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1、1 长春君地房地产开发专项审计报告中瑞联专审字 2010 第号北京昌恒投资集团公司：我们接受委托，对贵集团公司所属长春君地房地产开发以下简称君地公司 2008 年、2009 年财务收支及内控管理制度和内控制度执行情况进行了审查，我们的审查是依据相关财务收支审计准则，企业内部控制基本标准及贵公司相关委托要求进行的，我们的审查是以2009 年 12 月 31日资产、负债、损益真实性和两个年度财务收支情况和截至2009 年末资产质量查证；以及对整体资产经营决策、内控制度建立、执行和取得实效的调查展开的。在实施审查过程中，我们还实施了包括抽查会计凭证在内等我们认为必要的审查程序，现将审查结果报告如下：
2、一、基本情况长春君地房地产开发是北京华瑞君地投资和南通银洲昌诚置业共同投资兴办的开发，注册资本元人民币，法人代表朱新昌，公司驻地吉林省长春市汽车产业园区腾飞路110 号， 君地地产十六 峯地块 。君地地产项目于 2007 年在吉林省长春市启动， 在长春市政府、 长春市汽车产业开发区管委会大力支持下、经政府有关部门和长春市国土资源局经“招牌挂”等相关程序后取得该项宗地，共229917平方米，折合345亩。项目规划总建筑面积593204 平方米，其中地上建筑面积459694 平方米住宅面积 370830 平方米，商业面积88864 平方米地下建筑面积精选学习资料 - - - - - - - - -
3、 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 18 页2 133510 平方米含地下人防、车库、库房、地下室等项目共分为一期工程、二期工程、三期工程和四期工程，现一期工程建筑面积10 万平方米已完成，楼盘已基本售罄；二期工程建筑面积22 万平方米已在建，三期工程建筑面积 23 万平方米、四期工程建筑面积45 万平方米征地已纳入规划、设计，从工程进度上看已全面启动。项目法人单位：长春君地房地产开发建筑设计单位：吉林建工学院设计院、吉林北银建筑设计院承建施工单位：南通二建集团监理单位：吉林省先胜工程监理公司2007年 君 地 地 产 项 目 全 面 启 动 ， 2007年 发 生 前
4、期 费 用240.425.626.20元，其中土地价款237.000.000.00元、可行性研究报告168.000.00元、总体规划设计方案含测量费1.193.600.00元、方案咨询费 2.050.000.00元、评审费 10026.20 元。2008 年当年取得营业收入25.911. 元，配比销售成本20.729.213.80元，实现利润 8.274.456.20元。资产负债率 27.57% ，2009 年由于二期工程未完全年未实现营业收入当年亏损788.360.57元。截至 2009 年 12 月31日 资 产 负 债 表 反 映 资 产 总 额768,103,586.12元 ， 负 债
5、 总 额492,300,565.90元，资产负债率 64.09% 二、审查情况一资产部分1、货币资金精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 18 页3 2009 年 12 月 31 日货币资金余额 98,602,520.66元， 占总资产 12.83% 1现金现金余额元，已严重超限额使用现金，经本次查证盘点时现金余额高达、 、库存现金5,元。经倒推计算剔除白条中2010 年发生部分 2009年余额 1,993,831.83元。经查保险柜中存放属于帐内的购物卡21,元、卡400.00 元、待发工资 13,822.00 元；另外存放
6、王传坡退房余款5,000.00 元；以黄建生名义公款私存发生利息3,元， 同时还发生待发工资单一张署名牛超、 赵波等 13,，经查此工资单人员不是企业职工，又迟迟不予领发，待企业做出合理解释；对于以黄建生名义公款私存且用于购房者业主垫支性借款购房者在获取公积金贷款之前资金不足，向黄建生借款，贷款到位后即还此种行为已构成公款私存且有放贷之嫌，且以个人名义开户存折未纳入货币资金管理，与财务无对账依据，此项帐外资金完全失控，应立即终止。A 长期未入账借款单1,000, 顾春雷525, 黄建生310, 公款私存吴晓语2, 黄建48, 郑晓东20, 钱 康李新华6, 陈星3,元精选学习资料 - - -
7、- - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 18 页4 孙宝伟2, 李圣康10, 莫秀金25, 王浩去4, 高立彦2, 季水晶20, 宋宏伟20, B 白条抵库发生在 2007 年五月至 2009 年 12 月涉及管理费用、 福利费用、工资、 招待费支出共计 465 笔其中涉及 2007 年费用支出 129,558.30元； 2008 年 602,元； 2009 年 364,306.24元 ； 2010 年 20,931.60元。同时收支复杂， 已严重违反现金管理条例和相关会计制度规定，对 2007 年、2008 年和 2009 年财务报表均构成影响，应予关
8、注。2银行存款96.608.688.85元,共分为建行、工行五个账户分别储存，其中建行一汽支行8888 户已清户，其余工行一户，建行3 户均提供对帐单经调节后一致。我们对个别账户未达帐项进行进一步审查，其中由于时间差形成未达帐项在2010 年初已解决，但发生在工行71174 账户银行已收企业未收长春以兴汽车销售公司货款61200.00 元至今未解决；另外精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 18 页5 发现以黄建生名义公款私存并对外放款6 笔2009 年 11 月 12 月期间共计 274248.00元，均在 2010 年初存
9、入公司大帐。3我们审查了长春君地房地产开发的整体经营流程，企业的组织架构及各部门间的经济往来，尤其注重企业中货币资金的循环、往来款项的发生与流通，并在审计过程中对企业的内部控制制度提出意见和建议。在实际审计工作中，我们重点关注以下方面：A、货币资金循环及用款权限长春君地房地产开发以下称君地地产是一家主营房地产开发与销售的公司，其主要部门有办公室、财务部、营销部、开发部、前期工程部。该企业房地产销售主要通过聘用代理销售公司- 上海利奈佳投资咨询以下称利奈佳。按照代理销售协议，房屋销售底价由君地地产和利奈佳协商确定，以出售房屋合同价款的一定比例及售价高于底价的溢价部分的一定比例合并作为利奈佳的销售
10、佣金。实际审计中我们发现，利奈佳向客户收取的购房定金暂存于售楼处收银台包括现金和户名的银行专户 ，收银台定期将定金台帐与所收定金移交至君地地产财务部门，由君地财务部存入办公室主任黄健生的个人账户，对于放弃购房的客户，其缴纳的定金由君地财务部门由企业帐户退还给客户。2009 年，在销售情况不景气的情况下，对于付不出首付款的客户，君地地产为改善销售情况，曾以办公室主任黄健生个人的名义借款给客户。另外，在审查企业银行存款项目时，发现一笔企业无法做出合理解释的未达账项，企业银行存款帐中无反映，经查2009 年 4 月 2 日，企业将精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - -
11、 - - - - -第 5 页，共 18 页6 由利奈佳收银处移交来的售房款存入办公室主任黄健生的个人账户，共计110 万元，随后 2009 年 4 月底银行结算前，君地地产将该个人账户销户，因此未在企业帐中反映。我们认为，君地地产以企业高管个人账户代替企业账户，违反了银行结算纪律，该种行为可能会产生企业财产流失的风险。A 授权审批制度不标准部分付款业务缺少授权审批程序且授权不明确，尤其大宗业务支出无审核审批程序，付款申请书上无授权人签章，预付工程款，货币资金缺少审核程序，支出无事后监督程序。B 工程款支付和预付没有依据工程量执行和监督C 大额未达账出现几户。 例如：同文春户 30 万元，长期
12、不做账务处理造成资金沉 澱影响现金流量表的准确性。D 管理层大额借款随意性，无授权审批记录，无款项用途说明。尤其售楼处收银程序存在重大缺失，发生预收房款时未纳入现金管理程序收银后未交财务之前。E 工资计提无计提标准说明，个别月份出现无经手人签字，附件不全。F 财务人员调离交接手续不齐，无交接单、交接记录。G 预收 2008 年房款、退房款只有审核无审批手续且以内部审批单和退回收据代替业主出具手续，2009 年预收房款时收银后入账财务大帐不及时，在时差上存在失控期间，无台帐记录健全完整台帐，经盘点抽查发现退购房业主王传博定金5,000.00 元预交 15 万，退款 14.5 万已形成帐外资金，谨
13、此项说明收银工作存在一定失控环节，防止形成帐外资金。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 18 页7 2、预付帐款预付帐款余额 146,760, 元发生，主要事项是与南通二建公司之间预付大宗工程款项，预付内容是执行工程预算的一部分，在实际发生预付款项时没有严格健全的审批程序及相关审批手续，预付工程款项应提供项目工程进度表，付款应予工程进度相匹配。在审查过程中发现2009 年 1 月记-0103 与 5 月记-0149 传票反映出用工程款抵购房款，元多层一期春1、春 2、春 3 三套单元、未署名实际形成变相出借资金于购房人，严重
14、违背了工程预算项目和执行预算，造成资金挪用改变了资金性质和用途，违反了相关制度规定。3、其他应收，经查内部往来款项发生额较大，没有严格审批手续和款项用途，应建立健全资金使用制度，合理使用资金，该其他应收款应及时清理，以提高资金使用效率，节省并控制资金成本。经查该应收款项主要分为内部人员和外部单位借款形成，从内部借款是以内部高管人员设立，而不是按工程预算项目审批立项，有专人或部门审核、审批、经办一整套审理、审批过程，无相关审批程序这就会造成资金外流，给企业带来损失。外单位借款无相关合同，表达不出借款性质，如：娃哈哈公司借款等应予关注。4、存货 -开发成本开发成本余额468787972.67元，主
15、要反映君地地产十六峰地块开发成本，该地块公积229917平方米，共分为四期开发，除建筑安装采用大精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 18 页8 包方式由二建工程公司承办外，其余景观、内部设施等均为自建项目。1前期开发成本2007 年发生前期开发成本240,425, 其中：土地价款237,000, 可行性研究报告168, 总体规划方案含测量费1,193, 方案咨询费数笔2,050, 评审费10, 2 2008年 发 生 开 发 成 本36,688,339.97元 ， 当 期 转 出20,759,213.80元，当期净额 15,
16、929, 。土地成本15,430, 元前期费用9,579, 元建筑安装工程费2,144, 元基础工程设施费5,407, 元公用设施配套费1,743, 元开发间接费2,382, 元32009 年发生开发成本净额211,334, 土地成本1,260,960.32元前期费用5,950, 元建筑安装工程费171,027, 元精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 18 页9 基础工程设施费19,524, 元公用设施配套费335,元开发间接费14,334, 元2009 年末累计开发成本467.688. ， 其中一期已告峻，2 期正在施工，
17、本次审查二建公司是另外一个单位，应做施工项目审查，本次审查未能涉及，对于建造工程均应按预算来执行，但在发生配套及景观方面建设支出，从审核审批制度上存在重大缺陷、施工合同不完备、工程无进度表、无预算、 调整预算、 无工程成本控制，经查核发现 2009 年12 月 31 日 639,336.00元及：2009 年 12 月 31 日记字0518 号借:开发成本 - 家具 23,800.00 样板间陈设贷:销售费用-23,800.00 2009 年 12 月 31 日记字 0503 号借:开发成本 - 工资 1,215, 09 年全年全部职工工资贷:管理费用-1,215, 借:开发成本 - 业务招待
18、费822,0 09 年超标业务招待费贷:管理费用-822,0 2009 年 12 月 31 日记字 0514 号借:开发成本 - 差旅费用448, 应列管理费用贷:管理费用-448, 借:开发成本办公费959, 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 18 页10 贷:管理费用-959, 以上 4 笔从管理费用、销售费用调整计入开发成本共计2,509,807.61元，严格混淆工程成本和期间费用界限，不符合相关标准性和明晰性原则，建议将 2009 年期末转入相关费用支出全部转回原渠道列支。成本核算结转我们以为工程项目应根据房地产开
19、发企业会计制度房地产开发经营企业所得税处理方法 ，严格标准开发成本开支范围和标准会计核算。经查君地地产开发采用发包形式由南通二建公司承建工程，核算建筑安装成本，根据建设工程施工合同，按期根据需要付款，君地地产据以作工程成本会计核算，本公司还负责前期工程费、公共配套、景观设计、基础设施、开发间接费核算，现一期工程已完工并已售罄，现按高层销售收入 80% 计算销售成本， 并结转销售成本。 从核算上看无成本核算规程，无具体标准，无法计算出每平方米具体成本，完全以人为目的考虑利润因素确定销售成本水平。考虑到亿元，占总资产61.03% ，由此认为该事项是重大的结论：君地项目内控、核算应建立健全成本管理与
20、核算机制，适应未来房地产市场需求，对于大包的建筑安装公司应提供预算、决算；配套费用，财务部门应根据预算做主体工程换算，配套工程换算，并按照一定分配率方式将配套成本合理分摊至主体成本，并在高层、多层房产中规定计算系数或一定比例求得多层单元平均单位成本、高层单元平均单位成本，形成在建工程中完工成本和在建成本，销售时按完工成本结转销售成本。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 18 页11 5、长期投资元，是 2009 年君地地产对兴办物业公司的独家投资，当年未取得投资收益。现君地地产一期房屋已售罄，物业公司已建立，物业公司与开发
21、公司之间届限应进一步划清，如一期后期基础配套设施维护费，景观配套服务费，后期保养均为物业公司未来成本，应严格区分开发公司与物业公司界限，划清建设成本和经营成本，防止混淆两公司建设及经营成果。6、固定资产固定资产原值3,459,065.00元，累积折旧1,149,604.44元，净值2,309,460.56元，主要分为汽车、办公设备、 电子设备、家具及其它。我们检查并抽查盘点结果， 固定资产 2009 年无盘盈、盘亏事项； 测试折旧计提方法采用个别折旧方法，2009 年 12 月份一次性提取折旧，我们认为计提折旧应本着权责发生制原则计提，全年一次提取造成成本不均衡。虽然是房地产企业竣工一次性销售
22、，但建设期间多层、高层成本比重并不一致，分摊率也不一样应坚持固定资产摊销原则摊销。7、长期待摊费用长期期待摊费2007 年用当年发生业务宣传费，该项费用于2008 年12 月 31 日转长期待摊科目5,832,624.00元,2009 年未予摊销。查 2008 年 12 月 31 日借:长期待摊费用5,832, 贷:销售费用电视广告费530, 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 18 页12 销售费用户外广告费2,566, 销售费用报纸媒体广告费1,956, 销售费用平面广告费20, 销售费用业务宣传费758, 该项长期待
23、摊费用无法区分其受益期，应根据一期、二期、三期、四期不同受益期限摊销，防止潜亏发生。二负债方面1、预收帐款2009年预收帐款期初余额贷方619,300.00元，当年借方发生85,388.00 元， 贷方发生 301,729,838.49元,期末贷方 302,263,750.49元。其中 2009 年预收， 该预收款项较大应根据当地税务部门相关规定预交税金，以防止迟期纳税，漏税现象。2、应付帐款2008 年，期末 892.，主要是过渡性支出，即接受劳务在先， 根据合同约定计算应付款项，例如2008 年 12 月 12 日 2 号楼一层装饰20 万元，根据合同付款售楼处装饰费借:销售费用200,
24、元，贷 :应付帐款200,000.00元；付款时，借 :应付帐款 200,000.00元，贷 :银行。本科目应付款 -前期开发成本577, -建安成本195, -市政基础设施37, -公共配套设施 332, 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 18 页13 -营销299, -材料采购50, -其他200, 2009 年本科目期初余额贷方892,610.49元，期末 -7,597,006.36元，本科目使用与 2008 年相同，但在使用过程中应收款项列入本科目造成应收事项大于应付事项形成借方余额，期末余额-7,597, 。该
25、科目内容应根据实际发生经济内容按相关科目使用之规定，标准记入相关科目。此种记账方法可能从换算上可以及时看出一家供货商供货及本户进出情况，并准确反映该户余额时点，但此种方法应根据填报会计报表做分析性填列，以确切反映资产负债真实面貌以期附合明晰性原则。3、应付职工薪酬2008 年 112 月发生计提应付工资1,266,466.97元，当期实发工资1,215,430.67元， 期末结存 51,元； 2009 年计提工资元，实发放工资 1,215,元，期末结存元，工资分别分摊开发成本、销售费用、管理费用。检查发现存在问题如下1工资超标， 2008 年在册职工 33 人，计税工资标准2,000.00 元
26、人均应发工资792,000.00元，实发工资 1,215, ，超发元。 2009 年在册职工 44 人,计税工资标准 2,000.00 元人均，应发元，实发元。两年共计超标 5 元，应补税 145,715.33元。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 18 页14 2检查工资发放记录2008 年 4 月 30 日第 8 号传票、 2008 年 11月 28 日 7 号凭证，月发放工资表单无人签批、无出纳签字、无领款人签字但已支出借 :应付工资，贷 :现金企业应做出合理解释。3用工情况2008 年签合同人数 33 人，实发工资
27、人数33 人。2009 年签合同人数 44 人， 实发人数 49 人。应付职工薪酬应严格按照计税工资标准予以税前扣除，对于超标支付工资应在年末调整纳税所得额。4、应交税金，其中应交营业税1,896,729.70元，城建税 132,771.08元，土地增值税 189,672.97元，教育费附加56,901.89元，个人所得税31,766.90元应为代扣代缴。5、其他应付款其他应付款期末余额33,674,942.93元，主要反映关联单位往来、外部单位往来及代收物业维修基金、代收契税、代收采暖费、代收煤气初装费等。此间应关注关联单位和外部单位之间往来应积极清理。6、长期借款该企业本科目期末余额161
28、,600,000.00元，经查，其中：1 2008 年 8 月 31 日， 记字 0037 中国工商银行贷款60,000,000.00精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 18 页15 元，期限自 2008 年 08 月 26 日至 2011 年 08 月 18 日 2 2008年9 月 30日 ， 记 字 0119 开发 银 行 商 业 贷 款20,000,000.00元，期限自 2008 年 08 月 11 日至 2011 年 08 月 10 日32008年 10 月 31 日，记字0020 工商银行一汽支行贷款10,0
29、00,000.00元，期限自 2008 年 8 月 20 日至 2011 年 8 月 19 日 4 2008年10 月 31日， 记 字 0157 开 发 银行 商 业贷 款10,000,000.00元，期限自 2008 年 08 月 20 日至 2011 年 08 月 19 日52009 年在上年贷款的基础上，于2009 年 6 月 30 日至 2009年 12 月 30 日期间向工商银行增加贷款61,000,000.00元。经查该项贷款到期日均在 2011 年，在此期间无逾期现象，贷款利息支出计入开发成本，经企业介绍全部利息单均已入账，未发生表外利息漏记利息现象。三所有者权益1、实收资本该
30、企业实收资本构成如下: 投资方出资额万元所占比例北京华瑞君地投资10,400 94.50% 南通银河昌城置业600 5.50% 总计11,000 100% 经审查，实收资本与注册资本一致，2008 年至 2009 年期间无变更。2、资本公积精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 18 页16 3、未分配利润四损益方面1、主营业务收入2、主营业务成本3、期间费用销售费用 - 业务招待费2008年 实现 销 售 收 入 25,911,517.25元 ， 业 务招 待 费 应 列 支129,557.58元。 0.5% 经审查， 20
31、08 年管理费用中列支业务招待费637,000.00元，销售费用中列支礼品、饮品等招待费24,221.80元，共计 661,221.80元。超支531,664.22元。2009 年开发成本中三、关于企业内部控制制度的检查通过上述实施审计过程， 君地地产公司内控制度的严重缺陷已明显反映出来，从企业宏观到微观仅有现成的规章制度可依，没有形成一整套企业内部控制体系，这将阻碍企业在市场经济条件下有序健康发展和躲避企业风险。根据中华人民共和国公司法 、 中华人民共和国会计法和其他相关准则规定，企业内控制度应遵循如下原则：（1）全面性原则：内部控制应当贯穿企业决策、 执行和监督的全过程，覆盖企业及其所属的
32、各种业务和事项。（2）重要性原则：企业内控制度应当在全面控制的基础上，关注重要精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 18 页17 业务事项和高风险领域（3）制衡性原则：内控制度应当在公司治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率（4）适应性原则：内部控制应当与企业规模、业务范围、竞争状况和风险水平等相适应，并随着情况的变化及时加以调整。（5）成本效益原则：内部控制应当权衡实施成本与预期效益，以适当的成本实现有效控制。（6）风险评估原则：对于财务预期经营目标的实现情况，应准确识别与实现
33、控制目标相关的内部风险和外部风险，并制定相应的对策。（7）内部监督原则：企业应当制定内部控制监督制度，制定并执行财经纪律，对于违反现金管理条例 、 银行结算规定及其他财经纪律的行为及人员应严格查处，对于舞弊并造成企业财产损失的应追究其民事或刑事责任。我们根据以上原则， 严格按照企业内部控制基本标准 对长春君地地产进行了内部控制制度审计。发现的问题如下：（一）没有建立健全工程内部控制制度体系君地地产项目主要划分为前期开发、 建筑安装、设施配套等几大方面，从项目前期论证，到项目实地开发建设以及产品销售均应纳入预算管理体制，集团公司应设有预算审核委员会、风险控制委员会、 产销质量控制委员会和财务分析
34、小组，重大项目预算应经董事会讨论签批后由相关委员会控制。企业经营者应在赋予的职权范围内行使职权，对于建筑安装 采用精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 18 页18 招投标形式、基础设施配套、景观设计配套等六大方面应有合理预算并严格执行，定期进行财务分析， 风险控制委员会应随时随地进行跟踪风险评估和控制。君地地产项目自审计开始没有任何一个部门能出示相关管理或约束机制的文字资料，对于君地项目自主创办的景观设计、 配套设计均无预算，完全由相关部门请款、 相关领导批示、 财务部门支付， 且财务支付无任何控制及相关部门监督的机制。
35、项目进程中该企业无法提供其造价、成本资料，而只是在事后反映，这就从根本上加大了占君地项目总资产64.01% (2009 年 12 月 31 日)的开发成本的风险。从开发成本项目来看，该企业将大量不属于建造成本的项目列入，混淆了成本和费用支出的界限， 事实上形成一个庞大的成本项目，这就为某些不当行为提供了空间，严重违反了会计制度相关明晰性原则。（二）严重违反现金管理制度和银行结算纪律（1）现金超标存放（2）销售部门收银款未入账（3）公款私借，金额高达300 多万，多用于经营用地、利息外流。北京中瑞诚联合会计师事务所普通合伙2010 年 6 月 22 日精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 18 页