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1、根据公安部关于抓紧建立和认真落实建筑消防设施检查维修保养管理制度的通知的要求，为保证大楼内的消防设施正常运行，确保大楼的人身和财产安全，依靠现有的高科技联网平台，拟制定该大楼消防设施的维修、保养服务方案如下：一、消防设施维护、维修范围火灾自动报警系统的维护、维修范围包括：1、火灾自动报警系统2、自动喷水灭火系统； 3、气体灭火系统； 4、消火栓系统； 5、消防联动设备的维护维修负责到消防联动设备的接口；6、消防报警线路和消防联动线路及消防联动电源线路、管路出现问题包括短路、断路。我公司将对维护、维修范围内出现的故障免费人工进行修复(如人为的短路、断路、设备损坏等故障则不属维修范围) ；如设备老
2、化损坏，无法修复的，由贵单位负责购买新的设备，我公司负责安装。系统检测和维修过程中贵单位应提供必要的工作环境及人员配合，否则出现不可预知的损失我公司有权拒绝赔付及提供以上服务。二、消防系统中各子系统的服务范围1、火灾自动报警系统（1） 对火灾报警系统作定期检查和试验a. 对火灾报警控制器的各功能进行试验。b. 采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。c. 每年对备用电源进行1-2 次充放电试验， 1-3 次主电源和备用电源自动切换试验。（2） 对消防系统联动设备作定期检查和试验名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - -
3、 - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 15 页 - - - - - - - - - a. 每年对防排烟设备、防火卷帘门等控制设备做消防联动试验两次。b. 每年对火灾事故广播进行消防联动试验两次。c. 每年对电梯进行强制停于首层消防联动试验两次。d. 每年对消防通讯设备在消防控制室进行对讲通话试验两次。e. 每年进行强制切断非消防电源消防联动试验两次。（3） 对火灾自动报警系统控制线路及联动线路的故障进行维修。（4） 对火灾自动报警系统的故障进行维修。（5） 对火灾自动报警系统的消防通讯线路、消防主机电源检查及消防主机接地线路的故障的检查及维修。2、消火栓系统（1）
4、 每月对消防泵进行启动运转试验，并对消防泵进行消火栓按钮联动启泵试验。（2） 每月对系统上所有的控制阀门进行检查，保证控制阀门处于正常工作状态。（3） 每月对消火栓进行检查，发现问题及时处理。（4） 每季度对最不利点消火栓进行静压压力试验。（5） 每半年对室内消火栓箱内的水枪、水带等设备进行检查，发现问题及时通报用户。（6） 每年对水泵接合器的接口及附件进行检查。（7） 每年抽查消火栓的出水情况对重点部位的消火栓每年进行出水检查。3、自动喷水灭火系统（1） 每月对水源控制阀、报警阀组进行检查，保证系统各种阀门处于工名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - -
5、 - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 15 页 - - - - - - - - - 作状态。（2） 每月对喷淋水泵进行启动运转试验一次。（3） 每月对电磁阀作启动试验一次，动作失常时马上通知贵单位及时更换。（4） 每月对喷头进行外观检查，发现有不正常的喷头及时更换，当喷头上有异物时及时清除。（5） 每季度对湿式报警阀旁的放水试验阀进行泄水试验，验证湿式报警阀的供水能力。（6） 每半年利用末端试水装置对水流指示器进行试验。（7） 每年对水泵接合器的接口及附件进行检查并进行维护。（8） 每年对消防水池，消防水箱及消防气压给水设备的消防储水位及消
6、防气压给水设备的压力进行检查，发现问题及时协助贵单位处理。4、气体灭火系统（1） 检查保养气体控制屏 , 保证正常运行。（2） 检测气瓶的压力是否达到规范要求, 有无泄漏现象。（3） 检查试验手动和自动放气装置是否正常。（4） 模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作, 检查气瓶的电磁阀是否动作 , 控制屏是否有放气信号 , 警铃、蜂鸣器是否动作。（5） 每月检测控制屏的功能情况、气瓶压力是否正常。（6） 每季度检查试验手动和自动放气装置。（7） 每季度模拟进行烟、温感探测器动作，是否有放气信号，警铃、蜂鸣器是否动作灵敏。5、防火分区名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - -
7、- - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 15 页 - - - - - - - - - (1) 每周检查木质防火门、防火卷帘门、电动防火门等的完好情况。(2) 每季度手动或自动启停防火卷帘门、电动防火门试验. 检查其性能。6、防排烟系统(1) 每周检查送风、排烟机房工作环境以及送风机、排烟机、电源控制柜、送风阀、排烟阀等是否处于正常完好状态。(2) 每半年手动或自动打开排烟阀、启/ 停送风机、排烟机查看其性能。(3) 每半年手动或自动方式关闭空调通风系统、电动防火阀试验，检查其性能。7、应急照明疏散指示(1) 每周检查安全
8、出口、疏散通道、重要场所的应急照明和疏散指示标志是否处于正常完好使用状态。(2) 每月试验应急照明灯和疏散指示灯切断电源后是否能正常工作。8、其它(1) 每季度检查干粉灭火器的压力、重量、有效期等。必要时做喷射试验。(2) 每月检查集水坑排设备、自救逃生设备，消防电源及自动切换设备是否处于正常完好状态。(3) 每季度试验消防电源末端的切换功能。三、维护标准（1） 保证系统正常工作。（2） 维护质量必须符合经双方核定的竣工图纸的要求，并且满足现行消防规范的要求。（3） 设备发生故障，我公司接收到故障信息或接到使用方通知十二小时内派人到达现场，二十四小时内检修解除故障。在确实没有配件的情况下应及时
9、向贵单位汇报，并采取有效的应急措施，防止出现安全事故。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 15 页 - - - - - - - - - （4） 提供详细的月检、季检及年度试验报告，以方便贵单位备案。四、建筑消防设施检查维修保养服务方式在维保期内，对双方共同确认的维保范围内设备统一由我公司根据要求进行检查、维修、保养。在维护保养期间所更换的材料、元器件、配件由贵单位承担。参考资料：我公司的一个方案近几年来，随着经济建设的发展和改革开放的深入，城市建筑日益向着大型
10、化，多功能化、高层化、地下化发展，各种高层、超高层建筑、地下建筑、大空间场所、石油化工企业、地铁隧道等大量增加。由于这些建筑存在人员密集、结构复杂、疏散困难、可燃物装修多等的共性，一旦这些场所发生火灾，将给国家财产和人民生命安全带来巨大损失。根据国家有关消防法规，此类建筑应设置相应的消防设施，以利火灾的控制和扑救，保障人员安全疏散。现常用的四大消防系统是火灾自动报警系统，自动（执行）灭火控制系统，防排烟控制系统及消防电梯，火灾疏散照明等其它消防设施。如何来保证其功能的正常发挥，对建筑物的消防安全起着决定性的作用，为了确保建筑消防设施始终处于正常运行的工作状态，应定期对建筑消防设施进行维护保养，
11、及时发现问题，并采取有效措施，确保建筑消防设施能有效的控制和扑灭火灾，减少火灾损失。本文试就建筑消防设施的现状及消防设施维护保养规程，提高消防设施完好率等方面提出看法以资商榷。建筑消防设施的涵盖面很广， 本文主要就火灾自动报警系统，自动（执行）灭火控制系统，防排烟控制系统及消防电梯，火灾疏散照明等其它消防设施中常见问题展开说明。如前言部分所述，建筑消防设施的完善，需要提高管理使用人员的素质，正确地使用消防设施，对消防设施进行专业的日常维护，从而提高设备的完好名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - -
12、 - - - - 第 5 页，共 15 页 - - - - - - - - - 率。一、消防设施现状 1 、宏观分析（1）随着电子技术的快速发展，建筑消防设施的消防电子产品种类繁多，技术支持要求高，对维护保养的人员素质和内部管理提出了很高的要求。（2）建筑物的产权单位或物业管理单位，一般不具备消防设施维护保养的技术能力和资质资格。故要与具备资格的消防维护公司签定维护保养合同，明确双方职责，而消防维护公司的技术水平和履行消防法律法规的职责，决定了建筑物消防设施的运行状态。（3）消防设施维护保养合同的签定受到制约。现在普遍签定的合同都是一年期限，造成维护保养公司对消防设施的技术性能不愿过多的去了解
13、，对消防设施存在的技术问题不愿下工夫去解决，采取应付拖时间的策略，对出现的问题治标不治本，造成维护保养合同年年签，消防设施存在问题越积越多的现象。（4）消防电子产品厂家在各地确定了营销总代理，这些总代理对非自已维护的消防设施需要进行技术支持时，往往采取从价格上，技术上垄断。火灾自动报警集中控制器，主机代码编程代码不透明，CRT系统进行调整软件编程、主机主板升级更换时在价格上垄断，给消防设施的正常维护造成被动局面。（5）建筑消防设施选用的产品不断更新换代，与老产品不兼容，造成一些老建筑使用的老系统发生故障后找不到可更换的零配件。（6）随着市场体系的不断完善，消防设施维护保养纳入了招投标范围。但少
14、数投标单位以价格战恶意竞争，给正常的消防设施维护保养市场带来不利因素。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 15 页 - - - - - - - - - （7）领导消防安全意识谈薄，消防设施存在问题拖而不决。更谈不上定期维护，检测，操作上述各类消防设施。（8）缺乏专业机构对建筑消防设施是否运行良好进行定期的鉴定。2、具体分析（1）火灾自动报警系统火灾自动报警系统是整个消防系统的中枢，它包括集中火灾报警控制器、消防控制设备、区域火灾警报控制器、火灾探测器、手动火灾
15、报警按钮、报警开关信号、火灾警报装置、火警电话、火灾事故广播、联动控制装置、固定灭火系统控制装置等设备。因此火灾自动报警系统是一个涉及面最大、专业性又较强的系统，也是一个最容易出问题的系统，它主要存在以下问题： 探测器、手动火灾报警按钮、报警开关信号故障造成这类故障的原因如，损坏、潮湿、老化、断线、灰尘积累等。经统计发现许多单位对这类故障维修不及时，经常采取封号，切断回路方法处理，这就给消防安全带来重大隐患。 联动控制装置故障由于报警联动试验牵涉面较大，包含设备也较多，检查也较烦琐，因此许多单位一年甚至几年也不会做一次，就是发现问题也往往由于牵涉面太广或资金问题而不了了之。 火灾警报装置、火警
16、电话、火灾事故广播故障造成这类故障的原因如，损坏、潮湿、老化、断线、机械故障等。经统计因这类设备平时很少使用，出现故障后许多单位对此并不知情，也就谈不上维修了。（2）自动（执行）灭火控制系统名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 15 页 - - - - - - - - - 建筑着火后，主要做好二方面的工作：一是有组织有步骤的紧急疏散，二是进行灭火。灭火方式有二种：一是人工灭火，二是自动灭火。自动灭火又分自动喷水灭火和固定式喷洒灭火剂两种。对自动执行灭火控制系统存
17、在的普遍问题如下： 消火栓按钮故障造成这类故障的原因如，损坏、潮湿、老化、断线。. 消火栓泵控柜平时往往处于手动状态，即使按钮损坏也不被察觉；. 往往一只按钮损坏就要检查整个消火栓按钮的线路，工作量比较大。 消防供水不足造成这种情况的原因： a）先天不足：只有一路供水且供水管网压力较低，供水管网较细等； b）室内或室外的进水阀门未开足；c）由于管道锈蚀结垢或有杂物堵塞等情况。 泵的故障由于水泵的扬程选择普遍较高，而一些建筑的防超压措施不完善，人员对系统不了解，检查采取点动方式，不敢正常运转消防泵，从而造成水泵锈蚀、气浊甚至损坏。 湿式报警阀湿式报警阀的压力开关及水力警铃经常由于传动管杂物堵塞而
18、不能正常工作；由于管道内水质问题使管道锈蚀影响湿式报警阀内密封功能，也是造成压力开关信号常报警和不报警情况的因素。 水流指示器除因触点机械故障、传动阀片由于管道锈蚀或杂物堵塞不能即时复位、水流波动会造成水流指示器报警或不报警外，水流指示器前端的控制阀门关闭，名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 15 页 - - - - - - - - - 而造成管道内无水或不能正常补水，也是水流指示器的主要故障原因之一。（3）防排烟控制系统火灾时产生的烟主要成分为一氧化碳，人在
19、这种气体的窒息作用下，死亡率为 50% 70% ，另外烟气遮挡人的视线，使人在疏散时难以辨别方向，因此防排烟系统的重要性也就不言而喻。以下是防排烟控制系统普遍存在的问题： 风机开启问题由于风机动作时噪声及灰尘较大，有些单位的排烟风机及正压风机长年不启动，造成风机锈蚀，马达不能正常运转，使得防排烟系统如同虚设。还有些单位，水系统和报警系统属于维保单位维保范围，但防排烟系统未纳入，这些客观情况也造成了风机系统的瘫痪率远远大于报警主机和消防水泵。 风量、风压问题：有些建筑随着大楼客户及二次装潢的增多，有些防火门被拆除，造成不能确保规定的风压数值，有些走道的墙体被重新改建造成排烟量不足等等，而这些有时
20、看似正常的改变都直接可能影响到人员逃生、疏散及灭火的难度。二、 提高建筑消防设施完好率的办法和建议百年大计，安全第一。建筑消防设施随着时间的推移，会正常的老化，隐患也会逐渐地显现，如何对现在建筑的消防设施加强监督，动员社会力量，提高设备完好率，把消防设施的维修保养纳入专业审查范围。建筑消防设施投入几十、几百甚至几千万，由于体制，资金等问题，造成设备损坏甚至瘫痪，一旦发生火灾消防设施不能投入正常使用，从而造成人员及财产的巨大损失，实在是得不偿失。 1、对消防设施维护保养的现状和存在的问题宏观调控主要措施：（1）制定保障建筑消防设施正常运转的法规体系，包括行政法规和技术名师资料总结 - - -精品
21、资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 15 页 - - - - - - - - - 法规，法规体系的细致化是社会文明发展必然的产物。建筑物的产权单位，物业管理单位，消防维护公司和消防部门要有法可依，明确责任，相互制约，是保障建筑消防设施正常运行的基石。（2）定期向消防部门报告建筑消防设施维护保养的现状，消防部门应会同有关部门尽快制订建筑消防设施维护保养技术标准，合理反映消防设施的运行状态和维护保养的情况，整体提高维护保养水平。（3）增加维护保养市场透明度，以防恶意竞争，使建筑消防设施维护保
22、养公平合理。（4）不能搞技术封锁，价格垄断产品，切实提高消防设施维护保养公平合理。（5）强化建筑消防设施维护保养资质管理，实行市场准入制度。（6）对建筑消防设施应由专业机构定期对其运行情况加以鉴定，并出具报告。 2、对建筑消防设施维护保养的具体要求（1）保养类型 为用户消防系统提供日常的维护管理，定期维护保养，给出系统维护保养鉴定书，满足用户对消防系统材料更换的要求，在系统维护保养过程中，若系统出现故障，应在接到通知后一个工作日内到达现场处理故障，使系统在最短时间内恢复正常运行。（2） 各类故障处理所需时间的一般规定 非设备损坏形成的各类故障， 在接到通知后， 4 小时内赶到现场排除故障 设备
23、损坏形成的各类故障，在接到通知后，4 小时内赶到现场确认，若名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 15 页 - - - - - - - - - 有更换设备，应立刻排除故障，若无更换设备，应在设备供货期内排除故障。（3）保养内容及周期 火灾自动报警系统 a) 探测器：采用专用检测器，每月按总量的1/10，分期分批对火灾探测器加烟或加温试验，进行模拟火灾响应实验和故障报警实验，每年完成一次全样检查，另外探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一遍，并作响应阀值及其
24、他必要的功能试验。 b) 手动报警按钮， 进行模拟火灾状态下的响应试验，每月按总量的 1/10 ，每年完成一次全样检查。另外探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一遍，并作响应阀值及其他必要的功能试验。 c) 手动报警按钮， 进行模拟火灾状态下的响应试验，每月按总量的 1/10 ，每年完成一次全样检查。 d) 警铃：进行模拟火灾状态下的响应试验，每月按总量的1/10，每年完成一次全样检查，对于经常误报警的设备及场所作技术分析。 e) 火灾报警控制器，进行故障，报警，消音，复位，火灾记忆，备用电池等功能测试，每天一次。 f) 楼层显示屏，进行故障，报警，消音等功能测试，每天一次。 g) 手动或
25、自动试验相关消防联动控制设备的控制和显示功能，对动作后无不良后果的控制功能，内容包括水喷淋自动灭火系统弱电控制部分。 自动（执行）灭火控制系统 a) 水流指示器，用喷淋系统楼层末端进行放水试验，检查水流指示器是否正常，每季度一次。 b) 湿式报警阀，打开试验警铃阀，检测压力开关，电气信号是否正常，打名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 15 页 - - - - - - - - - 开排水阀检查主阀是否正常，每天一次。 c) 对消防泵房内阀门每天一次，对系统中所
26、有的阀门进行检查，保养，每季度一次。 d) 水泵、稳压泵的自动启，停是否正常，主泵，备用泵转换运行是否正常，每月一次，设备用泵时，应该同时试验主备泵的切换功能。 e) 检查管网系统中警示标牌是否完整。 f) 消火栓，进行常规检查，测试水压，检查管网压力和水质，并进行放水试验，每月一次。 g) 联动控制，通过消防控制室启，停水泵，检查反馈信号是否正常，每月一次，设备用泵时，应该同时试验主备泵的切换功能。 h) 对系统中所有的阀门进行检查，保养，每月一次 防排烟控制系统及消防电梯系统 a) 试验自动方式打开防排烟风口，启动关闭防排烟风机。 b) 试验手动方式关闭防火阀。 c) 试验自动方式关闭空调
27、系统电动防火阀。 d) 对系统中所有的风阀执行进行检查，保养，每月按总量的 1/10 进行检查，每年完成一次全样检查。 e) 消防电梯进行人工控制和自动控制功能试验，其控制功能信号是否正常，每半年测试一次。 火灾疏散照明及专用通讯系统 a) 消防控制室与设备间所设的电话进行通话试验，每月一次。 b) 电话插孔按总量的1/10，每月进行检查，每年完成一次全面检查。 c) 消防控制室的直线电话与119台进行通话试验，每半年测试一次。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页
28、，共 15 页 - - - - - - - - - d) 检查断电时能否自动切换到备用电源。 e) 测试连续供电时间不少于20 分钟。 防火分隔系统 a) 通过消防控制室进行联动试验，检查设备动作及反馈信号是否正常，每半年检查一次。 b) 试验自动方式启动防火门，消防卷帘门，每季度检查总量的1/4 。 c) 用手动按钮启动防火门，防火卷帘门，每季度检查总量的1/4。 d) 用应急方式启动防火卷帘门的急落装置，检查其是否正常。 气体灭火系统 a) 进行人工启动与紧急切断试验，每季度测试一次。 b) 与固定灭火设备联动控制的其他设备（包括关闭防火门，窗，停止空调风机，关闭防火阀，落下防火幕）进行试
29、验，每季度测试一次。 c) 逐个储气瓶进行称重检查（灭火剂净重不得小于设计量的95% ） ，确认有无漏气情况，每半年测试一次。 d) 检测控制器电气元件及线路是否完好，是否能正常工作。 e) 进行系统喷放管网压力试验，确认有无漏气情况，每半年测试一次。 f) 建立消防设施维护保养档案，落实消防设施日常管理制度，建立专人管理维护，巡视检查，定期测试。三、总结我国建筑自动消防设施的产生以及发展是和我国社会经济的发展密切相关的，是社会经济不断发展的需要，随着我国社会生产力水平的不断提高，特别是改革开放的不断深入，我国的城市化进程进一步加快。传统的人为主的消防管理模式和靠外部救援的灭火作战方式已根本不
30、能适应这些场所的消防要求。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 15 页 - - - - - - - - - 预防并扑救此类场所火灾的主要对策只能靠其本身的建筑自动消防设施，只有充分利用完善的建筑自动消防设施才能完成“预防为主，防消结合”的消防任务从这个意义上讲，建筑自动消防设施的广泛应用将是我国在二十一世纪消防发展的首要战略任务。而确保这些建筑消防设施的完好，定期维护保养是必不可少的。一旦出现故障，致使消防设施难以发挥正常功能，最后造成重大损失。所以建筑消防
31、设施的维护保养是一项经常性的工作，需要持之以恒，常抓不懈，才能使自动消防设施处于长期良好运行状态。可以预料，在不远的将来，日常定期维护保养的建筑消防设施必将担负起建筑防灾的重任。维保流程 : 建立消防档案摸底考查消防检测排除故障检验报告维护保养应急检修定期回访用户满意维保是如何全面快速进行的? 一、签订合同对建筑物的消防设施进行摸底考查；与用户协商 , 签定维保合同；二、检测维修对消防设施进行联合检查 , 并出具检查报告；根据报告进行维修；对消防设施进行检测 , 并出具正规检测报告；三、维护保养对消防设施定期进行维护保养,维保期间 , 接到客户电话 , 迅速到达现场。消防系统设备维保报价表项目
32、名称：消防工程维保项目名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 15 页 - - - - - - - - - 一、火灾报警系统维保类别项目名称计价单位单价( 元) 数量 合计( 元) 备注普通及疏散指示灯、应急照明灯的合计：二、消防给水系统维保类别项目名称计价单位单价( 元) 数量 合计( 元) 备注普通及合计：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 15 页 - - - - - - - - -