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1、房地产操作流程专题做 一 个 房 地 产 项 目 应 具 有 市 场 战 略 眼 光 ， 树 立 全 局 观念 ， 重 视 长 远 利 益 ， 由 于 房 地 产 商 品 的 保 值 增 值 性 ， 其 开发 不 能 只 注 重 眼 前 利 益 ， 而 要 加 强 市 场 调 查 分 析 和 科 学 预测 ， 选 择 既 符 合 现 实 需 求 又 具 有 增 值 潜 力 的 物 业 。本 专 题 共 三 篇 ，分 别 是 房 地 产 开 发 流 程 、项 目 开 发 阶 段的 策 划 、 房 地 产 营 销 流 程 。 本 专题 详 细 介 绍 房 地 产 开发 的基 本 程 序 ， 对 于
2、 项 目 的 策 划 和 后 期 销 售 的 内 容 在 其 他 篇 章另 有 详 细 说 明 。房地产开发流程第 一章 房 地产 立 项和 报批一 、 对 取 得 土 地 和 准 备 开 发 项 目 打 可 行 性 研 究 报 告 和 立 项申 请 ， 然 后 到 计 划 发 展 委 员 会 申请 立 项 。二 、 凭 土 地 出 让 合 同 到 规 划 局 规 划 技 术 处 申 报 ， 有 规 划 测绘 队 测 绘 后 ， 取 得 建 设 项 目 规 划 红 线 图 。三 、 将 总 体 规 划 方 案 报 规 划 局 规 划 管 理 处 审 批 ， 通 过 后 领取 建 设 用 地 规
3、 划 许 可 证 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 6 页 - - - - - - - - - 四 、 总 体 规 划 通 过 后 如 果 一 次 规 划 分 批 实 施 ， 就 将 分 期 实施 的 详 细 规 划 和 相 应 的 单 体 建 筑 设 计 报 规 划 局 规 划 管 理 处审 批 。五 、 在 审 批 期 间 ， 将 各 规 费 收 缴 部 门 缴 费 流 转 审 批 完 毕 ，其 中 包 括 消 防 、 建 设 、 教 育 地 方 配
4、套 、 卫 生 防 疫 、 白 蚁 防止 、 绿 化 等 。六 、 领 取建 设 工 程 规 划 许 可 证 后， 将 准 备 实施 的 单 体 建筑的 施 工 图纸 送 建 设 局 技 术 处 和 建筑 工 程 施 工图 审 查 中 心审查 。 审 查通 过 后 领 取 建 筑 工 程 施工 图 审 核 批准 书 。七 、 如 果投 资 方 （ 项 目 控 股 方 ）是 国 有 资 产， 建 筑 工 程必须 通 过 当地 招 投 标 办 公 室 进 行 公开 招 投 标 ，对 中 标 的 施工单 位 发 中标 通 知 书 。八 、 凭 建筑 工 程 施 工 图 审 核 批 准书 和 施 工
5、单位 中 标 通 知书到 建 设 局建 管 处 申 领 建 设 工 程 施工 许 可 证 。九 、 凭 建设 工 程 施 工 许 可 证 ， 和商 品 房 核 价的 有 关 资 料送当 地 物 价部 门 进 行 商 品 房 预 售 核价 。十 、 凭 建设 工 程 施 工 许 可 证 和 预售 批 准 文 件到 当 地 建 设局开 发 办 （或 者 是 房 管 局 房 地 产 市场 处 ） 领 取商 品 房 预 销售许 可 证 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页
6、，共 6 页 - - - - - - - - - 第 二章工 程项 目 概论 及操 作 程序 项 目 规划 申 报 的 步骤 具 体 手续 建 设 工程 规 划 建 设 项目 选 址 建 设 用地 规 划第三 章取 得 土地 使用 权本 章 详 细 介 绍 办 理 各 种 房 地 产 开 发 手 续 的 基 本 程序 ，增 强 审 批 工 作 的 透 明 度 ， 为 开 发 商 更 好 地 服 务 。根 据 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 和 中 华 人 民 共和 国 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 及 有 关 规定 ， 凡 在 我 市
7、进 行 商 业 、 旅 游 、 娱 乐 和 商 品 住 宅 、 写 字 楼等 经 营 性 房 地 产 开 发 的 项 目 ， 都 应 到 市 土 地 管 理 局 办 理 土地 出 让 审 批 手 续 。 在 土 地 出 让 方 式 上 ， 一 般 采 取 协 议 出 让和 招 标 、 拍 卖 。具 体 流 程：一 、 手 续1、协 议 出 让 土 地 使 用 权 的 报 批 程 序 和 必 备 文 件 持下 列 文 件名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 6 页
8、 - - - - - - - - - 到 市 土 地局 申 报 审 批 ：a、 用 地 单位 提 出 书 面申 请 ；b、 规 划 部门 签 发 的 建 设 用 地 规 划 证 ；c、 计 划 部门 下 达 的 基建 计 划 ；d、 工 程 项目 用 地 平 面布 置 图 ；e、 申 请使 用 国 有 土 地 呈 报 表 ；f 、 需 提 供的 其 它 相 关材 料 。2、 招 标 或拍 卖 土 地 使用 权 的 报批 程 序 和 必备 文 件 : a、市 土 地 管 理局 依 据 城 市规 划 ，发 布 招标 或 拍 卖 土 地 公 告 。b、投 标者 或 竞 买 者 报 名 ，并 支 付
9、一 定 数 量 的 保 证 金 ，填 写 土 地 竞 买 申 请 书 。c、投 标 者 或 竞 买 者在 规 定 时 间参 加 招 标 或 拍 卖 会 ，进 行 投标 或 竞 买 。d、成 交 者 与 市 土 地管 理 局 依 据城 市 规 划 签 订 土地 成 交 确认 书 。e、 签 订 土 地 出 让 合同 。二 、 办 理 基 建 计 划 和 投 资 许 可 证1、 建 设 单位 主 管 部 门申 请 列 入年 度 基 本 建设 计 划 的 报告2、 建 设 资金 存 款 证 明3、 规 划 设计 院 出 具 的平 面 规 划4、 工 程 项目 建 议 书 、可 行 性 报告 、 初
10、步 设计 批 复名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 6 页 - - - - - - - - - 5、 初 步 设计 图 纸 或 施工 图 纸6、 市 地 名办 出 具 的 建筑 物 名 称审 核 证 明7、 建 设 单位 法 人 营 业执 照 复 印件8、 房 地 产开 发 单 位 资质 证 书 复印 件三 、 办 理 规 划 设 计1、 委 托 规划2、 进 行 审查3、 领 取 规划四 、 办 理 环 保 、 消 防 、 人 防 、 城 管 、 财 政 等
11、 项 审 批 手 续a、建 设 项 目 当 年 计 划 批 准 文 件 ；b、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 附 件 ；c、土 地 权 属 文 件 ；d、 平 面 规划 图 （ 经 规划 主 管 部门 批 准 ） ；e、 建 筑 施工 图 纸 （ 须提 前 3 个 工 作 日 报 给 消 防 局 ） 。五 、 办 理 规 划 、 报 建 、 招 标 、 统 筹 、 施 工 许 可 、 造 价 、 质监 、 安 全 等 项 目 的 审 批以 上 具 体 基 本 建 设 审 批 手 续 由 规 划 建 设 委 员 会 负责 办理 。 建 设 单 位 按 下 列 程 序 办 理 基 本 建 设
12、 手 续 ， 并 提 供 所 需文 件 资 料 及 图 纸 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 6 页 - - - - - - - - - 第 四章工程 招 标投 标及 管 理开 发 建 设 工 程 招 标 、 投 标 ， 主 要 包 括 建 设 项 目 招标 投标 、 设 计 招 标 投 标 、 设 备 招 标 投 标 、 施 工 招 标 投 标 、 工 程总 承 包 招 标 投 标 等 。招 标 投 标的 内 容1、 设 计 招标 投 标2、 设 备 招标 投 标3、 施 工 招标 投 标4、 工 程 总承 包 招 标 投标注 ： 项 目 开 发 阶 段 策 划 和 房 地 产 营 销 流 程 两 部 分将 在 其 它章 节 另 有 详 述 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -