strive-奋斗市场调查.doc

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1、.*2012年中国房地产市场形势分析及趋势研判 第一部分 2011年市场回顾一、2011年调控内容、政策文件、核心规定回顾限贷1月26日：国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知（国八条）二套房贷款首付不低于60%。停发三套贷款。限购1月26日：“国八条” 大城市本地居民限购2套，外地居民限购1套，无纳税证明或社保证明外地居民停售。7月12日：“国五条” 二三线房价上涨过快的城市限购。限价“国八条” 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标（涨价不超过GDP或居民收入增幅）。发改委商品房销售明码标价规定从5月1日起企业明码标价，开盘限涨，涨价要重新申报备案。信贷央行上调存款准

2、备金率2010年1月以来两年内连续上调了12次，最高达到21.5。央行上调房贷利率。重庆首套房贷款利率大多上浮10%-20%；二套房贷款利率上浮30%。税收1月27日：财政部关于调整个人住房转让营业税政策的通知，不足五年转让全征营业税。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，首套90平方米以下，契税1%；首套90144平方米，契税1.5%；其他房产，契税3%；各地普遍上调土地增值税，144平方米以下的普通住房土增税2%；非普通住房及车库土增税3.5%；独栋别墅及商业地产土增税5%。重庆、上海房产税征收试点。主城九区个人拥有的独栋住房0.5%。房

3、价高于主城上两年均价3倍以下的住房0.5%；房价高于主城上两年均价3-4倍的住房1%；房价高于主城上两年均价4倍以上的住房1.2%。外地三无人员第二套普通住房0.5%。保障房2011年政府工作报告：开工建设1000万套保障性住房。十二五规划：五年内开工建设3000万套保障性住房。问责1月26日：“国八条” 新建住房价格控制目标纳入地方政府考核，实行约谈问责制。出台系列政策组合拳目的在于全面控制市场投资投机需求，做到“高端受限 制、中端被抑制、低端有保障”，迫使“大城市被遏制，小城市受牵制” ，通过减少需求来控制房价过快上涨。二、2011年房地产市场总体发展态势回顾1、2011年市场基本面以增长

4、为主2011年1-11月，我国房地产市场虽然经历了有史以来最严厉的限购、限贷、限价政策的影响，但市场总体规模仍然保持着持续增长，各项指标并未因调控而大幅衰减，市场基本面仍然是以增长为主。 2008-2011年全国商品房销售情况表2008-2011年全国商品房销售额同比2008-2011年全国房地产开发投资完成情况表2008-2011年全国房地产新开工面积对照表2、一线城市销售有所萎缩严厉的调控政策对全国市场总体规模及大型房企的影响并不是十分巨大，受影响最深的是一线大城市。北京市近三年1-11月商品房销售及新开工面积对比上海市近三年1-10月商品房销售及新开工面积对比（数据来源：上海统计局）深圳

5、市近三年1-10月商品房销售对比表1：2012年10月70个大中城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数同比定基环比同比定基北 京101.7103唐 山100101.3101.8天 津102.9104秦 皇 岛99.9103.7106.9石 家 庄105.2108.3包 头99.9102104.5太 原101.3101.8丹 东99.9102.4107.4呼和浩特103.3105.3锦 州100102.6105.2沈 阳103.9107.2吉 林99.9104.3106.2大 连103.8105.6牡 丹 江99.9104.5106.9长 春102.6104.8无 锡99.

6、8101.6102.2哈 尔 滨101104.1扬 州99.8103.2104.3上 海102.9102.3徐 州99.8103.4104.1南 京100.7100.9温 州95.494.895.1杭 州101.5100.5金 华100101.9104宁 波99.8101.2蚌 埠100103.6103.9合 肥101.9102.5安 庆100101.3104福 州103.1104.1泉 州100101.8101.1厦 门105.7106九 江99.6102.5103.9南 昌105.6107.3赣 州100102.3105.1济 南102.1103.8烟 台99.8102.9104.4青 岛

7、101.6104济 宁100102.5103.6郑 州104.7107.3洛 阳100.1105.2107.3武 汉103.2104.5平 顶 山100.1103.3104.8长 沙107.3109宜 昌99.6102.8104.8广 州106.1104.8襄 阳100104.9106.9深 圳104.4104.3岳 阳99.9105107.6南 宁102.8102.4常 德99.9104.5105.7海 口100.5102惠 州100.1102.8105重 庆101.2103.4湛 江100.1104105.5成 都102.4103.2韶 关100.2105.9106.3贵 阳103.610

8、5桂 林100.1105.8106.5昆 明103.4106.2北 海99.8101.6102.4西 安103.3104.6三 亚100101.4101.6兰 州103107.3泸 州100.1102102.3西 宁103.9107.2南 充99.9100.6100.1银 川103103.6遵 义100.1104.5105.4乌鲁木齐107.5109.6大 理100100101.7注：环比以上月价格为100，同比以去年同月价格为100，定基以2010年价格为100。3、回款较差加上信贷紧缩，造成企业资金链紧张从国家统计数据来看，今年我国房地产市场交易总体上受宏观调控的影响不是很大，但为什么大家

9、收到的、看到的、听到的全是销售受阻和打折降价的信息呢？原因很简单，2011年各大企业销售很好，但回款较差。由于存款准备金率不断上调，银根紧缩，信贷额度有限，开发贷款及按揭贷款很难办理，企业现金流极为紧张。根据人民银行发布的2011年金融机构贷款投向统计报告，2011年，房地产开发企业资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。2011年

10、，房地产开发贷款增速总体回落，全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。其中保障性住房开发贷款增量占比提高。由以上数据可以看出，开发贷款及按揭贷款仅2.096万亿，仅占25.1%，低于历年同期。与此同时，由于2010年市场形势好，房地产企业加大了开工力度，目前施工在建规模有史以来最高，各大企业资金支付压力极大。 2011年全国房地产施工在建面积2011年全国房地产新开工面积 由于2010年销售形势好，各大企业加大了2011年的销售目标，由于目标普遍定的较高，使得很多企业到了年底都难以有效完成目标，而完成情况又直接决定了

11、职业经理人及其团队的奖金。大型房企1-11月完成销售额（亿元）2011年年度目标（亿元）完成情况保利地产676515131%恒大地产791.1700113%中海地产665.2652102%中建国际302.5300101%华润置地301300100%融创中国175.618396%碧桂园39443092%龙湖地产356.440089%万科1157.2不详富力地产263.232082%远洋地产23930080%世茂284.5736079%雅居乐28037076%合景泰富10915073%首创置业101.215067%金地262.140066%绿城30755056%为了完成年度目标及回笼现金，缓解资金

12、压力，各大企业从2011年10月份起，普遍推出了以价换量的打折促销活动。10月以来，上海、北京、广州等一线城市的部分楼盘率先吹响了房价调整的号角。最先降价的城市是上海，最先引发大幅降价的是龙湖郦城，紧接着是绿地秋霞坊、中海御景熙岸。龙湖郦城从18000元/平方米降到14000元/平方米；中海御景熙岸从23000元/平方米降到17000元/平方米。一线城市的打折促销，形成了市场降价表象，经媒体及专家的炒作放大后，诱发了市场持币观望，进一步引发了当前全国性的市场疲软与打折促销现象。4、全国市场成交及代理区域成交形势（1）全国全国商品房月度成交量变化比全国房价先扬后抑，总体出现微弱下降，环比逐月下降

13、（2）代理区域一：金华调控之下，整体成交严重缩水。从月度成交数据来看，市场成交因调控政策的影响波动非常频繁。从2月份开始市场成交就出现了连续下滑，直到5月份，政策出台后过了1个月的缓冲期，在开发商开始尝试救市的时机，市场出现了短暂的止跌；但是因为此次调控中央态度坚定异常，也就使得双方进入长时间段的博弈期，市场成交也就变得忽上忽下，但是整体上，市场体成交量正在快速下滑。金华商品房成交走势由中国房地产指数系统发布的百城价格指数显示，12月份金华样本住宅平均价格为7995元/平方米，较11月份环比下跌2.85%，环比跌幅居全国百城首位，比全国百城住宅平均价格（8809元/平方米）低了9.24个百分点

14、。金华商品房价格走势（2）代理区域二：无锡受本轮调控政策影响，2011年无锡市商品房销售面积444.81万平方米，同比减少38.16%，销售金额409.46亿元，同比减少31.62%；其中商品住宅销售面积344.22万平方米，同比减少42.22%，销售金额294.19亿元，同比减少37.13%。无锡商品房成交走势同样，受政策影响，无锡商品房价格上涨速度被充分抑制，2011年一、二季度价格涨幅逐季回落，第三季度商品住宅均价环比下跌0.59%，第四季度受部分楼盘降价的带动影响，商品住宅均价进一步小幅下调。无锡商品住宅价格走势三、2011年宏观调控下的市场现象回顾1、经济增速放缓2011年第一季度G

15、DP增幅9.70%，第二季度9.50%,第三季度9.10&，第四季度8.90%。GDP增幅呈现逐季回落的态势。2001-2010年GDP增长与房地产投资占比表年份GDP增长房地产投资占比对GDP贡献率20017.3%6.5%20028%7.5%23%20039.1%8.7%16.6%20049.5%9.6%15.4%20059.9%8.6%5.7%200610.7%9.3%21.2%200711.4%10.3%15.8%20089%10.2%9.8%20098.7%10.8%16.3%201010.3%12.1%19.2%2、房价下跌引发业主维权的社会矛盾3、信贷紧缩导致实业陷入不景气4、信贷

16、紧缩导致国内外大量热钱流入房地产业和实体经济，民间借贷、影子银行肆虐，增加了社会经济的不稳定性，导致社会不和谐因素增加5、地方政府财政收入萎缩总结评论：基于上述基础，之策房产营销代理机构认为，适度的降价是合理的，但大幅降价，最终损害的是整个社会经济的持续发展，因此，保持房价稳定以及小幅上涨是国家经济发展的必然选择。因此，之策认为，预计今年第二季度，房地产政策，尤其是信贷政策，将会出现定向松动。第二部分 2012年市场发展趋势预判一、影响2012年房地产调控政策变化的几大因素1、经济增长放缓的程度（GDP增速）2、物价通胀控制的程度（CPI增速）3、房价回落的程度4、因房价下跌引发社会矛盾的激化

17、程度5、因房地产业资金链断裂引发的各种社会隐患6、国际经济形势的影响分析：当前宏观经济处在一个关键时期，一方面面临着物价通胀需要紧缩货币政策及信贷政策来减少流动性，另一方面又因信贷紧缩导致部分企业面临生存危机而影响着经济社会的稳定发展。就目前而言，通货膨胀的压力远高于经济滞涨的压力，房价上涨的社会矛盾远高于房价下跌的社会矛盾。从国家宏观调控，控制通货膨胀的方面来看，中央把控制物价摆在宏观调控的首要位置。2011年11月份CPI虽然已降为4.2%，但仍略高于3%-4%的合理水平；而去年全国GDP增幅虽然呈现逐季回落的态势，但即便第四季度GDP增幅8.9%，仍处于一个正常区间。国家统计局局长马建堂

18、认为，如果GDP能够保持8.5-9%的增速，物价能够得到比较好的控制，结构调整的力度比较大，很可能是一个比较理想的宏观经济格局。从中长期看，“十二五”规划确定的目标是7%。对此，马建堂认为，2011年，我国国民经济保持了平稳较快发展，物价又逐步趋稳，非常不容易。申银万国首席宏观分析师李慧勇判断，今年全年GDP增长约为8.6%，前低后高，第二季度是全年低点。针对这个预测，之策房产营销代理机构预计，当CPI降到4%、GDP增幅回落至8.5左右，同时，全国性的房价平均下降10-15%左右时，房地产信贷政策将会出现定向松动。预计在今年第二季度后房地产信贷会适度放松。此外，国际经济形势在经历了一年的调整

19、之后，并未出现转折性的改观，以中国目前在世界上的经济地位，必然要通过汇率、加大贸易进口等措施，承担起更多的杠杆责任。因此，中国的经济必须要稳健、并保持平稳较快的增长。基于目前全国的经济形势和房地产业在中国经济中承担的支柱作用，通过适度放松调控来维持房地产市场的稳定，是中央政府必然的选择。总之，国家宏观调控的目的在于“在通货膨胀，维护物价稳定的基础上，保持国家经济的平稳较快增长，维护社会稳定”。因此，对房地产市场进行宏观调控，不是彻底打压使其萎缩低迷，而是为了控制房地产市场的“过热”，使之保持在一个适应经济发展的“适度增长”的范畴内。同时，控制房价过快上涨的另一个目的，也是国家转变经济增长方式，

20、调整经济结构中的重要一环。但是，转变经济增长方式，调整经济结构毕竟是一个长期的、持续的过程，并不是一蹴而就的事。因此，以中国现在的经济状况，政府还是会避免经济硬着陆的发生，这也可以同时理解为房地产市场经济仍将是国家经济的支柱。预测：1、二、三季度房地产信贷政策将会有所放松一旦信贷政策放松，开发企业资金压力得到缓解之时，也就是房价触底之时，同时也是市场开始回暖之时。乐观预计调控放松可能在今年5、6月份，悲观预计可能在今年7、8月份。最迟18大召开前为了维稳，一定会有所松动。2、房地产市场将在年中触底回暖调控政策一旦放松，经过一两个月的预热期，市场便会触底回暖，乐观预计8、9月份开始回暖，悲观预计

21、9、10月份开始回暖。3、不会出现报复性增长势头虽然信贷紧缩政策可能会出现松动，但由于限购政策不会在短时间内松动，因此，即使市场回暖，也很难出现报复性增长势头。4、供过于求未来3年房价难以大幅上涨自1998年以来全国累计开工建设商品房面积106.85亿平方米，实现销售71.6亿平方米，库存35.25亿平方米，其中2008年以来库存20亿平方米。未来市场必将供过于求，竞争十分激烈，房价难以大幅上涨。1998-2011年全国住宅用地开工量及成交量统计（单位：亿平方米）年份住宅用地开工量成交量库存量19982.041.220.8219992.261.460.820002.961.861.120013

22、.742.241.520024.282.681.620035.473.372.120046.043.822.2220056.815.551.2620067.936.191.7420079.547.741.8200810.266.63.66200911.649.482.16201016.3810.435.95201117.58.968.54小计106.8571.635.25二、未来10年房地产发展形势研究与分析1、城市化战略和工业化战略，推动房地产业持续发展目前，中国城镇化率已经达到将近50%的水平。中国城镇化发展研究中认为，我国至2020年城镇化率与其年均提高1个百分点是较为合适的。以此类推，

23、我国至2020年的城镇化率可能达到60%，城镇人口年均增加1800多万人，总共将有3亿农民转为城镇人口。如果计入城镇人口自然增长因素，城镇总人口将达到8亿以上。这是一个巨大的数量。2、庞大的城乡居民储蓄存款，是支撑各种需求的关键2010年全国居民储蓄存款达到30.72万亿，人均2.3万元，同比增长16%。2008-2011年全国金融机构存款及城乡居民储蓄情况3、未来房价仍将持续增长1）土地费用的上涨2）人工费的大幅上涨3）原材料费用的快速上涨4）城市公共配套建设的摊销费用上涨5）货币贬值4、未来房地产发展面临的问题1）土地资源有限和城市化快速扩张的矛盾问题2）置业投资合理引导与住房居住观念转变

24、的问题3）房地产专业及相关专业发展方向的问题重庆市房地产市场发展现状 以2008年岁末国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）为“救市”起始标志，房地产市场经过2008年下半年至2009年年初的短暂调整之后，重新回到欣欣向荣、蓬勃繁荣的局面，但房价的过快上涨，促使各级政府不得不将房地产市场调控政策重新排入议事日程。2009年重庆市房地产开发市场实现V型反转，并取得三大整数关口的突破，包括开发投资突破1000亿元，达1238.91亿元，同比增长25.0%；资金来源突破2000亿元，达2202.67亿元，增长41.2%；商品房销售面积突破4000万平方米，达400

25、2.89万平方米，增长39.4%，全面复苏态势基本形成。一、当前重庆市房地产市场形势（一）投资节节攀升，供给全面好转今年以来，在“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的宏观调控背景下，市政府于年初颁布的重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见（渝府发20099号文件）对房地产市场起到积极的刺激作用，购房需求快速释放，企业资金状况不断好转，给房地产开发企业带来年初时难以预见的惊喜与信心，市内各大开发商纷纷抓住机遇，迅速调整开发策略，房地产开发在经历2008年的短暂调整之后，2009年上半年谨慎前行，三季度步伐加快，四季度节节攀升。全市房地产开发投资于今年11月突破千亿元大关，并以

26、25.9的增幅创全年新高，全年共计完成投资1238.91亿元，同比增长25.0%。在开发投资增速稳步加快的带动下，商品房供给状况得到进一步好转。全市商品房新开工面积3813.68万平方米，同比增长8.7%，自上月结束近一年的负增长态势后，增速进一步提高4.4个百分点。其中住宅新开工面积2989.72万平方米，同比增长4.6%。同期全市商品房施工面积13052.60万平方米，同比增长12.1%，其中住宅施工面积10338.12万平方米，增长12.8%。年末商品房竣工面积增速有所加快，全年商品房竣工面积2907.05万平方米，同比增长22.8%，较三季度加快1.1个百分点，其中住宅竣工面积2384

27、.51万平方米，增长22.2%，较三季度加快1.7个百分点。（二）需求快速释放，房价明显上扬在经历2008年5月份以来持续大半年的商品房销售疲软以后，2009年年初开始重庆房市有所回暖，1-2月实现商品房销售324.96万平方米，同比增长0.5%，扭转了去年六月以来累计增速持续下滑的势头，此后各月，商品房销售逐步趋好，销售增速屡创新高，全年商品房销售面积突破4000万平方米，达4002.89万平方米，增长39.4%，成为仅次于11月增长40.9%的全年次高点。2009年全市商品房均价一路上涨，全年商品房销售额1377.76亿元，同比增长72.2%，同销售面积增速相比增速差为32.8个百分点，均

28、价上涨明显。作为全市房价重要代表的主城九区，本年房价上涨幅度更为明显，全年商品房销售面积2119.67万平方米，增长33.0%，实现销售额964.98亿元，增长68.0%，增速差为35.0个百分点。重庆人口收入与支出情况分析表一：20072011年重庆城市居民服务性消费支出比重名称 年份20072008200920102011可支配收入（元）7238.078093.679910.0910243.9911569.74消费支出（元）6360.207118.067973.058623.299398.67服务性消费支出（元）1883.882019.742443.772689.822969.28服务性消

29、费支出比重（%）29.628.430.731.231.6从服务性消费内部构成看：教育文化娱乐服务占的比重最大（见表二），2007年占到40%，2008年以后始终保持在35%以上，占整个服务性消费支出的三分之一强。居民用于教育文化娱乐的支出由2007年的792.24元/人增加到2006年的1049元/人，增长32.4%，年均增长3.4% 。在教育文化娱乐服务中，教育费用是主要部份，占教育文化娱乐服务的70%以上，占整个服务性消费的26%以上；这与近年来人们重视对子女的教育和培养，教育投入加大；成人更加注重自身的学习提高，购买各种书籍、学习软件，听讲座，参加培训班，丰富自身文化知识，不断提升个人素

30、养和综合素质是分不开的。 2007-2011年重庆城市居民各类服务性消费支出比重（%）名称 年份20072008200920102011全部服务性消费100010001000100010001、餐饮服务12.112.512.713.214.9其中：在外用餐占总比1212.412.612.914.7、衣着加工服务0.30.20.20.20.2、家庭服务1.51.71.11.31.9其中：家政服务费占（%）61.456.650.267.067.8、医疗服务65.45.77.47.6、交通通信服务29.232.532.230.130.1、教育文化娱乐服务423735.636.235.3其中：教育费用

31、占75.471.873.773.573.5、居住服务6.68.810.49.47.8其中：居住服务费占14.12321.721.929.6其中：物业管理费占53.454.468.065.274.3、其它服务2.31.92.12.22.2（三）资金状况良好，土地交易活跃商品房销售的量增价升促进各大开发企业资金状况不断好转。全年房地产开发企业到位资金突破2000亿元大关，达2202.67亿元，同比增长41.2%，其中本年到位资金1848.30亿元，增长48.7%。各房地产开发企业较为充裕的资金实力，进一步释放了对商品房用地的购置热情。全年房地产开发企业购置土地面积1227.79万平方米，同比增长5

32、.4%，土地成交价款283.67亿元，增长76.9%，本年支付土地购置费238.11亿元，增长33.2%。其中，江北区鸿恩寺和江北嘴两大“地王”于下半年集中成交，既体现出当前土地交易活跃、购房热情上涨的形势，同时也反映出未来我市房地产市场发展主战场的激烈竞争态势。二、2009年房地产市场发展的各方因素（一）经济发展基本面的持续强化和稳固是助推重庆房地产市场全面复苏的本质因素推动中国经济发展的本质因素是城市化、市场化和国际化，即便受金融危机的深刻影响，宏观经济发展的基本面却未发生任何改变，也就决定了经济必将较快走出低谷步入复苏轨道。重庆作为内陆开放型城市，长江中上游地区的经济、金融中心，当前处于

33、历史上最好的发展时期，经济增长的核心动力趋于强化和稳固，不断加速的城市化进程、城乡统筹一体化以及不断提高的对外开放水平和市场化程度，是拉动2009年重庆房地产市场迅速走出低谷转而复苏的主轴线。从“十五”开始，重庆经济发展进入新一轮上升通道。十五时期，重庆经济平均增速达到10.9%，比“九五”时期提高1.6个百分点。进入“十一五”后，重庆经济发展进一步提速，“十一五”前三年，重庆经济平均增速达到14.0%。2008年在经济危机影响下，重庆经济增速有所放缓，但在2009年1季度触底后（9.0%），经济增速开始逐步回升，三季度再次攀升至14.9%。与此同时，财政收入、工业增加值、社会消费品零售总额、

34、城乡居民收入等宏观经济指标全面向好，为房地产市场全面复苏提供了强劲动力。（二）“救市”政策目标准、力度大是刺激重庆房地产市场需求快速释放的关键因素首先是年初渝府发20099号文件中的几大优惠政策，特别其中第六条减免部分交易税费，第八条放宽购房入户限制，和第十一条针对自住型和改善型住房消费采用比照一套房利率优惠，三大最直接的优惠政策刺激房市自年初即快速回升，市场需求迅速释放，商品房销售面积增速于上半年逐步加快，下半年稳中慢升，连创新高。其次是“宜居重庆”建设力度加大，主城区拆迁改造加速，导致全市购房需求大幅增长。2009年全市计划投入325亿元，完成主城各区400万平方米的危旧房改造，捎带153

35、万，涉及115个片区。政府拆迁整体购进安置房和货币补偿拆迁户后的新房购置，对全市商品房销售面积提供较大支撑，推动销售面积增速加快。最后是来自于“3.14”总体部署以及关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见等一系列重要文件对重庆市的发展定位，提升购房者信心，导致潜在需求的积极释放，推动市场进一步繁荣。（三）市场量价齐升、开发资金充足是推动重庆房地产开发投资稳步回升的主要动力市场销售日渐繁荣的同时，企业资金回笼能力显著增强。全年商品房销售面积增长39.4%，销售额增长72.2%，充分体现出量价齐升的基本态势，从资金结构来看，反映市场资金回笼情况的，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金增速

36、不断加快，所占比重不断提高，全年到位938.74亿元，增长72.2%，所占比重达50.8%，反映出当前大部分房地产开发企业利用销售收入进行循环投资的良好态势，资金流转顺利进一步提升企业开发信心，进而促进全市房地产投资稳步回升。（四）购房档次提升和土地价格上扬是影响重庆房地产商品房价格上涨的重要因素今年以来，全市商品住房均价一路上涨，全市商品住宅销售面积3771.22万平方米，同比增长41.2%，占全部商品房交易面积比重为94.2%，住房成交均价3290元/平方米，增长22.1%，住宅均价上扬主要由以下两方面原因造成：首先是在售楼盘住宅成交价位档次上升。从商品住宅成交均价区间分组情况看，去年同期

37、住宅销售面积2669.93万平方米，其中44.2%是均价2000元/平方米以下楼盘，占相对主导地位，其次是均价2000元/平方米至4000元/平方米之间楼盘，占比39.7%，均价4000元/平方米以上项目销售面积占比16.1%。今年全市商品住宅销售中占主导地位的为均价2000元/平方米至4000元/平方米之间楼盘，销售占比达46.9%，而4000元/平方米以上楼盘所占比重有所提高，占29.7%较去年同期提高13.6个百分点，2000元/平方米以下仅占23.4%，较去年同期减少20.8个百分点。可见，主要销售楼盘均价档次提升一个等级，商品住宅销售价格明显上扬。其次是土地价格上涨，从房地产开发企业

38、购置土地面积与成交价款增速情况来看，购置面积仅增5.4%的情况下，成交价款增长76.9%，土地价格明显上扬，特别是前文所提到的两大“地王”项目，楼面地价均达到3000元/平方米以上，对周边区域甚至全市的房价上涨均已起到一定的催化作用。三、2010年重庆市房地产市场展望就当前全市房地产市场运行状况来看，主要体现出市场活跃、资金充裕、投资有力三大特点。从本年房地产业景气指数与房地产企业家信心指数高速增长的情况来看，同时考虑到本年各房地产开发企业购地热情的普遍高涨，在未来一年的时间内，房地产开发投资将继续保持一定的活力，施工、新开工、竣工等供给方面的状况将进一步好转。而面对今年全国商品房销售推动房价

39、持续攀升的火爆局面，国家及各地方政府均已表态，将于2010年起对房价的调控政策由“防止”转为“揭止”。12月23日，财政部、国税总局下发的关于调整个人住房转让营业税政策的通知明确了住房交易营业税细则，同一天为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用。由此可见，已正式宣布楼市调控政策即将进入密集出台时期。由2008年年初的调控及当年全球金融风暴影响下的房地产市场变化，和2009年从国家到各级政府的“救市”政策的强力有效，可见政策对

40、房地产市场的作用影响巨大。因此，2010年全市房地产市场状况仍需考虑后期出台政策的力度与效果。大学城区域板块房地产发展情况1. 大学城区域地理位置及整体规划重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心2. 重庆市大学城的建设理念是“人民给我一方土，我还人民一座城”。指导思想是“能快则快尽量快，建设一流大学城”，经过23年的艰苦奋斗，重庆市大学城将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格

41、，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际大学城房地产发展状况协信城立方协信城立方是由协信集团所开发。协信集团，重庆本土房企前三名、全国房企五十强。15年来，从朝天门、五黄大社区、凤天大道到经开大道、高九路、二郎彩云湖板块，协信总是城市板块崛起的先行者。协信，已经成为代言重庆城市精品人居的一张烫金名片，品质生活的代表。协信城立方位于缙云山山脉和规划的寨山坪森林公园之间，大学城核心区南侧，毗邻重庆大学、第三军医大学、重庆科技学院等知名学府，咫尺紧邻西永保税区B区和台资信息产业园。所在大学城南侧片区，规划了超百万方高端商业设施以及近千万方高品质居住社区，建成后将成为辐射整个大学城、

42、西永及其周边区域的首席生活中心。 协信城立方总建筑面积约102万方，包括近80万方高品质住宅，和五星级酒店、商务公寓以及8万方融高端百货、量贩式超市、星级影院、精品旗舰店于一体的大型休闲购物公园，同时社区内规划约30亩生态公园，以2.1低容积率，打造重庆首个公园式低密度多元综合体，营造“国际PARK都会里的繁盛人生”。协信城立方周边配套： 生活配套：目前大学城卓越熙街、乡村基、德克士、千叶眼镜、刘一手、奇火锅等知名商家已经开业，其他商业实施逐步开始营业。 教育配套：4大高校片区汇聚了重大、重医、重师、四川美术学院、重庆科技学院等14所知名高校。重庆八中、重庆一中，QSI国际中学，人民小学等7所中小学为业主子女提供便利的优质教育服务。 医院：重医附属医院和第三军医大（距离协信城立方约500米）两所三级甲等医院。 公园：千亩市政公园木鱼石公园；规划以“生态、运动、休闲”为主题的千亩寨山坪森林公园；社区内30亩社区生态公园； 社区内配套：两所知名幼儿园；10余个供业主邻里交流、会客的精装泛大堂，亲子、娱乐等泛会所；8万方大型集中自持式商业，包括大型高端精品百货、IMAX星级影院、大型超市旗舰专卖店以及高端精品餐饮等众多商业物业；五星级酒店；30亩生态公园；游泳池。科技教育交流中心