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1、关于泸州市房地产市场形势的调查报告引言泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期以来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势，可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。 一、泸州房地产市场现状（一）城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求据统计，2021年，全市城镇人均居住面积10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的374增加到了1999年的65。但总的说来，居民住房状况与全国、全省相比还有巨大差距。1999年，全年仍有危房面积 3.5万平方米，城镇居民缺房户6722户，城市现有
2、平房住宅 173.36万平方米。据有关资料显示，全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右，与全省相比低l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。（二）住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件基本成熟截止2021年6月，全市公有住房272万平方米，按房改政策已出售217.8万平方米。批准房改房上市2.48万平方米。住房租售价格比进一步协调，2000年租金标准达到了双职工家庭收入的10.81，新房达到了14.4，均达到了国家和省政府提出的1015的要求。（三）房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上升2000年完成房地产开发投资5.32亿元，为1992年的1023倍，平均增长率44
3、.23，施工面积为167.7万平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7。92年至2000年，累计竣工面积为330.6万平方米（含拆迁安置用房），累计销售237.81万平方米，产销保持平衡。至2021年7月，空置房为3.66万平方米，且多为楼层、环境、位置不佳的住房。92年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势，没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为8001500元平方米，近十年间增幅为300800元平方米，与全省其它同类型城市相比平均低100300元平方米。（四）土地供应进一步规范，招商引资工作获得进展以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或相互间转让获得。市委、市政府作出
4、了政府完全控制土地一级市场的决定，加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要，加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产市场的发展变化增添了外来因素。二、房地产市场发展存在的主要问题（一）房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与规划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划，到目前为止尚未建成一个10万平方米以上的小区，单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策，加大了调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。泸州市商品房售价与相
5、邻地区相比并不高，主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本；二是征地拆迁成本高，与周边中小城市相比综地成本偏高；三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单位炒买炒卖，提高了用地成本。（二）房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据，全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为3245。因无置业担保公司承担风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少，我市目前引进的十余个外地投资项目，已投入资金不足3亿元。主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差，尚
6、未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家，市区72家，平均注册资金仅有700余万元，无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力。（三）房改相关环节不配套一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设，住房公积金管理、使用与房改政策脱节，职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚，不能及时用于购置新房、维修补贴，加上住房补贴未到位，一定程度上削弱了个人买房支付能力。三、未来房地产市场发展前景预测市人口预计达到480万人，其中非农业人口将达到 120万人，比目前增加50万人左右12下一页 第 4 页 共 4 页