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1、目 录1郑州市物业管理发展现状- 1 -2现阶段郑州市物业管理发展中存在的问题- 1 -2.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平- 1 -2.2业主的物业管理知识普遍匮乏- 2 -2.3物业管理法规、体制仍需进一步完善- 2 -2.3.1物业管理法律法规不健全- 2 -2.3.2物业管理企业体制、运行机制尚有欠缺- 3 -2.3.3物业管理市场建设不完善- 3 -2.4业主与开发商及物业管理企业之间的法律关系不明确- 3 -2.5物业管理企业规模小、资金不足，缺乏市场竞争力- 4 -2.6物业管理收费问题是物业管理工作中的难题- 5 -2.7建设单位选聘物业服务企业不规范- 6 -2.7.
2、1“建”“管”不分现象普遍存在- 6 -2.7.2很容易出现前期物业合同侵犯业主合法权益的现象- 6 -2.7.3前期物业服务合同很容易成为无期限合同- 6 -3针对郑州市物业管理发展中存在问题的对策与建议- 6 -3.1提高物业管理人员的素质，实现管理手段现代化- 6 -3.2做好物业管理必要的宣传工作- 7 -3.3加快立法，健全物业管理法律、法规与市场机制- 7 -3.3.1法律体系仍须完善- 7 -3.3.2建立现代物业管理企业的经营机制- 8 -3.3.3物业管理市场必须建立公平的市场竞争机制- 8 -3.4严格实施分业经营、规范物业管理行业- 9 -3.4.1严格实施分业经营- 9
3、 -3.4.2规范物业服务合同- 9 -3.5走品牌化发展之路，增强物业服务企业的核心竞争力- 9 -3.6加强对物业管理收费的监管，提高全民物业管理消费意识- 10 -3.6.1努力实现服务和收费的对等- 10 -3.6.2增强业主的付费观念- 10 -3.7规范前期物业服务企业的选聘制度- 10 -3.7.1促进物业“建”与“管”分离- 10 -3.7.2加强对建设单位主导地位的监督- 11 -3.7.3明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费- 11 -4郑州市未来物业管理行业的发展前景- 11 -参考文献13后 记131郑州市物业管理发展现状1994年河南建业物业管理有限公司在河南省
4、工商局注册，河南有了自己的物业管理企业。随着物业管理进入人们的视野，相关的政策、法律法规也开始逐步完善。1997年，郑州市政府颁布了政府65号令，郑州市城市居住小区物业管理试行办法开始施行，同年又颁发了郑州市物业管理企业资质等级管理办法，这些法规的颁布，为之后物业的发展创造了条件。据郑州市房地产与物业管理协会相关负责人介绍，郑州市现有物业公司1000多家，其中具有一二级资质的物业公司百余家，上规模的物业公司200多家，经过19年的艰辛探索历程，郑州的物业综合管理面积1亿多平方米，为提高居民的生活质量，维护社会和谐稳定发挥了重要的作用。但是同时也存在着诸如综合管理体制不顺，执法能力差；政府对物业
5、管理在城市中的重要性认识不足，正面宣传引导不够；自律机制不完善，司法实践滞后；现阶段公众意识普遍较低，物业实践坎坷曲折；物业服务和市场价格严重背离，物业企业生存艰难等很多问题。随着城市建设的飞跃发展和市民生活水平的不断提高，物业管理中暴露出来的矛盾也日渐突出，既有体制原因出现的弊端，也有客观环境制约带来的矛盾；既有历史遗留的老问题，也有发展中派生的新情况。总体来说，郑州物业管理起步晚，发展快，成绩不小，问题不少，这些原因己成为制约郑州物业健康发展的瓶颈，必须加以解决。为了积极探索建立物业管理的长效机制，推动物业管理的新发展，促进我市和谐物业、和谐社区建设，必须以科学发展观为指导，坚持以人为本，
6、解放思想，鼓励创新，大胆探索，寻求和把握推进全市物业大发展大提高的“金钥匙”，促进“两型”社会和精神文明建设的快速发展。2现阶段郑州市物业管理发展中存在的问题2.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平目前，郑州市有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。物业管理条例（以下简称条例）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备
7、高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、注册物业管理师等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重制约了物业管理行业向高水平发展。究其原因一方面是物业管理行业是微利行业，对员工进行必要的培训变得不现实，从业人员的工资待遇跟不上社会发展的水平，从业者的劳动价值得不到体现，造成从业人员不断流失。物业管理行业发展时间较短也是其中一个原因。物业管理人才大多是从别的专业转行过来的人员，他们缺乏专门的知识和系统的培训，胜任单一普遍岗位工作的人才多，胜任多个岗位工作的复合型人才少；初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。大家渐渐认识到物业管理除了专业技术知识之外，
8、还需要学习法律、经营、心理学等多门学科，为了行业的高质量发展，人才的培训和培养势在必行。2.2业主的物业管理知识普遍匮乏由于物业管理起步较晚，受传统公房管理模式和“各人自扫门前雪”观念的影响，一方面部分业主的物业管理消费观念尚未形成，部分小区的业主对已经商品化的房屋缺乏保养意识，另一方面部分业主认为现在小区实行物业管理和之前的管理并没有多大的改变。业主法律意识淡薄。业主的物业管理法律观念、意识还没有完全树立起来。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的物业管理费，一些业主对物业管理问题知之甚少，缺乏自我保护意识。他们买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打
9、交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。2.3物业管理法规、体制仍需进一步完善2.3.1物业管理法律法规不健全随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生的物业管理问题也越来越多，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了物业管理条例，相关部门又陆续颁布了城市住宅小区物业服务收费暂行办法、城市新建小区管理办法和前期物业管理招标投标管理暂行办法等行政规章制度，但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不
10、可能使我国的物业管理产业健康发展。而另一个是制定的法律法规与现实有差距，虽然国家颁布有物业管理条例，但是，只能从宏观上把握，而各地又相继制定了地方法规，但在法规与实际各物业管理企业操作上有些差距，例如郑州市物业管理法规中规定一级资质的物业管理服务费为1.1元/平方米（含电梯），但实际上迫于无奈大多数新建的高层住宅物业管理费都在在1.5元/平方米-2元/平方米之间波动，与法规不甚相符，而对于这种值得推敲的条文，很多企业采取变相的收费方式。致使法律与现实相差甚远，造成企业与业主有苦难言、有法难遵的局面。2.3.2物业管理企业体制、运行机制尚有欠缺目前，我市大部分的物业管理企业存在运作不规范的现象。
11、物业管理属于微利行业，仅靠收取微薄的物业费难以维持企业的日常开支，有些物业管理企业为了节约成本，常常违规操作，如小区内的设施设备不定期检修；在正常的物业费收取之后又违规收取各种所谓的公摊费用；因业主欠缴物业费而强行中止用户的正常供水、供电等。现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式。这充分说明现有管理模式存在着很多弊端。2.3.3物业管理市场建设不完善近些年，物业管理企业像雨后春笋般出现，但是物业管理的市场化程度仍然偏低，同行业之间缺乏公平的市场竞争机制。一方面有实力的物业管理企业难以找到项目，只能在原经营规模上艰难支持；另一方面企
12、业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路。有的虽然公开招标，但也存在虚假承诺、暗箱操作等不正当竞争手段，所有这些都影响了物业管理的健康发展。2.4业主与开发商及物业管理企业之间的法律关系不明确新物业管理条例自2003年9月1日正式实行至今已过去十年，虽然条例对物业和业主的责、权、利有了一定的明确，但是这类诉讼未见减少。据最新数据显示，现在物业管理诉讼的一大新特点，流行物管告业主，原告多为物业管理企业，被告多为业主。小区有的业主因各种理由拒交管理费、违约装修、违章搭建是新建商品房小区管理的顽症。开发商和物业管理公司与业主之间发生矛盾和纠纷的产生，究其原因，大多数是由于物业管理公司或开发商对物业管理
13、中的法律关系不清楚，如业主和业主之间的入住公约问题、业主和开发商及物业管理公司三者之间的合同问题规定不清楚，并缺乏相应的行业管理服务标准，这方面的法律、法规立法相对滞后，极易导致纠纷。许多业主不明确自己拥有的权力及应承担的责任，业主将自己与开发商之间的矛盾和与物业管理企业的矛盾混为一谈，有的业主对入住的房子质量或其他购房中产生的问题，甚至将对其他个人或企业的怨气也发泄到物业管理企业身上，因问题得不到解决，而采取消极的方式来维护自己的权益，常用的方式就是不交物业费。甚至供暖费、水电费等等其他费用。物业管理公司与开发商的职责界定不明确：由于我市的物业管理行业建立没几年，物业管理公司一般都与开发商存
14、在着千丝万缕的关系。最明显的例子就是物业管理公司一般都是开发商的下属公司。在这种情况下，物业管理公司代表的是开发商而不是业主。当业主与开发商发生争议时，物业管理公司往往会维护开发商而不是业主的利益。我国新的物业管理条例中已经明确规定物业管理公司应当由业主组成的业主大会来确定。在开发商开发过程，可以由开发商临时委托物业管理公司来进行前期物业管理，一旦成立业主大会就应当重新确定物业管理公司。但在实践中，由于法律意识淡薄、管理不力，二者职责仍没有明确分开。物业管理公司的经营缺乏规范和监督：由于缺乏有效的法律法规和相应的管理制度，物业管理公司与业主之间缺少明确的权责关系，它往往反客为主，与业主产生各种
15、矛盾。例如有的物业公司把自己当成了小区的主人，对小区内的公用设施进行出租收费，对小区内的任何变动，都可以完全不征求居民的意见。对居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物业公司为获取更多利润，在小区居民楼内、电梯、绿化区到处设置广告，影响小区面貌和环境。更有甚者，物业管理公司雇佣的保安在公司与业主发生纠纷时殴打业主。这样就严重损害了业主的合法权益。2.5物业管理企业规模小、资金不足，缺乏市场竞争力现阶段物业服务企业的整体规模较小，经营状况差，缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的入侵。多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力
16、差。这些物业公司很多是处于亏损或刚达到收支平衡状态的。目前大多数物业管理企业还存在着发展后劲不足等问题。加之过分强调服务，使得企业忽视了经营、企业人员的自身建设，既不经常开展专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任和考核标准，使管理服务的内容、质量很难必到。随着市场化步伐的加快，物业管理企业单纯地强调管理或服务已不能适应市场发展的需求。物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业管理企业的经费都有困难。主要表现在以下几方面：一方面由开发商支付的管理基金不能完全落实；另一方面管理费收取不规范，一些地区管理费标准偏低，特别是
17、政府指导价十几年不做调整，正常管理支出没有着落。还有接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护补贴费等经济项目不能落实。这些问题给物业管理企业的发展壮大背上了很大的包袱。2.6物业管理收费问题是物业管理工作中的难题物业管理收费不规范，收费难、收费率低等物业管理收费问题一直是物业管理工作的难点。由于物业管理市场尚未发育完善，相当一部分物业管理企业经营还不规范，为了追求利润，不按照合同约定提供相应服务，乱收费、重复收费现象严重，收费与服务不相符。政府为了规范物业管理收费问题，对物业管理服务费的收取作了政府指导价，但是大部分的物业管理企业都未按照政府的指导价来收取物业管理费。经过调查，普遍反应物业管
18、理费的收取相当困难，主要原因有：人们思想观念未能转变，部分业主享受惯了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产生抵触情绪；物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服务质量不满意；物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议；部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。许多物业公司收费范围和价格透明度低，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业。物业管理条例中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。 从大多数物业
19、管理投诉中可以看出，众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题，而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留问题，从而使物业公司代人受过。由此造成的收费难问题在整个物业管理工作中也占了很大比重。这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。2.7建设单位选聘物业服务企业不规范2.7.1“建”“管”不分现象普遍存在依我国物业管理条例第24条第1款规定，国家只是提倡房地产开发与物业管理分离，而非强行规定。由于选聘的决定权完全掌握在建设单位手中，建设单位完全可以采取设立具有独立法人资格但却与其具有关联关系的物业管理企业
20、来参与选聘，并最终使其中标获得物业管理权。此外，即使物业企业与建设单位完全无关，建设单位也完全可以利用其手中的选聘控制权使有利于己的企业中标，或不经过招投标程序直接选聘。2.7.2很容易出现前期物业合同侵犯业主合法权益的现象表面上看，前期物业合同是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是，实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有支配权。依我国物业管理条例建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。建设单位在前期物业中的这种优势地位打破了当事人之间的平等地位，如建设单位或前期物业管理企业可以在合同条
21、款中约定较高的物业管理费，或者利用霸王条款公然侵犯业主对物业的合理使用权。2.7.3前期物业服务合同很容易成为无期限合同通常前期物业服务合同没有强行规定合同的终止时间，而是由当事人来约定，由于建设单位占主导地位，合同通常是其意志的体现，业主只有要么购买房屋并接受前期物业合同，要么不买房屋的自由。因此，在建设单位的主导下，前期物业合同很容易成为无期限合同。所以，必须对限制建设单位在前期物业服务合同签订中的主导地位，防止前期物业变成永久物业。3针对郑州市物业管理发展中存在问题的对策与建议3.1提高物业管理人员的素质，实现管理手段现代化物业管理行业从总体上说，尚属于新兴行业，各类专业人才比较缺乏，因
22、此，管理者要改变过去陈旧的观念，要从企业的长远建设出发，积极引进大专院校毕业的人员，把他们放在工作实践中进行锻炼，进一步丰富其实践经验。要给他们创造良好的工作环境，适时的将他们提拔到领导岗位，委以重任。这样才能留住人，用好人，发挥他们的优势，从根本上提高物业管理人员的素质。此外，还要加强物业管理从业人员的再教育，企业应积极鼓励员工进行自我提升的学习，鼓励员工考取物业管理从业资格证，有条件的到相应的大专院校进行深造，取得相应的学历。提高物业管理人员的知识结构和专业知识水平。同时，加强内部培训，学习新的政策法规，掌握新的办公手段，实现员工管理服务水平的大幅提高。据调查，全国三分之二以上的物业管理公
23、司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍是物业公司参与竞争、志在必得的信心所在。加强宣传和教育，提高物业管理人员的服务水平，建立严格的物业管理人员从业资格制度，提高物业管理人员的素质，树立物业管理人员的市场意识和服务理念，使其真正能够为业主服务。3.2做好物业管理必要的宣传工作政府主管部门、物业管理行业协会和物业管理企业应通力合作，进一步加强物业管理的宣传力度，一个重要而有效的途径就是利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管
24、理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。形成物业管理的立体宣传网络，通过媒体的正面引导，使社会各方面充分认识到物业管理实质上是一种服务，可以带来巨大的社会效益、经济效益和环境效益，使公众对这个新兴行业有正确的、更高层次上的认识，令每一位消费者及社会各方人士都积极地参与。营造一个全社会了解物业管理、接受物业管理、关心物业管理、支持物业管理的良好氛围，为物业管理的健康发展奠定良好的社会环境。3.3加快立法，健全物业管理法律、法规与市场机制3.3.1法律体系仍须完善不管从事什么行业，都必须有法可依才能够保证整个行业的健康、快速发展，而目前我国在物业管理法律、法规这一块却略显不足：到目前为止，关于物业
25、管理的最高法律法规就是2003年才颁布的物业管理条例，由此可见法律体系的建构还需要时日。 市场经济是法制经济。物业管理企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、市政、环卫、交通、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。同时，物业管理法律、法规的不健全，也导致了物业管理企业与业主在管理与服务过程中产生的问题、纠纷无法有效、正确地解决，造成了物业管理企业与业主很难和谐相处。因此，政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系，为物业管理持续健康发展保驾护航。3.3.2建立现代物业管理企业的经营机制注重规范运作，尽快出台更加完
26、善、更具可操作性的法规和实施细则，加强房地产行政主管部门的监管力度，明确政府部门、开发企业、物业管理企业、和业主各方的责任、权利和义务，并要求各物业管理企业在物业内部宣传推广，以加强业主对物业管理企业的监督。物业管理企业应紧紧围绕“整合资源、拓展功能、培养队伍、建立机制”的思路，建立现代企业制度。在建立现代物业管理的过程中，物业管理企业也应当按照“产权明晰、权责分明、政企分开、管理科学”等现代企业制度建立的原则建立现代物业管理企业的经营机制。加快促进物业管理行业的健康有序发展。3.3.3物业管理市场必须建立公平的市场竞争机制健全招投标管理机制。招投标要求公平竞争，企业之间比管理、比服务、比成本
27、、比效益，最终比品牌，优胜劣汰。这就要求行业破除保护主义、本位主义，为建立公平的物业管理竞争机制创造条件。在物业管理刚实现招投标机制的初期,人们还不适应市场的选择，虽说目前政府已采取了一定的措施推动物业管理实行公开招投标制度，但力度不大。因此，政府应加大工作力度,首先对比较规范的住宅小区进行试点运行,多组织相应的招投标活动,进行广泛宣传,从通过市场选择的物业管理公司不是一家而是几十家,最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理项目的良好态势。在健全招投标机制的同时，政府既要营造竞争的环境，更要维护竞争的秩序。3.4严格实施分业经营、规范物业管理行业3.4.1严格实施分业经营物业管理应该是住宅小区建
28、设完成，投入使用以后的事，但在发展初期大多数的物业管理都是开发商自己组建一个物业管理公司来进行管理的。这种模式延续到现在。它是目前许多物业管理纠纷的主要原因。因此，新的物业管理条例已经明确提出业主自治、物业管理独立等原则。它对于解决物业管理纠纷，维护业主利益，规范开发商和物业管理公司的行为具有积极意义。例如深圳的一些开发商，自己不再组建物业管理公司，而是从社会上选聘。实际上，分业经营以后，互相形成了一种制约关系，这种有品牌的物业管理公司，就能很好地对今后入住的业主负责，对开发商的前期行为进行监督，使得整个物业的前期开发建设过程，为后来的物业管理，为大家入住创造一个良好的条件。3.4.2规范物业
29、服务合同规范物业服务合同，明确业主、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务；同时，业主委员会也必须要加强管理，严格按规章实施，众业主应加强对业主委员会的监督，以维护自身利益。3.5走品牌化发展之路，增强物业服务企业的核心竞争力品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发
30、展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，创立有自己特色的管理理念和模式，主动出击，积极参与物业市场竞争，全面提升企业的知名度，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。当然，物业管理公司要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争力，必须要有规模化的经营作为坚强后盾。众所周知，物业管理被政府确定为微利行业，形不成规模化的经营，就不可能赢得可观的利润，而没有经济作基础，一切都将会是空谈。因此，在这个新的世纪里，物业管理企业必然要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。3.6加强对物
31、业管理收费的监管，提高全民物业管理消费意识3.6.1努力实现服务和收费的对等规范物业管理服务与收费标准，依法查处物业管理中的不规范行为。价格管理部门和房地产管理部门要按照城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法规定的原则，制订、完善物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。努力实现服务和收费的对等。同时，针对目前各居住小区房屋性质多样化的现状，为了规范同时也是便于物业公司收取物业管理费，建议有关部门修改现行的物业管理收费标准，可以考虑将物业管理收费标准同服务水平和档次挂钩，把按房屋性质收费改为
32、按不同的服务档次确定收费标准，以体现按质论价。3.6.2增强业主的付费观念要加大对物业管理的宣传力度，帮助老百姓正确认识、理解、关心、支持物业管理。引导人们树立正确的物业管理消费观念，实现权利和义务对等统一。要增强业主的物业意识，在住房制度改革进程中，促使住房人更新观念，明晰其交纳物业管理费的义务。只有业主在享有物业管理公司提供服务的同时及时缴纳管理费，物业管理公司才能更好的提供服务，使物业管理能走上一个良性循环。3.7规范前期物业服务企业的选聘制度3.7.1促进物业“建”与“管”分离前期物业企业是否具有独立性的身份,能否按市场规律选聘前期物业企业,不仅对前期物业服务的质量,以及开展的是否顺利
33、具有重要影响,而且完全独立的前期物业企业对于建设单位也能形成一种制约。保障前期物业企业的独立,规范选聘制度可从以下方面进行：强调房产开发必须与物业管理分离,物业企业不得与房地产开发企业有任何实质上的联系,特别是对于特定的物业区域,其建设单位不得和物业企业有任何联系;进一步严格物业选聘的招投标制度,对于物业规模小的或只要有投标者的,就应采用招投标方式,只有在无人投标的情况下,在行政部门的监督下才能采用协议的方式,并且必须进行公示,接受业主的监督。3.7.2加强对建设单位主导地位的监督 为了保障物业管理的顺利开始,建设单位在前期物业管理中必然占有明显的优势,这是由前期物业管理的特点所决定的。在这一
34、前提下,为了平衡各方当事人的法律地位,就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制,以防侵犯业主合法权益。可以从以下两个方面予以考虑:一是对于建设单位制定的临时管理规约由行政部门进行审查或要求其履行备案手续,或由行政部门制定临时管理规约或指导样本由建设单位选用;二是行政部门直接参与前期物业管理企业的选聘,或监督选聘。3.7.3明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费由于前期物业企业的利益所在,在无强制性时间限制的情况下,前期物业将会无限期的延续下去,并且前期物业企业还会尽力阻止业主大会的召开或以各种方法破坏业主大会。而在对前期物业没有一定限制的情况下,这种情况将会加剧。要想防止这种情况发生,可以
35、采用以下方法:一是明确规定前期物业管理的期限,在特殊情况下,经行政主管部门批准,可以延长不超过一年的时间;二是对于前期物业费,由物业所在地的物价部门会同有关部门结合当地条件制定一个收费幅度,并向社会公示接受社会监督,该地前期物业费必须在该幅度之内具体确定。4郑州市未来物业管理行业的发展前景郑州市物业管理经过十几年的发展，目前取得物业管理资质证书的企业有1000多家，其中一级资质的有16家，二、三级的就更多。郑州市物业管理的发展，有效的改善了城市的面貌和群众的居住环境，促进了经济的协调发展。物业管理已经成为我市第三产业的重要组成部分，是发展第三产业新的增长点，为社会创造了更多的就业机会，同时也为
36、社区稳定发挥了积极作用。在未来的发展过程中，“业主至上，服务第一”的精神也会被贯彻在工作中，不断创新的主动式管理也会替代现在的被动管理，各种法规管理条例的出台，也为运作的规范化提供了保证，公平公正的竞争机制也会逐步替代现在“谁开发，谁管理，谁收费”的现象，物业管理行业之间的竞争也将日趋激烈，质量好，品牌佳、信誉高、经营得法，收费合理的管理公司也会大量的出现，同时随着行业的发展管理人员的素质将会有很大程度的提高，高科技手段的应用对物业服务质量、管理效率的改变带来突破性的发展。随着社会的发展，建立健全物业管理法律法规体系，用法律规范市场，以执法加强管理；严格推行开发建设与物业服务分开经营的政策，使
37、物业服务企业成为真正意义上的独立法人；加强物业服务市场的整顿，完善市场准入及退出机制；强化企业资质审定工作；加强物业市场的监管力度，建立和完善科学、合理的按市场变化服务内容及质量差级的物业收费机制。物业管理行业的发展会逐渐完善健全。综上，物业管理由于其管理内容涵盖社区生活的各个方面，从环境卫生、园林绿化到治安消防、道路及车辆管理等，同政府的某些机构职能有共同之处。而高水平的社区生活管理无形之中大大减轻了政府的工作负担，成为政府分忧的得力助手，使物业管理企业在创造经济效益的同时又能创造良好的社会效益。在政府和广大市民的广泛关注下，我们有理由相信，郑州市物业行业的发展将会突飞猛进，越来越正规化，法
38、制化。13参考文献1谭善勇,郭立.物业管理理论与实务.机械工业出版社.2005.32刘燕萍.物业管理法规与案例分析.机械工业出版社.2009.13李旭辉.现代科技.现代物业下旬刊.2009(8)：26274张明媚.物业管理服务与经营.电子工业出版.20065闰允宇.前期物业管理不应无限期延续.现代物业出版社.2006（10）6宋建阳.物业管理概论M.华南理工大学出版,2002,10.7赵涛.物业经营管理理论.北京工业大学出版社,2006.8赵方池,谭善勇.住宅小区与大型商厦物业管理.中国经济出版社.2003.9李全云.郑州物业报第60期.郑州市物业与房地产协会.2010.9.1.10 季如进.物业管理,沈阳:辽宁大学出版社,2001.后 记物业管理作为一门新兴行业，从目前来看，尚处在一个非常艰难的境地。作为一个国民经济体系中不可或缺的关系到国计民生的重要行业，作为一个涉及到我们广大业主自身利益的行业，真切希望能得到社会的理解与支持。同时感谢在我完成论文中给予我帮助的各位老师和同学，在写作论文的这段时间里，你们给了我很多的启发，提出了很多宝贵的意见。最后，在论文写作过程中，我还参考了有关的书籍和期刊，在这里一并向有关作者表示谢意。