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1、浅析物业企业全面预算管理应用的问题与对策浅析物业企业全面预算管理应用的问题与对策 谭艳 摘 要 近年伴随着房地产行业的快速发展，物业服务企业也不断随之壮大。一些上规模的物业公司为进一步提升管理能力，规范内部管理制度，有效实现公司年度经营目标，通常会采用全面预算的方式对公司的经营业务进行管控。本文对物业服务企业在实施全面預算管理中的实际应用问题进行探讨，并对出现的问题提出一定的对策。 关键词 物业公司 全面预算 应用问题 对策 一、物业公司全面预算管理概述 （一）全面预算管理含义 “全面预算管理”是一种现代的、全新的管理理念，是企业实行科学管理、科学决策的有效手段，也是公司战略落地、经营目标执行
2、、工作计划管理、规范化运营的载体。“全面预算管理”是公司规范化管理的必经之路，是成为现代化企业不可或缺的重要管理模式。很多成熟的企业都在使用。物业服务企业若想对企业的管理能力做进一步的提升，就有必要开展全面预算管理工作。全面预算管理是企业进行内控管理的行之有效的方法，它同时还具备激励、评价等功能。它通过预算部门相互联系的一系列预算构成，如收入预算、成本预算等，由于预算单位的不同，各职能门的目的不同，公司的长远目标和部门的利益之间它又充斥着矛盾。因此，全面预算管理需要发挥企业管理层的高度综合协调能力来对企业资源进行合理配置，进而为企业的最终决策提供支持。 （二）物业公司全面预算管理目标 全面预算
3、需要对企业的经营活动进行一系列量化的整体安排，为使预算编制实现一致性，预算管理委员会应在编制预算前制定出企业的基本目标、预算编制要求和编制原则，作为各单位预算编制的基础。物业公司需要确定以下目标： 第一，物业公司的利润目标。 第二，预计物业费收缴率、清欠率指标、多种经营目标等。 第三，确定人员编制、工资标准、水电能耗标准、维修物料、保洁、绿化物料等物料的单价消耗定额等。 第四，各种维修、维保、垃圾清运合同的执行内容等。 企业可以通过全面预算保障所有的工作内容都能围绕着预算进行，最终实现企业年度目标。 （三）物业公司全面预算管理的步骤 物业公司实施全面预算管理主要有以下几个步骤： 第一，制定物业
4、公司的总体目标：企业管理层首先制定年度工作计划，确定公司的年度经营目标，然后根据目标提出企业下一步经营决策。 第二，分解年度目标，制定单位工作计划：各部门或项目围绕分解目标制定具体的执行计划。物业公司要先制定出各类收缴率目标、多种经营目标、成本控制目标、利润指标等等。 第三，开展预算编制：各部门或项目根据分解后的工作计划进行预算编制。物业公司收入的编制主要有传统的物业费收入、停车场管理费收入及延伸服务收入，如多种经营收入、委托服务收入、专项服务收入等。成本费用编制的主要内容分为可控费用、不可控费用及风险费用等。 第四，预算的管控执行：年度预算批准后，公司各部门应按预算内容加强收支管理，认真落实
5、预算指标，增强预算的严肃性，确保能够实现年度预算指标。公司的财务部门应对预算执行情况进行分析，指出实际收支与预算收支的偏差，并提出改进措施。 第五，预算的考评：各部门的年度或阶段性预算列入部门年度或阶段性工作目标考核书中，物业公司将对各部门的预算执行情况进行考核。 物业企业想要做好全面预算管理还需要有整体性观念、计划性观念、责任性观念及弹性观念。也就是说各编制单位预算要以公司整体发展目标为原则。各部门的预算需与其他部门相互配合，明确相互之间的权责关系，预算是工作计划的量化体现，同时也可促进工作计划目标的实现。 二、物业企业在全面预算管理实际工作中存在的问题 （一）预算管理的组织保障体系不完善
6、有些物业公司未设置专门的“预算管理委员会”，没有制定完善的预算管理制度。日常工作中除要建立好完善的预算管理体系外还要强调战略规划，各个部门都要参入其中，采取上下结合、分级编制、逐级汇总的程序进行。 （二）全面预算管理没有将部门利益和公司整体利益相结合 物业企业由于自身情况不同，有社会化物业公司，还有地产旗下所属物业公司。两种情况下的企业战略目标就不一致，物业公司应根据实际情况设立明确的经营管理目标。目标不清晰则导致预算结果出现偏差。另外，有些物业公司的项目预算没有以企业的发展战略目标和基本策略为预算编制原则，导致预算与年度经营目标不一致。各预算单位只考虑小集体的利益，不能将自身利益和企业整体目
7、标很好地融合在一起，企业无法将年度经营目标分解落实。 （三）认为全面预算管理是企业财务部的事情 一般物业企业的预算编制工作从预算模板制定、预算编制培训及最终的预算汇总工作都由财务部负责，很多部门负责人认为编制预算是财务部的工作，预算编制都是配合财务部进行的。因此各预算单位负责人对预算编制工作不够重视，虽然企业在编制预算时要求全员参与，但有些部门负责人的责任心不强，只是应付差事，当然最终的预算结果也就无法达到预期效果。 （四）全面预算管理缺乏科学的编制方法 在编制预算的过程中，由于预算核算规则不确定，预算填报的相关口径不清晰，导致预算编制过程较长，效率较低。比如收入确认的口径、成本费用的填报依据
8、不清楚导致预算编制部门无法按照预算表中的内容准确填报，填报的数据在审核阶段一改再改。此外还存在着预算编制部门日常管理混乱，没有完善的项目资料，造成预算数据依据不足。 （五）预算管理落实不到位，缺少完善的考核机制 有些物业企业虽然制定有预算管理制度，但由于在执行方面的不到位，并没有起到管理和激励的作用。主要是指在执行预算的过程中，预算项目执行力度不强，经常有超预算的现象出现，而公司管理层很容易因为种种因素而对这种行为进行妥协，导致预算方案的制定形同虚设，没有起到任何作用。另一方面，预算执行结果出来后，考核措施不到位。不能够及时对预算执行好的项目及人员进行奖励，也没有对执行度差的、超预算的项目进行
9、处罚，导致其激励性大打折扣，这种不到位的考核机制无法充分将人员的积极性调动起来，因此，预算管理也没有达到预期效果。 三、改善物业企业全面预算管理中存在问题的应对策略 （一）完善预算管理的组织保障体系，需要企业负责人的高度重视 企业的领导层应高度重视预算管理工作，一方面要制定出完善的预算管理制度，另一方面要大力宣导全面预算的重要性，树立起全员参的意识，让企业每一个人都能充分认识到全面预算管理与公司目标前景的关系及对企业发展的重要性，提高业务部门的预算参与度及重视度，让更多部门、更多人员参与进来。这样既能提高员工的工作积极性，也可以促更多信息的交流，提高预算工作效率，真正做到全面预算管理。 （二）
10、全面预算管理若要部门利益和公司整体利益相结合，制定预算时就要明确企业年度经营目标有效地融合至部门中 在实际操作时部门利益往往与公司目标相冲突。为了完成企业整体经营目标，领导层会将目标层层分解，这样会给下属部门带来一定的经营压力，而预算编制部门则与企业讨价还价，一般会采取降低收入预算、提高成本费用等手段让目标更容易实现。此时物业企业应有完善的预算审核制度及相互博弈机制，企业领导层和预算项目负责人之间进行博弈，领导层充分听取项目负责人的意见，但拍板权在预算管理委员会，有博弈才能使结果得到均衡。 （三）全面预算管理不仅是财务部门的工作，业务部门也要积极参与 预算编制以财务部门为主，业务部门参与度不高
11、会导致预算编制不合理。预算编制是以各种业务经营活动、人力资源、投资业务等为基础的，仅凭财务部门是无法准确把握各类经营数据的。因此各业务单位要积极发挥作用，充分认识到业务预算是公司整体预算的基础，在各自分管的范围内对业务经营内容进行合理测算，这樣预算编制范围才能更加全面，预算管理的责、权、利才能相匹配。 （四）进行全面预算管理企业要有科学有效的实操方法 很多企业编制预算后无法落地，主要是编制预算部门和业务部门没有效结合，各干各的事。关键在于没有一套科学的方法，没有合理的编制流程。 编制预算前首先需要制定预算编制规则，明晰预算收支的口径信息，否则业务部门会不知如何进行预算编制。这就要求主导预算编制
12、部门不仅要对预算模板的填报内容进行培训，还需要就预算编制规则进行培训。 为了保证预算编制的科学性，预算方案的有效性，物业企业在日常工作中就要根据自身的需求做好业务档案管理，尽可能保留资料的原始记录，对档案进行定期整理，并加强对员工在档案管理方面的培训。编制预算离不开大量的数据支撑，业务部门要充分了解本项目的所有资源，对所掌握的资源信息进行梳理，这个过程中一定要保证各类数据的真实性和准确性。只有掌握了准确信息，才有真实有效的预算编制依据。 （五）预算目标应作为最重要的绩效考核指标，但又不能作为唯一的考核标准，应完善企业的绩效考核办法 企业在预算执行过程中要做好预算分析与过程控制，确保预算分析工作
13、逐步推进。实际工作中要把预算管理和会计核算有机结合起来，这样才能准确、及时地反映出预算执行偏差，更加有效的发挥预算控制的职能，从而真正做到全面预算管理。 财务部门需要将考核、评价结果及时反馈给公司的各个部门，发现问题及时沟通。评价、考核工作要做到时效性的把控，避免物业公司偏离既定目标。对于考核结果要做到奖罚分明，把预算执行结果和员工自身利益结合到一起，方能提高管理效率。 但如果过分强调预算作为经营业绩的评价标准来激励员工，则部门负责人在经营过程中会更倾向于保守性的、能使将来自身经营业绩看起来更佳的预算数据。因此如何完善绩效考核办法尤为重要。 四、结语 物业管理企业是需要通过全面预算管理来提高企业的整体管理水平。全面预算管理不仅能够确保公司运营效率，还能保障公司的经济效益，使企业在发展上更上一层楼。因此，物业管理企业要全面提高全面预算管理的重视程度，构建完善的全面预算管理体系，结合公司整体战略目标、公司经营发展状况，细化预算编制内容、增强预算执行力度，充分发挥预算管理的激励作用。 （作者单位为河南名门物业管理服务有限公司） 5