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1、 济南大学*学院毕 业 论 文题 目 胶南市房产业发展分析 专 业 经济学 班 级 08Q7 学 生 学 号 200*2062 指导教师 * 二一二年五月二十一日摘 要本文通过对胶南市房产业发展状况的分析以及对相关数据的时间跨度对比，从而认为胶南市房产市场当前存在着商品房价格不断非正常走高和普通民众无力购买的突出问题，而在这之外则是不断增加的商品房闲置量，由此形成鲜明的对比。综合行为经济学思想以及导致市场失灵状态的几点要素的分析以及市场投机活动的研究，在经济学基本假设和相关理论借鉴的基础上，本文得出了胶南市房产市场呈现出泡沫化状态的结论，同时本文认为造成目前的泡沫化状态的原因一方面来自于房产开
2、发者和投机者在地方政府管理不当的前提下进行的投机性开发活动，另一方面来自房产市场本身存在的弊端和市场本身利益攸关方力量博弈的失衡，通过对世界发达国家相关经验政策的借鉴和基于胶南市区域经济本身特点的分析，并在对相关学者理论的借鉴后，本文认为胶南市政府方面应该通过更加严格的商品房开发管理政策进行调控以扭转目前的形势，同时进行税制改革，摆脱单纯依靠行政手段控制市场的计划经济市场管理方式，综合根据本地区经济的基本情况与特点同时积极考虑本地区存在的相关问题进而实行更加透明的房地产开发管理政策和更加合理的税制实施方案促使房产市场更加合理健康有效的发展，满足社会城市化过程中不断增加的住房需求，保持市场的健康
3、稳定。关键词：房产市场；泡沫化；跨级消费；累进房产交易所得税ABSTRACTThis thesis analyses the development condition and related data of the real estate of Jiaonan City, and makes a conclusion that there are some outstanding problems the in real estate market in Jiaonan City.It is obviously that the current existence of commercial
4、 housing price is so high and the ordinary people cannot afford to buy them,however,at the same time,an increasing number of commercial housing are idle,these have formed a sharp contrast.Combining the thoughts of behavioural economics and the analysis of some elements which resulted in market failu
5、re,together with the research of market speculation and base on the hypothesis and references,this paper draws the conclusion that Jiaonan Citys real estate market presents a bubble state.The author believes that the reasons which led to this problem come from two aspects,one is from the development
6、 activities acted by real estate developers and speculators under improper management of the local government,and the other one is from the malpractice of the real estate market and the imbalances of force game for market. By drawing lessons from developed countries,referencing of the policy based o
7、n the regional economic of Jiaonan city and considering the related scholars theories,this paper argues that the Jiaonan city government should regulate the real estate development and management policies through more rigorous in order to reverse the current situation,the tax reform planned economy
8、to get rid of simply relying on administrative means to control the market,market management approaching, comprehensiving regional economical characteristics at the same time actively consider the issues related to the region and then to implement a more transparent real estate development and manag
9、ement policies and a more rational tax system implementation plan to promote the real estate market is more reasonable,healthy and effective development to meet the increasing demand for housing in the social process of urbanization,maintain a healthy and stable market.Key words：housing industry; bu
10、bble; cross-level consumption; progressive real estate transaction tax目 录摘要.IABSTRACT.II一、前言.1二、房产市场相关研究综述.2(一)国内外房产市场研究概述.2(二) 与房产业市场研究相关的经济学理论.31. 帕累托改进.32. 希勒检验.3 3. 理性人假设.3三、胶南市房产市场概况.4(一) 区域地理概况.4 (二) 房产市场发展概况.41. 胶南市近五年房产业发展状况概述42. 2008年市场前景看好,房价快速上涨.53. 有效入住率不足.54. 市场情况逆转，投资量下滑.5四、胶南市房产市场存在的问
11、题.6(一) 胶南市房产市场泡沫化严重.61. 胶南市房产市场的泡沫表现.62. 买涨不买跌现象成为泡沫化的一个助推剂.63. 对市场前景的乐观预期导致跨级消费规模扩大.8(二) 市场失灵的存在进一步加剧市场泡沫化.91. 房产产品市场失灵存在的必然性.92. 市场失灵的存在进一步加剧市场泡沫化.10五、解决当前胶南市房产市场问题的对策.11(一) 改革落后的社会经济管理机制.111. 深化落实地方管理机制改革.112. 双向住房管理政策.11(二) 国家政策层面：征收累进的房产交易所得税.12六、胶南市房产市场未来发展前景.13(一) 三种恶性循环的存在造成信贷泡沫.131. 第一个循环.1
12、42. 第二个循环.143. 第三个循环.144. 基于三个假设.15(二) 未来市场发展预期.151. 市场泡沫化的继续.152. 限购令并不能解决现阶段市场中存在的问题.16结论.18参考文献.19致谢.20- 18 -一、 前言胶南是中国最早批准的沿海开放城市之一，是青岛市的卫星城市。地处山东东南沿海、青岛市西海岸，东与青岛经济技术开发区紧接，西与日照市相邻，北连胶州，南临黄海，全市总人口837359人，其中农业人口44.83万人，非农业人口39.09万人。2011年胶南市房产最高价格已经突破三万元，一边是不断高企的房价一边是无力购房的民众，而在这更加严重的则是不断增加的房屋闲置量，由此
13、造成巨大的房产市场泡沫。虽然一定的社会经济状况在很大程度上依托于外部经济状况的影响，但是由于区域地理上的隔断的存在，不同地区的经济状况在某些程度上依然存在独立性，因此脱离宏观经济环境的区域经济环境的探讨及一次为假设的泡沫化市场环境探讨存在一定的合理性，本文通过将经典经济学泡沫理论以及行为经济学理论，在经济学基本假设的基础上，通过对胶南市房产市场中空置率的调查研究以及新建商品房开发程度的数据跟踪，基于胶南市本市的基本经济状况，通过深入的比对分析认为胶南市房产市场存在市场泡沫，同时认为由于泡沫存在干扰了正常的市场秩序，进而引起市场失灵，导致资源配置的不合理，通过对各方力量的博弈以及导致泡沫产生的原
14、因的分析总结出一系列的解决建议以及应对措施。同时本文的研究方向集中于行为经济学理论结合博弈论的相关理论，综合分析现阶段区域房产市场调控难以奏效的深层次原因，通过对市场各方经济力量的对比分析，从全新的层面上分析了市场状况，希望能够在以后的市场调控中找出更加适合中国市场状况，特别是区域市场状况，区域调控中更适合本地区社会经济状况的合理决策。二、房产市场相关研究综述国内学者关于房产市场供给规律、影响因素、均衡分析等方面做了很多研究。对于目前局部地区房产业发展泡沫化的问题，主流观点认为土地供给失误导致商品房供给结构失衡，面向中低收入者的住宅供应不足，房价过高，提出必须改革土地供给制度。(一)国内外房产
15、市场研究概述史永东，陈日清通过构造一个随机最优控制模型，分析了不确定性环境下房地产价格的决定因素，认为房地产价格受按揭贷款额度、按揭贷款利率、居民财富等多种因素的影响。袁志刚，潘箫彦通过回顾和借鉴泡沫理论，构造了一个房地产市场的局部均衡模型，从行为人预期，银行信贷以及政府的房地产政策等角度，在综合理论和实例分析的基础上，对我国房产业内部是否存在泡沫，以及相应的银行控制，政府宏观调控的方向提出了建议1。黄吓珠通过对房产作为商品的特殊性，存在的垄断性，不易腐蚀性，外部性，市场信息的不对称性和公共性等特点，认为房产市场失灵具有必然性，从而要求政府进一步加大住房用地的供给，改革土地出让方式，明晰产权以
16、及健全信息发布制度等遏制房产业的泡沫化。李德智和李启明则将观点对准了我国房产业的增长方式上，认为我国房产业正处于由粗放型经济向集约型经济转变的过程中，但是目前仍然处于依靠土地和资金投入换取增长的方式，因此认为我国目前的房产业还不健全不成熟，认为政府应该采取更加有效的措施促进房产业由粗放型向集约型的转变。孔凡文，王英华，苏永玲从行为经济学角度出发，以预期理论和启发式认知偏向理论为基础，通过对购房者的参照点效应以及启发式认知偏向进行分析，认为消费者的消费心理在房产业的不健康发展中起到了一定的影响作用。伍德业则认为地方政府片面的追求GDP的高增长，追求政绩目标是造成现阶段房产业不健康发展的关键因素，
17、并提出了中央政府应当加强管理规范管理机制，以及深化机制改革等几项措施。目前国内外学者的研究主要集中于土地供给以及开发商与地方政府之间的利益链条的分析，但是并没有现阶段对地方房地产存在问题的考虑仅仅停留在理论研究和宏观经济趋势的探讨方面，并没有深入的研究区域经济中房产业发展所存在的政府与宏观经济政策之间的博弈，在对所有相关理论的研究后发现我们忽略了一个地区人口收入的构成与房价之间的关系以及当地经济水平对房价的支撑水平，同时个人认为泡沫的产生不应仅仅局限于对开发商，购买者，政府三方之间的博弈，因为在进行一段对比后我发现现在的大部分研究将第四方即民间资本的介入在很大程度上起到了推波助澜的作用，尽管诸
18、多学者将其纳入购买者的范畴，但是个人认为民间资本作为一种投机行为不应该纳入正常购买的范畴中。(一) 与房产业市场研究相关的经济学理论1. 帕累托改进所谓帕累托改进是以意大利经济学家帕累托命名的，并基于帕累托最优基础之上。就是一项政策能够至少有利于一个人，而不会对任何其他人造成损害。所谓“帕累托最优”就是上述一切帕累托改进的机会都用尽了，再要对任何一个人有所改善，不得不损害另外一些人，达到这样的状态就是帕累托最优。2. 希勒检验对理性泡沫的检验主要有两类方法，即间接检验和直接检验。间接检验的基本思路是把市场价格中可以用未来各期资产收益的理性预期贴现值来解释的内容作为零假设，如果检验结果拒绝零假设
19、，就可以认为经济存在泡沫。希勒、莱罗依和波特分别独立提出超常易变性检验即方差界检验或称希勒检验。该检验的前提是理性预期、完全有效市场和不要求充分假定信息集，假定事后价格等于实际价格加上一个理性预测误差序列，假定事后价格和实际价格的方差存在，在这些条件下必然存在事后价格的方差大于实际价格的方差；如果情况相反，则说明否定了有效市场假设，即可判定市场存在泡沫。然而希勒等人的实证结果往往是后者，也就是发现市场中较多的资产存在理性泡沫。曾经有学者以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下，地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期间的相互作用进而产生的“羊群效应”在地
20、产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制，在某种程度上也反映出行为经济学的一些基本理论框架。谢经荣等人在发展之前的研究成果的基础上，通过一个包括地产商和银行两方的资本市场局部均衡模型说明，资产价格与信贷数量相关，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生，而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度2。2. 理性人假设“理性人”假设即经纪人假设，是指作为经济决策的主体都是充满理智的，既不会感情用事，也不会盲从，而是精于判断和计算，其行为是理性的。在经济活动中，主体所追求的惟一目标是自身经济利益的最大化。如消费者追求的满足程度的最大化，生产者追求的是利润最大化。在经济学范畴内，“
21、合乎理性的人”的假设通常简称为“理性人”或者“经纪人” 的假设条件。西方经济学家指出，所谓的“理性人”的假设是对在经济社会中从事经济活动的所有人的基本特征的一个一般性的抽象。这个被抽象出来的基本假设就是：每一个从事经济活动的人都是利己的。也可以说，每一个从事经济活动的人所采取的经济行为都是力图以自己的最小成本去获得最大的利润。西方经济学家普遍认为，在任何经济活动中，只有这样的人才是“合乎理性的人”，否则，就是非理性的人。三、 胶南市房产市场概况对一个地区经济状况进行调查的时候必然会有限考虑该地区地理以及市场概况，一地区的经济社会状况往往会取决去其区域地理状况和市场形势的影响，同时该地区的短期内
22、经济发展状况往往在某种程度上影响该地区未来经济发展走势。(一) 区域地理概况胶南市是中国最早批准的沿海开放城市之一，是青岛市的卫星城市，同时也是青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地，也是正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”，成长为“环渤海经济圈”一个新发展亮点。跨海大桥及海底隧道分别计划在明后年建成通车，胶南与青岛的城市对接也将成为现实，必将促进胶南市各行业进一步发展。胶南市地处山东东南沿海、青岛市西海岸，东与青岛经济技术开发区紧接，西与日照市相邻，北连胶州，南临黄海，全市总人口837359人，其中农业人口44.83万人，非农业人口39.09万人。城区位于市境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱
23、，东南濒海。城区规划面积胶南市是青岛西海岸的一座新兴滨海城市，依山傍海，风光秀丽，海岸线长130公里，占青岛西海岸总面积的88%，其综合经济实力和基本竞争力在 2005年分别跃居全国百强县（市）第 34 位和第 25 位3。(二) 房产市场发展概况1. 胶南市近五年房产业发展状况概述胶南市自从2005年以后呈现房价不断走高的趋势，根据地理经济上的划分，我们将胶南的楼盘简单的分为三大区域，一为老城区，位于上海路以西；一为新城区，位于上海路以东到海边这一部分，再有就是贴近黄岛的灵山卫区域，包括了积米崖和白果树等。2005年之前，胶南市的房产的出售量主要集中于老城区，当时老城区的房价集中于3000-
24、5000元/m2，属于普通水平甚至是低价水平，而新城区由于接近海边，比较潮湿，并不是很适合居住，因此当时的房价相对较低，呈现一种低走态势，2004年起，青岛市内四区房市开始火爆，但是当时胶南房产并未出现任何高起的迹象，不过我们不能忽略的一个问题是，由于当时胶南市政府城建积欠下大量债务，作为债务补偿，采取了土地出让的方式，于是众多当地企业在现今的新城区附近圈下了大量的土地。2007年青岛市区开始出现地王，之所谓“地王”，是社会舆论以及媒体对在房地产开发土地招标活动中以巨大的资金数拍得自己属意地块的中标单位采取的别称。目前，我国的土地供给一般采取出让，流转和划拨，政府一般采用招标拍卖挂牌方式出让住
25、宅用地，这种无序竞争往往竞出天价，而这一天价又必然会作为成本带进了房价，从而也把房价推向天价。这也是由于政府部门高度垄断的土地寡头供应市场与土地需求者竞争性市场存在着不对称和不平衡所造成。因此，社会舆论对于一些“地王”的产生，往往会产生对于房价又会重回新高的担忧。从上世纪九十年代末至本2000年以后的一些时期里，由于房地产市场的过度火爆，在北京、上海、广州、南京等一些一、二线城市，均连续出现“地王”，因此我们有必要再次将地王的出现暂时作为房价高企的一个坐标参照，当时房价飞涨的时候，胶南市区的楼盘依然销售艰难，房市操盘者还在为是否去东营开发新市场而犹豫不决。由于容易获得土地，中海集团开发了熙岸小
26、区，建成33层，在户型上做足了功夫，以及采用赠送面积的方式，直到2008年，房价依然停留在4000-5000元/m2的水平。2. 2008年市场前景看好，房价快速上涨到2008年底，老城区的天和青年城两个小区开始进行突围，以2500起价以求得资金回转，而欧美世纪则是以2700的低价快速出手楼盘，当然，在研究这段资料的时候，需要提一下的是当时的投机群体中已经出现了温州炒房团的身影。经过一年的积攒以后，在2010年开始，胶南市的房产价格终于是一路高歌猛进，从不到3000元/ m2的价格直接猛飙升至6000元/ m2以上。紧紧跟随在青岛市内四区之后。胶南市俗称的望海一线的房价甚至在2010年破纪录的
27、出现了31000元/m2的天价，根据当时的最高房价统计，中国北方地区（以长江为界，不包括上海）四个出现高房价的城市分别是北京市，天津市，青岛市，胶南市（县），前三个城市皆可以列入一线城市行列之中，唯独胶南市是青岛市的一个卫星城市，因为其薄弱的经济基础甚至不能列入二线城市，难以支撑如此高企的房价，因此关于胶南市房产业泡沫的说法甚嚣尘上。3. 有效入住率不足由于胶南市属于青岛市的卫星城市，并不属于青岛市七区的范围之内，而根据对胶南市人口统计数据，胶南市总人口837359人，当中农业人口44.83万人，非农业人口占39.09万人。2010年胶南市人均工资性收入为4167.6元同比增长12.17%，然
28、而此时房价同比增长则业已超过200%，居民收入增长远远低于房价涨幅，同时胶南市并没有支持本市高速增长的固定资产资金来源的基础工业以提供消费支持，即所谓小马拉大车的情形显然不会是一种合理的经济存在，因此该阶段的一个明显特征就是入住率不足，事实上大部分房产的出售属于买家的投资性购买。同时，地方消费的低水平扩张始终无法支持如此庞大的房产价格扩张。 4. 市场情况逆转，投资量下滑根据统计显示，2011年一季度，胶南市房地产开发建设完成土地开发面积4.26万平方米，同比下降81.0%；房屋新开工面积为4.06万平方米，其中商品房新开工面积3.73万平方米，同比分别下降86.9%和86.1%。在某种程度上
29、，可以说是意味着市场预期情况恶化，投资者信心下降，部分资金已经开始撤出该地区房产市场。四、胶南市房产市场存在的问题作为一个县级市，胶南市如此高的房价显然超越本地区经济承受力，也超越了本地区居民的消费水平，说明本地区房产市场的自身必然存在着诸多问题，可以说在很大程度上呈现出一种市场泡沫化状态，对现阶段市场状况的分析利用泡沫理论相对能够作出更深入的解释。(一) 胶南市房产市场泡沫化严重1. 胶南市房产市场的泡沫表现根据数据统计，胶南市在2010年60%以上的信贷资金进入房产业，而相对稳定的工业投入并未增加，房产市场信贷规模急剧扩张。与此相对，胶南市城市人口（不区分城市和农村居民分立的情况下）不到4
30、0万，那么按照每户三人计算所需房屋数量应当在10-15万套之间，依据无忧房网公开的在2010年9月的数据，2010年7月胶南市的新增商品房面积37万平方米，按照每户三人80平方米的住房面积估算则可以大致估算为4625套，综合其它影响参数大致为4000套以内，然而本季度胶南市商品房成交数量却达到10865套，庞大的交易量显然不是有效需求，其中众多商品房被作为投机品购入等待二次销售，而如此巨大的虚假需求必然会引起更大的建设规模扩张，进而导致空置量剧增。与此形成鲜明对比的则是胶南市同期房价并未出现明显的回落迹象，反而继续上扬，由此导致的问题就是在价格上升的指引下，新建商品房面积的不断增加，符合“一种
31、或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。”也就是新帕尔格雷夫经济学大辞典对泡沫的描述。自从20世纪80年代末以来，关于市场泡沫的分析更多地结合了现实具体的市场结构。过去学者的研究证明，即使最初假设所有的参与者都是理性的，投资者和资产组合管理者之间存在的代理问题也有可能产生泡沫。同期的研究模型还指出，资产商品市场存在的信息不对称使价格的操纵成为可能，并最终导致资产价格泡沫。但是这些研究很大部分上都是针对股票市场，直接对房地产市场的研究并不多见。大部分相关经济理论一般出现于近十年的经济学研究
32、成果中。2. 买涨不买跌现象成为泡沫化的一个助推剂造成市场泡沫的原因在很大程度上是开发商以及投资者利用普通购房者（投机市场中一般被称为散户）买涨不买跌的一般从众心理（即所谓从众心理引发的消费）而进行市场操作的结果。买涨不买跌是造成房产市场泡沫继续的一个重要推动因素，对于这一轮的房价上涨，许多经济学者喜欢习惯性的将其用行为经济学的理论加以解释，行为经济学将心理学研究成果引入传统经济学的分析框架，从经济活动微观主体的心理研究出发，将复杂的人类行为纳入到经济研究中，分析经济主体对市场活动的判断、决策等行为，进而研究解释复杂的经济现象，从而构建起了独特的行为经济学理论3。近年对于行为经济学的分析更多的
33、专注于前景理论（也有学者将“前景理论”翻译为“预期理论”或“展望理论”，认为在不同的风险预期条件下，人们的行为倾向和决策倾向是可以预测的）的研究，几乎所有关于行为经济学的著作，都绕不开这个理论。近年来，在房地产经济领域中，人们越来越多地运用行为经济学解释房产市场中出现的各种现象，找出出现房产市场波动、房产泡沫等现象的微观解释。过去的研究表明，人们往往需要两倍于损失的收益才能弥补由于自身损失而造成的痛苦，即痛苦心理弥补。按照参照依赖理论的描述，在价值函数曲线上，越是靠近参照点的差异就越敏感，越是远离参照点的差异就越不敏感，呈现出边际递减规律。但是在传统经济学的偏好理论假设中，却认为人的选择与参照
34、点无关。行为经济学则认为并且证实，人们的偏好会受到单独评判、联合评判、交替对比及语意效应等各种因素的影响。参照依赖理论在总体上认为，多数人对得失的判断与决策设定往往根据参照点决定。人们简单地用类比的方法进行判断，例如人们通常会以A事件与B事件的相似性为依据，根据A事件得到的相关数据和信息进而评估B事件，这种思考方法增强了预测者的信心却降低了预测的精度。可得性偏向，指的是当人们需要作出判断时，大多利用自己快速得到的信息或最先想到的信息进行预测和决策，而不是去致力于挖掘更多的信息，但信息的不全面必然会造成推断出现偏差。对于锚定效应，即人们需要对某个事件做定量估测时，会选定一个参考点，不同的参考点得
35、出的结论不一样，这种由于参考点不同引起的暂时的反应不足和决策偏差。在房产市场上，需求一般可分为投资购房和消费购房，前者可分为投机性炒房和投资性买房。但无论需求的构成怎样，在短期投资心理中，人们都存在着“买涨不买跌”心理4。之所以会出现这种与投资学相逆转的心理，行为经济学中的前景理论以及启发式认知偏向理论从心理研究角度给予其很好的解释。在房地产市场中，消费者的购买决策主要取决于内心对于住房盈利亏损的判断，而盈利亏损的参照点就是对房价未来的期望或者说是一种假想。假设房价近期内一直上涨，人们若当期以低价买房，则相对于未来存在高涨可能的房价就是“获利”；可能下跌的房价则就会被视为“损失”。因此，在房地
36、产市场价格长时间上涨形势的影响下，消费者对于房价的参照点会不断提高，从而认为现期买房所获得的“收益”必然会不断增长，并且会远高于其他财产性投资带来的收益之时，越来越多的人就会急于选择加入购房者的行列中。但是在现实的房地产市场中，房地产价格往往会受众多复杂因素的影响，普通购房者相对于产品提供者和大型投资商而言难以获得这些不确定因素的变动信息，所以信息也是极不对称的，在信息资源不足的情况下，购房者并不能获得详尽的资料以及市场供求信息。此时，缺乏信息的购房者只能是通过观察别人的行为或者说是参照别人的投资行为进行判断来取得信息。当看到越来越多的人加入买房者行列时，外围购房者很容易产生一种对利润的急躁与
37、对投资选择的盲从心理，此时就产生了“启发式认知偏向”，进而导致“羊群效应”（所谓“羊群效应”就是指个人的观念和行为由于群体的引导和压力即对群体行为的参照而向多数人一致的方向变化的趋势，又被称为“从众行为”或“追风行为”）。3. 对市场前景的乐观预期导致跨级消费规模扩大在房产市场中，房价越是上涨，人们越容易跨级或者提前消费，将自己的购买决策提前到现今期间，在资源不足的情况下只能是贷款买房；而买的人越多，在羊群效应与利润追逐下，就会有越多人要加入购房者之列。当然，我们还要考虑到行为经济学的一点就是关于投资者在投资过程中对于小概率事件的迷恋，例如买彩票是赌自己会走运，买保险是赌自己会倒霉。这虽然是两
38、种极少发生的事件，但是人们却十分迷恋于此。因此前景理论还侧面揭示了一个奇特现象，即人类具有强调小概率事件的倾向，对于自己短时间内暴富持有相当高的信心。两者结合，在心理上便造成了市场需求对于高房价的正反馈，人们的预期便出现了“自我实现”的现象，更多的良好的自我预期会持续的刺激市场以及房产业的发展，其结果便是房价持续攀升。房地产价格的持续不断上涨，使那部分一直坚信市场走势会出现逆转的购房者开始逐渐放弃了自己最初的理念，即产生带动效应，并在参照依赖效应的作用下，接受并且开始追逐了高涨的价格，也开始积极成为房产购买群体中的一员，基于更大利润追求的时候甚至会成为多层次购房者。而那些本来没有意愿买房，按照
39、自己的资产现状也无力买房的人在各种情绪（主要是利润追逐心理）的推动下也开始产生购房意愿，当然对于市场而言则是产生了购房需求，最终当他们承受不了自己内心对利润的追逐的时候，他们就会想尽办法（包括贷款，民间借贷）进入房地产市场。反之，在房地产市场价格不断下跌的市场形势下，人们内心对于房价的期望的“参照点”会不断下降，同时购房者基于损失规避的基本思维（前景理论最重要也是最有用的发现之一：当我们做有关收益和有关损失的决策时表现出的不对称性），最终投资者会得出如下结论，现期买房，获得的只可能是“损失”，所以当房产市场价格处于下降态势的时候，众多持有资金的待购者开始转入观望状态，而最先想要退出的必然是本来
40、就无力购房的部分投机者，因为他们基于借贷压力产生的危机意识更加强烈，部分购房者基于未来损失预期的退出必然会引起其他购房者基于保护自身利润和资本的退出，因此导致交易量持续下降，反过来，在交易量持续下降时期，投机者会加速抛售自己的库存，为了在最短的时间中将最大数量的库存抛出从来最大程度的缩小自身损失，这部分投机者会不惜采取降价的方式低价抛售，低价抛售的结果就是抛售竞争的出现，众多投机者会加入到低价抛售的行列中，进而导致大规模降价，房价的进一步持续下降又会导致更多的潜在购房人群进入到观望行列中来。在“羊群效应”的咒语中，越来越多的人选择退出购房者的行列。于是，也就出现了房地产市场上所谓的“买涨不买跌
41、”的现象，事实上，可以概括为是买涨抛跌的现象。2009年胶南市第一轮房产投资活动中，大量投资者与开发商大肆炒作不断增加的产品出售量，同时开发商采取手段提高商品价格，以此造成民众对于房产价格在将来一段时间内将会大幅上涨，通过自买自卖的方式，开发商与投机者不断对敲操作甚至自买自卖提高房价，也从表面上给购房者一个胶南市房产市场巨大的需求缺口的表象，于是吸引大量的购房者进入到市场中去，由此步完成之后，市场必然会在虚假繁荣的刺激之下继续病态发展，投机者进而可以从中获取巨大的经济利益。但是这种投机性需求必然不能满足市场可持续发展的需要，而市场泡沫化最为担忧的就是投入资金的不可持续，资金链的断裂或者是需求减
42、弱都可能引起恐慌性抛售。2011年二季度，胶南市完成房地产开发投资1.64亿元，同比下降55.6%。在房地产开发投资中，住宅完成投资1.52亿元，同比下降50.9%；商业营业用房完成投资0.03亿元，同比下降82.1%，投入的下降意味着市场预期前景的不确定性，而这往往会引起更大范围的恐慌，普通投资者以及贷款购房者将会优先选择抛售，进而引起市场大面积抛售的出现，影响市场健康发展。(二) 市场失灵的存在进一步加剧市场泡沫化1. 房产产品市场失灵存在的必然性所谓的市场失灵是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或者说存在弊端, 从而不能实现某些合意有序的社会经济目标, 只能通过或最好通过公共活
43、动的方式来解决。房产业在我国作为一个相对较新的产业, 随着我国城镇住房体制的改革以及人均收入水平的提高而不断蓬勃发展，已然在国民经济中占据了优势地位。虽然房产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，在某些程度上甚至带有社会福利性质的色彩，这进而也导致了房产市场失灵一定程度上存在客观必然性。一般理论认为导致房产市场失灵是由于房产市场本身具备的一下特点导致的： (1)房产市场的垄断性，房产位置的固定性、高度的异质性、极低的相互替代性造成的产品性质垄断5。房产作为不动产，不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通，形成永远固定在某个位置的天然垄断。同时，房产也是一种高度异质性的商品。由于土地的固定性，每个房产所处位置的自然、社会、经济、人文条件的差异，进而强化了房