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1、经典房地产全程策划理论体系提纲67. 项目服务策划7.1 项目销售过程所需物业管理资料 楼宇质量保证书 楼宇使用说明书 业主公约 用户手册 楼宇交收流程 入伙通知书 入伙手续书 收楼书 承诺书 业主/用户联系表 遗漏工程使用钥匙授权书 遗漏工程和水电表底数记录表 装修手册和装修申请表7.2 物业管理内容策划 工程、设计、管理的提前介入 保洁服务 绿化养护 安全及交通管理 三车及场地管理 设备养护 房屋及公用设备设施养护 房屋事务管理 档案及数据的管理 智能化的服务 家政服务 多种经营和服务的开展 与业主的日常沟通 社区文化服务7.3 物业管理组织及人员架构 物业公司人力资源的管理包括招聘、培训
2、、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节 物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构、明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道 遵守国家的有关规定 在经营范围允许下 结合不同的工作重点 把质量责任作为各个环节的重点 遵循职责分明、线条清晰、信息流畅和高效的原则 各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原则7.4 物业管理培训 在物业交付使用前，培训内容包括： 为新聘员工（特别是中层管理人员）提供管理公司架构、人员制度及管理行业的了解 提供物业管理的理论基础 物业及物业管理的概念 建筑物种类及管理 物业管理在国内的发展 业主公约、公共面积及用户的权责 装修管理 绿化管理 管理人员的操守及
3、工作态度 房屋设备的构成及维护 财务管理 物业管理法规 人事管理制度 探讨一些常见个案 在物业交付使用后，培训内容包括： 对前线员工及中层员工进行培训，使其对现场实际操作有更深入的认识及了解 对物业管理公司早期进行一次鉴定 物业管理公司各部门的管理、工作程序及规章制度7.5 物业管理规章制度 员工手册 岗位职责及工作流程 财务制度 采购及招标程序 员工考核标准 业主委员会章程 各配套功能管理规定 文件管理制度 办公设备使用制度 值班管理制度 消防责任制 消防管理规定 对外服务工作管理规定 装修工程队安全责任书 停车场管理规定 非机动车辆管理规定 出租屋及暂住人员管理规定 进住（租）协议书 商业
4、网点管理规定7.6 物业管理操作规程 楼宇本体维护保养规程 绿化园林养护规程 消防设施养护及使用规程 供配电设备维护保养规程 机电设备维护保养规程 动力设备维护保养规程 停车场、车库操作规程 停车场、车库维护保养规程 游泳池及其设备维护保养和操作规程 给排水设备维护保养规程 公共部位保养保洁操作规程 保安设备操作及维护规程 照明系统操作及维护规程 通风系统操作及维护规程 管理处内部运作管理规程 租赁管理工作规程7.7 物业管理的成本费用 管理员工支出 薪金及福利 招聘和培训 膳食及住宿 维护及保养 照明及通风系统 机电设备 动力设备 保安及消防设备 给排水设备 公共设备设施 园艺绿化 工具及器
5、材 冷暖系统 杂项维修 公共费用 公共电费 公共水费 排污费 垃圾费 灭虫 行政费用 办公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品） 公关支出 电话费 差旅费 保险费（包括财产及公共责任险） 其他 节日灯饰 审计费用 杂项支出 管理者酬金 营业税 预留项目维修基金原则上物业的运营为自负盈亏，上述所有费用均由管理费支付，发展商理论上无需负责营运上的任何费用；还有其他开支如智能网络、金融信息系统等均会影响管理费的支出。7.8 物业管理ISO9002提示 质量手册 程序文件 工作规程 质量记录表格 行政管理制度 人力资源管理制度8. 项目二次营销策划8.1 全面营销 全过程营销 项目投资策划 项目规划设
6、计策划 项目质量工期策划 项目形象策划 项目营销推广策划 项目销售顾问、销售代理 项目服务策划 项目二次营销 全员营销 项目营销的实现绝不只是营销部门的事情，而且所有非营销部门全方位、全过程参与企业的营销管理的过程。 营销手段的整体性 企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。 营销主体的整体性 公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客为导向，参与整个营销活动的分析、规划、执行和控制，为买家创造最大的价值。8.2 品牌战略提示 品牌塑造 了解产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力 形成企业长远的发展目标 拥有一套完整的企业识别系统
7、 全方位推广企业形象和品牌形象 品牌维护 品牌管理系统 建立品牌评估系数 持续一致的投资品牌 品牌提升 持续不断地浓度开发品牌产品 深化品牌的内涵 不断强化品牌的正向扩张力8.3 发展商可持续经营战略提示 人力资源科学配置 要甄选出公司所需的合格人才 为促进履行职责而不断培训员工 创造良好的工作环境 创造能力的激发 绩效评估和奖励机制 产业化道路策略 提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业 将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展 深化住宅产业化链条的协调性 专业化道路策略 提高建筑配结构技术体系 节能及新能源开发利用 住宅管线技术体系 建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整
8、合技术 提高住宅环境及其保障技术体系 住宅智能化技术体系9. 项目投资策划9.1 项目投入产出分析(1) 项目总投资估算。包括固定资产投资和流动资金两部分。(2) 项目投资来源、筹措方式的确定。(3) 开发成本估算。(4) 销售成本、经营成本估算。(5) 销售收人、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。(6) 财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评估。 (7) 风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然等方面进行定性风险分析。9.2 投资风险分析及其规避方式提示 项目风险性评价价值提升及其实现的风险性 项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值 项目形象包装和营销推广是否成功 资金运用的风险性 减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 经济政策风险 国际国内宏观经济形势的变化 国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设