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1、长江大学技术经济学报告院 （系） 经济学院 专 业 班 级 经济30801班 学 生 姓 名 学 号 目录一、总论 （一）项目概况（二）项目建设单位概况（三）主要技术经济指标（四）项目建设背景二、项目建设必要性及可行性（一）项目建设的必要性（二） 项目建设的可行性三、项目选址及建设条件（一） 项目建设条件1 自然条件2 基础设施条件（二）项目建设方案1、 主要经济技术指标2 民居建筑方案3 配套工程方案四、项目实施进度及组织管理（一）项目实施进度安排（二）项目组织管理1管理组织2工程管理五、投资估算（一）投资估算1、工程费用估算2、工程建设其它费用估算3、基本预备费4、村民自建房建筑工程费六、
2、社会效益分析（1）利于加快推进讴乐新区建设（2）利于加快推进城乡一体化建设（3）利于改善讴集村民生活品质， 七、结论及建议（一）结论（二）建议流水镇新农村建设项目的可行性报告一、总论 （一）项目概况 项目名称：宜城市讴集村建设工程 项目建设单位：宜城市流水新区开发建设有限公司 项目建设地点：宜城市流水镇下讴乐开发区 项目建设规模及建设内容：项目用地面积86667m2，安置277户，建筑占地面积30400m2，总建筑面积86755m2，道路面积16500m2。主要建设内容有道路工程、水电通信有线电视等管道工程、边坡处理工程、绿化工程及民居建筑工程等。 项目投资估算及资金筹措：本项目总投资估算为6
3、826.19万元，其中配套工程费用1897.83万元、工程建设其它费用1298.35万元（其中土地使用费1105万元）、基本预备费159.81万元、村民自建房投资3470.2万元。资金来源为建设单位自筹3355.99万元、村民自投3470.2万元。 项目实施期限：项目实施期限为23个月，即从2007年2月到 2008年12月。（二）项目建设单位概况宜城市流水镇下讴乐开发建设有限公司位于宜城市流水镇新区，公司成立于2003年7月24日，是国有独资有限责任公司，县政府对公司实行国有资产授权经营。公司实行独立核算，是具有企业法人资格的经济实体，法定代表人应国有，注册资本9000万元，经营范围为宜城市
4、流水镇讴乐新区内的工程建设、投资、开发等。公司技术力量较强，工程建设管理经验丰富，成立4年来，已完成土地征用1780亩，开发新区面积575亩，共组织实施了10多个市政基础设施项目，累计完成投资2亿余元。（三） 主要技术经济指标用地面积：86667m2；安置总户数：277户；建筑占地面积：30400m2；总建筑面积：86755m2；道路面积：16500m2；建筑密度：35.1 %；容积率：1.001；绿化率：27%；总投资估算：3355.99万元(不含民房自建投资3470.2万)；建设期：23个月（2007年2月-2008年12月）。（四）项目建设背景为提高宜城市的城市化水平、扩大城市规模、有效
5、集聚人口，县城近期居住建设应以新区建设为主、旧城改造为辅，做到综合开发、配套建设、一次规划、分步实施。村庄因缺乏统一规划，改造难度很大，县政府给予了高度重视，已把该项目列入宜城市2007年度重点建设项目，以确保项目的顺利实施。二、项目建设必要性及可行性（一）项目建设的必要性加快推进城乡一体化，建设社会主义新农村的需要。近几年，党中央、国务院高度重视农民、农村、农业“三农”工作，先后作出了一系列推进城乡一体化及建设社会主义新农村的决策部署，随着讴乐新区的开发建设，现已具备了开展城乡一体化建设的客观条件。改善讴集村民生活品质，构建社会主义和谐社会的需要。党的十六届六中全会提出了构建社会主义和谐社会
6、的决定，其中提高人民生活品质是主要内容之一。现讴集村由于建设较早，村庄缺乏统一规划，民居建筑结构、造型杂乱无章，还现存水、电、通信、排污、道路等配套设施不完善，农民收入来源仍然是农业，在一定程度上影响了村民的生活品质，不利于社会主义和谐社会的建设。 （二）项目建设的可行性1、建设资金来源有保障本项目建设得到宜城市政府的高度重视，被列入重点建设项目。目前，已完成土地征用、山体搬迁、土地平整及地基夯实等前期工作，土地开发收入可作为项目资金投入。因此，项目建设资金是有保障的。2、建筑材料来源有保障工程建设所需的主要建筑材料，钢材可从本地采购，水泥可由附近的常山、江山生产企业供给，砂、砂砾和碎石本地能
7、供应，各种材料来源有保障。3、施工条件有保障有着丰富的建筑建设经验，具有合格的建设队伍，施工设备配套，能够适应工程建设的需要。三、项目选址及建设条件（一） 项目建设条件1、自然条件流水镇位于湖北省宜城东南部，汉江河边，属大洪山余脉丘陵地带。全镇土地面积大，温、光、水等资源丰富，土地肥沃，地质优良，气候适宜，耕作便利，栽培模式新，农业生产条件好，所产西瓜 个大、味甜、口感好、含糖量高，有“流水西瓜甜万家”之美誉。宜城市流水镇正以惊人的速度发展成为一个先进的农业大镇。流水镇交通发达，靠省道高速等多条重要交通枢纽均经过流水镇，交通便利，区位优越 流水镇位于宜城市东南部约31公里，沿汉江逆流而上可抵襄
8、樊、丹江口等地，顺流而下可达钟祥、仙桃、武汉等埠，省道随南路连接东西，宜钟路贯穿南北。距武汉约300公里，至襄樊约40公里。2、基础设施条件交通条件流水镇位于湖北省宜城东南部，汉江河边，属大洪山余脉丘陵地带。供水、排水条件项目供水取自东路市政供水管网，水源由南漳县自来水公司提供。自来水厂现日供水能力为3万吨，正在建设中的城市供水工程完工后，日供水能力将达到5万吨，完全能满足项目用水需求。电力和电信项目区东北侧香东路敷设有电力、电信等工程管线，项目用电、通信等可直接引入。3 、社会经济条件综上所述，本项目区位条件优越，基础设施配套，经济社会条件良好，完全具备各方面的建设条件。（二）项目建设方案1
9、、 主要经济技术指标用地面积：86667m2；安置总户数：277户；建筑占地面积：30400m2；总建筑面积：86755m2；道路面积：16500m2；建筑密度：35.1 %；容积率：1.001；绿化率：27%；总投资估算：3355.99万元(不含民房自建投资3470.2万)；建设期：23个月（2007年2月-2008年12月）。2 、民居建筑方案民居建筑以联立式（二联）为主，追求淡雅清新、含蓄大气的建筑风格，造型多样、功能合理、材料协调，运用坡顶、大型景观阳台等建筑元素。每一建筑单体根据其所处的位置与周边环境的关系、人的视觉感受确定体量和高度，保持建筑与环境、建筑与人的和谐关系。建筑立面采用
10、淡雅的外墙面、清灰屋顶、页岩、片石饰面和局部喷涂组合，使建筑立面产生丰富、柔和、协调效果。民居总建筑面积86755m2，布置277户，分大、小两种户型。大户型135户，占地面积120 m2；小户型142户，占地面积100 m2。民居建筑均为三层结构，局部有半地下室，顶层设阁楼。建筑间距按1比1控制，局部地块放宽到1比1.1，在实现紧凑用地的同时保证每户都有充足的光照和良好的通风条件。村民自备车库采用半地下停车方式，每户配置一个车库。3、 配套工程方案 道路道路系统分干道和巷道两级，干道是内外交通的主要道路，也是区块发展的重要轴线，在区块的整个交通系统、景观系统和生态系统中具有重要作用；巷道是具
11、有农居特色的宅前道路，起着居民出行与驻足的作用，同时也是景观渗透的通廊。区块道路系统采用尽端式道路网，在满足通畅、便捷、安全、舒适的前提下，以最短的交通距离和最小的道路面积解决居民的出入交通，同时为消防、急救车辆提供必要的通道和回车场地。 绿化区块绿化系统注重引入山体绿化景观，以区块中心绿地为基质，通过带状绿化引导生态廊道，构建生态系统。在干道西侧居住用地，采用构建“十字型”带状绿化廊道，引入山景和中心绿地；在干道东侧居住用地，以山体为对景，呈放射状引入多条绿化通廊，并通过带状绿化与绿心衔接；干道两侧绿化系统由干道林荫道串接贯通，共同构建完备的绿化系统。排水工程雨水排放：雨水设计重现期为一年，
12、按5年校核；项目区单体建筑的雨水设小明沟或暗管收集，收集后排入主、次干道的雨水管，并顺地势分别排入东路及205国道的市政雨水管，汇集后统一排入芹江。污水排放：本项目的污水主要是生活污水，污水量取用水量的80%，即397.8m3/天。生活污水通过化粪池二级生化预处理后，经污水管收集分别排入城市污水干管，统一送城市污水处理厂集中处理。电力工程本项目区用电负荷主要为居民生活用电。用电负荷居民住宅按40W/ m2估算，总负荷约为3470.4KW，考虑同时系数及变压器负荷率，供电变压器总安装容量约为3860KVA。项目区设10KV开闭所一座，供电电源引自附近的10KV开关站。根据负荷的分布情况，设2座1
13、0/0.4KV变压器，每座500KV，采用箱变或结合公建采用室内变。变压器与建筑距离保持5米以上，防止辐射对居民的影响。 通讯工程电信：固定电话用户预测，住宅按每户1.2门测算，计332门，考虑85%的实装率，则总容量为283门。有线电视：项目区有线电视传输信号引自有线电视网，光缆接入，在区内主、次干道铺设有线电视线路，管网采用塑料管埋地铺设（与电信同管位敷设），终端数为300个。计算机网络：区内计算机网络采用10兆径以太网，网络线路与电信线路同槽敷设。四、项目实施进度及组织管理（一）项目实施进度安排本项目从前期工作到投入使用计划在23个月内完成，实施期限为2007年2月至2008年12月。具
14、体进度安排是：（1）2007年2月：完成项目建议书的编制和报批工作；（2）2007年3月：完成项目可行性研究报告的编制和报批工作； （3）2007年4月：完成项目初步设计的编制和报批工作； （4）2007年5月：完成项目招投标及开工准备工作；（5）2007年6-10月：完成道路工程及边坡处理工程；（6）2007年11月-2008年9月：完成民居建筑工程；（7）2008年10月-12月：完成水、电、通信、有线电视及绿化等附属工程。（二）项目组织管理1、管理组织本项目配套工程的建设主体是宜城市讴乐新区开发建设有限公司。项目实行业主负责制，具体负责项目的前期工作、建设过程管理。业主应严格项目建设管理
15、，设立专门帐户，进行独立核算，制定相应的工程管理、财会管理、档案管理、廉洁自律等工作制度及相关人员工作职责，实行项目建设联系签证，按进度拨付工程款，切实加强项目的质量、进度及费用管理。2、工程管理本项目的工程管理应以业主、施工、监理三个不同角色，着重从工程质量、进度、费用三方面进行有效控制。业主：业主作为本项目的组织者，负有资金筹集、提供施工条件等职责。业主在努力推动项目前期工作顺利进行的同时，应积极筹集资金，保证开工后资金及时到位，使项目顺利实施。施工管理：施工单位作为建筑产品的生产者，在接受监理单位监督的前提下，应做好施工组织设计，对生产的主要环节进行有效监控。根据施工过程中出现的新情况，
16、及时调整施工安排，全面履行项目的进度、质量、费用及安全等各项合同要求。工程监理：工程监理单位在业主授予的职权范围内，公正地监督管理项目施工。及时报告和解决施工过程中出现的各种问题，确保项目建设严格按合同规定的要求正常开展。五、投资估算（一）投资估算1、工程费用估算土地平整及地基处理工程：计520万元，包括山体搬迁、土地平整及地基处理。道路及管道工程：道路总面积为16500平方米，按每平方米250元估算，计412.5万元。绿化工程：绿化总面积为12000平方米，按每平方米120元估算，计144万元。边坡处理工程：边坡护面墙9250.2立方米，每立方米费用按220元估算，计203.5万元；截洪沟长
17、1541.7米，每米费用按30.40元估算，计46.93万元。边坡处理工程费用合计250.43万元。TBS边坡植皮13300平方米，每平方米费用按130元估算，计172.9万元地基强夯处理238万元; 电气弱电线路及设备配套160万元。工程费用合计1897.83万元。2、工程建设其它费用估算土地使用费：项目用地面积86667平方米（130亩），土地征用及报批费用为每亩8.5万元，计1105万元。建设单位管理费：包括建设单位办公费、差旅费、工具用具使用费、工程招标费、合同公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、审计费、竣工验收费等，按工程费用的4%计算，为75.91万元。勘察设计费：包括编制可行
18、性研究报告、初步设计、施工图设计、环境影响评价报告的费用，以及进行勘察、研究试验所需费用，取工程费用的4%，为75.91万元。工程建设监理费：按工程费用的1.2%估算，为22.56万元。工程保险费：取工程费用的1%，为18.97万元。工程建设其它费用合计1298.35万元。3、基本预备费按工程费用和工程建设其它费用之和的5%估算，为159.81万元。4、村民自建房建筑工程费村民自建房总建筑面积86755平方米，建造单价按每平方米400元估算，计3470.2万元。总投资估算6826.19万元，详见表 总 投 资 估 算 表 单位：万元序号项目名称金额备 注一配套工程费用1897.831土地平整及
19、地基处理工程5202道路及管道工程412.516500m2250元/ m23绿化工程 14412000m2120元/ m2 4边坡处理工程250.435地基强夯处理2386TSB植皮172.97电气弱电线路及设备配套160二其他费用1298.351土地征用1105130亩*8.5万元/亩2建设单位管理费75.91工程费用*4%3勘察设计费75.91工程费用*4%4工程建设监理费22.56工程费用*1.2%5工程保险费18.97工程费用*1%三基本预备费159.81（工程费用+其它费用）*5%合 计3355.99四村民自建房建筑工程费3470.286755 m2400元/ m2总 投 资6826
20、.19六、社会效益分析本项目属城市基础设施，不产生盈利，故不进行财务分析，仅作社会效益分析。该项目建成后能发挥显著的社会效益，具体有：（一）利于规模和提升城市品位利于加快推进讴乐新区建设，扩大宜城市规模和提升城市品位。通过本项目建设，讴集村民得以整体搬迁，从而腾出村址建设用地，为二期开发创造了基础条件。这将有力推动讴乐新区的整体开发，使讴乐新区加速形成的综合生活居住区，显著扩大城市规模、提升城市品质。（二）利于加快推进城乡一体化建设有利于加快推进城乡一体化建设，建设社会主义新农村。本项目建成后，讴集村民将成为城镇居民，享受城市居民的一切公共服务设施，完全融入到城市生活中，是实现城乡一体化的最佳
21、捷径，是建设社会主义新农村的良好模式。（三）利于改善讴集村民生活品质有利于改善讴集村民生活品质，构建社会主义和谐社会。通过本项目建设，讴集村民整体搬迁至新村，新村内道路、水、电、通信、排污等基础设施配套完善，将使村民居住条件得到显著改善。村民融入城市后，收入来源将从农业转向二、三产业，可较大幅度提高收入水平，改善生活条件，形成安居乐业的社会主义和谐新村。七、结论及建议（一）结论建设本项目是必要的和可行的。本项目建设是是加快推进讴乐新区建设，扩大宜城市规模和提升城市品位的需要；是加快推进城乡一体化建设，建设社会主义新农村的需要；是改善*村民生活品质，构建社会主义和谐社会的需要。项目建设符合有关规
22、划，具有资金来源、建筑材料来源及施工条件等各方面的保障。本项目选址于讴乐新区东南侧，交通便利，环境优雅，具备地理位置、气象与水文、地质等各项自然条件及社会经济方面的建设条件。项目建设规模为用地面积86667 m2，安置277户，建筑占地面积30400m2，总建筑面积86755m2，道路面积16500m2。主要建设内容为道路工程、水电通信有线电视等管道工程、边坡处理工程、绿化工程及民居建筑工程等。 本项目总投资估算为6826.19万元，其中配套工程费用1897.83万元、工程建设其它费用1298.35万元（其中土地使用费1105万元）、基本预备费159.81万元、村民自建房投资3470.2万元。
23、资金来源为建设单位自筹3355.99万元、村民自投3470.2万元。建设本项目具有多重和显著的社会效益。有利于加快推进讴乐新区建设，扩大宜城市规模和提升城市品位；有利于加快推进城乡一体化建设，建设社会主义新农村；有利于改善讴集村民生活品质，构建社会主义和谐社会。（二）建议在项目设计阶段,项目建设和设计单位要深入农户调查询访，详尽了解村民对新村建设的想法、愿望和要求。确定民居建筑户型、结构时，充分考虑民居的特点、村民的生活习俗及生活实际需要，体现美观、实用、舒适，力求建成一个符合村民意愿的新型农民新村。在项目设计方案确定以后，建设单位要确保设计方案的严肃性，加强管理，严格按既定方案施工建设，使项
24、目区内的建筑高度、立面、外墙颜色等协调统一，体现生态居住区的特色，营造优美、舒适、人景相融的人居环境，充分展现农民新村的时代风貌。根据该村现有的生活条件，虽然当地政府对农户原有房屋拆迁有补偿，但估计仍会有部分农户自建住宅时存在资金困难。当地政府对此应予以关注，事先协调地方金融机构给予农户适当的信贷支持，使农户能按时完成新村住宅建造并顺利搬迁，从而使讴乐新区二期开发建设如期进行。本项目建成后，讴集村民将彻底告别土地，成为失地农民，村民今后的营生应成为当地政府高度重视的问题。地方政府应根据当地的产业发展状况，对村民开展适路的就业培训，引导村民逐步从农业生产转向二、三产业，收入水平比原来有所提高，生活水准不会因此下降。 11