《为评估某房地产价格.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《为评估某房地产价格.doc（3页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/M2） 3800 4100 3950 成交日期 2004年10月1日 2005年5月1日 2005年6月1日 交易情况 -2% -1。5 0 区域因素 +3 0 -1 个别因素 1 +2% +1% 上表中各百分数均以估价对象为标准，正数表示比估价对象好,负数表示比估价对象劣，2004年6月1日至2005年10月1日，该类房地产市场价格基本保持不变，试利用上述资料评估房地产2005年10月1日的价格。 A：3800*100/98*100/103/100*99=3802.64B:410
2、0*100/98.5*100/102=4080。82C：3950100/99*100/101=3950.40三者平均数（3902。64+4080。82+3950.40)/33944。621.某宾馆共有400个标准间和100个套间,标准间每个每天200元，套间每个每天350元,年平均空房率25.餐饮收益为客房收益的30%.客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元.该类房地产的资本化率为10。土地使用年限不限.搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：可比房地产价格（万元）净收益(万元/年）A 25200 3000B 29400 3500C 238
3、00 2800D 16600 2000试依据上述资料估计该宾馆的现时价格.2.某在建工程开工于2002年4月1日.总用地面积5000m2,规划总建筑面积40000 m2，用途为写字楼.土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/ m2.该项目的正常开发期为3年,建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/ m2。至2003年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/ m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的
4、运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3,同类房地产开发项目的销售税费为售价的6，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（资本化率为8%,折现率为10%）。1。解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为:V=a/r2、计算客房与餐饮年总收益:（1)客房年总收益=(400200+100350）365（125）=3148。13万元（2）餐饮年总收益=3148。1330%=944.44万元3、计算客房与餐饮年总费用:（1）客房年总费用=3148。1335%=1101.85万元（2）餐
5、饮年总费用=944.4455%=519。44万元4、计算年净收益=3148.13+944.44-1101。85519。44+200=2671.28万元5、由所给资料计算资本化率：可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11。9%B=3500/29400=11.9C=2800/23800=11.76D=2000/16600=12.05以其平均数作为估价对象的资本化率：（11。9+11。9+11。76+12.05）/4=11。96、从公式求得该宾馆价格为：V=a/r=2671.28/11。9%=22447.73万元2.解：1、设该在建工程的正常购买总价为V。2、续建后的总价值用下式计算3、续建总费用=28004000060（1+10%）=6109.09万元4、销售税费总额=14396。656%=863。80万元5、购买该在建工程税费总额= V3=0。03V6、V=14396。656109.09-863.80-0。03VV=7207.53万元故:该在建工程总价为7207.53万元该在建工程单价为1801。88（元/平方米）