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1、目 录治理事情流程图1文件控制流程图2记载控制流程图3人员和培训治理流程图4采购治理流程图5物业办事治理流程图 6主顾满意治理流程图7不及格品（办事）治理流程图 8业主投诉处理惩罚流程图 安保事情流程图1安保治理流程图2物业治理部事情流程图3安保主管事情流程图4班长日查抄事情流程图5样板房安保员岗亭事情流程图6侧门岗安保员事情流程图7巡楼安保员操纵流程图8业主搬家操纵流程图9外来人员收支治理流程图10消防应急方案出来流程图11突发事件处理惩罚流程图12安保事情重大事项处理流程图13电梯困人处理惩罚流程图意外停电处理惩罚流程图 意外停水处理惩罚流程图 意外停气处理惩罚流程图14治理处火警处理惩罚
2、流程图15车库（场）岗亭事情流程图16车库（场）收缴费治理流程图17车库（场）异常情况处理流程图18车辆冲卡处理惩罚流程图19可疑车辆进场处理流程图清洁绿化事情流程图1清洁治理流程图2清洁不及格处理惩罚流程图3绿化治理流程图4绿化不及格处理惩罚流程图 5清洁绿化主管查抄流程图工程事情治理流程图1底子设施和事情情况治理流程图2机电设备治理流程图3业主报修欢迎处理惩罚流程图4消防报警信号处理惩罚流程图5电梯妨碍处理惩罚流程图6恒压变频生活供水系统操纵流程图7低压变配电设备维修调养流程图8新接楼宇入伙治理流程图9业主入伙手续治理流程图10衡宇装修治理流程图11物业担当验收流程图12业主看房收楼流程图
3、编 号：ZH/NJ 05版号/状态：C/0 发 放 号： 中海物业治理有限公司南 京 公 司事情流程图体例： 物业治理部 日期：2005年9月 日审核： 质量治理部 日期：2005年9月 日批准： 日期： 文件受控章责任部分：物业治理部 声 明：未经许可，不得翻印。2005年 月 日公布 2005年 月 日实施中海物业治理有限公司南京公司作 业 指 导 书文 件 号ZH/IB7.5-0-2005 版号/状态C/0标 题物业治理办事流程图页 数第 1 页 共 1 页14采购及外包治理30数据阐发和革新28不及格品(办事)控制30 主顾满意办事31历程、办事巡视18入伙治理17新楼楼宇吸收20底子
4、设施事情情况21清洁办事22绿化办事23安保办事26主顾产业治理25延伸办事24突发事件处理惩罚27监督丈量装置19衡宇装修治理13人员和培训治理15 标识治理16 小 区12 审批、实施8体例、评审条约9 签 约10 组建治理处11 体例治理筹划2新接物业筹谋3非通例设计开发4非招标文件5招投标文件6体例、评审标书7 投标、中标1主顾需求中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书文 件 号ZH/IB-0-2005 版号/状态C/0标 题文件控制流程图页 数第 1 页 共 1 页 编 写 外来文件 审核/评审 来文登记 分发范畴 批 准 审 批 分 发 号 编 号 编 号 发放登记 发
5、放 发放使用 识 别 文 件 清 单 归 档 保 管 使 用 对外提供 查抄/平审 提 供 更 改 变动实施 评 审 归 档 作废文件 批 准 保存标识 变动状态 销 毁 更 换中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书文 件 号ZH/IB-0-2005 版号/状态C/0标 题记载控制流程图页 数第 1 页 共 1 页 表格设计 审 核 外来记载 标 识 体例成表 使 用 传 递 汇 集 装 订 贮存/掩护 检 索 更 改 保 存 期 销 毁中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书文 件 号ZH/IB6.2-0-2005 版号/状态C/0标 题人员和培训治理流程图页 数第 1 页
6、 共 1 页 培训筹划申请 年度培训筹划 批 准 组织实施 内部培训 外部培训 培训档案 历程监督中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书文 件 号ZH/IB7.4-0-2005 版号/状态C/0标 题采购治理流程图页 数第 1 页 共 2 页一、供方评价控制流程图 供方初选 采购物品、劳务分类 A类物品、劳务（要害物品）B类物品、劳务（公司统一采购）C类其他物品 供方评价、选择 团体评价直接评价 不作评价评价准则切合判定不 录 用 接纳步伐 编录及格供方目录 审批、公布 过 程 控 制 改 进 供方重新评价重新评价准则切合判定不重新录用 接纳步伐 编录新及格供方目录中海物业治理有限公
7、司南京公司 作 业 指 导 书文 件 号ZH/IB7.4-0-2005 版号/状态C/0标 题采购治理流程图页 数第 2 页 共 2 页二、采购控制流程图物品需求筹划采购筹划初审、会签劳务采购申请 审 批 采 购 实 施 直 接 采 购条约、协议采购 验 证进货 现场验证进 货 验 证 劳 务 验 证劳务及格判定物品及格判定 入 库 退 货 备 案 整 改中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书文 件 号ZH/IB7.5（5）-0-2005 版号/状态C/0标 题安保治理流程图页 数第 1 页 共 1 页 安保员根本要求 范例及规程培训上岗车辆治理物业监控 消防宁静 封闭治理 指 示
8、标 识 进 出 停 放 出 租 车 管 理监控中心安保监控巡逻巡视执行法例消防设施检消防事情检消防训练状态标识封闭时间人员治理监控跟踪物品治理 交代班事情 交代班要求 设备、事情交代未到岗摆设 安保事情查抄 各级人员查抄主管事情报告 中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZH/IB7.5（5）-2-2005版号/状态 C / 0 标 题 物管部事情查抄流程图 页 数 第1页 共1页凭据年初事情筹划，物管部每月对公司各治理处工程、安保、清洁绿化事情进行全面查抄。在治理处有关人员陪同下，依据查抄项目和尺度进行查抄。查抄时，查抄人须认真记载发明的问题，交当值人员确认签字。查抄
9、完毕，查抄人将查抄结果向治理处领导通报，并由领导签字确认。如问题较多，治理处需复印一份存留整改。月度查抄事情完成后，查抄人将结果进行汇总，提交部分办公会讨论评分，尔后拟发通报，提交部分经理审核。部分经理核签后，报主管领导审核。主管领导审签后，返回部分。部分再将质料送行政公关部报总经理，总经理审签后，由行政公关部卖力编号、排版、打印、发放，社区情况治理部备存一份。组织部分人员，凭据查抄结果并结合查抄尺度进行量化评分。 治理处凭据通报的内容实时组织整改，于收文后一周内，将整改情况以书面的形式反馈物管部。将治理处反馈的整改情况进行整理归纳，为下季度查抄时进行复查提供依据。对能够解决而未解决的问题须作
10、好记载，在下一次评分时增加扣分值，并提出处理惩罚意见。 中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZH/IB7.5（5）-3-2005版号/状态 C / 0 标 题 安保主管事情流程图 页 数 第1页 共1页目的：查抄、监督岗亭安保员事情情况；全面贯彻、落实公司各项规章制度；实时发明事情中出现的问题并接纳整改步伐；为量化考核提供依据。日：对各岗亭安保员事情情况不定时（至少）查抄一遍；组织安保员对各装修点进行查抄；对小区宁静、消防设施和员工宿舍、岗亭的内务卫生、清洁绿化情况进行查抄；实时处理惩罚突发性事件，且做好记载，重要情况实时上报；整理归纳档案资料；组织车管员对当班期间收
11、取的停车费现金进行日结算。周：组织召开一次班长集会，转达落实有关集会、事情摆设；摆设各班召开一次班务会；组织两次军事训练，两次时事政策或业务学习；至少组织一次查夜。十天：督促中班的保护员对小区红外线对射系统进行一次全面查抄，并作好记载，通知维修班进行修复。每月：对小区各巡更点进行一次全面查抄；加入治理处组织的消防事情查抄，发明问题实时纠正；月末对全月事情情况进行一次查验，拟定下月事情筹划；对体现优秀或违纪的安保员进行表扬、处理惩罚，并整理、归档、上报。季度：组织进行安保员季度训练考核；进行一次消防出水演戏；组织安保员开展一次文化体育运动。半年：拟制半年事情总结。一年：组织治理处安保员加入公司组
12、织的消防演习；年底利用一周时间，对安保员全年事情进行总结、评比、表扬、奖罚，制定翌年事情筹划。 中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZH/IB7.5（5）-4-2005版号/状态 C / 0 标 题 班长日查抄事情流程图 页 数 第1页 共1页班长、副班长 1、提前一刻钟到岗；2、整理着装，聚集整队；3、行列训练10分钟；4、提出事情要求，摆设当班事情 ；5、带队前往各岗，完成交代班。 1.每小时巡查各岗亭一次，同时卖力临时顶班;2.对各岗亭的值班、值勤情况进行认真查抄;3.对值勤历程中本班产生的事件、问题要实时处理惩罚并做好记载;4.对治理处新制定的划定和要求，以及
13、下一班应当注意的事项，要认真做好书面交代。1.处理惩罚问题的根本原则：.依法办事，执行划定，不徇私情，以理服人；2.处理惩罚业主之间的纠纷应当遵循的根本要领：分清是非，耐心劝导，礼貌待人和对峙可散不可聚，可解不可结，可顺不可逆，可缓不可急。大堂岗巡逻岗监控中心车库岗大门岗 1.交代班是否定真验收并签字确认；2.出现报警信号时能否实时发明并接纳正确处理要领；3.室内有无存放易燃易爆等违禁品；4.是否有用值班室的消防电话处理惩罚小我私家事务；5.室内是否保持肃静整洁，值班员是否尽职尽责；6.录象带是否定时调换，认真保管。上岗证；7.收费时有无不给票据或乱收费的情况。敏捷。1、维持门岗交通秩序，包管
14、道口流通无阻；2、对进出小区停车场的车辆是否进行查对、查抄、刷卡、登记；3、是否仔细视察进场车辆，有损坏时提醒车主并记载；4、是否提醒车主（驾驶员）进场后按划定路线行驶、泊车；5、对门岗四周泊车.摆摊者是否进行劝阻；6、私家车位是否严格控制外来车辆进入；7、是否按划定尺度收取用度，并出具票据；8、交代是否明确；9.在发卡或收卡历程中是否使用文明用语；10、是否按划定着装并佩戴车场治理员上岗证。1、交代班记载有无交代清楚并签字确认；2、责任区内大众设施是否完好；3、责任区内有无闲杂可疑人员；4、小区内的车辆是否完好.有无乱停乱放；5、小区内的绿化地带有无人员蹂躏；6、礼仪礼节是否到位；7、每班按
15、要求巡楼二次；8、楼层内有无其他异常情况；9、其他宁静隐患；10、值班人员仪容仪表是否切合要求；11、对业主、住户反应的问题和投诉是否进行记载并处理惩罚。 准时交代班，班长或副班长对当值情况进行讲评后，整队带回。 中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZH/IB7.5（5）-13-2005 版号/状态 C / 0 标 题 样板房安保员岗亭事情流程图页 数 第1页 共1页执行交代班根本要求；定时接岗查抄岗亭设施、设备情况；礼貌欢迎来访客人，谢绝可疑、衣冠不整人员入内；雨天在醒目处设立“小心地滑”立牌，并对雨具进行保管；按要求实时填写记载；按划定时间开、关岗亭照明灯具；遇紧
16、急情况按突发事件处理惩罚步伐执行；中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书文 件 号ZH/IB7.5（5）-16-2005 版号/状态C/0标 题侧门岗安保员事情流程图页 数第 1 页 共 1 页凭据交代班要求进行交代班；岗亭内设施、设备情况查抄；执行车库场治理划定，查抄易然易爆物品、对闲杂人员禁止入内；来访人员进行确认，征得业主同意后方可放行，并记载；填写车辆进出登记表；来访登记表；值班记载；定时开启、封闭岗亭照明；遇紧急情况执行突发事件处理惩罚步伐； 中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZH/IB7.5（5）-20-2005版号/状态 C / 0 标 题
17、巡逻岗安保员操纵流程图 页 数 第1页 共1页地面、车库(场)巡逻（每班2次）小区外围查抄（每班1次）楼层、地下室巡逻（每班至少巡查2次）1、 小区围墙护栏查抄；2、 小区外围红线以内地面完好情况查抄；3、 小区围墙路灯完好查抄。乘电梯到天台，从天台走后楼梯至地下室，每5层到巡更点巡检1次：1、看：大众照明情况、电梯按钮、火险隐患、可疑人员及物品、装修、大众设施、卫生、住户防盗门、跑水、地下设备房等；2、嗅：煤（油）气、异常气味等； 3、听：超时装修、住户室内异常响动、求助声等； 4、问：盘问可疑人； 5、作：发明问题实时做出相应的反应。1、 指挥车辆慢行、有序停放；2、 查抄车况，填写记载；
18、3、维护管区内正常秩序；4、巡查大众设施、园地、修建；5、每10天对红外对射系统功效进行一次查抄。 1、填写QR7.5（5）-1巡楼记载本；2、填写QR-5车库（场）车位查抄表；维修班或治理处班长巡逻 （交班后巡查各岗亭一遍，后每2小时巡查各岗一次），每周抽查巡楼记载表3次，笼罩率为100。紧急或重大情况的处理拜见：ZH/QMP7.5（6）突发事件处理惩罚步伐。 中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书 文 件 号ZH/IB7.5（5）-25-2005版号/状态 C / 0 标 题 业主搬家物品操纵流程 页 数 第1页 共1页业主、住户迁 入大件物品搬出入伙老业主转让，新业主入住。搬家
19、工人登记、搬入治理入住手续新业主将入住通知单交大堂（道口）验证，迁入。易燃易爆、有毒有害物品禁入。业主持有效身份证件到治理处，或办事中心治理出门证。搬家工人登记、搬出通知巡逻岗查抄有无损坏公物情况，如有则令其修复业主、住户临时搬出大件物品，须提前到治理处治理出门证，由大堂（门岗）安保员查对业主、住户或受委托搬运人身份、证件，凭据出门证清点、查对搬出物品数量；通知巡逻保护查抄有无大众设施损坏情况；业主、住户或受委托搬运人签字；放行；值班保护作好记载，在出门证上签字；出门证留存。周五前交回治理处。迁 出（同“大件物品搬出”步伐）查对搬家工人退场情况大堂（大门）岗每周五下午17：30前将各种出门证上
20、交治理处备存。 中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZH/IB7.5（5）-26-2005版号/状态 C / 0 标 题 外来人员收支治理流程图页 数 第1页 共1页作业人员收支装修作业人员送货、送餐、送票等办事人员 查抄施工许可证和收支证 禁止入内用对讲机与业主、住户联系确认 拒绝 无 同 齐做好须要的解释事情，请其出示有效证件，在来访登记本上做好记载意 全视情况由自己视察或通知其他人员提供信息开启电子门锁，准许进入 如有疑问通知巡逻人员跟踪监督，通知监控中心注意监督及录像，陈诉班长或治理处 作业完成，离开大厦 疑点排除或处理惩罚完毕做好相关记载 中海物业治理有限公
21、司南京公司文 件 号ZH/IB7.5(5)-31-2005 作 业 指 导 书版号/状态C / 0标 题消防应急方案流程图页 数第 1 页 共 1 页凭据报警数据确定报警地点消控中心向119消防报警，打开应急广播通知相应楼层有序撤离向公司领导陈诉总值班、治理处卖力人、班长急赴现场指挥，呼唤机动安保，值班电工急赴现场。确定火警情况，向监控中心、总值班或治理处陈诉。火警苗子确定情况,向消控中心总值班陈诉值班人员呼唤班长,巡逻人员到现场检察火 灾总值班、治理处卖力人、班长急赴现场指挥，呼唤机动安保，值班电工急赴现场。误报查明误报原因向消控中心陈诉摆设值班电工切断失火房间电源，封闭煤气消控中心消除报警
22、信号，仪器复位。摆设值班电工切断失火房间电源。封闭煤气创建救火领导小组，统一指挥，各大堂、门岗安保员服从岗亭，其余人员抢救生命产业 救火完毕，掩护现场，维护秩序，协助视察动用大楼消防设施自救灭火，组织维持秩序动用大楼消防设施自救灭火，组织维持秩序，等候公安消防车到来。中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书文 件 号ZH/IB7.5（6）-0-2005 版号/状态C/0标 题突发事件处理惩罚流程图页 数第 1 页 共 1 页 治 安 事 件 赶赴事发明场查清情况报警、陈诉控制电梯救护伤员配合侦查事情 交 通 事 故赶赴事发明场封闭掩护现场报警陈诉救护伤员配合视察 突 发 事 件 分 类
23、 紧 急 停 电 紧急停电后治理处操纵各工种票复兴送电后维修工操纵岗亭规复事情通告原因记录历程监督 火 灾报警陈诉紧急通报疏散救护自救灭火防烟排烟宁静警戒设施保障 电 梯 关 人接警慰藉被困人通知电梯班盘动放人致歉慰藉其他 中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZH/IB7.5（6）-3-2005版号/状态 C / 0 标 题 安保事情重大事项陈诉处理流程图页 数 第1页 共1页治理处领导迅即到失事现场，通过内部或外部了解事件产生的真实情况。协助业主通知公安构造或相关部分，控制事态生长。安保主管必须在第一时间将事件性质、目前事态、请求公司资助的事项实时与物管部取得联系，
24、随后在划定时间内，将事件性质、产生经过、结果以及对责任人的处理惩罚意见填写在突发事件记载表上，陈诉所物业治理部。物业治理部接到书面质料后，派人到治理处视察事件的详细情况，阐发原因、结果，协助治理处做好防备事情。视察人须将视察结论实事求是陈诉部分经理。部分经理凭据治理处的书面陈诉和视察人的陈诉，提出处理惩罚意见报公司主管领导。如有典范意义，组织拟发通报或召开安保主管事情集会，防备类似情况再次产生；实时修改文件下发。公司主管领导审批后反馈到物业治理部的质料，复印三份，分别由物管部、人力资源部、治理处备存一份。人力资源部，或治理处接到审批文件后，凭据公司领导批示，对相关责任人进行处罚。实时记载、整理
25、、汇总、存档有关资料 中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZH/IB7.5（6）-8-2005版号/状态 C / 0 标 题 电梯困人处理惩罚流程图页 数 第1页 共1页 发明电梯因妨碍困人通过电梯对讲善言慰藉搭客，稳定情绪，见告妨碍正在处理惩罚中，不要强行开门及触动电梯内按钮通知电梯维修工陈诉班长或治理处被困者内如有小孩、老人、孕妇或出现人多扶养不敷的情况需特别留意，须要向消防人员或抢救中心求救救出被困者如有不适者询问被困者情况，表达歉意及慰藉立即送往医院视察、救治记载事件开始到结束时间，详细情形及维修人员、消防员、救护人员到达和离开时间，由治理处组织对被困人员进行
26、探望。 中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZH/IB7.5（6）-9-2005版号/状态 C / 0 标 题 治理处火警处理惩罚流程图页 数 第1页 共2页报 警消防监控中心通知巡逻赴现场验证是否火警 NO通知班长及治理处 YES火警现场5分钟内能否扑灭物业治理部到现场。 YES NO清扫现场、进行总结警铃报警、紧急聚集员工、组织疏散业主、住户和抢险救灾事情向领导报告拨打“119”派人到道口迎接消防队公司领导物业治理部带车去现场运送伤员向消防队领导报告 中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZH/IB7.5（6）-9-2005版号/状态 C
27、/ 0 标 题 治理处火警处理惩罚流程图页 数 第2页 共2页 担当消防队统一指挥视察处理惩罚事故看望伤员清扫现场 中海物业治理有限公司南京公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZH/IB.4-2-2005版号/状态 C / 0 标 题 车库（场）岗亭事情流程图 页 数 第1页 共1页一、认真履行交代班制度，对上一班交待的事情进行跟踪落实二、认真查抄车场车辆停放及运行情况，车辆进场时仔细查抄是否受损熟悉长住卡的车主、车型、车牌号，并按划定指挥泊车，禁止占用他人车位。产生漏油、漏水的情况应设法见告车主，并通知清洁人员加入清理。在巡查历程中发明车门未锁，应立即联系车主并暂时代车主看管好车内物品，防备丢失。如遇两车相撞造成事故，保护员实时加入维护秩序，立即通