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1、 2 重点支持，2019 年公司收到市财政拨付项目专项资金、划拨子公司合计增加资本 公积 7.08 亿元。 此外， 公司 2019 年合计收到基础设施重大项目及投融资费用补贴 合计 0.61 亿元。 土地使用权抵土地使用权抵押担保押担保仍可仍可为本期债券偿为本期债券偿还提供一定保还提供一定保障。障。本期债券采用国有土地 使用权抵押担保方式增信，公司以其合法拥有的 4 宗国有土地使用权作为本期债 券发行的抵押资产， 经评估 4 宗土地总价值为 170,176.72 万元 （评估基准日为 2013 年 1 月 11 日） ，抵押倍数1为 8.78 倍，仍可为本期债券偿还提供一定保障。 关注：关注：
2、 公司资产以土地使用权和开发成本为主，资产流动性较弱公司资产以土地使用权和开发成本为主，资产流动性较弱。截至 2019 年末，公司 资产主要是土地使用权 44.47 亿元和开发成本 128.57 亿元， 其中土地资产总价值的 57.07%已抵押；开发成本收入结转受政府结算安排影响较大且回款有所延迟。2019 年末应收款项占资产总额的 5.00%，一定程度占用营运资金；1 宗土地已缴纳出让 金 636.51 万元，未办妥土地权证；资产流动性较弱。 公司公司面临较大的面临较大的资金资金压力。压力。2019 年公司主业回款持续减弱，整体经营活动现金流 表现较差。截至 2019 年末，公司主要在建土地
3、开发整理项目未来尚需投入 12.05 亿元； 主要的在建基础设施项目 （剔除已投资大于预计总投资项目） 尚需投入 47.06 亿元，拟建项目尚需投入 29.33 亿元，面临较大的资金压力。 公司有息债务公司有息债务维持维持较大较大规模规模，面临较大偿债压力面临较大偿债压力。截至 2019 年末，公司有息债务 规模 85.71 亿元，占总负债的 76.48%，维持较大规模；现金短期债务比为 0.17，其 中 2020 年需偿还有息债务本金 26.67 亿元， 偿还集中度较高， 短期债务压力大。 2019 年公司 EBITDA 利息保障倍数处于较低水平，面临较大偿债压力。 公司存在公司存在较大较大
4、的或有负债风险。的或有负债风险。截至 2019 年底，公司对外担保金额合计 28.73 亿 元，占同期末净资产的比重为 32.81%。对民企担保 0.10 亿元，均无反担保措施， 公司存在较大的或有负债风险。 跟踪期内抵押资产未按照约定进行评估跟踪期内抵押资产未按照约定进行评估。根据监管协议，公司应聘请经债权代理人 认可的具备相应资质的资产评估机构在债券存续期内每年对抵押资产的价值进行 跟踪评估，但在跟踪期内，公司未按约定对抵押资产进行后续跟踪评估。 1 抵押倍数是指抵押资产的价值与本期债券未偿付本金及其一年利息总额的比率。 3 公司主要财务指标（万元公司主要财务指标（万元 项目项目 2019
5、 年年 2018 年年 2017 年年 总资产 1,996,467.82 1,828,856.17 1,761,405.04 所有者权益 875,711.93 852,840.47 816,827.69 有息债务 857,107.21 662,505.08 703,564.48 资产负债率 56.14% 53.37% 53.63% 现金短期债务比 0.17 0.11 0.68 营业收入 65,180.95 70,883.82 42,042.32 营业外收入 6,201.84 10,367.71 14,256.35 利润总额 19,029.07 12,080.54 17,049.03 综合毛利率
6、 39.54% 7.44% 13.96% EBITDA 24,164.19 13,490.58 18,210.79 EBITDA 利息保障倍数 0.66 0.23 0.37 经营活动现金流净额 -99,004.22 -93,461.85 -41,358.97 收现比 0.41 0.72 0.75 注：2017 年数据来源于 2018 年审计报告年初数（上期数） 。 资料来源：公司 2018-2019 年审计报告，中证鹏元整理 4 一、本期债券募集资金使用情况一、本期债券募集资金使用情况 公司于2014年2月20日公开发行7年期9亿元公司债券，设置本金提前偿还条款，募集 资金拟用于钦州市钦州港大
7、榄坪三号路南段工程、钦州市钦州港大榄坪第八大街工程、钦 州港鹿耳环大道工程、钦州市钦州港新区路网工程（二期）和补充营运资金。截至2020 年6月1日，本期债券募集资金专项账户余额为38.89万元。 二、发行主体概况二、发行主体概况 跟踪期内，公司名称、注册资本、股权结构、控股股东无变化。截至2019年末公司实 收资本仍为16,168.82万元，公司注册资本仍为16,168.00万元2，钦州港经济技术开发区国 有资产经营管理中心和钦州市开发投资集团有限公司各持公司50%股权，实际控制人为钦 州市人民政府。 截至2019年末，公司纳入合并报表范围的子公司共11家，较上年新增3家。 表表1 2019
8、 年新增年新增纳入合并范围的子公司纳入合并范围的子公司情况情况（单位：万元（单位：万元、%） 子公司名称子公司名称 注册注册 资本资本 业务性质业务性质 持股比持股比 例例 表决权表决权 比例比例 取得方式取得方式 钦州市钦州港市政管理有限公司 80 市政设施、园林管理 及施工；环境卫生管 理；物业管理。 100 100 划拨 钦州市钦州港七十二泾旅游发展 有限公司 944 旅游资源开发；码头 客运服务；旅游工艺 品销售。 100 100 划拨 钦州市钦州港迎宾酒店有限公司 1,225 酒类销售、热食类制 售；住宿；卷烟、雪 茄烟、农副产品销 售。 100 100 划拨 资料来源：公司2019
9、年审计报告，中证鹏元整理 三、三、外部运营环境外部运营环境 （一）宏观经济和政策环境（一）宏观经济和政策环境 我国经济我国经济运行稳中向好，疫情短期加大经济下行压力，宏观政策运行稳中向好，疫情短期加大经济下行压力，宏观政策加大加大调节调节力度力度，基础，基础 设施建设投资增速有望反弹设施建设投资增速有望反弹 2 注册资本与实收资本不一致待公司变更工商登记。 5 2019 年国内外风险挑战明显上升，我国坚持以供给侧结构性改革为主线，着力深化 改革扩大开放，持续打好三大攻坚战，扎实做好“六稳”工作，经济运行总体平稳。2019 年全年国内生产总值（GDP）99.09 万亿元，比上年增长 6.1%。新
10、经济持续较快发展，战 略性新兴产业增加值比上年增长 8.4%，高于同期工业增加值增速 2.7 个百分点；战略性新 兴服务业企业营业收入比上年增长 12.7%。 然而我国仍处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，“三期叠加” 影响持续深化，2019 年末爆发的 COVID-19 疫情，进一步加大了经济下行压力。2020 年， 积极的财政政策将更加积极有为，稳健的货币政策将更加灵活适度。积极的财政政策将提 质增效，更加注重结构调整，压缩一般性支出，财政赤字率预计将进一步升高。 2019 年基建投资仍增长乏力，全国基础设施建设投资（不含电力）同比增长 3.8%， 增速与上年持平，处于历
11、史低位。资金端，有限的财政投入导致财政资金的乘数效应无法 体现，防范地方政府债务风险的政策进一步限制融资渠道。资产端，交通、水利和市政等 传统基础设施已经“饱和”，优质项目短缺。通信网络等新型基础设施建设投资增长较快， 但规模相对较小，难以支撑整体基建体量。 为兼顾稳增长和调结构， 全国提前下达的 2020 年新增地方政府债务限额 1.85 万亿元， 同比增长 32.95%；其中专项债新增限额 1.29 万亿元，同比增长 59.26%，并允许专项债资 金用于项目资本金比例提高至该省专项债规模的 25%。同时，禁止专项债用于棚户区、土 储等领域，部分领域的最低资本金比例由 25%调整为 20%，
12、引导资金投向“短板”和新型基 建，优化投资结构。疫情发生后，已规划项目将加快投资进度，公共卫生服务领域的投入 也有望大幅增长。2020 年，基础设施建设投资预计将会回暖，但考虑到防范地方政府债 务风险的大背景未变，反弹力度有限。 2019 年年以来以来，在在保持基础设施领域补短板力度、保障城投公司合理融资需求保持基础设施领域补短板力度、保障城投公司合理融资需求的基础的基础 定调下，定调下，相关政策的相关政策的陆续出台，陆续出台，城投公司融资环境城投公司融资环境仍相对顺畅仍相对顺畅 2019 年以来，延续 2018 年下半年国务院常务会议提出的支持扩内需调结构促进实体 经济发展定调，确定围绕补短
13、板、增后劲、惠民生推动有效投资的措施，引导金融机构按 照市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，城投公司融资环境仍相对顺畅。此外，妥 善化解地方政府存量隐性债务持续稳步推进，城投公司作为地方政府隐性债务的主要载 体，化解存量债务已成为当前的重要任务，但严禁新增隐形债务仍然是政策红线，对于城 投平台再融资的管控亦处于不断规范的过程。 2019 年 3 月，政府工作报告中指出，鼓励采取市场化方式，妥善解决融资平台到期 债务问题，不能搞“半拉子”工程。同月，财政部发布财政部关于推进政府和社会资本 6 合作规范发展的实施意见 （财金201910 号） ，切实防控假借 PPP 名义增加地方政府隐性 债务
14、，禁止政府方或政府方出资代表向社会资本回购投资本金、承诺固定回报或保障最低 收益，禁止本级政府所属的各类融资平台公司、融资平台公司参股并能对其经营活动构成 实质性影响的国有企业作为社会资本参与本级 PPP 项目。5 月，国务院发布关于推进国 家经济开发区创新提升工程打造改革开放新高地的意见 （国发201911 号） ，从提升开放 型经济质量等 5 个方面对国家经开区做出下一步发展指引， 并表示积极支持符合条件的国 家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市。6 月，中共中央办公厅、国务院 办公厅联合发布关于做好地方政府专项债发行及项目配套融资工作的通知 （以下简称 “ 通知 ” ） ，指
15、出要合理保障必要在建项目后续融资，在严格依法解除违法违规担保关系 基础上，对存量隐性债务中的必要在建项目，允许融资平台公司在不扩大建设规模和防范 风险前提下与金融机构协商继续融资；另一方面， 通知指出，严禁项目单位以任何方 式新增隐性债务，市场化转型尚未完成、存量隐性债务尚未化解完毕的融资平台公司不得 作为项目单位。12 月，中证协发布非公开发行公司债券项目承接负面清单指引 ，表示 非公开发行公司债券项目承接实行负面清单管理， 承销机构项目承接不得涉及负面清单限 制的范围，地方融资平台在负面清单之列。 2019 年末爆发 COVID-19 疫情，债券市场各监管部门均陆续出台相关政策支持债券 市
16、场正常运转以及相关主体的融资安排，开辟债券发行“绿色通道” ，支持参与疫情防控 企业债券发行，城投公司作为地方基础设施建设主体，在疫情期间亦承担了较多疫情防控 工作，城投公司直接融资渠道在政策加持下得到进一步疏通。 （二）区域环境（二）区域环境 钦州市钦州市以以石油加工业为主，石油加工业为主， 经济经济总量总量保持增长，保持增长， 固定资产投资对经济的拉动作用较大固定资产投资对经济的拉动作用较大 钦州市经济总量保持增长，2019年钦州市地区生产总值为1,356.30亿元，同比增长 7.80%。其中，第一产业增加值同比增长5.30%；第二产业增加值，同比增长7.20%；第三 产业增加值同比增长9
17、.30%。2019年钦州市三次产业结构由2018年的19：41.3：39.7调整为 20.6：33.3：46.1，一产业占比仍然偏高且有所上升，第三产业比重进一步提高。 钦州市产业结构较为单一，石油加工业是钦州市的支柱产业，经济发展易受石油加工 行业景气度的影响。 钦州石化产业园是广西壮族自治区沿海重点建设的工业园区和中国西 南重要的石油化工基地。2019年全市实现规模以上工业增加值同比增长7.6%，较上年增速 （2.3%）回升，增加值总量规模最大系石油煤炭及其他燃料加工业等重点行业。2018年增 速较上年下滑10.5个百分点，主要受环保政策高压及石油加工业增速回落的双重影响。 7 2019年
18、钦州市全社会固定资产投资同比增长12.0%，固定资产投资对经济的拉动作用 较大。工业投资增速提升快，当年同比增长5.4%；房地产开发投资持续较快增长，同比增 长38.9%，拉动固定资产投资增长10.2个百分点。 总体来看，钦州市经济总量保持增长，固定资产投资对经济的拉动作用较大。 表表2 2018-2019 年钦州主要经济指标及同比变化情况（单位：亿元）年钦州主要经济指标及同比变化情况（单位：亿元） 项目项目 2019 年年 2018 年年 金额金额 增长率增长率 金额金额 增长率增长率 地区生产总值（GDP） 1,356.30 7.8% 1,291.96 6.0% 第一产业增加值 279.8
19、 5.3% 245.28 5.5% 第二产业增加值 451.8 7.2% 533.14 1.4% 第三产业增加值 624.7 9.3% 513.54 10.2% 规模以上工业增加值 - 7.6% - 2.3% 固定资产投资 - 12.0% - 11.7% 社会消费品零售总额 - 8.5% 443.34 9.5% 进出口总额 - - 227.31 -33.2% 存款余额 1,184.89 10.5% 1,072.71 9.5% 贷款余额 860.4 16.1% 741.3 11.5% 人均 GDP（元） 41,045.27 - 人均 GDP/全国人均 GDP 57.11% - 注：（1）2019
20、年人均GDP按照2018年全市常住人口330.44万人计算；（2）“-”表示数据未公开披露； （3）根据全国地区生产总值（GDP）核算制度和第四次全国经济普查结果，2018年钦州市生产总值最终 核算数为1,214.32亿元。 资料来源：2018年钦州市国民经济和社会发展统计公报，2019年钦州市经济运行简析，2019年钦州市1-12 月主要经济指标 2019 年钦州市3实现公共财政收入 57.38 亿元， 同比增长 6.06%。 同期钦州市公共财政 支出为225.09亿元， 同比增长1.06%， 财政自给率 （公共财政收入/公共财政支出） 为25.49%， 财政自给能力较弱。 四四、经营与竞争
21、、经营与竞争 从收入构成来看，2019年公司收入来源多元化，商品砼、煤炭销售收入增幅较大，占 总收入比重分别为22.98%、20.83%。贸易收入包括水泥、钢筋销售、葡萄酒等，此外还有 商品砼销售收入，对收入形成一定补充，但整体规模不大。 2019年营业收入同比下降8.05%，系受当期土地转让收入规模变动影响。2019年综合 毛利率较高主要系当期项目转让业务项目建安结转成本较低， 毛利率大幅提升至60.23%所 3财政数据来源于 2019 年 12 月钦州市财政收支完成情况表。 8 致。 表表3 公司营业收入构成及毛利率情况（单位：万元）公司营业收入构成及毛利率情况（单位：万元） 项目项目 2
22、019 年年 2018 年年 金额金额 毛利率毛利率 金额金额 毛利率毛利率 一、主营业务小计一、主营业务小计 65,133.47 39.51% 70,858.41 7.45% 项目转让收入 29,414.08 60.23% 29,912.62 9.74% 商品砼 14,981.61 19.47% 6,071.97 22.21% 煤炭销售收入 13,578.94 19.90% 0 0 水泥销售 3,403.43 11.43% 118.12 15.49% 租赁收入 1,446.26 71.79% 1,038.12 55.20% 代理费收入 853.51 19.68% 554.8 21.51% 葡
23、萄酒等商品销售 638.16 77.88% 568.51 44.21% 餐饮旅业收入 429.35 48.72% 0 0 市政工程收入 322.54 47.71% 0 0 检测费收入 65.6 -89.02% 173.01 17.05% 土地转让收入 0 0 32,421.26 0.07% 二、其他二、其他业务小计业务小计 47.47 89.92% 25.41 -7.03% 其他 37.89 88.66% 25.41 -7.03% 原材料销售 9.59 94.90% 0 0 合计合计 65,180.95 39.54% 70,883.82 7.44% 资料来源：公司 2018-2019 年审计报
24、告，中证鹏元整理 公司在建土地整理项目较多，业务来源较有保障；但公司在建土地整理项目较多，业务来源较有保障；但 2019 年未实现年未实现土地土地转让收入，转让收入， 后续后续易受房地产市场及土地市场景气度的影响易受房地产市场及土地市场景气度的影响存在一定不确定性存在一定不确定性 经钦州市人民政府授权，公司承担钦州市土地一级整理开发业务，在钦州港经济技术 开发区范围内通过吹沙填海方式形成陆地，在吹沙填海形成陆地并通过竣工决算之后，可 将海域使用权换为土地使用权。 公司土地相关的业务模式有两种：一是将土地使用权交回钦州市国土资源局，由钦州 市国土资源局出让该土地使用权并将土地出让收益返还至公司，
25、 或者通过土地二级市场招 拍挂或协议转让给入驻企业， 确认土地转让收入； 二是就钦州港大榄坪石化物流项目4,400 亩海域吹填工程、 钦州石化产业园区一期3平方公里吹填工程共2个土地整理项目与钦州港 管委会签订了项目回购协议 ，确认项目转让收入。 2019年未实现土地转让收入，截至2019年末公司存货中拟开发土地账面价值44.47亿 元，47宗海域使用权账面金额4.95亿元（入账成本为办理海域证时缴纳的海域使用金）， 未来可形成土地转让收入；但需关注的是公司2019年未实现土地转让收入，后续易受政府 9 土地规划、 房地产市场及土地市场景气度的影响， 土地转让收入规模存在一定的不确定性， 同时
26、土地转让收入的回款情况受政府财力情况、财政预算及资金调配情况影响较大。 钦州港管委会就钦州港大榄坪石化物流项目 4,400 亩海域吹填工程、钦州石化产业园 区一期 3平方公里吹填工程共2 个土地整理项目与公司于 2012年签订了 项目回购协议 ， 上述项目预计总建设资金为 19.72 亿元，钦州港管委会同意合计以 28.50 亿元对项目进行 回购，近三年执行情况见下表。 表表4 2017-2019 年项目回购协议实际确认收入及收到回购资金情况（单位：亿元）年项目回购协议实际确认收入及收到回购资金情况（单位：亿元） 年份年份 2019 2018 2017 计划回购资金 2.95 3.00 3.0
27、0 实际确认项目转让收入 2.94 2.99 2.99 实际收到回购资金 0 2.13 2.41 注：未收现部分计入应收账款。 资料来源：公司提供 2019年公司确认的项目转让收入来自于钦州港大榄坪石化物流项目4,400亩海域吹填 工程、钦州石化产业园区一期3平方公里吹填工程。2019年毛利率大幅上升主要系当期结 转钦州石化产业园区一期3平方公里吹填工程建安成本较低。截至2019年末，以上两个项 目累计确认收入29.01亿元，无剩余待回购金额。 截至2019年末存货开发成本中土地开发整理项目尚未结转成本合计20.35亿元，未来 可形成项目转让收入，但除上述2个项目外其余项目暂未签订回购协议，项
28、目转让收入存 在不确定性。截至2019年末，公司主要在建土地开发整理项目未来尚需投入12.05亿元， 面临较大的资金压力。 表表5 截至截至 2019 年年末公司末公司主要土地开发整理项目主要土地开发整理项目建设建设情况（单位：万元）情况（单位：万元） 项目名称项目名称 总投资总投资 已投资已投资 存货中存货中 未结转未结转 成本成本 是否签是否签 订回购订回购 协议协议 项目状项目状 态态 大榄坪加工区四号路东 3.9 平方公里 综合 163,452.09 42,911.78 42,911.78 否 在建 大榄坪石化物流项目 130,420.46 189,164.90 - 是 已完工 石化园
29、 3 平方公里 8 项目(原名:金鼓 西岸五项目) 94,468.27 73,173.72 - 是 已完工 大榄坪加工区 2 平方公里平整工程 88,839.00 83,899.29 83,899.29 否 已完工 大榄坪物流加工区 2 平方公里综合 否 已完工 金鼓江西岸 2,100 亩项目 21,475.97 36,455.52 36,455.52 否 已完工 中船钦州海工修造保障基地 21,472.87 29,081.44 29,081.44 否 已完工 钦州港恒新镍铁项目 10,860.00 11,103.76 11,103.76 否 已完工 合计合计 530,988.66 465,7
30、90.41 203,451.79 - 10 注：1、四川产业园基础设施项目即大榄坪加工区四号路东3.9平方公里综合项目；2、金鼓江西岸2,100 亩项目即金鼓江西岸土地平整工程；3、大榄坪综合物流加工区用地平整工程2平方公里（吉利汽车）系 大榄坪加工区2平方公里平整工程、大榄坪物流加工区2平方公里综合构成。 资料来源：公司提供 公司公司在建、 拟建基础设施项目较多，在建、 拟建基础设施项目较多， 随着项目建设的随着项目建设的持续持续推进将面临较大的资金压力推进将面临较大的资金压力 公司是钦州港经济技术开发区基础设施项目建设的主要实施主体，通过政府投入、对 外融资等途径筹集资金，投资建设钦州港经
31、济技术开发区范围内基础设施项目。随着钦州 港经济技术开发区建设力度加大，公司承担的基础设施项目也较多。 截至2019年末，公司就大榄坪路网建设项目、钦州保税港区综合工程、钦州港行政商 务区综合工程等项目签订了委托代建合同， 签订委托代建协议的合同在实际建设中拆分为 多个子项目，合同约定的投资收益率均为10%。代建合同约定项目竣工验收后分期支付委 托代建款。 表表6 截至截至 2019 年底公司签订代建协议的项目明细（单位：万元）年底公司签订代建协议的项目明细（单位：万元） 项目名称项目名称 收益率收益率 项目代建款项目代建款 项目委托方项目委托方 大榄坪路网建设项目 10% 396,434.0
32、7 钦州市人民政府 钦州保税港区综合工程 10% 29,190.57 钦州市人民政府 钦州港行政商务区综合工程 10% 124,676.27 钦州市人民政府 钦州港航道综合配套及联检设施建设项目 10% 115,270.75 钦州市人民政府 钦州港区石化产业园路网及联检设施建设项目 10% 187,314.50 钦州市人民政府 钦州港区污水管网工程建设项目 10% 22,649.29 钦州市人民政府 合计合计 - 875,535.44 - 资料来源：公司提供 公司在建基础设施项目主要包括道路、大楼、房屋、公租屋、管廊、污水管网等类型， 截至2019年底主要在建基础设施项目累计已投资合计57.4
33、4亿元。但中证鹏元关注到截至 2019年底公司已完工项目与在建项目均尚未确认收入，且除表6中项目外其余项目未与政 府签订委托代建合同或项目回购合同，未来收入存在一定的不确定性。 表7中标“*”为本期债券募投项目，其中“钦州市钦州港大榄坪第八大街工程”2019 年末已投资3.18亿元，已完工。根据钦州市人民政府出具的钦州市人民政府关于钦州港 区基础设施工程项目成本补偿的通知（钦政函2013144 号），为平衡公司建设成本， 保障“14钦州临海债”募投项目的建设收益，将钦州港新区范围内的部分土地出让后扣减 规费和相关平整成本后的土地净收益逐年安排拨付至公司，作为项目建设成本的补偿，截 至2019年
34、末公司暂未收到土地出让收益。 公司在建项目中钦州港金谷港区金鼓江作业区12号、13号泊位工程、金鼓江作业区 16#-17#泊位、金鼓江作业区14#-15#泊位为自营项目，未来港口的收入情况受港口实际吞 11 吐量及港口运营情况影响存在一定不确定性。截至2019年末，公司主要的在建基础设施项 目预计总投资99.44亿元，累计已完成投资57.44亿元，剔除超额投资部分，尚需投入47.06 亿元。此外，公司拟建基础设施项目尚需投入29.33亿元。随着项目建设的持续推进，公 司将面临较大的资金压力。 表表7 截至截至 2019 年末公司主要在建基础设施项目情况（单位：万元）年末公司主要在建基础设施项目
35、情况（单位：万元） 项目名称项目名称 计划总投资计划总投资 累计已投资累计已投资 钦州港新城区路网二期工程* 118,073.08 53,653.23 钦州港 30 万吨级航道 117,169.00 166,575.79 钦州港金谷港区金鼓江作业区 12 号、13 号泊位工程 95,454.00 3,663.64 30 万吨航道支航道 92,024.00 59,406.60 金鼓江作业区 16#-17#泊位 88,000.00 3,134.21 钦州港新城区城中村改造一期项目工程 84,510.49 74,370.18 钦州港大榄坪至三墩公路 83,436.00 64,131.34 金鼓江作业
36、区 14#-15#泊位 65,800.00 2,687.65 钦州市钦州港大榄坪物流区配套路网工程 （第七大街） 49,911.28 12,800.28 钦州港新城区城中村改造二期项目期工程(农民回 建房二期期工程) 44,795.00 40,678.05 钦州市钦州港大榄坪物流区配套路网工程 （第六大街） 34,173.05 22,336.79 钦州港丹寮大街工程（大榄坪一号路北段） 27,420.00 17,640.42 中石油上下游产业区配套道路工程 25,389.00 10,226.05 钦州港龙径大道 20,608.00 15,886.58 钦州港鹿耳环大道工程(滨海公路规划路一)*
37、 16,798.01 3,034.26 钦州港大榄坪三号路南段工程* 15,686.00 16,898.29 钦州石化产业园配套污水管网 15,200.00 7,299.13 合计合计 994,446.91 574,422.49 注：1、钦州港新城区路网二期工程由行政商务区丹尞大街（大榄坪一号路北）工程（路网二期） 、一号 路南段二期专户、第一大街（二期）工程、三号路北段（二期）工程构成；2、钦州港新城区城中村改造 一期项目工程即行政商务区农民房回建一期工程；3、中石油上下游产业区配套道路工程为中石油配套海 豚路厚福街；4、钦州港 30 万吨级航道直接由区发改委对可研批复 （桂发改交通2011
38、578 号） ，目 前已完工待组织验收；5、表中累计已投资为公司账上存货-开发成本的账面价值。 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 表表8 截至截至 2019 年年末末公司拟建基础设施工程情况（单位：万元）公司拟建基础设施工程情况（单位：万元） 项目名称项目名称 立项批文立项批文 建设规模和内容建设规模和内容 总投资规模总投资规模 钦州港鹰岭作业区 疏港道路工程 钦港审批立项字【2017】 14 号 全长 8.37 公里， 其中环北路段全长 1.77 公里，南港道路北段全长 3.1 公里， 南港道路南段全长 3.5 公里。 50,000.00 钦州港东站集装箱 办理站 钦港审批立项字【2017】
39、 47 号 建设面积约 5,645 亩 243,314.00 合计合计 293,314.00 12 资料来源：公司提供 商品硂销售收入商品硂销售收入、煤炭、煤炭销售收销售收入、租赁收入、贸易收入对收入形成一定补充入、租赁收入、贸易收入对收入形成一定补充 商品砼收入主要来自于子公司钦州临海混凝土有限公司 （以下简称 “临海混凝土” ）， 2019年公司商品砼销售收入大幅增长146.73%，当年商品硂销售单价约为404.33元/方，销 售数量为37.05万方，销售单价及数量较上年均大幅增长。 煤炭销售收入及水泥销售收入主要来源于子公司广西华川物资有限公司（以下简称 “华川物资”），2019年煤炭销
40、售收入为13,578.94万元，销售成本为10,876.59万元，收入 占比为20.83%，主要销售对象为国投钦州发电有限公司。 截至2019年末，华川物资已经与台泥（贵港）水泥有限公司、台泥（英德）水泥有限 公司、华润水泥投资有限责任公司和广东清远广英水泥有限公司4公司签订了代理合同， 下游销售合作客户20家，合作搅拌站6家，水泥平均月销售量达到7万吨。2019年水泥收入 同比大幅增加系港口快速发展带来业务量大幅上升。 公司租赁收入、代理费与检测费收入对营业收入形成一定补充，但整体规模不大。 外外部在资产注入和补贴方面部在资产注入和补贴方面持续持续给予公司的支持力度较大给予公司的支持力度较大
41、 公司作为钦州港经济技术开发区国有资产经营的主体， 一直受到钦州市政府和钦州港 管委会的重点支持。 2019年钦州市人民政府、财政局以项目补助资金、政府财政债券置换资金、划拨子公 司等形式合计增加公司资本公积7.08亿元。2019年公司获得基础设施重大项目及投融资费 用补贴等合计0.61亿元。外部在资产注入和财政补贴方面持续给予公司支持力度较大，有 效增强了公司的资本实力和盈利能力。 表表9 2019 年度公司受政府支持情况（单位年度公司受政府支持情况（单位:万元）万元） 1、资产注入、资产注入 时间时间 款项名称款项名称 金额金额 拨款单位拨款单位 2019 年 无偿划拨子公司 2,104.
42、30 钦州市人民政府 2019 年 市财政拨付项目专项资金 67,833.70 钦州市财政局 2019 年 子公司收到市财政拨付 870.68 钦州市财政局 合计合计 70,808.68 - 2、财政补贴、财政补贴 时时间间 补贴内容补贴内容 金额金额 2019 年 基础设施重大项目及投融资费用补贴 6,039.49 2019 年 稳岗补贴 7.23 2019 年 其他政府补助 100.26 注：部分补贴数据未获取相关政府批文。 资料来源：公司 2019 年审计报告，中证鹏元整理。 13 五五、财务分析、财务分析 财务分析基础说明财务分析基础说明 以下分析基于公司提供的经大信会计师事务所（特殊
43、普通合伙）审计并出具标准无保 留意见的 2018-2019 年审计报告，报告均采用新会计准则编制。2019 年新增纳入合并范围 子公司 3 家，详见表 1。 资产结构与质量资产结构与质量 公司资产以土地使用权和公司资产以土地使用权和开开发成本发成本为主，为主，过半过半土地土地资产已抵押资产已抵押，资产流动性较弱资产流动性较弱 受益于财政拨入项目资金以及融资规模增加，公司资产规模稳定增长。截至2019年末 公司资产规模为199.65亿元，同比增长9.16%。从资产构成来看，流动资产占比较大， 2018-2019年其比重均大于97.00%。 表表10 公司主要资产构成情况（单位：万元）公司主要资产
44、构成情况（单位：万元） 项目项目 2019 年年 2018 年年 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 货币资金 49,191.94 2.46% 24,045.84 1.31% 应收账款 81,125.00 4.06% 42,345.35 2.32% 预付款项 63,540.31 3.18% 51,596.87 2.82% 存货 1,735,543.26 86.93% 1,678,368.60 91.77% 流动资产合计流动资产合计 1,948,100.53 97.58% 1,811,752.00 99.06% 资产总计 1,996,467.82 100.00% 1,828,856.17 1
45、00.00% 资料来源：公司 2018-2019 年审计报告，中证鹏元整理 截至2019年末货币资金余额为4.92亿元，其中0.50亿元使用受限。截至2019年末公司 应收账款账面价值为8.11亿元，同比增长91.58%，主要包括应收钦州港经济技术开发区财 政局项目回购款6.35亿元，占应收账款总额的76.81%，对公司营运资金形成一定占用。预 付款项主要系公司预付未结算工程款项，2019年末其账面价值为6.35亿元，主要系预付钦 州港经济开发区财政局4.14亿元土地款项。 存货是公司最主要的资产，截至2019年末公司存货账面价值为173.55亿元，主要包括 拟开发土地和开发成本，2019年末
46、土地使用权账面价值为44.474亿元，土地性质均为出让， 4 注：钦国用2013第 D0118 号由广西钦州临海工业投资有限责任公司注资给广西钦州临海置业有限责 任公司，临海置业有限责任公司按评估价入账，比其母公司原入账价值少 2,791,603.68，由于是同一控制 合并不确认损益，故合并报表待开发土地账面价值为 4,451,186,458.36 元。 14 用途主要为城镇住宅用地，较上年末有所减少主要系部分土地置换形成的价值差异，截至 2019年末已抵押土地账面价值为25.38亿元，抵押部分占土地总价值的57.07%，土地抵押 比例较高，截至2019年12月31日公司尚有1宗土地（即边贸码
47、头用地）未办妥土地权证， 已缴纳该宗土地出让金636.51万元；开发成本主要是公司在建的工程项目以及已完工未结 转的工程项目，截至2019年末公司开发成本账面价值为128.57亿元，其中包含47宗海域使 用权，海域使用权全部以成本法入账，入账成本为办理海域证时缴纳的海域使用金，账面 金额4.95亿元， 海域使用权未在存货中单独计量， 列入存货项目下开发成本的各个项目中。 截至2019年末抵质押资产账面价值合计27.26亿元，其中，抵押资产为土地使用权和海域 使用权，占总资产的13.66%。 总体来看， 公司资产以土地使用权和开发成本为主， 土地资产总价值的57.07%已抵押； 截至2019年末
48、应收款项（应收账款和其他应收款）占资产总额的5.00%，一定程度占用营 运资金；存货中工程项目投入占比较大，收入结转受政府结算安排影响较大且回款有所延 迟，资产流动性较弱。 盈利能力盈利能力 公司公司未未来收来收入入来源较有保障来源较有保障，政府补助对公司盈利政府补助对公司盈利贡献度较大贡献度较大 2019年公司营业收入同比下滑8.05%， 主要是受当期土地转让收入规模下滑影响。 2019 年综合毛利率较高主要系当期项目转让业务毛利率大幅提升至60.23%。 截至2019年末公司 存货中待开发土地账面价值44.47亿元，47宗海域使用权账面金额4.95亿元，未来可形成土 地转让收入；截至2019年末公司主要的在建基础设施项目累计已完成投资57.44亿元，可 成为未来收入来源。 2019年公司收入规模下滑，期间费用大幅增加原因如下：财务费用大幅上升主要系当 年公司本部钦州港30万吨级航道项目利息费用化； 销售费用增加主要系子公司华川物资新 增煤炭贸易运输费所致； 管理费用系新纳入合并范围子公司钦州市钦州港市政管理有限公 司费用较大影响。 政府补贴收入是公司利润的重要来源， 2019年公司获得的政府补贴收入占当期利润 总额的32.30%，政府补助对公司盈利贡献度较大。 表表11 公司主要盈利指标（单位：万元）公司主要盈