店的总体概况. .41 4.1.2 产权式酒店初现北京. .42 4.2 上海. . .44 4.2.1 产权式酒店涌现上海城
5、. .44 4.2.2 上海产权式商务酒店市场火热. .44 4.2.3 外地产权式酒店瞄准上海市场. .44 4.3 海南. . .45 4.3.1 海南掀起产权式酒店狂潮. .45 4.3.2 海南等地产权式酒店的市场发展与危机 . .46 4.3.3 海南产权式酒店发展面临的挑战. . .47 4.4 惠州. .50 4.4.1 惠州产权式酒店投资发展快. . .50 第五章 产权式酒店的营销策略. . . .51 5.1 中国产权式酒店的主要特征. . . .51 5.1.1 地域特征. . .51 5.1.2 消费群体集中. . .51 5.1.3 卖点集中. . .51 5.1.4
6、 异地代理销售. . .52 5.2 影响产权酒店销售的主要因素. . .52 5.2.1 自然环境. .52 5.2.2 投资环境. .52 5.2.3 交通环境. .52 5.2.4 是否有金融支持. .53 5.2.5 价格因素. .53 5.3 产权酒店开发中的法律问题. . .53 5.3.1 产权多头销售. .53 5.3.2 能否公正经营. .53第六章 产权式酒店投资分析. . .53 6.1 投资机遇. . .53 6.1.1 产权式酒店成房产投资新概念 . .53 6.1.2 产权式酒店是全新的物业投资方式 . .54 6.1.3 投资产权式酒店是新政策条件下的选择 . .
7、55 6.2 投资比较分析. .55 6.2.1 投资产权酒店与银行储蓄的比较 . .56 6.2.2 投资产权酒店与投资其他地产品种的比较 . .56 6.2.3 投资产权酒店与投资股票证券的比较 . .57 6.2.4 投资产权酒店与投资人寿保险的比较 . .57 6.3 产权式酒店的投资思想. .57 6.3.1 把握好产权式酒店投资的要点 . .57 6.3.2 产权式酒店投资风险大 . .58 6.3.3 产权式酒店高回报背后的风险 . .60 6.3.4 产权式酒店在交易过程中存在的风险 . .60 6.3.5 产权式酒店风险应对及投资建议. .61第一章 产权式酒店的定义及相关概
8、述1.1 产权式酒店概念及分类 1.1.1产权式酒店的定义 产权式酒店由“时权酒店”（TIME SHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。1.1.2产权式酒店的性质 在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产
9、权式酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲、度假、娱乐为目的的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济、贸易及、房地产是有机结合互动发展的关系。产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。1.1.3产权式酒店的分类 时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间（如：一年产值51 周，共51 个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周
10、）的居住权。纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型和度假型。养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。高尔夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高尔夫、登山、滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。时值度假型酒店指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们购买产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度
11、假灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权和产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。“分数”消费可以获得更大的折扣和免费居住时间。根据对产权酒店的用途，可将其分为以下几种类型：1、 退休住宅型这是一种为自己退休后准备后路的住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候增加使用时间或基本完全使用，作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。2、有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获
12、得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于著名旅游地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用，并有可观的盈余。3、公司自用型集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。1.2 分时度假概述1.2.1 分时度假的起源 分时度假自20 世纪 60 年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。70 年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。1977 年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开
13、发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。1.2.2分时度假的定义 分时度假（Timeshare，又称Vacationownership 或Holidayownership ），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为 52 周，将52 周中的51 周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的
14、时期内（一般为20 年40 年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。（一）法律定义 1、对分时度假进行定义的难度 分时度假具有很强的专业性，多数人对分时度假也仅限于轮廓性的了解。由于对分时度假的认识角度不同，产生了对其概念的不同说法。分时度假产品的复杂性又进一步加大了对其进行定义的困难。分时度假产品的以下特点决定了对它进行规范化定义有较大的难度： （l）产品种类丰富 分时度假产品具有种类丰富的构建方式，无论从时间长短、客房面积，还是付款方式、度假地类型等方面，种类复杂多样，进行定义需要将这些星罗万象的产品包含在里面。 （2）各国法律制度的差异 分时度假作为全球性的产品，在各国不同的法律制度下，
15、也具有了不同的含义。较为典型的是欧洲和美国之间的差异。美国多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品当作购买者拥有使用权的形式。（3）发展变化迅速 以住宿业中创新产品的面貌出现的分时度假，自从产生之日起就一直处于发展变化当中，不同阶段的产品，其性质和特点都有很大差异，目前新老产品并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。2、 国际上流传较广的两个定义尽管世界各国从法律角度对分时度假给出的定义五花八门，但实践中还是形成了一些被广泛接受的定义。在美国佛罗里达州分时度假房产法案（Real EstateTimesharing Act CH721 Flo
16、rida）中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契、销售、出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在3 年以上”，即称之为分时度假项目。近期对于分时度假的权威定义来自欧盟分时度假指令（European UnionTimeshare Directive）。指令主要为了保护消费者购买以分时度假产品时的权益。关于分时度假交易合同，在指令中被定义为：“所有的有效期在3 年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房
17、产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。3、 定义的核心要素 在这些定义中包含的核心要素有以下几个：一是对于合同有效期的规定。通过这种合同安排，消费者所购买到的是3 年以上的使用某处房产或某项设施的权利。二是预付款项。消费者为了获得未来的住宿权利，需要按照协约的安排提前支付所需的款项。三是有每年住宿天数的要求（欧盟）。规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天。 随着点数制俱乐部和短期包价旅游等各种新产品形式的不断涌现，原有的各种定义都面临着来自各方面的挑战。尤其是一些经营商为了回避分时度假法规的管制，绕开法规给出的明确定义，专门设计出不受法律规制的各种新产品
18、。这些产品尽管在形式上具有了分时度假产品的基本特征，但却从法律上不属于其规制的范围之内，迫使政府和国际组织不得不根据新形势不断调整分时度假的规范定义。1.2.3 分时度假产品的运营机制 （一）基本主体在分时度假产品当中主要涉及以下几方主体： 开发商指拥有所开发的分时度假房产产权的房地产经营商。开发商或自己开发建设用做分时度假产品的房产，或通过购买现成的房地产将他们改造为分时度假产品。销售商负责宣传促销分时度假产品。有些开发商自身兼作销售商，但市场上有许多独立的分时度假产品销售公司，他们作为开发商的销售代理，向公众销售分时度假产品。度假房产管理公司他们负责管理和维护分时度假房产。既可能由开发商兼
19、任，也可能是独立于开发商。分时度假交换公司主要是向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务。信托公司通过一定的法律程序来保护购买分时度假产品的消费者的权益。最常见的是英国式的“俱乐部信托”体系。业主联合会指购买了同一处分时度假产品的消费者按照法律规定成立的保护自身利益的团体。在一些国家当中已经建立起全国范围的分时度假消费者联合会。再销售商指负责在公开市场上销售分时度假产品所有者转卖的二手分时度假产品的机构。它们有些独立经营，有些是开发商公司的一个分支机构。分时度假业协会由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的行业协会。影响较为广泛的有美国度假地协
20、会（American Resorts Development Association，简称ARDA ）和欧洲分时度假组织（The Organization for Timeshare in Europe，简称OTE）。 相关其它群体还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假产品有关的专业群体。（二）主要法律关系在分时度假及交换系统的运营机制中，存在几个核心的关系。在最简单的分时度假产品体系中，开发商开发出度假村房产，直接以分时销售的方式出售给会员。有些开发商通过销售代理商来销售分时度假产品。分时度假交换公司出现以后，它充当了会员与会员之间进行分时度假交换的媒介。加入交换公司后的运营机制
21、具有一定的代表性。在更为复杂的情形中，分时度假及交换系统中还广泛涉及到房产管理方、为会员监管分时度假房产使用权的信托公司和方便会员消费的点数制俱乐部等。典型的分时度假系统中包含了房产开发商、销售代理商、会员和交换公司四方之间的五种关系。理清这五种关系，就基本掌握了分时度假产品的运营原理。1、 房产开发商与会员 在直接销售的情形下，房产开发商与会员之间是买卖关系，即房产开发商将度假房产未来一定期限的分时使用权卖给购买分时度假产品的会员。双方以销售合同明确各自的权利义务。 2、 房产开发商与销售代理商 两者之间是委托代理关系，即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产品，销售代理商按照双方委托代理合同的授权对外销售产品。3、 销售代理商与会员销售代理商与会员之间也属于商业买卖关系，代理商按开发商的委托授权向会员销售分时度假产品。作为房产开发商，在委托代理商向会员销售产品的时候，要就自己在委托合同中的承诺对会员负责。销售代理商在委托代理权限之外发生的其他问题，则需由销售代理商承担法律责任。4、 会员与交换系统公司会员与分时度假交换公司之间属于服务产品的提供者与消费者之间的关系。会员使用网络交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假房产使用权的目的，同时，向交换公司支