《房地产物业公司业主委托管理服务企业 万科物业 规划设计物业关注要点指引P29.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产物业公司业主委托管理服务企业 万科物业 规划设计物业关注要点指引P29.doc（29页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、万科项目规划设计物业关注要点指引（试行版）目 录1 目的 2 范围3 职责4 引用规范性标准5 编制总则说明6 项目规划设计物业关注要点6.1 房屋本体 公共部分来源于：房地产E网-6.1.16.1.1.1 外立面6.1.1.2 电梯厅6.1.1.3 楼梯间6.1.1.4 阳台6.1.1.5 门窗6.1.1.6 地下室6.1.1.7 单元门入口6.1.1.8 信报箱6.1.1.9 避雷户内部分倍讯易 6.1.26.1.2.1 土建6.1.2.2 强电6.1.2.3 给排水6.1.2.4 弱电6.1.2.5 燃气6.1.2.6 供热6.1.2.7 装修6.1.2.8 门窗6.2 公共设备设施6.
2、2.1 配电系统6.2.1.1 高低压配电室6.2.1.2 配电箱6.2.1.3 发电机6.2.1.4 电梯6.2.1.5 照明6.2.1.6 管道井/沟6.2.1.7 电表6.2.1.8 公共电源插座6.2.2 给排水系统6.2.2.1 生活水泵房6.2.2.2 水箱6.2.2.3 化粪池6.2.2.4 污水管及设备设施6.2.2.5 雨水管6.2.2.6 冷凝管6.2.2.7 隔油池6.2.2.8 污水井、雨水井6.2.2.9 中水系统6.2.2.10 水表6.2.3 燃气系统6.2.3.1 调压箱6.2.3.2 燃气表6.2.3.3 报警装置6.2.4 消防系统6.2.4.1 消防水泵房
3、6.2.4.2 喷淋系统6.2.4.3 消防报警6.2.4.4 防排烟设施：6.2.4.5 气体灭火系统：6.2.4.6 其它消防设施6.2.5 智能系统6.2.5.1 监控中心（消防控制中心）6.2.5.2 周界防护及联动报警系统6.2.5.3 门禁管理系统6.2.5.4 闭路电视监控6.2.5.5 楼宇对讲6.2.5.6 室内安防系统6.2.5.7 电子巡更系统6.2.5.8 电子显示屏6.2.5.9 设备运行监控系统6.2.5.10 背景音乐及紧急广播系统6.2.6 道路交通设施6.2.6.1 园区出入口6.2.6.2 停车场出入口6.2.6.3 道闸管理系统6.2.6.4 机动车停车场
4、6.2.6.5 非机动车停车场6.2.6.6 交通辅助配套设施6.2.6.7 车行道路6.2.6.8 人行道路6.2.6.9 无障碍通道6.3 景观、绿化、清洁等设施6.3.1 硬质景观6.3.1.1 水景配置6.3.1.2 园林小品6.3.1.3 景观灯具6.3.1.4 景观构筑物6.3.2 活动健身设施6.3.2.1 儿童设施6.3.2.2 健身设施6.3.2.3 泳池设施6.3.2.4 户外家私6.3.2.5 信息栏6.3.2.6 老人活动场地6.3.3 围栏6.3.3.1 园区围墙6.3.3.2 苑区围栏6.3.3.3 楼宇围栏6.3.4 绿化设施6.3.4.1 绿地规划6.3.4.2
5、 植被选择6.3.4.3 浇灌设施6.3.4.4 排水设施6.3.4.5 绿化边角6.3.5 清洁设施6.3.5.1 垃圾收集站/点6.3.5.2 垃圾桶6.4 社区配套6.4.1 商业配套6.4.2 会所配套6.4.3 物业管理用房6.4.4 业委会用房6.4.5 居委会用房6.4.6 警务配套6.5 公建配套6.5.1 教育配套6.5.2 邮电配套6.5.3 人防工程7 支持性文件1 目的规范并指导各一线物业公司在参与地产公司新项目规划设计阶段时关注的要点，并指导相关业务的开展。2 范围适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。3 职责3.1
6、 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况参与地产前期规划设计工作。3.3 各地产公司应参照本指引与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4 引用规范性标准4.1 住宅设计规范 GB50096-1999(2003年版)4.2 建筑给水排水设计规范 GB50015-20034.3 高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(2001年版)4.4 火灾自动报警系统设计规范 GB50116-984.5 建筑中水设计规范 GB50336-20024.
7、6 建筑物防雷设计规范 GB50057-94(2000年版)4.7 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343-20045 编制总则说明随着集团项目开发规模的不断增长，重复性规划、设计、施工等问题依然大量存在，增加了后期物业维护成本及管理难度。其中主原因在于规划设计人员的传统观念是依据国家相关规范、行业标准及个人专业技术进行产品的规划设计，而本指引的编制旨在国家相关规范的基础之上，总结物业管理积累的经验、并从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划设计要求，前置性参与规划设计，提高住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成本与管理难度。本指引主要由房屋本体、公共设施、环境绿化、社区配套、公建配套
8、等五部分内容构成，编制过程中充分借鉴了业务评估及相关案例教训，同时引用了集团物业管理前期介入工作指引、新建物业接管验收工作规范及深圳万科地产产品物业管理设计要点和上海住宅区设计规划评估指引手册相关内容，其中关于智能化相关设计标准直接引用万科集团智能化系统设计标准作为本指引支持性文件。6 项目规划设计物业关注要点6.1 房屋本体6.1.1 公共部分6.1.1.1 外立面n 房屋实施外墙清洗或维修过程中需要固定吊绳，有天台的住宅，沿女儿墙内侧或上部应安装一圈钢管，直径不小于100mm 。钢管需要与女儿墙埋筋相连。10层以下的房屋，钢管的荷载能力在500kg基础上考虑安全系数，10层以上的房屋，每增
9、加一层增加30kg的荷载量考虑。房屋天台上还要考虑固定保险绳的装置，固定保险绳的装置应单独设置并与固定吊绳装置按相同的荷载能力考虑。没有天台的坡屋顶房屋，应该在屋脊上考虑固定吊绳装置及固定保险绳的装置，荷载能力不小于500公斤。n 地下室、天台应该设置一定数量的水闸阀，便于清洁取水。n 住宅各房间及客厅均应设置空调机位并预留穿墙孔，穿墙孔应内高外低，以防雨水进入。空调机位应有一定的散水坡度，防止积水，最好不设置在露台、阳台和首层私家花园内。n 空调主机的百叶罩应采用防锈材料并可拆卸，如果使用铝合金材料，厚度须为1.2mm以上。散热板与空调主机应预留10厘米间隙，便于排放热气。n 随着 1拖23
10、空调的存在以及部分住户客厅有安装柜式空调的需要，建议靠客厅的空调机位应能放置3匹主机。n 空调冷凝水排放应纳入住宅单体工程的排水系统一并设计，或集中设计空调冷凝水排水立管，管径不应小于32mm。n 销售赠送的天面、露台需要统一设置花架，防止后续的违章搭建。允许n 建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井设计时应考虑采用防止盗窃攀爬的设计方案。建议尽量在管道井内集中铺设给水、排水等管道，防止攀爬。如外立面确须铺设管道，应与窗户保持1.5米以上的间距，防止从管道攀爬至窗户。多层住宅空调位尽量采用内嵌式设计，空调散热格栅（百叶）与外立面平齐。n 住宅墙面尽量不采用大面积的玻璃外墙及落地窗。n 女儿墙要
11、考虑其高度的安全性，必要时应考虑加装防攀爬装置，并考虑防雷规范要求。n 带有屋顶露台或可作为私家花园的退台屋顶，建议统一安装花架，避免私搭乱建。n 外立面尽量不采用瓷片装饰，以防脱落伤人。n 需统一抄表的计量表应在公共区域集中设置。6.1.1.2 电梯厅n 首层电梯厅的大门应设置IC卡门禁，并配置楼宇对讲，门禁、对讲与住宅、监控中心联网。n 首层电梯厅应安装闭路监控镜头，监控摄像机应能清晰看到出入口行人的面部图像。n 电梯厅设有通风窗，低楼层通风窗应安装限位装置，或安装内置窗花。n 地下车库、架空层等公共区域进入楼内的通道，应设置IC卡门禁。n 高档项目可考虑刷卡进出电梯。n 电梯厅内建议墙面
12、大理石敷设采用干挂形式，以免脱落。n 住户大堂尽量不要安装射灯。n 各楼层的电梯前室应与消防通道无障碍连通。6.1.1.3 楼梯间n 人行楼梯设有通风窗的，三楼以下通风窗应安装限位装置或安装内置窗花。北方楼梯间要设置取暖器材，防止冬季门窗上霜、冻结。n 高层消防楼道每5层设计1个清洁取水点、排水池。n 多层楼道及外挂楼梯需采用防滑地面材料。n 楼梯转角处栏杆空隙不大于20cm。6.1.1.4 阳台n 阳台、雨罩均应做有组织排水并做好防水处理。阳台与室内连接处应按照当地瞬时最大降雨量考虑挡水装置的高度。n 公共楼道外的挑阳台或檐口顶面要考虑便于日常清洁与维修的方便。n 阳台栏杆设计应防止儿童攀爬
13、,栏杆的垂直杆件间净距不应大于11cm，放置花盆处必须采取防坠落措施。n 阳台门要预留可安装内置拉闸门的空间。6.1.1.5 门窗n 高层楼宇通往消防疏散平台的门需使用防火门，防火门应安装门禁控制系统。门禁控制系统在发生火灾时需要自动打开。对于直对走廊或通道开启的消防门要留有小窗口，以增加视线避免推门伤人。n 高档公寓或高层住宅的公共窗户应安装防蚊纱窗。n 2层及以下通向住宅室内的（包括半地下室）花园门、阳台门，应安装防盗门。n 公共楼道窗户建议选择半开式外推窗设计，在需要外出清洁的公共部位建议考虑设计为可调整外推窗。n 地下室采光天窗紧邻走道时，应对透光材料采取防止破裂的措施。n 公共楼道窗
14、台距地面的高度低于0.90时，应有防止翻越的措施。6.1.1.6 地下室n 建议选择防潮材料作为墙面施工材料，设计为自行车库、库房等功能的地下空间其净高不宜低于2且有通风、供电等设施。人流较大或有人长时间停留的地下空间应考虑采暖方式。n 住宅布置在半地下室时，必须就采光、通风、日照、防潮、排水及安全防范等方面采取适当措施。n 地下室应采取防止雨水倒灌措施。6.1.1.7 单元门入口n 单元出入口上方的挑檐不应选择玻璃等易碎材料，不宜在其顶部设计绿化植被，并应考虑坡度设计。n 单元门建议设置IC卡门禁（不建议选择密码门禁），并应配置楼宇对讲。门禁、对讲系统与住宅、监控中心联网。单元门应使用失电后
15、断开的锁具，保障停电后住户能够出入。n 单元门禁应配置应急电源，并由控制中心统一控制。n 单元及户门应设计为防盗门，门禁安装部位应选择不易变形且稳定坚固材质，并应增加稳固装置。6.1.1.8 信报箱n 信报箱应集中设计，有门禁设计的楼宇，信报箱优先设置于门禁外区域。n 信报箱材质应使用不锈钢材料，安装于室外时要考虑防雨、雪措施。n 信报箱投递口处的金属边角或棱角应做圆角或打磨处理，避免划手伤人。n 信报箱的尺寸应不小于：门宽23cm箱高13 cm 投递口高2.5 cm 箱进深30 cm 。6.1.1.9 避雷n 弱电系统应有与当地情况相适应的防雷措施并做好接地，施工单位在工程移交时应同时提交防
16、雷接地测试报告。6.1.2 户内部分6.1.2.1 土建n 单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m。n 厨房宜采用垂直烟道设计，应有防止油烟回流和串烟措施,避免垂直烟道与煤气管交叉；出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽；烟道突出露台部分的高度合适，避免油烟进入室内。n 卫生间门不应直接开向起居室（厅）或厨房。n 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层。可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房的上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。n 厨房、卫生间内排水横管下表面与地面净距不应低于1.90m，且不得影响门、窗开启
17、。n 无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排气设备的位置及电源。n 设于底层或靠外墙、靠卫生间的壁柜内部应采取防潮措施；壁柜内应平整、光洁。n 室内空调孔预留位置合理，应靠近室内机位。挂壁机管中应距地2.2米左右，柜机管中离地0.2米,向外倾斜10度左右。n 室外空调机位应考虑安装及维修便利，距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施，应保证客厅与卧室均配置独立的空调机位。6.1.2.2 强电n 电源插座面板要考虑安全保护装置，防止儿童触电。n 室内总控开关要考虑漏电保护、过流保护和短路保护，漏电保护电流不能大于15mA。n 空调机位开关要
18、考虑与预留空调安装位置的距离，不宜过远。n 每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明应分开关控制；厨房电源插座和卫生间电源插座宜分开关控制；n 电源插座的数量，不应少于下表的规定部 位设 置 数 量卧室、厨房一个单相三线和一个单相二线的插座两组起居室(厅)一个单相三线和一个单相二线的插座三组卫生间防溅水型一个单相三线和一个单相二线和组合插座一组布置洗衣机、冰箱、排气机械和空调器等处专用单相三线插座各一个6.1.2.3 给排水n 卫生器具和配件应采用节水性能良好的产品，管道、阀门和配件应采用不易锈蚀的材质。n 没有架空层的，一层住户排水管应单独设置，不能与二楼以上住户排水管相连。排水管入地上端应设
19、置检查口。入地后横管应保持足够坡度，坡度大小应该根据横管长度确定。横管太长影响排水及堵塞后疏通的，应该加设污水井。n 布置洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。n 高层住宅的垃圾存放间宜设给水龙头和排水设施。其给水管道应单独设置水表并应采取冬季防冻措施。n 地下室、半地下室中低于室外排水面或高差不足的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管道连接，应设置集水坑用污水泵排出。n 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。6.1.2.4 弱电n 室内防盗报警装置应与监控中心主机统一考虑备用电源设计，且报警后能准
20、确显示报警位置。n 客厅、主卧室要考虑有线电视、电话线接口预留，主卧室、书房应考虑网络线接口。n 门禁对讲安装高度要考虑成人身高，安装高度不宜低于1.4米。6.1.2.5 燃气n 室内燃气表建议安装在室内立管上。管道、仪表、开关应该裸露在外，不应遮埋。n 抽油烟机排气管在天花内接驳烟道的，要考虑便于安装和检修。n 套内设置燃气热水器的，应该预留对恒式热水器烟道出口和安装位置；燃气热水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接入同一管道。6.1.2.6 供热n 实施市政供热水或配套供应热水的小区，设计时建议厨房与卫生间均考虑热水龙头。n 采取地辐射供暖时，地上管接口部位要高于地面20-30厘米，以便
21、检修。n 供暖散热器的调节阀门，应确保频繁调节情况下的密封性能并采用不易锈蚀的材质。n 以煤、薪柴、燃油和燃气等为燃料，设置分散式采暖的住宅应设烟囱，上下层或毗连房间合用一个烟囱时，必须采取防止串烟的措施。6.1.2.7 装修n 户型设计及装修应考虑当地客户的生活习惯，尽量避免日后的改动（敲墙、再次分隔等）。n 阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。6.1.2.8 门窗n 住宅外窗应考虑开启方便，窗外有空调机位的，开启宽度应能够满足安装空调需要。临街住宅需重点考虑隔音设计。开窗位置避免近距离直接面对其他住户的门窗。n 凸窗窗檐所积聚
22、的灰尘易对建筑立面产生污染。在设计与施工中，建议对凸窗窗檐散水面做高差约为2.5cm的放坡处理，以便下雨时能使上面所积聚的灰尘迅速流走。n 北方采暖地区，室内窗户不宜采用大面积采光玻璃，以免影响取暖效果。n 外窗窗台距楼面、地面的高度低于0.90时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。n 厨房和卫生间的门，应在下部设置截面积不小于0.02平方米的固定百叶，或距地面留出不小于30mm的缝隙。6.2 公共设备设施n 小区设备房最好集中规划设计，便于后期维护与管理。n 变配电房、发电机房、水泵房、锅炉房等设备房应预埋吊装环或安装吊装导轨，吊装环或吊装导轨的安全系数按照设备重量的2倍考虑。n
23、 排污管道应避开设备房顶穿行。n 设备房内应设计取水点和排水管装置。n 水泥地面易产生灰尘，发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、空调机房、值班室等室内地面应铺设防滑地砖。n 为了减少对业主生活的影响，各类井盖、配电箱、有线电视箱、路灯控制箱等公共设备设施应避免设置在业主私家花园等私人专有使用区域。井盖应尽可能避开小区主要道路，必须占用道路时，应设计中道路中心线位置。n 设备应优先选择通用型号，同一小区最好使用同一品牌规格的产品，便于后期维护与保养。n 变频给水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应至少按一开一备安装设计。n 井盖优先选择树脂材料，地下管网
24、不易设计在路基下，必须设计时应考虑承重或保护套管装置。6.2.1 配电系统n 按当地要求配置发电机组时，其智能安防系统（周界防越系统、停车场管理系统、楼宇对讲系统、小区广播系统、闭路监控系统、门禁系统等）、消防系统、公共设备（电梯、消防与监控中心主机）、公共照明设施（小区路灯、楼内照明、设备房照明）需要与发电机备用电源连接。非消防电源，需要与消防电源分设开关并保障在发生火灾时控制中心能够断开非消防电源，发电机单独为消防设备供电。n 商业（包括会所）使用发电机配用电源的，应该充分考虑商业用电的波动性，并保障在发生火灾时能够方便切除。无论如何，计算负载不能操过发电机容量的80%。6.2.1.1 高
25、低压配电室n 高低压配电室设有通风系统，干式变压器有超温报警器和风机散热装置。n 高低压配电室、变压器房、发电机房地坪应高于周边排水位，正上方及周围没有浸水、渗水、滴漏可能，没有给水、排水管道穿行。n 配电室防止靠近危险设备（如配电柜前、变压器隔离栏周围）的警戒线应用宽度约10cm的黄色地砖磡设，免除后期维护。需要站人操作的位置，应在黄色警戒线内铺上绝缘垫。n 配电室内应配置维修专用工具，配电室应配置配电系统模拟盘。n 变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，有门且可上锁，并具备自动控制的通风散热设备。n 配电室内商业用电建议与居民用照明电分路控制（方便停电检修，因商业与住宅检修时间
26、不同）。n 变压器与配电柜安装在一个房间的要有安全隔离防护栏。n 供电局远程限电器报警信号应连接到监控中心，如果变压器室离监控中心较远，可安装户外蜂鸣器。6.2.1.2 配电箱n 在公共场所的各种配电箱（柜）均需加锁，控制按钮不外露，同类配电箱钥匙通用。n 配电箱最好挂装在建筑墙面上，若安装在地面时，应安装在基础上并在与地面接触部位做好防水及防潮处理。n 配电箱尽可能安装在隐蔽部位，要考虑儿童难以接触的高度上。n 电井n 强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。n 小区内电缆沟有一定坡度，能自然排水至雨水井，与配电房连接的位置有防止雨水灌
27、入设备房的措施。不能自然排水的，应该在沟、井最低处设置积水坑，装设自动启动的潜水泵并装设高低水位报警装置，信号连接到中心。6.2.1.3 发电机n 发电机设备房内需要配置维修专用工具。n 机油箱房间应设置防爆灯，发电机应配备两套蓄电池（一用一备），如果发电机没有配备充电器模块、需另配备浮充充电器；发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能。n 发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出并可装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸可直到地面的透气弯管。n 发电机排烟口应对业主不产生影响，发电机房有防噪音措施。发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识并具有水位限高措施，防止水倒灌进入发电机烟道。
28、n 发电机房设计水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，机房送、排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。n 发电机下方设置废润滑油收集油槽。n 北方地区发电机应配备辅助加热装置，确保润滑油温度。6.2.1.4 电梯n 为防止电梯厅有水流入电梯井道，建议在每层电梯口做高差为2cm的放坡处理。n 优先考虑在电梯机房安装温度自动控制的排风系统。最高温度超过40度的电梯机房考虑安装空调的位置，预留空调洞和空调用源。电梯机房门下部，可以考虑设置通风百叶。n 电梯噪声对住户的影响应在30分贝以下。离住户较近的电梯机房，应对基座采取特别减震措施。n 电梯机房内门钥匙应通用。n 电梯轿厢风扇要保证轿厢内通风，
29、大厦封闭的电梯厅需设置强制通风设施。n 6电梯内安装闭路监控镜头，画面能够识别进入电梯乘客的面孔。n 控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。n 与中心联网的轿箱对讲，在中心有声光显示、便于确认区别。n 大厦电梯井底应平整、整洁，并设置排水设施， 排水泵的排水量不应小于10L/s。6.2.1.5 照明n 小区室外照明、车库照明、景观照明、电梯供电等设备均应考虑安装计量装置，以便分类计量核算。n 地下停车库照明设计应考虑节能要求，建议合理划分车库照明区域，分区域控制，控制方式为交叉多路、分级控制，安装节能灯具、设计采光井或安装成熟的太阳能照明装置。n 小区内公交站点
30、路段路灯照明亮度应与市政道路路灯照度一致。n 小区庭园灯、景观灯采用时间控制、分段控制及间隔控制方式。路灯采用分段控制及时间控制，夜间可以关闭部分路灯以节约能源。室外照明电源均须经过漏电保护器，漏电动作电流不能超过15mA。n 水景、水池、水廊水下灯的使用维护成本高，使用效果一般，建议设计时尽量避免使用。苑内射灯、节日彩灯设计不宜过多。如果设置水景灯，需要使用不高于24V的安全电压，支架需要使用不锈钢材料。电缆不允许在水中接头，不可避免时需要使用环氧树脂密封。n 苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置。n 小区内楼栋及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插座
31、并上锁管理。n 地灯使用寿命短、故障率高、维修困难且易出现安全隐患，设计时尽可能减少使用。必须使用必须做好地灯基础，电缆要穿管并严禁在线管内接头。埋地管线应做好防潮、防水措施，避免短路。n 楼道照明应采取声控或触摸式控制，大堂设计的装饰灯在设计时，建议与照明灯具分路控制。n 设计低压配电柜时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，留足备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供电局抄表到户。n 路灯杆与房屋本体应保持1.5米以上的间距。n 车库、架空层照明灯具设置可以考虑60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。6.2.1.6 管道井/沟n 室外管道
32、井、采光井首层应采用通透式围栏封闭，预留人员进出的门并上锁，统一使用通锁钥匙。围栏上应安装防爬倒刺。n 对于可上人屋面，管道井上端应封闭，防止从屋面翻下入室盗窃。n 采光井门、防盗网、防爬刺等安防设施的材料、高度、安装方法要有防止人为撬坏和翻越的措施，并应避免防盗网、防爬刺产生新的隐患。n 住户楼层每4-5层管道井内设置取水设施、排水设施及水池，水池尺寸不小于50X50cm。n 电缆井/沟应在最低点位置设置排水设施。n 引入地下室的电缆管沟应考虑设计防水设施，以免造成地下室渗水。6.2.1.7 电表n 电表应有防止线路错接的措施。182住宅、公共照明、商业、设备、会所等建议单独计量，经营性场地
33、建议选择IC卡表。6.2.1.8 公共电源插座n 每个楼道或围合设工作插座和开关。公共电源插座和开关要求安装在可上锁的配电箱柜内。n 小区广场、大厦天台等公共场所需要使用电器设备维护或清洁的场地需配备插座，插座需要上锁管理，处于室外的，需要有防水措施。n 高层楼宇每层公共部位至少应设计一处电源接线插座，以便于日常清洁、维修使用电动工具。6.2.2 给排水系统n 设备房及公共区域暴露在空气中的给排水管网应有功能标识及流向标识，各类阀门应有控制范围标识。n 充分考虑当地最大降雨量的排水需要，并在绿化区域与硬质路面相接处考虑浇灌用水的排放，排水口应加装过滤网防止堵塞。n 给水管网应避免设计或长期预留
34、静水不流通管道，以免长期聚集滋生微生物。6.2.2.1 生活水泵房n 水泵电机的控制柜等电气设备不宜安装在水泵房内，不得不安装在水泵房内时，应有防止水泵及管网漏水喷到配电柜上的措施。为了防止水泵房浸水后电器设备被浸泡，控制柜柜底应高出地面20cm以上。水泵应设置为自动启动，积水坑应安装高水位报警应连到控制中心。n 小区内水泵变频器的选型建议使用同一品牌，便于日后维护和管理。n 对于高层的天台水池供水泵，建议其控制系统安装软启动装置或变频启停装置，使水泵在启停时都能具有很好的线性调速功能，消除水锤现象及延长水泵电机的使用寿命。n 优先选用不锈钢水泵，水泵在安装时，出水口的止回阀与软接中间最好用短
35、管连接，短管上方要有放气阀。生活水泵不应采用潜水泵。n 水泵变频控制系统应具备： PLC、变频器运行过程出现故障时，应有故障代码指示及故障记录查阅。 该系统在突然断电后又恢复正常供电时，该系统应可以自动复位。 根据现场实际情况，应可以设置供水压力的上限、下限。 根据现场实际情况，应可以设置每台泵运行切换时间。 设备在维修时，相应的每台泵应能退出自动切换运行程序，并可复位。n 泵房内宜有检修水泵的场地，检修场地尺寸宜按水泵或电机外形尺寸四周有不小于0.7m的通道确定。n 生活水管表面应刷绿色。n 水泵基座四周应设置排水沟。6.2.2.2 水箱n 水箱宜设置水位监视镜、水深标尺、检修爬梯和高、低水
36、位报警装置，报警信号应传至监控中心。n 二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室储水池排水管不小于100mm，设置在水箱最低处，水池底部应有坡度。最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑。n 地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀。n 小区生活（消防）水池内壁贴瓷片，水池内爬梯应采用不锈钢材料，溢水管口和水池出气管口应用不锈钢网封堵。水池人员入口应设不锈钢网并加不锈钢盖密封加锁，以防老鼠、昆虫进入影响水质。n 为保证小区供水的稳定，建议水箱设计容量能满足小区居民两日的正常用水量。n 地下储水池应分为两部分，两个水池的出水管用环管相连，当清洗水池时关闭一个水池的出水管，使用另一个水池
37、，这样可保证清洗水池时不影响居民生活。6.2.2.3 化粪池n 设计地点尽可能远离住宅、小区主干道、集中活动场所等位置。n 化粪池设计地点要远离存在明火的区域。n 井盖要加装锁具统一管理，防止随意开启。n 化粪池要考虑清掏车辆停放场地，井盖距离车行道路不宜太远。6.2.2.4 污水管及设备设施n 小区道路及组团道路的路面排水系统，建议采用浅V字型路面排水系统，方便清洁与维护，加快排水速度，保证车辆行驶安全。宅间道与宅间步行道建议采用传统的暗沟（管）排水方式排除地面积水。n 地下室排污井、雨水井都应安装排污泵及备用泵，污水积水坑高水位报警信号连接到监控中心。排污泵口与出水管接口处应安装柔性活接。
38、n 排污管井要考虑方便日常清理。n 生活污水和雨水不能合流排放。n 污水集水坑底部应有一定坡度流向泵位。n 污水集水池底宜设置自冲管。n 污水泵、阀门、管道等应选择耐腐蚀、大量流通、不易堵塞的设备器材。污水管表面应刷黑色漆。n 积水坑有效容积不宜小于最大一台污水泵5min的出水量，且污水泵每小时启动次数不宜超过6次。n 污水水泵的启闭，应设置自动控制装置并有手自动转换控制功能。6.2.2.5 雨水管n 雨水管排放接地处附近不应安装设备控制柜等类电器设施。6.2.2.6 冷凝管n 空调冷凝水须采用竖向集中排水（可采用暗敷设埋管）方式，排水管径不能小于32mm，以防堵塞。6.2.2.7 隔油池n
39、食堂、餐饮商家排污设施必须设计安装容量符合商铺排水的隔油池装置。n 隔油池要便于清掏和处理。6.2.2.8 污水井、雨水井n 沟、渠、井配置井盖宜采用复合材料井盖，井口应避开小区单元门人行通道及车行主道，道路排水口应设置在路两侧靠近路牙的位置。尽量避免设置横穿道路的排水沟，不可避免时应保障道路上的排水沟盖坚固耐用及低噪音、免维护。6.2.2.9 中水系统n 建议中水主要设计用于小区绿化浇灌，不建议作为卫生间冲水等其他用途（原因在于中水污染洁具并很难清洁，中水水质含有异味，小区内中水量不能满足卫生间用水量，只能采取自来水补水不仅费用差价由物业承担且存在生活用水与中水混流的隐患）。n 中水管道严禁
40、与自来水管道连接，其管道应有防渗防漏措施。n 小区中水处理站按规划要求独立设置，处理构筑物宜为地下式或封闭式。n 建设小区中水处理站，加药贮药间和消毒剂制备贮存间，宜与其他房间隔开，并有直接通向室外的门；建筑物内的中水处理站，宜设置药剂储存间。中水处理站应设有值班、化验等房间。n 处理站的设计中，对采用药剂可能产生的危害应采取有效的防护措施。n 对中水处理中产生的臭气应采取有效的除臭措施。n 中水池(箱)内的自来水补水管应采取自来水防污染措施，补水管出水口应高于中水贮存池(箱)内溢流水位，其间距不得小于2.5倍管径。严禁采用淹没式浮球阀补水。n 中水贮存池(箱)设置的溢流管、泄水管，均应采用间
41、接排水方式排出，溢流管应设隔网。n 中水管道外壁应按有关标准的规定涂色和标志，水池(箱)、阀门、水表及给水栓、取水口均应有明显的“中水”标志，公共场所及绿化的中水取水口应设带锁装置。n 中水系统的自来水补水宜在中水池或供水箱处，采取最低报警水位控制的自动补给。n 中水处理站应对耗用的水、电单独计量。6.2.2.10 水表n 水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50mm，排水管设置检查口。n 建议公共、楼内、景观、泳池、商业等单独计量，并建议经营性区域使用IC卡表。6.2.3 燃气系统6.2.3.1 调压箱n 煤气调压站尽可能选择隐蔽位置，设置外围护栏并加锁，尽量减少对住户及环境的影响。n
42、 燃气调压箱安装必须符合当地法规要求。6.2.3.2 燃气表n 燃气表安装在室外时，必须统一置于燃气表箱内，并加锁。6.2.3.3 报警装置n 高层地下室燃气主管通过部位需加装报警装置，报警信息联动到监控中心。n 报警装置建议选择使用市场主流产品，以便于维修。6.2.4 消防系统6.2.4.1 消防水泵房n 消防、喷淋供水主泵可在监控中心直接开停。n 消防泵有带负荷试泵条件，如泵出水管闸阀前加循环管，消防栓最高处能自动排气n 消防、喷淋稳压泵优先采用变频恒压及开停远程控制设计，便于今后管理维护。n 高层建筑消防给水系统应采取防超压措施。n 消防给水系统应设置备用消防水泵，其工作能力不应小于其中
43、最大一台消防工作泵。n 一组消防水泵，吸水管不应少于两条，当其中一条损坏或检修时，其余吸水管应仍能通过全部水量。消防水泵房应设不少于两条的供水管与环状管网连接，消防水泵应采用自灌式吸水，其吸水管应设阀门，供水管上应装设试验和检查用压力表和65mm的放水阀门。n 室外消火栓的间距不应超过120m，保护半径不应超过150m ；n 室内消火栓的布置，应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。单层和多层建筑室内消火栓的间距不应超过50m。n 北方地区室外消火栓应设计地下式,且必须在冻土层以下。n 高层建筑屋顶应设装有压力显示装置以及检查用消火栓，采暖地区可设在顶层出口处或水箱间内。6.2.4.2
44、 喷淋系统n 消防、喷淋供水主泵开停应设计为远程控制，可以在监控中心直接开停。n 应该设置生活给水与消防水系统的联通阀门，阀门平时处于关闭状态。n 系统必须设计排气阀及泄压阀。消防泵喷淋泵出水口应安装排空阀。n 消防水泵房应设置集水井及排污泵。6.2.4.3 消防报警n 消防控制中心与监控中心应设置在一处。n 火灾自动报警控制器应满足以下要求： 火灾自动报警系统应设有自动和手动两种触发装置。 火灾报警控制器容量和每一总线回路所连接的火灾探测器和控制模块或信号模块的地址编码总数，宜留有一定余量。 火灾自动报警系统的设备，应采用经国家有关产品质量监督检测单位检验合格的产品。n 消防联动控制部分应满
45、足以下要求： 消防水泵、防烟和排烟风机的控制设备采用总线编码模块控制时，同时还应在消防控制室设置手动直接控制装置。 设置在消防控制室以外的消防联动控制设备的动作状态信号，线路故障信号均应在消防控制室显示。n 报警系统接地方面应满足以下要求： 采用专用接地装置时，接地电阻值不应大于4欧姆；采用共用接地装置时接地电阻值不应大于1欧姆； 火灾自动报警系统应设专用接地干线，并应在消防控制室设置专用接地板。专用接地干线应从消防控制室专用接地板引至接地体。专用接地干线应采用铜芯绝缘导线，其线芯截面面积不应小于25mm。 n 火灾探测器应满足以下要求： 探测区域内的每个房间至少应设置一只火灾探测器。 在宽度
46、小于3m的内走道顶棚上设置探测器时，宜居中布置。感温探测器的安装间距不应超过10m；感烟探测器的安装间距不应超过15m；探测器至端墙的距离，不应大于探测器安装间距的一半。 探测器至墙壁、梁边的水平距离，不应小于0.5m，探测器周围0.5m内，不应有遮挡物。 探测器至空调送风口边的水平距离不应小于1.5m，并宜接近回风口安装，探测器至多孔送风顶棚孔口的水平距离不应小于0.5m。 为便于对消防设施的维护和减少误报，烟感火灾探测器建议采用光电式智能烟感探测器。n 手动报警按钮应满足以下要求： 每个防火分区应至少设置一只手动火灾报警按钮。从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动火灾报警按钮的距离，不应大于30m。手动火灾报警按钮宜设置在公共活动场所的出入口处。 手动火灾报警按钮应设置在明显的和便于操作的部位。当安装在墙上时其底边距地高度宜为1.3-1.5m，且应有