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1、上海地产资源配置及状况阐发研究一、上海住房面积的贫富差距：12.5%的人拥有的住房面积便是56.4%的人的面积， 至今，对房产市场的研究中有一块领地从未有人涉及。这就是上海的各阶级市民对住房资源的拥有情况。每年上海的有关年鉴宣布的只是上海居民住房总量和当年增加了几多住宅，销售了几多住宅，另有各区各有几多里弄屋子、几多公房、几多花圃洋房等。这些，对研究房产市场没有意义，单纯研究总量没有任何意义，任何经济问题不可以从总量为起点来阐发。只有在以研究个别为出发点、为底子的前提下，研究总量才有意义。 一直到看到中国统计出书社2003年8月出书的中国2000年人口普查资料和2000人口普查分县资料，才感觉
2、到我们总算有了实实在在阐发上海房产市场的权威依据和可靠数据，对上海的房产市场研究有了从个别为出发点、为底子的开端。 凭据第五次人口普查结果，以第五次人口普查尺度时2000年11月1日为界，上海市区家庭户总数4080617户。第五次人口普查向民众提供了详尽的家庭户住房资料，现将408.06万家庭户的住房资料转载如下： 上海都会家庭户住房资料（按住房修建面积分） 人均修建面积（平方米） 8及8以下 912 1316 1719 2029 3039 40及以上 户均修建面积（平方米） 22.4及 以下 25.2 33.6 36.4 44.8 47.6 53.2 56 81.2 84 109.2 112
3、以上 户数合计 74.3万 61.9万 58.1万 35.9万 87.5万 39.4万 51万 户数拥有面积 1248.33 1820.05 2356.68 1808.1 6001.35 3809.68 7209.38 占总户数 18.2% 15.2% 14.2% 8.8% 21.4% 9.7% 12.5% 占总面积 5.1% 7.5% 9.7% 7.5% 24.7% 15.7% 29.7% 户数：户数拥有面积 1：17 1：29.4 1：41 1：52 1：69 1：97 1：141 注：户均修建面积由笔者按户均2.8人乘以人均修建面积栏的平均数盘算，人均8平方米以下按6平方米盘算，人均50
4、平方米以上按54.5平方米盘算，（4049平方米档的户数有20.5万户）。这样盘算的结果，2000年上海市区实际住房修建面积约24254万平方米，比种种年鉴登载的住房修建面积20865万平方米多16.2 %。由于年鉴统计数的来源基于在30年前（1973年）住房普查底子上的增减，本文以凭据第五次人口普查数据得来的盘算结果为阐发依据。表中住户数的实际盘算单元是“户”，与以“万户”为单元的盘算结果略有差别。 上海都会家庭户住房资料（按住房间数分） 拥有间数 0 1 2 3 4 5间及以上 户数 0.41万 180.18万 165.14万 40.74万 10.17万 11.42万 占总户数 0.1%
5、44.15% 40.5% 9.98% 2.5% 2.77% 以上统计数报告我们，到2000年为止，上海市区12.5%家庭户人均修建面积40平方米以上，这部分居庭户拥有市区29.7%的衡宇资源，这部分的衡宇资源相当于上海市区所有人均修建面积19平方米以下家庭拥有的全部衡宇资源总和，这说明，12.5%的人拥有的住房面积与56.4%的人拥有的相等。 把人均修建面积8平方米和8平方米以下的户数拥有的住房资源与人均修建面积40平方米和40平方米以上的户数拥有的住房资源相比，后者要比前者多8.3倍。也就是说，衡宇资源比相差8.3倍。 2000年，上海有44.3%的家庭户仅有1间住房，40.5%的家庭户拥有
6、二间住房，有3间及三间以上的占家庭户15.3%。（普查资料的“说明”拦中，明确“间数”包罗搭建衡宇） 从1987年上海宣布将解决人均居住面积2平方米以下的特困户开始到99年低上海根本解决人均修建面积4平方米以下困难户，12年里上海一共解决了住房特困户和住房困难户14.4万户，要化12年时间解决14.4万户的住房困难问题，说明解决住房问题的不易。但是，那些占上海市区12.5%的家庭户他们拥有上海30%的住房资源为什么就那么容易？他们拥有与56.4%的人同样的住房资源为什么就那么容易？ 众所周知，就在几年前，我们每人都要居住的衡宇还不是商品，厥后是有条件地部分地成为商品，到现在是所有的衡宇都有价，
7、都能在市场上用钱币生意业务。当所有的住房都成了其持有者财产的一部分时,笔者要探讨的是，这部分财产的多寡是怎样造成的？ 二、为什么12.5%与56.4%会相等？按品级分房掘得“第一桶金”， 在中国第一波房产资源革新中，权力发挥了最大的作用 1995年颁布的沪房地改（1995）767号文件职工家庭购置公有住房修建面积控制尺度，是造成房产市场形成之初居民房产资源差别的源头。这个文件在很长时间里影响着上海房地产市场，更直接影响了其时国有企业的全体职工利益。文件把每个职工家庭允许以本钱价购置公有住房的面积按职别品级和专业技能职称品级以法例形式加以区别，明确一般职工、干部低级技能职称人员可购置公有住房面积
8、的上限是75平方米，科级干部、中级技能职称人员、具有证书的高级工购置上限85平方米，县处级干部、副高级职称人员购置上限100平方米，副局级享受120平方米，正局级、正高级和享受正高级报酬的专业技能职称人员享受140平方米。如购置高层公有住房，所有人员在上述修建面积控制尺度的底子上再增加修建面积10平方米。这样一个行政文件，成了分别上海市民小我私家房产财产的依据，并就此奠基了上海市民小我私家拥有的房产资源格式。今后，“一般”的职工要到达“上限”历尽辛苦而不易得，而“不一般”的职工已把“上限”看成了“达标”的起点。他们能容易到达目标，因为他们手中拥有着权力资源。 笔者认为，上海房产市场的真正形成的
9、时间是在99到2000年。这个市场形成是以1999年上海市政府发表的一系列文件为标记的。这些文件是：99年1月19日发表的关于宣布上海市公有住房差价互换试行措施的通知、99年11月25日颁布的批转市房地局制订的关于内销商品房种类归并若干划定的通知、99年11月26日颁布的批转市房地局、市房改办制订的关于进一步推进本市公有住房出售若干划定的通知。这一系列文件使上海的所有住房都有了钱币生意业务的可能，上海的房产市场也就正式形成。这个市场的形成，是在上海衡宇资源格式奠基之后。衡宇资源格式奠基了，只要一纸公牍，把原有的“住房”改成“房产”，原来只供居住功效的衡宇就酿成可随时变现的财产。 第五次人口普查
10、数据提供了谁拥有最多的衡宇资源的线索。 中国2000年人口普查资料提供了这样几张表：全国按户主的职业、住房来源分的家庭户户数、全国按户主的职业、购建房用度分的家庭户户数、全国按职业分的家庭户人口人均住房面积，按户主的住房来源分的家庭户户数和按购建房用度分的家庭户户数是附有各省市详细表的，按职业分的家庭户户数和按职业分的购建房用度只有全国汇总表，没有各省市附表，这里的原因不难理解。但无论如何，全国表是各个地域样本的综合，除非上海宣布按职业分的家庭户户数和按职业分的购建房用度，不然，全国表的权威性无可替代。 全国按户主的职业、住房来源分的家庭户户数和全国按职业分的家庭户人口人均住房面积是按职业分的
11、，由于表格的空间限制，笔者把职业分类用数字替代。一类人员国度构造、党群组织、企业、事业单元卖力人，二类人员：专业技能人员，三类人员：办事人员和有关人员（行政办公人员占69%），四类人员：商业、办事人员，五类人员：农林牧渔水利业生产人员，六类人员：生产、运输设备操纵人员及有关人员，七类人员：未便分类的其他劳动者。 全国购房户人均住房修建面积按职业分 人均修建面积（平方米） 8及8以下 912 1316 1719 2029 3039 40及 以上 全国平均 8% 12.6% 15.8% 7.9% 27.8% 13.3% 14.6% 100% 一类户 4.5% 7.5% 11.4% 8.2% 29.
12、8% 16.8% 21.8% 100% 二类户 5.7% 9.9% 14.2% 9.6% 31.3% 14.6% 14.7% 100% 三类户 6.3% % 13.9% 10% 31% 14.4% 14.6% 100% 四类户 13.7% 13.8% 15% 7.7% 24.2% 11.2% 14.3% 100% 五类户 6.9% 12.8% 16.3% 7.7% 28.4% 13.7% 14.2% 100% 六类户 11.7% 13.1% 15% 8.3% 24.8% 11.5% 15.6% 100% 七类户 13.2% 14.7% 16.2% 7.3% 25% 10.9% 12.6% 10
13、0% 结论：我们清楚地看到，在人均修建面积3039平方米 和40平方米以上这两档里，国度构造、党群组织、企业、事业单元卖力人占的比例最高。他们拥有人均40平方米房的比例更是凌驾20%到达22%，超出次高的生产、运输设备操纵人员及有关人员6.2个百分点。这些人按品级分房掘得了“第一桶金”，他们的住房资源来自“筹划”而不是“市场”。在中国第一波房产资源革新中，权力发挥了最大的作用。 三、种种职业人员所支付的购房用度 我们还想知道，在衡宇资源格式已定的情况下，种种职业人等支付的购房用度。先看全国表。 全国购房户购房用度按职业分 购房用度 一类 二类 三类 四类 五类 六类 七类 合计 1万以下 0.
14、8% 2.1% 1.1% 3% 84.7% 8.1% 0.04% 100% 12万 2.1% 4.6% 3.1% 5.3% 71.8% 13% 0.05% 100% 23万 3.2% 6.4% 4.5% 7.4% 61.3% 17.2% 0.06% 100% 35万 5.3% 9.5% 7.1% 11% 44.8% 22.3% 0.08% 100% 510万 8.3% 11.8% 9.6% 16.2% 27.4% 26.7% 0.08% 100% 1020万 12.5% 13.1% 11.1% 21.5% 15.9% 25.8% 0.07% 100% 2030万 19% 15.7% 13.8%
15、 23.2% 8.8% 19.4% 0.04% 100% 3050万 26.8% 17.8% 15% 21.9% 4.6% 13.8% 0.03% 100% 50万以上 37.9% 17% 15% 18.5% 3.5% 8% 0 100% 这张表中，从一类户到三类户，是购房用度越高消费越踊跃，购房用度呈清一色的递增趋势。一类户从10万元处开始跳跃式增长，二类与三类户则出现以2为步长值的等差级数增长，四类户亦出现以2为步长值的等差级数增长在2030万处到达顶峰，随后等比下降，五类户是跳跃式一路递减，六类户呈尺度的正态漫衍。从全国范畴看，30万元以上房的最大买家是属于构造事业单元领导和不分国企、私
16、企的“老总”们，2030万元的住房则构造事业单元领导和企业“老总”们也要占五分之一比例；专业人员的住房与其说是凭据技能职称分不如更确切地说是按职务崎岖分，因为住高尺度房的具有高级技能职称人员大多有着高或较高的职位。 另外，人口统计中企事业单元领导是不包罗“领导班子”全体成员的，其他“领导班子”中人员包罗副职在人口普查中往往以专业人员面貌出现，所以“专业人员”的住房报酬总体能居于高位，其中总有几个百分点是“领导班子”孝敬的；行政办事人员由于其事情性质，在住房分派上有着“先得月” 的优势，所以三类户的购房用度也是房价越高住户比例越高，虽然增长速度与一类户差别步，但很稳健；四类户是第一财产从业人员，
17、弱势群体中的最大多数，反应在住房消费上，有84%的住户购建房消费不满一万元，且住房消费越高，问津的住户就越少；第六类是财产工人雄师，以5万10万的购房用度为最大多数，根本等距离向崎岖两个偏向递减。 全国情况如此，我们再把注意力移回上海。第五次人口普查对22.11万户的上海都会购房家庭户作了购房用度抽样观察，下表是产生差别购房用度的家庭户百分数。购建房用度抽样观察 抽样户数 1万以 下 12万 23万 35万 510万 1020万 2030万 3050万 50万以上 221112 17% 29% 13.3% 9.2% 10.5% 11.7% 4.5% 3.2% 1.6% 抽样观察显示，2000年
18、有69%的住户购房用度仅在5万以下。20万以上只占购房户的10%。 凭据购建房用度抽样比例所作的总体推断 1万以下 12万 23万 35万 510万 1020万 2030万 3050万 50万 以上 钱币购房户数比例 17% 29% 13.3% 9.2% 10.5% 11.7% 4.5% 3.2% 1.6% 钱币购房户数 25.52 （万户） 43.53 （万户） 19.96 （万户） 13.81 （万户） 15.76 （万户） 17.56 （万户） 6.75 （万户） 4.8 （万户） 2.4 （万户） 注： 凭据中国2000年人口普查资料中对各省市直辖市按住房来源分的户数（都会）中上海部分
19、的观察结果，抽样的39.7万家庭户（十分之一抽样率）中购置商品房的比例占9.6%，购置经济适用房比例占4.3%，购置原有住房占27.4%，全部购房户占上海市区家庭户41.3%。总购房户一共168.53户，其中，买商品房和买原有住房的是150.1万户。此表的钱币购房总户数便是按150.1万户计。与上海房地产部分统计数比力，扣除其在同一户内重复产生的种种购房行为（包罗转让、互换后再产生的买房行为、购置第二套住宅行为等），购房户数与人口普查资料的购房户数根本相等。 总体推断表显示，耗费20万以上购房费的一共只有14万户。 可是，上海光拥有人均修建面积50平方米以上的就有30.5万户，凭据买商品房和买
20、原有住房比例占总户数37%计，光这部分住户中有11.3万户是购房户，是上海的屋子太自制了，照旧有太多的人“买进”的价格太自制了？ 总体推断结果还使我们可以盘算出另一张表，那就是上海150.1万个购房户的购房用度代价分类情况和上海到2000年为止的市区家庭户购房总用度。 至2000年上海市区居民家庭户购房消费一览表 购房费分类 1万以 下 12万 23万 35万 510万 1020万 2030万 3040万 50万 平均购房费 0.8万 1.5万 2.5万 4万 7.5万 15万 25万 40万 64.1万 购房户（万） 25.52 43.53 19.96 13.81 15.76 17.56 6
21、.75 4.8 2.4 总购房用度 20.4亿 65.3亿 49.9亿 55.2亿 118.2亿 263.4亿 168.8亿 192亿 153.8亿 占总购房费 1.9 % 6 % 4.6 % 5.1 % 10.9 % 24.2 % 15.5 % 17.7 % 14.1 % 注：上表中全部购房费总计是1087.2亿。购房费大于50万的档次取平均价64.1万。 大于50万档次取平均价64.1万，这是凭据2001年上海房地产市场中“2000年上海市内销商品住宅预售单套成交总价与成交套数比例”加权盘算（附带一句，这张很详细的表只有百分比，没有实数）。在2000年50100万以上代价成套房的成交价中，
22、50万元占41%，60万元价位占23%，70、80、90、100万元以上各占比例14.2%、7.9%、4.1%、9.8%。笔者凭据比例换算得到购房支出大于50万元的平均购房价。 读了这张购房用度一览表，看来我们很有须要再重新回想99年、2000年上海房产市场代价状况。2000年内销商品房平均价：多层3117元/ m2，混淆结构3882元/ m2，小高层4126元/ m2，高层4696元/ m2，别墅3912元/ m2，（见2001年上海房地产市场中“2000年上国内销住宅预售代价汇总”， 别墅价没有笔误。）99年时不属于原住公房的产权房买入价是平均每套28.39万元，平均单价3095元/ m2
23、。99年转让不可售公房平均每套售价7.67万，平均单价2128元/ m2 ；2000年转让不可售公房平均单价2198元/ m2。 把99年、2000年的房产市场生意业务代价、种种家庭户到场生意业务情况、市区居民购房总消费这些信息综合起来，笔者总结出4点：1.购房产生用度在5万以下的102.82万户和10万以下5万以上的15.8万户中，绝大部分是原有住房购置者、差价换房改进居住条件者。 2.到2000年，能出售已购公房再购置商品房和转让旧房后再购置商品房的照旧上海居民中的少少数。96年到2000年，出售已购公房的累计有7.41万户，这部分住户是可以有条件购置10万以上商品房和新购产权房的。但他们
24、，只占408.06万都会家庭户的1.8%。占150.1万个通过钱币生意业务得房的家庭户的4.9%。转让户也是有条件购置10万以上商品房和产权房的，但他们在购房户中占的比例更低。 3.有部分住大面积房的家庭户是在超值消费。由于有前面提到的沪房地改（1995）767号文件，有部分住户能有条件用2万左右甚至更低的代价购进大面积面积房。上海51万户的人均修建面积40平方米以上的家庭户拥有的住房资源与230.2万户的人均修建面积19平方米以下住户相同，但付20万以上房价的总共只有14万户，支付3040万的只有4.8万户，支付50万以上房价的只有2.4万户。 4.部分中高价购房户是享受公款购房报酬的。 能
25、超值消费、公款消费的，占的是“单元分房”的光。曾有人认为让职工用本钱价购置单元分的屋子是 “国有资产流失”，那是没有读过马克思的政治经济学。曾经把分房当成“福利”，不对，“单元分房”不是福利。 我们知道，在1999年、2000年以前，除了单元自建房，历年住宅商品房约有百分之七十是单元购置的。这说明了什么？这说明，当职工的人为总额中还没有产生“住房消费”这一块时，单元购房给职工使用不是福利，而是责任。 按国度统计条文划定：人为总额的盘算原则应以直接付给职工的全部劳动报酬为凭据。各单元支付给职工的劳动报酬以及其他凭据有关划定支付的人为，岂论是计入本钱的照旧不计入本钱的，岂论是以钱币形式支付的照旧以
26、实物形式支付的，均包罗在人为总额内。 由钱币人为与实物人为总和组成的劳动报酬应包罗劳动者所必须的全部生活资料代价，住房无疑是必须生活资料。这正是马克思的政治经济学报告我们的。但是纵然在国有企业，无论已往照旧现在，交到职工手里的钱币人为中并没有包罗全部劳动报酬，所以已往的“单元分房”正是以实物形式体现的劳动报酬。一旦住房不再以实物形式交给职工，那就应以钱币形式交给职工。 然而，80年代以后的实物分房已经是以职务为主要分房依据了，这就不可能把所有职工的全部劳动报酬都得以兑现，住房不平等的客观事实就已经存在。房产市场一形成，住房不平等就演化成了财产不平等。纵然住房公积金制度，也是在增加这种不平等而不
27、是在弥补这种不平等。住房公积金凭据什么定的？凭据小我私家人为定的。小我私家人为又是凭据什么定的？凭据职务、职称、事情年限。而近十年来人为崎岖已经越来越取决于职务而不是其他了，同样工龄的国企职工，仅因为职务差别，其住房公积金可以相差十几倍二十倍。有目共睹的现状是，少数“效益好”的为数不多的国营大中企业可以为职工满额缴足公积金，而大部分“效益欠好”的国企私企要么凭据全市最低人为水平为职工缴公积金，更多的是不缴的，缴“两金”“三金”的单元，缺缴的不就是住房公积金吗！老黎民说：“当官的屋子都有了，有了不止一套两套了，算下来应该论到给我们分房了，想不到该论到我们了，却要我们出钱买，但我们哪里买得起呀！”