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1、精选word文档 下载可编辑1、 炮制轰动。对于楼盘来说,如果没有人气那么它就不可能在市场上立足。为了打开局面,引起轰动,营销者在开盘前期,便展开了声势浩大的广告攻势,广告的内容当中不惜夸大甚至歪曲事实。例如不成比例的楼盘位置图,肆意夸大的小区景观,花里胡哨缺乏实际支撑的景观规划,海阔天空的投资计划,以及力不从心的物业管理等等,手段经过精心的装扮直指目标。为了聚集人气,营销者精心策划各种名目的典礼,甚至排队、发号。长长的队伍吸引了更多购房者的注意,造成了供不应求的局面。这一局面又为下一步的价格调整提供了理由。而价格的上涨必将引起“多米诺效应”,一波接一波,直至售完也未见停歇,一手房售完转二手房
2、,最后到无人接棒为止。有些营销者在做法上走得更远,个别楼盘甚至出现雇人排队,制造虚假轰动,欺骗消费者的行为。2、驱人以利。南京某楼盘向客户承诺如下:本楼盘至交房之时,回报率在10以上,如果低于此回报,开发商无条件退房,并以10的承诺涨幅追还业主。此种手段在酒店式公寓与办公公寓以及商铺物业中的使用更加频繁。3、釜底加薪。有的开发商为客户炒房炒作提供平台,在一定的市场背景下,开发商采取发号与预定的办法,使之与具体签约形成时间间隔,为市场投机留出时间。然后在配合以价格策略,则后续房源自然水涨船高。4、歧视性待遇。开发商借着市场之力,也变得越来越傲慢起来。楼市火了,购房的人多了,对购房者,开发商也开始
3、挑挑拣拣起来。“请问,您有预约吗?”;“对不起,我们不接受临时拜访”;更有甚者,“我们主要的销售对象是外企老总。”这些歧视性营销手段引起了社会的强烈反感,却在市场上获得了极大的成功。5、制造供不应求。尽管政府相关部门明文规定,房源的保留应该以栋为单位,禁止开发商把一栋房子当中的个别好房子随意加以保留。但是开发商还是可以从中找到政策缺口。既然有缺口存在,开发商和营销者就可以通过销控来控制销售进度,以配合整体房价的抬升,并从总体市场中取得更高利润。当然出色的营销手段非常多,并且得到社会的认可,同时也为开发商赢得了社会效益与经济效益的双丰收。但是一些极端的做法也在大行其道,甚至肆意操纵房产市场,从中
4、渔利的做法却非常令人不齿。对开发商来说,既然购房者有选择开发商的权利,开发商也有选择客户的权利。开发商对房源的保留同样也面临着一定的市场风险;那么选择客户也好,保留房源也好,从市场方面来讲也是无可厚非的。但是正式因为上述原因增加了楼盘的不透明度。多了人为的因素,造成了极大的混乱和投资的盲目性。而“对开发商来说,它不仅要赚足今天的钱,购房者明天的支出也已计算在内了!”在这种营销手段面前,各自为政的购买者在相当程度上是无能为力的,除了呼唤行业监督和进行道德谴责以外,购房者本身需要有一定的知识储备。购房者应对策略对于一些营销者的阴谋与阳谋,购房者作为单打独独斗的个人,应该擦亮眼睛避免上当受骗。尤其是
5、在目前房地产市场比较微妙的形势下,购买者更需要谨慎。第一、在购买房子前不要盲目跟风,明确投资区域,熟悉区域概况。比如说有一投资性酒店公寓,广告吹得天花乱坠,但是此楼盘紧邻快速干道,又严重偏离中央商务区,自身又缺乏实质性的支撑。诸如此类的投资性项目,购房者一定要充分了解本区域的属性,以及未来的发展潜力。第二、在签合同之时仔细甄别各相关条款,逐条与楼盘广告进行对照。尤其应该注意物业管理的落实情况。第三、在购买投资性物业的时候,购房者要有清晰的判断:酒店式公寓不是酒店,办公公寓不是写字楼;租赁房屋空置应记入成本;商铺投资面临着巨大的税费压力;机会成本也应列入考虑。同时需对投资性物业的物业管理企业的能力、资质,要细加甄别仅凭主观的判断或贪一时便宜,就会落入别人设置的陷阱。