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1、浅析房地产企业成本核算存在的问题及优化措施浅析房地产企业成本核算存在的问题及优化措施 谷晓惠 摘 要 自政府出台房地产“限售限贷”严苛政策后，房地产行业迅速降温，导致房地产利润率受到了较大影响。本文首先分析了房地产企业成本核算的特点，然后深入分析了现阶段房地产企业成本核算存在的问题，并提出了相应的优化措施，旨在提高房企市场竞争力，使其在现有市场中生存下去并持续健康发展。我们认为在实际应用中，还需结合企业本身制度及流程、管理层对企业利润率的预期、市场竞争激烈程度等多方面综合考量，制定出适合企业发展的优化措施。 关键词 房地产企业 成本核算 措施 一、前言 自20XX年4月1日，堪称“房地产行业史
2、上最严调控政策”的出台至今，两年时间已然过去，从调控出台前连夜排队抢购到现在的售楼处门可罗雀，两年间中国房地产行业遭受了迅速降温。销售量下滑，土地、人工、资金等各项成本却随着国家宏观调控、物价、货币紧缩等政策大幅上升，从而挤压了房地产企业利润，更有甚者，出现了部分房企为了及时止损，采取了取得土地后闲置而不开工建设的措施。在这种严峻且短期内无松动迹象的调控政策下，如何在原有的成本核算基础上进行优化，进一步降低房企成本，以便保持较高的利润率，从而持续获取正现金流，避免资金链断裂，成为大部分房企目前亟须解决的问题。 二、房地产企业成本核算的特点 商品房作为房地产企业的主要开发产品，相较于工业企业的产
3、品，具有建设周期较长、资金需求规模巨大、涉及下游行业众多等特点，从而决定了房企的成本核算具有以下特点： （一）核算周期长 时间跨度视项目建设规模从2年至10年不等甚至更长，且财务成本核算自房企具备拿地意向伊始就已经介入，项目竣工结算后还会进行土地增值税、企业所得税清算等一系列财务核算收尾工作，若有自持资产还会涉及后续成本核算等问题，由此也导致成本核算具有动态性，从而加大了财务会计工作人员核算的难度。 （二）核算范围广 房企成本核算内容涉及广泛，其主要核算内容为：成本类包括土地成本及征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费六大类成本，费用类包括管理费用、销售
4、费用、财务费用的三费核算、税金类包括土增税清算、企业所得税等核算。房地产业之所以被称为国家的支柱产业，很大程度是因为房地产业的发展可以带动一系列下游行业的兴盛与发展，从设计业、建筑业、门窗、地板等制造业到广告业、金融业、物业服务等第三产业的发展，甚至政府财政税收都离不开房地产业的带动，此特点从房企签订合同及供应商的数量众多可见一斑。本文探讨的成本核算内容是指广义的房地产开发成本，既包含传统的六大类房地产开发成本，也包括日益增加的企业管理成本、销售成本、资本成本等。 （三）核算金额大 房地产行业是典型的资金密集型行业，开发过程涉及金额动辄十几亿甚至几百亿，故资金成本的管控也是重中之重，资金的筹集
5、方式、使用的节奏、资本化利息的核算正确与否，关系着成本核算是否达到最优。 （四）核算主体、方式逐渐转变 财务核算工作主体逐渐由财务部门转向公司全体部门通力合作，成本核算管理工作不再是凭财务部门一己之力，在业务发生之后通过记账、核算等方式降低核算成本，而是在业务形成初期，通过合同签订等方式从业务端合法合理降低成本，形成业财融合的成本核算管理模式。核算方式逐渐由粗放型向精细化转变，逐步向管理会计方向发展，事前预测、事中监控、事后跟踪反馈，全流程参与成本核算管理工作。 三、目前房企成本核算管理中存在的主要问题 （一）未建立有效的奖惩机制且目标利润率标准制定较低 一方面，领导层对成本核算重视程度不够，
6、未建立有效的成本核算奖惩制度。成本核算、利润率的控制只是财务部的工作职责，业务部门积极性不高，且执行过程中无有效的监督，无法评判执行成果，导致成本核算工作无法打通部门界限，实现全业务链的核算。另一方面，目标利润率标准制定较低，有可能导致最终项目利润率不达标甚至亏损。土地开发等业务部门为拿下项目，前期提供预测数据时往往会高估售价或低估成本，出现项目实际利润率低于目标利润率，甚至出现领导层向财务部问责的情况。 （二）随意提高合同价格及分摊方式不合理 项目建设期面临施工方或供应商以各种理由为名提高合同价格，从而增加建安成本及诉讼成本，此种情况在地方保护主义观念较强的地区尤为明显。此外配套设施、地库、
7、自持物业等未售物业，成本分摊方式不合理，资本化利息起始时间不正确，从而导致成本核算数据失真，影响目标利润率的执行。 （三）管理、销售、财务三费占比较大 三费占比较大，从而拉低了目标净利率。根据20XX年上市公司年报，我们选择20XX年权益销售额排名前22位房企中的12家计算分析得出，房地产业务平均毛利润率為29%，振幅不大，但净利率却参差不齐。中海净利率最高为25.4%（毛利润率32.8%），其中三费合计占比3.75%;恒大净利率最低为7%（毛利润率30.8%），其中三费合计占比12.7%，由此可见在毛利润率基本持平的情况下，三费的控制水平对利润率至关重要。 （四）专业人员稀缺 缺乏熟悉业务且
8、具备成本核算管理专业知识的财务人员。目前大部分企业的财务成本核算管理正处于转型阶段，因此对财务人员专业知识及业务水平的要求也相应提高，懂专业、懂业务、懂管理的人才还有一定的缺口。 四、房地产企业成本核算的优化措施 （一）建立长效奖惩机制，设置合理的目标利润率 第一，将成本核算成果纳入日常业绩考核范围，建立长效奖惩机制，激发全员参与成本管理热情。主观方面，通过财务部牵头组织培训方式，帮助业务部门建立成本核算意识，将成本核算管理渗透到业务部门日常工作中，从业务伊始入手抓成本核算管理。将成本核算的任务落实到特（下转第页）（上接第页）定部门与个人，若存在成本核算数据失真的情况，则对责任人问责。客观方面
9、，完善内部审计制度，加强成本核算信息的审计工作，提高成本核算数据的精准性，进而为管理层作出决策提供可靠的依据。 第二，在现阶段“限价”的政策下，销售价格已触到了价格“天花板”，甚至出现了房企打折销售商品房的情况。因此在提价无望的困境下，成本核算管理成功与否，成为目标利润率能否达成的关键所在。房地产企业应以项目成本预算为基础，以目标预计利润率为导向，取得土地之前进行项目利润预测等一系列工作，达到目标利润率方可拿地，杜绝盲目拿地。以笔者所在的RF公司为例，现阶段项目目标利润率为16%，若项目资源优质，可降低至13%。同时根据前述20XX年上市公司年报分析，12家房企的平均净利润率为14%（房地产业
10、务占比均为90%左右），这也从市场角度印证了只有控制好利润率，才能在市场中具备一定的竞争力。 （二）提前锁定合同单价，确定合理的成本分摊方式 第一，利用甲方优势，签订闭口合同，提前锁定合同单价。随着通货膨胀及物价的持续上涨，且考虑到资金时间价值，签订合同伊始应锁定合同单价，确保建设期内单价不上涨。另外对于现场签证成本也需按照正常工程款审批流程操作，严禁随意扩大签证成本。 第二，将成本分摊方式合理化、制度化，避免口口相传。根据会计制度及税法相关要求，合理进行成本及利息资本化分摊，无特殊情况不得随意变更取数口径及调节目标利润率，并形成错误率考核机制。在后期施工过程中，财务部门要将预算中所分析的项目
11、逐一落实，旨在让日常运营工作都围绕成本核算计划开展，以保证企业的经济效益最优。 （三）严格把控三费支出 第一，精简地方财务人员，建立财务共享服务中心，地方基础财务核算工作如管理费用报销等业务由共享中心流水化作业替代，“利用互联网+”优势形成集团大数据管理，及时提供数据反馈管理成果，精准把控费用支出。 第二，加强资金成本管理，减少资金占用，降低资金使用成本。建立以收定支的核算模式控制付款节奏;通过改变销售人员提佣政策激发销售人员催款热情，提高回款率;在合法的情况下延迟税款缴纳时间;尽量选择“短平快”项目，减少资金占用;建立集团资金池，统筹资金使用，合理规划资金借贷比例及方式。 第三，建立销售费用
12、与收入挂钩、广告与销售效果挂钩的考核制度，用以考核销售费用的支出是否合理有效。投入广告首先看效果，没有取得预期效果要分析原因，并及时改变策略。严格控制销售费用总额，做到投入产出比最高。 （四）提高成本核算人员的综合素质 公司应重视财务管理人员综合素质的培养，通过组织培训、与业务部门联合、鼓励员工自主学习管理会计相关知识等方式，提升核算水平。此外还要着力提升核算人员的责任意识和职业素养。财务成本核算人员应充分熟悉房地产行业的特点与项目开发情况，明确成本核算的各个环节，与工程部门做好沟通了解项目进展，以及时解决过程中遇到的成本核算难题。同时，核算人员还应尽量掌握熟悉房地产行业相关会计准则与税法政策
13、，并将其充分应用至成本核算过程中1，做到真正的業财融合。 五、结语 本文以此次宏观调控为背景，根据房地产企业成本核算特点，结合当下市场的具体情况，从制度、方法、人员安排等角度分析了成本核算问题产生的原因，并分别给出了优化措施。笔者认为企业的成本管理是否前置到业务端，成本核算是否精准、业财融合是否顺畅等因素，关系着企业的成本核算成功与否，甚至关系着企业未来的兴衰成败。笔者还会就此问题做进一步研究，希望将房企成本核算长期目标定位为“三控一保”，即“控成本、控预算、控售价”，并付诸企业日常管理之中，从而实现“保利润”的管理目标，使企业在市场竞争中立于不败之地。 （作者单位为天津耀华投资发展有限公司） 5