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1、浅析宏观调控对房地产市场价格的影响 扬州环境资源职业技术学院资源科学系 徐 秋 生摘要 几年来，我国房地产市场已初具规模，并承现出勃勃生机。过快的发展，制度的不完善，形成了不规范的市场。宏观调控的结果如何？拭目以待。利率的调整只能在短期内调整房价，必须加大廉价房的建设与供给，控制地方政府的短期行为。保护自住房的购买行为，建立房地产信息系统，加强市场管理力度。关键词 调控 房地产价格 供求我国房地产市场的形成以几年前住房分配制度改革基本完成为标志。想有个家，有个舒适宽敞的家是人们共同的追求。房地产业的发展不仅能为钢铁、建材、家具、家电、金融、保险等行业创造需求，而且能带来许多就业的机会，从而扩大
2、整个社会的需求，因此在很多工业化的国家里，长期以来房地产业都是经济发展的支柱产业。因此，房地产业的有序发展关系到国计民生。一、房地产市场价格影响因素分析1.房地产价格构成分析房地产开发成本的组成。房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为三大部分。（1）土地、土建、设备费用。这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80。其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否
3、开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。土建、设备费用主要根据工程合同、工程预算以及工程进度支付，最终进行工程决算。 （2）配套及其他收费支出。主要包括水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备居住功能，通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件，另外，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等，但由于种种原因，企业大
4、多难以全部收回，有些甚至本息无归。这类收费项目的特点是种类繁多，标准不一，任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，并且未在法规上予以透明的合法化，所以标准普遍偏高，加重了开发企业的负担。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的1015，房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本的一项重要内容。（3）管理费用和筹资成本。其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具有建设周期长、投资数额大，投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求，大多数开发企业必须通过银行
5、贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出。因此，如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本，体现经营成果将起到非常重要的作用。从理论上看，房价由地价、建筑安装成本和利润组成。建筑原材料涨价，土地价格上升，直接影响房价的上升。在实际操作中，经济、政治、环境、人口、规划、心理等方面的社会因素也会直接影响房价的上涨。经济因素是宏观影响因素，它制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平。在经济因素当中主要包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等。政治因素包括政局因素与政策因素两个方面。政局情况对房地产业的总体发展具有极大的影响。一个国
6、家和地区的政治是否稳定，会直接影响人们置业的信心。因为房地产是不动产，人们一旦把资金投入进去，就需一定的时间才能收回投资。所以一般来说，政局稳定时，房地产价格就上升；反之，其价格则下降。稳定的政局与上涨的房地产价格是成正比关系的。环境因素对房地产价格影响是很显著的，这也是与其他商品的一个不同之处。环境因素是指房地产所在地段的自然条件和各种配套设施条件等因素。从住宅来说，人是其最终消费者，所以人口数量、分布、年龄和家庭结构及其增长情况，会直接影响着房地产的供需和价格。同城市、不同地区的城市规划目标，如交通布局、空中与地下开发管制等均有所不同。然而，城市规划在很大程度上左右着土地的使用功能，从而影
7、响房地产的价格。心理因素是指人们对房地产市场价格变化的心理承受能力，或对价格的心理评估。心理因素对房地产价格的影响，主要是指房地产交易者对未来政局和经济前景的信心施于房地产行市的心理作用，对房地产价格造成的影响。2.房地产供求关系分析从市场经济规律来看，商品的价格要受到商品成本变化的影响，但是真正决定商品价格的则是市场的供求关系。好的地段之所以房价高，就是因为需求量维持不变，而供应量开始减少。同样一套商品房，在北京通州区大概是4000元/平方米，而到了二环内，价格至少要翻一番，就是因为地段不一样，需求不一样。今年一季度，住宅用地交易价格比去年同季上涨9.6%，北京住宅用地交易价格同比增长10.
8、1%，在35个城市中列第11位。住宅地价增幅最高的是大连，涨了54.4%，但其住宅价格只涨了5%，在35个城市中排在第28位。如此看来，地价提高对房价的上涨是有一定影响的，但影响并不是很大。 从某种意义上讲，有时房价反过来会影响地价的上涨。富余资金的大量投入也是构成房价上涨的一个重要因素。几年来，全球股市持续走低，尤其是在美国的高科技股市神话破灭以后，大批资金流出股市，急于寻找合适的投资渠道。传统上一直较为平稳的房地产市场无疑成了这些资金的乐土。从年起，英国的房价也走出了一波疯狂上涨的行情。短短的三年间，英国的房价增幅超过了。如果房市的大多数购房者都是出于投资，那么房地产市场就已经开始出现危险
9、的泡沫了。以英国为例，在过去年里，股价下跌了，而房价却上涨了。股市作为经济基本面的一个直观反映，其走势与房价竟完全背道而驰，属于宏观调控措施对房价的影响。年至月，全国房地产投资的增长速度达，是增长速度的倍，已经显现出过热迹象。3.房地产投资的心理预期分析从房地产成本角度看，有些地区房地产价格过高，导致市场投机行为。从房价与收入之比、房价与租金之比、房价与成本之比等数据来看，目前我国部分地区的房价已出现了泡沫。影响房价的因素很多，人口增加导致的需求增长、经济发展带来的收入增加、各国政府相关政策的变化等等都可能导致房价的波动。但全球范围内如此长时间、大幅度的房价上涨却极为罕见，背后的推动因素既有消
10、费需求的增加，也有投机者的身影。从供求关系看，房地产市场囤积现象严重，出现了房地产泡沫。在诸多因素中，供不应求是导致房价较快上升的主要因素。譬如城市化步伐加快，大量的农村人口通过购房入户，进入城市，另外城市人口的积极增长，新成长起来的年轻一代成家、生育，都有可能造成房屋的需求增长。因而若能实现供略大于求的基本平衡就应能形成较好的市场状态。2002年全国商品住宅的价格上涨了3%。当年商品住宅竣工面积为26612.8万平方米，销售面积为22117.2万平方米，其供求之比为1.20:1。2003年商品住宅价格上涨3.9%，当年商品住宅竣工面积为32200.5万平方米，销售面积为28502.5万平方米
11、，其供求之比为1.13:1。房价基本平稳，市场发展正常、健康。然而2004年前三季度全国商品房销售面积为18202万平方米，商品房销售总量超过供应量，其中商品住宅的供求比例变成了0.86:1，从而导致了商品住宅房价上升了13%。市场是无形的手，房地产市场的供与求，总是处在动态之中，供求平衡往往是相对的，而供求不平衡是绝对的。二、宏观调控措施对房价的影响力度分析2005年5月13日，“国八条”出台，八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致那就是稳住房价。到5月20日，已使上海住宅成交均价下跌3000元平方米。
12、央行宣布升息0.27个百分点，同时宣布取消贷款利率的上限，既标志着中国开始进入升息的通道，又意味着中国银行业将逐步步入利率市场化的时代。有人计算过，购房者用6成贷款买房，加息0.27个百分点，其投资回报率将下降0.4个百分点，每加息1%，回报率将下降1.5%。据了解，在沪、杭等城市的投资性购房者开始出现观望态度。在减少供给方面采取的措施是：央行提高存款准备利率，减少商业银行信贷总额，将贷款与房地产企业的自有资本挂钩，紧缩“银根”遏制房地产的投资。国土资源部则从农转非用地的审批和经营性非农用地出让的方式上紧缩“地根”调控房产的供给。在调控居民消费需求方面，对于个人购房，取消了首付不低于20%的要
13、求，在居民消费物价指数下降的情况下加息，提高个人二次购房门槛，调控居民消费需求。通过对最终消费需求的调控，让房地产业适度增长，价格稳定。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。而现行税收政策对营业税缴纳的要求是，个人购买自用一年以上的普通住房出售时免征营业税，不足一年的差额征收。1999年以来陆续出台了许多优惠政策，这些优惠政策将继续保留。如，个人购买自用普通住房，减半
14、征收契税；个人拥有的普通住房转让时免征土地增值税；个人出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价购房的，视新房价值全部或部分免征个人所得税，自用5年以上并且是家庭唯一生活用房转让时免征个人所得税。这些税收政策的出台对投机行为起到了一定的遏制作用，保护了自购行为。三、通过建立和完善各项制度，让房地产市场走向正常化1、加大廉价房的建设与供给，是解决价格虚高的主要途径国家为解决中低收入家庭住房问题，出台相关优惠政策，在全国各大城市修建具有社会保障性质的经济适用住房，经济是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是
15、降低建筑标准。经济适用房减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率。经济适用房目前主要有三种来源：一是政府提供专项用地，经过统一开发、集中组织建设；二是将开发企业准备作为商品房开发的部分普通住宅；三是单位以自建或联建方式建设的。相对于普通商品房而言，经济适用房的价格较低，因此，经济适用房的推出可以遏制房价的上涨。2、利用利率政策遏制房地产的资金流入是短期内调整房价的有效手段在目前存款“负利率”，股市风险大的情况下，购房是居民的理性选择，因为目前只有购房才可以让居民家庭财产不贬值。上海居民家庭理财意识强，投资性购房比率达到6%。去年全国物价指数上涨3.9%，居
16、民100元钱放在家里的一年缩水3.9元；存在银行也贬值，现在存款利息仅2.5%，再征收一道利息税所剩无几；买股票风险更大，很可能血本无归！上海有个美发师傅，连续买卖七套房屋，现在已经有能力买上千万元的房，理发成为他的生活乐趣。北京有个足疗按摩师傅，父子两挣了16万元，结果炒股票丢了12万元，靠捏一只脚得干多少年！“两个师傅”真实境遇的对比令人深思。据统计，近几年股价下跌已使得全国股民平均每户损失掉1.3万元。美国在2001年至2002年股市大跌，使得投资人损失了7万亿美元，同一时期由于房屋升值使得美国平均每套房屋增值3.5万美元，保持住美国消费者的信心。现在房屋已经成为我国城市居民家庭财产的唯
17、一“避风港”，正是房价上涨抵消了股市和储蓄“负利率”给人民群众带来的损失，成为稳定人心和社会的重要因素。现代宏观经济学之父凯恩斯讲过，投资市场是一个信心问题。3、控制地方政府的短期行为这两年有些城市房价疯涨，与地方政府的参与也有一定的关系。大搞形象工程、“造城运动”，盲目扩大拆迁规模，人为制造“需求旺盛、拉动房价”的虚假现实。低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多；价格越高，政府收益越大，“政绩”也就越突出。面对这一巨大诱惑，少数地方政府暗中操盘，唆使开发商哄抬地价。有些政府官员视房价高为经济发达的标志，把本地房价与其他地区盲目攀比，导致本地房价居高不下，这是造成我国部分地区房地产泡沫
18、膨胀的深层次原因。最终，这些地方将会为房地产泡沫的进一步膨胀和最终彻底破裂，付出巨大的代价。4、尽快建立个人房地产信息系统把购买自用房和投机性的购买房、用自己的钱投资以及恶意耗用银行贷款的投机行为区分开。这个系统应有两个部分组成：一是居民贷款信息系统，二是个人房产信息系统。要求买房时必须以真实的身份成交，各售房单位售房信息及时上网或直接就在网上售房，以避免投机行为。5、保护自住房的购买行为西方人喜欢租房，中国人则更喜欢买房。过去人们是辛苦一辈子，挣足了钱买房，新生代开始贷款买房。对于自住房的购买行为，也就是无房户的购房行为要采取低息低税的保护措施。对这些措施的实行，不能走经济实用房的老路，让一些人钻空子，揩老百姓的油。控制二手房市场。对上市的二手房，两次交易间隔的时间必须在一年或两年以上，有抵押的房屋，必须还清贷款才能销售。在加快城市化，全面建设小康社会进程中的中国房地产市场，比较理想的状况应当是“房价慢慢涨”。土地资源的稀缺，引起地价上升，商品房品质的不断提高，引起的成本加大，特别是房地产需求的持续旺盛，都有可能使“房价慢慢涨”。如果房价能在人均可支配收入增长曲线上下波动，房价与收入之比，始终控制在合理的范围内，既保持房地产市场的持续兴旺，又促进人民住房条件和生活水平的不断提高，将是一个最佳策略。4