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1、房地产企业资金风险分析以及控制措施房地产企业资金风险分析以及控制措施 蒙良 摘要：在国家宏观调控的环境下，给房地产企业发展提供了良好条件，同时，企业间面临的竞争压力也随之增大。由于房地产企业所处的环境比较繁琐，在企业运营发展中将会面临各种风险问题。针对房地产企业来说，自身具有资金高度集中的特点，怎样才能实现资金控制与管理，减少资金风险出现，是当前房地产企业重点关注的内容。本文就结合房地产企业资金风险基本概述，重点分析房地产企业具体面临的资金风险，根据分析结果，提出房地产企业资金风险控制措施。 关键词：房地产企业;资金风险;控制措施 在新形势背景下，社会消费组织结构发生了改变，使得群众对住宅要求
2、逐渐增高，房地产开发也实现了快速发展，在高投资、高回报的环境下，房地产企业数量增多，市场竞争压力加大。近几年来，国家宏观政策的改变，给房地产企业发展提供了机遇，同时也加剧了各种风险的出现。做好房地产企业资金风险控制工作，已经成为房地产企业工作重点，得到企业各级的高度重视。 一、房地产企业资金风险概述 从字面角度来说，资金风险也就是企业在开展资金管理活动中，出现的各种风险因素，这些风险因素具有不确定性。针对房地产企业，自身资金数量较大，流动性较强，在经济管理过程中将会出现各种资金风险，且资金风险内涵丰富。从微观层面分析，房地产企业通过资金统筹来保证生产运营活动有序进行，在融资过程中如果存在偏差，
3、或者缺少对资金科学管理，房地产企业资金使用效率将会随之下降，从而引发资金风险。从宏观角度来说，不管是国家宏观经济政策的改变，还是国际金融市场形势变化，都会给资金风险出现提供可能。除此之外，房地产企业在运营发展中，如果缺少充足的资金支持，也会陷入到财务困境中，出现的问题无法得到有效处理，给房地产企业运营发展带来不良影响。 二、房地产企业资金风险分析 （一）资金统筹风险 导致资金统筹风险出现的因素有很多，具体体现在以下几个方面。首先，资金统筹难度大。针对房地产企业而言，为了实现稳定发展需要更多的资金，而对于小规模企业来说，由于自身规模相对较少，不具备充足的储备资金，在企业运营发展中时常会发生负债状
4、况。在我国，房地产企业要想获取更多资金支持，通常会采取银行贷款的方式，但是银行在贷款前，出于对自身利益思考，会对企业实际运营情况进行调查，如企业负债率、企业运营情况及项目预期收益等。银行贷款发放审核流程比较严格，并且花耗时间长，使得小规模房地产企业资金统筹比较困难。其次，资金统筹需求量大，时间长。房地产企业在土地采购开始到整个项目销售结束，任何环节都要得到充分资源支持，所以要求房地产企业应该具备充足的资金链。但是，房地产企业各个房地产开发项目，最少开发周期也会超过2年，甚至一些大规模房地产开发项目，开发建设周期长达10年。在较长的开发周期中，房地产企业需要不断资金统筹，才能保证企业正常运营。
5、（二）资金运营风险 由于资金链断裂，导致资金运营风险出现。房地产企业在开发房地产项目时，需要投放大量资金，房地产企业流动资金不足以支撑一个项目顺利进行，所以大部分房地产企业都要依赖于银行贷款，如果银行没有及时发放贷款，将会给房地产企业运营发展带来直接影响，甚至出现工程项目夭折现象。所以融资渠道单一，将会造成房地产企业资金链的断裂，给企业带来严重的风险损失。除此之外，因为房地产及缺少完整的预算管理体系，给资金运营风险出现提供了可能。房地产企业为了健康发展，需要依赖国家房地产开发相关政策与资金支持，预算作为房地产项目开发的基本要素，合理的预算便于企业在房地产开发之前做好资金统筹工作，但是对于一些小
6、规模房地产企业来说，将会面临一个共同问题，也就是缺少完善的预算管理系统。企业没有具体核算而盲目施工，使得项目预算分析和实际施工之间存在明显差异，在预算不足以后才进行资金统筹，导致资金风险出现。 （三）投资风险 和一些大规模企业比较，小规模房地产企业在投资方面整体规模相对偏小，而投资是房地产企业选择房地产开发项目的根本要素，在新項目开发探究过程中，房地产企业可行性分析报告通常不具备准确性，竞争优质项目时，竞争实力远不如一些大规模的企业。而为了能够战胜这些大规模企业，房地产企业需要具有充足的资金，在这种情况下使得一些小规模房地产企业错过发展机遇，影响其健康发展。 三、房地产企业资金风险控制措施 （
7、一）加强资金统筹管理 首先，房地产企业需要结合时代发展，对现有的融资渠道进行改革与创新，降低对银行贷款的依赖，实现融资渠道的多元化发展。房地产企业需要根据实际运营发展情况确定一种或者多种资金统筹方式，从而实现企业健康发展，让企业获得理想的效益。一般情况下，房地产企业采用的融资方式主要以合作开发、信托融资为主，其次，房地产企业应根据发展要求，科学编制预算方案。为了发挥自身推动国际发展动力，房地产企业在运营发展中容易受到国家相关政策的影响，特别是在资金统筹上，因此企业需要科学制定资金预算计划方案，并综合思考各种宏观经济政策，对可能给企业资金使用带来影响的政策进行全面分析，在政策实施以后采取相应措施
8、，降低给其造成的影响。除此之外，房地产企业也可以根据房地产项目来确定投资方式与投资时间等细节问题。 （二）强化企业资金使用管理 首先，房地产企业需要适当增加自有资金数量，尽可能减少银行贷款支出。在房地产企业内部留存收益成本相对较低的情况下，根据房地产开发项目要求，把外部银行贷款使用份额适当降低，这样能够有效增加企业内部留存收益总量。并且，通过分析负债份额，明确财务指标，减少银行贷款比例，增强企业负债能力。其次，房地产企业需要加强对运营成本监督与管理，特别是在土地采购和房地产项目开发中产生的各个费用，由于土地采购成本形成的比较早，因此把工作要点放在项目开发成本管理上。最后，加强房地产及回笼资金管
9、理。房地产企业应该对当前所处的市场环境进行具体分析，对资金回流效果综合评估。随着社会经济快速发展，市场环境不断改变，企业面临的竞争压力升高。为了能够提高资金回流效率，减少房产库存资金，应该加强市场环境变化管理，选择正确的资金回收对策。房地产企业还要对传统房产销售模式进行改变，促进资金回流。房地产企业在营销策略中，除了要加强人力、物力及财力资源管理之外，还要通过市场调查，结合实际情况选择最佳的营销方案，抓住市场发展机遇，给企业健康发展打下良好基础。 （三）加强企业内部管理 首先，加强决策体系建设。导致房地产企业资金风险出现的根本要素在于项目投资风险，为了防范项目投资风险，房地产企业应该做好决策风
10、险控制与管理工作，加强决策体系建设。房地产企业应该结合内部运营情况，科学编制内部控制管理机制，实现对房地产项目投资活动的监管，并且投资管理框架优化，也便于在企业内部形成高效的管理体系，让企业在项目投资决策过程中及时找出潜在风险，将风险控制在合理范畴内。房地产企业为了实现稳定发展，保证投资决策活动顺利进行，内部控制在其中发挥的重要作用，能够对决策进行科学把控，保证决策效果。其次，加强项目决策体系建设，强化项目投资风险管理意识，在项目投资活动开展之前，应做好市场调查工作，分析项目可行性。尤其是针对一些小规模房地产企业，如果企业已经面临投资失败风险，企业需要对投资失败原因进行总结，吸取教训，建立一个
11、完善的项目投资决策体系，给后续项目投资建设提供参考。通过对项目开发区域、宏观环境、收益率等投资因素分析，获取较为理想的项目投资决策方案。最后，完善风险预警体系。对于一些小规模房地产企业来说，即便在规模上和大规模房地产企业比较有明显差距，但是并不表示小规模房地产企业今后不会开发更多的房地产项目。资金管理作为房地产企业运营管理中重要内容之一，所以，房地产企业需要结合实际情况，加强资金管理体系建设，对企业项目决策进行科学判断。根据企业实际情况，建立合理的财务管理体系。如预算管理体系、成本控制管理体系、资金风险管理体系等，给企业发展决策制定提供良好条件。所以，房地产企业需要从内外两方面入手，通过采集各
12、种财务信息，给企业风险分析与防范提供数据支持，如资金流动比例、总资金周转率等。通过前期考察，找出项目中可能出现的风险，制定风险防范对策，降低风险给企业带来的不良影响。 （四）建立健全资金的预算管理体系 资金预算管理作为房地产企业资金管理的重要内容，是保证房地产项目顺利进行的基本要素，因此需要结合房地产企业实际情况，加强资金预算管理体系建设。有效的资金预算管理体系，不但包含事中控制，还包括事前预算和事后反馈。通过完善预算管理体系，能够充分发挥预算管理价值。另外预算参与工作人员，不仅包含财务工作人员，同时还要求工程项目代表等人员参与其中。项目内容包含了工程立项、工程设计、施工建设、工程验收等。在预
13、算管理中，除了要建立预算监管体系外，还要在内部成立专业的预算监管部门，对预算执行过程进行有效监管，追踪预算开展与资金实际到账情况，在完成追踪调查工作后及时反馈。针对事后反馈要求，各部门领导根据反馈数据进行集中探讨，及时找出超预算内容并查明原因，如果涉及相关人员，应该追究其相应责任。如果是受到宏观经济因素影响，应该及时提出处理建议。 （五）建立信息化的资金管理系统 首先，房地产企业应该结合实际情况，做好成本控制管理工作。其中财务部门在資金管理中发挥的重要预期，肩负着记账、核账、催账等工作职责，所以需要给予财务部门高度重视，加强财务部门与其他部门之间的交流，这样能够便于财务部门更好完成资金管理工作
14、，并且促进企业内部联系，提高房地产企业资金管理水平。其次，随着信息化时代的来临，信息化管理对企业经营发展有着重要意义，对于房地产企业而言也是如此。所以房地产企业需要结合时代发展，把信息化技术应用其中，通过建立资金管理信息化系统，实现对资金使用支出等情况的有效监管。管理工作人员可以利用信息化管理系统，及时查看资金流动情况，便于管理人员更好工作，提高资金管理效率，从根源上减少资金流动风险的出现，保证企业资金使用安全。 四、结束语 总而言之，房地产企业在推动我国社会经济发展中发挥着重要意义。随着房地产竞争压力的增大，为了实现企业健康发展，需要从内部管理角度入手，加强资金管理。但是从目前情况来说，房地产企业在运营发展中，时常会面临各种资金风险问题，而这些问题的出现，严重制约企业更好发展。所以，房地产企业为了增强企业风险抵御能力，从各个环节入手加大管理力度，从根源上防止资金链等风险问题的出现，在给房地产企业运营发展创建良好环境的同时，实现房地产企业健康 发展。 5