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1、1 房地产开发项目成本管理一、开发项目成本管理的概念（一 )项目成本管理的概念房地产开发项目成本管理是开发商对开发项目投资的有效控制,是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。具体来说就是在投资决策阶段、 设计阶段、 开发项目发包阶段和建设实施阶段, 把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内, 随时纠正发生的偏差, 确保开发项目投资管理目标的实现, 力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力 , 获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。（二）项目成本构成房地产开发项目成本是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用 , 包括开发成本和销售成本。开发成本是房地产开发项目实际发生的成本 , 包括土地费用、
2、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。销售成本是指房屋销售过程中发生的费用支出。1、开发成本主要由以下几个方面构成。(1) 土地费用。包括土地征用费、土地出让金、耕地占用税、劳动力安臵费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安臵动迁用房支出等。(2) 前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、 三通一平 等支出。 (3) 建筑安装工程费。 是指以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费 , 以自营方式发生的建筑安装工程费。(4) 基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。(5) 公
3、共配套设施费。 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的费用支出。(6) 开发间接费用。是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费用等。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 2 (7)财务费用。主要指项目开发过程中按规定应由项目成本负担的借款利息支出。 2、销售成本主要包括销售房屋的广告、代理等费用支出, 一般为总销售额的2%-4% 左右。
4、二、开发项目成本管理原则( 一)设臵科学的成本管理目标管理是为确保目标的实现而服务的, 一个系统若没有目标, 就不能进行有效控制。设臵管理目标应有科学的依据。房地产开发项目建设过程是一个周期长、投资大的生产消费过程, 建设者的开发经验、知识水平是有限的, 再加上科学、技术条件的限制 , 因而不可能在开发项目开始阶段就能设臵一个科学的、一成不变的成本管理目标, 而只能设臵一个大致的投资成本控制目标, 这就是项目投资估算。 随着项目建设的反复实践, 投资成本控制目标逐渐清晰、准确 , 即设计概算、设计预算、承包合同价等。可见, 开发项目投资成本管理目标的设臵是随着项目建设实践的不断深入而分阶段设臵
5、的。 具体来讲 , 投资估算应是设计方案选择和进行初步设计的开发项目成本管理目标。设计概算应是进行技术设计和施工图设计的项目成本管理目标; 设计预算或建安工程承包合同价则应是施工阶段控制建安工程成本的目标。成本管理目标的制定, 既要有先进性又要有实现的可能性, 目标水平一定要能激发执行者的进取心, 充分发挥他们的工作潜力和创造性。（二）设计阶段投资控制是重点项目投资控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程, 包括策划、设计、发包、 施工、 销售等诸阶段 , 房地产开发项目成本管理的重点是设计阶段的投资控制。从国内外建设工程实践可以看出, 影响项目投资最大的阶段是约占开发项目建设周期1/4 的技术设
6、计结束前的工作阶段。 在初步设计阶段, 影响开发项目投资的可能性为75%-95%;在技术设计阶段, 影响项目投资的可能性为35%-75%;在施工图设计阶段 , 影响项目投资的可能性为5%-35% 。可见 , 成本管理的关键是施工以前的投资决策和设计阶段, 而做出投资决策后, 关键则在于设计。目前国内的房地产开发企业普遍存在忽视开发项目前期工作阶名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - 3 段的投资控制 , 而把控制开发项目
7、的重点放在施工阶段审核施工图预算、合理结算建安工程价款上。尽管这对于成本管理也有一定效果 , 但没有抓住管理重点。（三）变被动控制为主动控制房地产开发项目建设管理的基本任务是对项目的建设工期、投资成本和质量进行有效的控制, 力求使所建项目达到建设工期最短、投资最省、工程质量最高。但是这样的理想要求实际上不可能完全实现 , 需要开发商根据建设的主客观条件进行综合分析研究, 确定切合实际的衡量准则。 如果投资控制的方案符合准则要求, 成本管理就达到了预期目标。长期以来 , 人们一直把工程成本控制理解为目标值与实际值的比较 , 当实际值偏离目标值时, 分析其产生偏差的原因, 确定其对策。尽管在房地产
8、开发建设过程中进行这样的项目投资控制是有意义的,但这种方法只能发现偏离而不能使已产生的偏离消失, 只能是被动控制。20 世纪 70 年代初开始 , 人们将系统论和控制论的研究成果应用于项目管理 , 将控制立足于事先主动地采取决策措施，尽可能减少以至避免目标值与实际值的偏离, 称为主动控制方法。 因此房地产开发项目投资控制不仅要反映投资决策、设计、发包和施工 , 被动控制项目投资 , 更要主动影响投资决策、设计、发包和施工。（四 )经济与技术结合是成本管理的手段有效地进行项目成本管理应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施, 而技术与经济相结合是项目成本管理最有效的手段。技术上采取的
9、措施包括设计方案选择, 严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工外组织设计, 在技术上研究节约投资的可能性。 经济上的措施包括动态比较投资的计划值和实际值,严格审核各项费用开支等。我国房地产开发企业普遍存在着技术与经济相分离的现象。技术人员缺乏经济观念, 设计思想保守 , 设计规范、施工规范落后 , 很少考虑如何降低项目投资。而财会、概预算人员的主要责任是依据财务制度办事 , 不熟悉工程建设知识, 不了解工程进展中的各种关系和技术问题 , 难以有效地控制项目成本。为此, 迫切需要培养房地产开发综合技术、 经济人才 , 在项目建设过程中把技术与经济有机结合起名师资料总结 - - -精品资
10、料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 4 来, 正确处理先进技术与经济合理两者之间的对立统一关系, 力求技术先进条件下的经济合理, 把成本控制观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。三、开发项目成本管理的主要内容（一）项目策划、设计阶段的成本管理1、项目策划阶段。 房地产开发项目策划阶段的主要内容是寻找项目、市场调查和投资评估。开发商应着重考察投资环境、投资房地产产品的市场价值、工程类型与规模、工程技术经济指标、交通条件、市政配套情况、 建材与设备的
11、供应情况等, 该阶段开发商的工作须注意与项目可能发生的成本结合起来, 对可能发生的项目成本起到总体控制作用。2、设计阶段。 设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的重点 , 项目设计要尽可能采用国家和省级的标准设计, 因为优秀的设计标准规范有利于降低投资、缩短工期 , 给项目带来经济效益。开发商可通过招标方式选择设计单位, 在委托设计单位之前一定要对项目投资进行详细分析, 在此基础上一般采用限额设计的方式, 保证有效的成本管理, 并着重考虑以下两点。(1) 设计前的投资估算。通过对社会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润等的调查, 在项目评估的基础上进行更为详细
12、的综合比较, 进行投资匡算 , 作为初步设计控制的依据。(2) 初步设计要重视方案的选择, 按投资估算进一步落实成本费用, 将施工图到预算严格控制在批准的预算以内, 同时加强设计变更管理工作。( 二)发包、施工阶段的成本管理开发项目发包 , 包括项目总发包、 建安工程及设备材料采购发包。开发项目发包阶段的成本管理是项目开发全过程成本管理的重要环节。在我国建筑市场上建安工程发包有总价合同、单价合同、成本加酬金合同等三大类型。房地产, 开发采用单价合同的较多, 合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商(发包方 ) 提供的工程范围和施工图纸,做出工程
13、报价 , 最终工程量按实际完成的数量进行结算。可见, 项目名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 5 施工阶段的成本管理对项目竣工后的工程决算有着重要影响。施工阶段进行成本管理的基本原理是把计划投资额作为项目成本管理的目标值, 在工程施工过程中将实际值与目标值进行比较, 找出其偏差并分析其原因, 采取有效措施进行控制, 确保项目成本管理目标的实现。施工阶段项目成本管理的主要工作包括: （1)编制成本管理工作计划和工作流程
14、图, 落实管理人员的职能与任务;(2) 熟悉设计图纸和设计要求 , 对工程费用变化大的部分和环节, 制定成本控制重点;(3) 对设计变更进行技术经济比较, 对其合理性进行预测和分析,严格控制设计变更;(4)详细进行工程计量, 复核工程付款账单, 严格经费签证 , 如停窝工签证、用工签证、材料代用、价格认定等签证,要按制度核签 ;(5) 做好工程施工记录, 保存好各种文件图纸, 特别是施工变更图纸 , 为处理可能发生的索赔提供依据;(6) 定期进行工程费用超支分析 , 提出控制工程成本突破预算的方案和措施;(7) 及时掌握国家、省、 市、 自治区有关部门的各种定额和取费标准的变化;(8)注重合同
15、签订、修改和补充工作, 着重考虑其对工程成本的影响。（三）项目销售阶段的成本管理房地产开发项目销售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出,销售费用支出的主要部分一般为房地产销售广告支出费用。一般情况下 , 房地产销售费用为房地产商品销售价格的2%4%, 费用数额大 ,对房地产开发利润的高低有直接影响。如何控制销售成本的关键取决于如何进行销售策划, 广告费用如何支出, 采取何种形式 , 应根据项目规模大小、档次及所在地的社会经济条件等多种因素确定。21世纪是网络经济时代, 利用网络开展房地产营销将是降低开发商销售成本的有效手段, 如何将传统营销策划方式与现代网络技术有效结合起来是房地产发展商降低销售成本的关键。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -