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1、地县级房地产市场营销目前最近的楼市的形势比力好好了，以致于营销的作用在一个楼盘操纵的历程中显得如此的微不敷道，但是最近在某地操纵了一个项目，因此就谈谈我的一些三线都会的楼盘操纵心得，与各人共探讨，如能起到抛砖引玉之成果，则是功德一桩，如不能，则贻笑大方亦无不可。 三线都会是相对付一线直辖市，二线省会都会而言的地县级市，其楼市的生长情况、都会的经济和媒介情况等不尽相同，因此操盘的时候也是手法不一，但有些环节照旧非常重要且必须要做的。 首先市场摸底，做好楼盘脚色定位事情。 要理清此地域的楼市生长脉络，深入理解楼市的生长处于哪一个阶段，了解项目营销的大情况。大情况是项目生长的底子，只有顺应大情况生长
2、趋势的项目才气得到较好的生长空间。 经济运行情况、商业兴旺水平、现有居住情况考察、修建气势派头考察等都是研究区域营销大情况的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近都会情况，进行横向比力就可以开端推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后凭据生长趋势，给项目做一个符合的脚色定位，使项目的生长能顺合市场的生长趋势。好比这次金领在做杨凌操纵的的一个住宅项目田园居。就是先通过以上的几个方面研究，确定杨凌的楼市正处于起步阶段，因此就把项目定位于一个楼市领军者的脚色，再通过引进深圳等地先进小区的模式，在修建设计上下了很大的光阴，使整个小区的生活理念，修建品质、修建气势派头、情况设计等各方面全面逾越本地
3、已有的小区，用实体情况来配合这个领军者的定位。开盘后的热销证明了这个脚色定位是非常准确的，得到了市场的热烈追捧。 其次要深入研究市场需求的特征，做好产物优化事情。现在的开发商大部分照旧没有这个观点，总是在修建方案确定后才找推广公司来做推广，实际上这是一个很大的错误。当修建方案确定后，修改的余地就很小了，那筹谋里面有一个非常重要的部分市场研究的事情就没有太大的意义了。市场经济和筹划经济一个底子的区别就是市场经济需要生产市场需要的产物，而筹划经济则是先生产产物，然后再找市场。因此产物的设计能否切合市场需求特征是决定项目成败的要害因素，因此先通过专业的市场调研，阐发市场需求特征，然后凭据市场需求特征
4、来设计切合需求的产物才是筹谋的上上之选，不战而屈人之兵。而产物设计一旦定型后，如果恰好切合市场需求的那还好，如果不切合市场需求特征的，那在推广中就非常被动了，因为你必须得找另外的理由来说服消费者购置他不满意的商品，这个难度是非常大的。因此如能在修建方案出来之前，筹谋事情能介入的话则是相当完美的。所幸的是我们操纵的每一个项目都是在产物设计之前就到场到了这个项目的操纵中，因此详细的市场观察陈诉对产物的设计方案有了一个明显的优化作用，包管了此项目的修建气势派头、户型面积等各方面都是根本切合本地市场需求的，为背面的销售打下了良好的底子。 第三是做好财政预算，一般人会觉得开发商的财政预算对付筹谋来说不大
5、相干，这也是一个很错误的认识。你必须充实了解项目的本钱、利润空间及推广的预算情况，因为媒介筹划、促销筹划等大量的事情都牵扯到财政预算问题，因此只有你充实了解了财政预算的组成，才气游刃有余地凭据预算来做推广，这叫量力而行，打有筹划的仗。不然推广中产生的用度是很难控制的，一旦超出预算，互助的愉快水平就要大打折扣了，甚至可能解约。 了解财政预算需要开发商和推广公司双方坦诚相对。 第四，推广事情要充实考虑本地的情况，可行性要偏重考虑。这是一个非常重要的问题，许多筹谋者在操纵三线都会楼盘的时候，往往凭据大都会的习惯来想一些大创意大推广，到执行的时候发明底子不是那么一回事，结果往往是无功而返，有的甚至因为
6、有头无尾，为本地人所垢病。事实求是的态度是做筹谋推广事情的前提，大都会有大都会的完善推广情况，小都会也有小都会推广的优势条件。好比我们在操纵这个杨凌的楼盘的时候，就充实利用小都会人们大多相互认识的特点，凭据人际流传原理，把楼盘的信息通过政府官员、相关单元的人员之口流传出去，结果在酝酿期两个月内不花一分推广费，却取得了近千人慕名前来预订的结果，打了一个漂亮的推广战。只是苦了项目的销售经理，一个多月来整天拿着修建方案往各政府部分跑，请他们提意见（实际目的是希望他们来流传信息）。 而在预售证拿出来后，进行正式推广的时候，我们也充实考虑了小都会的告白情况比力简朴，告白形式单调，因此设计了一个“突袭”的
7、方案，通过电视、报纸、户外、现场、SP、试销等各方面途径，会合在一天完成，做到路上走的能看见户外告白、市中心玩的能到场到SP当中，在室内的能看到电视告白和报纸告白的全方位立体营销效果，由于这种突袭式的推广方法比力新颖，加上信息会合，此楼盘的信息一下子就在整个都会流传开来，成了市民相互谈论的话题。 第五注意品牌的累积，一般来说，开发商在一个三线都会做出一个比力精品的楼盘后，二次拿地就比力容易了，因此要注意维护开发商的品牌，为其下一个项目创造良好的社会情况。好比创建客户干系营销资源库，维护客户干系，固然，对付一些打一枪换一个地方的开发商而言，虽然不一定会听得进品牌的原理，但作为营销人来说，必须尽到这一份责任。 以上几点是这次在操纵杨凌项目的历程中累积下来的一些心得，希望得到各人的指正意见，如能进一步交换，到达相互探讨，配合提高的目的，则幸也。