个人理财第九章ppt课件.ppt

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1、第九章第九章 信用与债务管理信用与债务管理 l 信用的概念与信用管理信用的概念与信用管理l 贷款的种类与产品特性贷款的种类与产品特性l 信用决策信用决策 l 信用卡的使用信用卡的使用一、信用及信用管理一、信用及信用管理l 信用的概念和意义信用的概念和意义l 信用的丧失及其后果信用的丧失及其后果l 个人信用信息基础数据库与个人信用报告个人信用信息基础数据库与个人信用报告l 信用额度与核定程序信用额度与核定程序l 信用控制指标信用控制指标l 偿债规划与债务危机的处理偿债规划与债务危机的处理（一）信用的概念（一）信用的概念l 信用本质上是一种承诺，是指在获得商品、服务或信用本质上是一种承诺，是指在获

2、得商品、服务或资金时，承诺在未来一段时间内偿还。偿还的方式包括商资金时，承诺在未来一段时间内偿还。偿还的方式包括商品、服务或资金品、服务或资金。l 以下情形都发生了信用交易以下情形都发生了信用交易: 先收取订金，承诺一段时间后交货或提供服务。先收取订金，承诺一段时间后交货或提供服务。 先取得商品或服务，承诺一段期间后支付资金。先取得商品或服务，承诺一段期间后支付资金。 先借入资金，承诺一段期间后偿还。先借入资金，承诺一段期间后偿还。1、信用的意义、信用的意义l 信用的意义在于信用的意义在于超前消费或置产超前消费或置产 消费或置产具有时间上的迫切性，缺乏消费或置产具有时间上的迫切性，缺乏信用会使

3、理财目标无法实现或无法及时实现。信用会使理财目标无法实现或无法及时实现。 购房目标需要在年轻时实现。如等到存购房目标需要在年轻时实现。如等到存够全款才购房，一般人至少要积蓄十年，而届时够全款才购房，一般人至少要积蓄十年，而届时房价又可能远高于原目标价位，购房目标可能无房价又可能远高于原目标价位，购房目标可能无法达成。法达成。 另外，子女教育金目标也需在一定时间内实另外，子女教育金目标也需在一定时间内实现，必要时需要先借贷来及时满足目标。现，必要时需要先借贷来及时满足目标。2、信用和债务的性质和类型、信用和债务的性质和类型l 超前消费型：超前消费型： 借钱消费借钱消费l 周转应急型：周转应急型：

4、 平衡收支时间差，紧急平衡收支时间差，紧急周转周转l 投资投机型：投资投机型： 利用财务杠杆加速资产利用财务杠杆加速资产成长成长3、信用的丧失、信用的丧失l收款后不按时履行交货或提供服务的承诺。收款后不按时履行交货或提供服务的承诺。l借款到期后不履行还款义务借款到期后不履行还款义务。l公用事业费用欠费（国外的征信机构把是公用事业费用欠费（国外的征信机构把是否按时缴费也当作征信的重要考核指标）。否按时缴费也当作征信的重要考核指标）。l未能兑现口头承诺。未能兑现口头承诺。4、信用丧失的后果、信用丧失的后果l 未实现口头承诺，将失去他人信任，很难未实现口头承诺，将失去他人信任，很难在商场上立足。在商

5、场上立足。l 在签订书面契约情况下，债权人可请求赔在签订书面契约情况下，债权人可请求赔偿或清偿，债务人承担民事甚至刑事责任。偿或清偿，债务人承担民事甚至刑事责任。l 水电费用未缴，断水断电造成不便。水电费用未缴，断水断电造成不便。l 税款罚单未缴，可能被限制出境或坐牢。税款罚单未缴，可能被限制出境或坐牢。l 破产者在一段时间内将无法获得任何信用，破产者在一段时间内将无法获得任何信用，财产被查封、收入被扣押，求职困难，后果严重。财产被查封、收入被扣押，求职困难，后果严重。5、未能履行信用的原因与预防措施、未能履行信用的原因与预防措施l 意外支出增加意外支出增加产产险险、意外险、医疗险、意外险、医

6、疗险l 失业、失能、身故收入中断失业、失能、身故收入中断失业险、失失业险、失能险、寿险能险、寿险l 疏忽未按期缴费疏忽未按期缴费注意通知提醒、银行自注意通知提醒、银行自动转帐动转帐（二）个人信用信息基础数据库（二）个人信用信息基础数据库（“经济身份证经济身份证”）l 个人信用信息基础数据库是我国社会信用体系的重个人信用信息基础数据库是我国社会信用体系的重要基础设施，是在国务院领导下，要基础设施，是在国务院领导下，由中国人民银行（征信由中国人民银行（征信局）组织各商业银行建立的个人信用信息共享平台局）组织各商业银行建立的个人信用信息共享平台。该数。该数据库采集、整理、保存个人信用信息，为金融机构

7、提供个据库采集、整理、保存个人信用信息，为金融机构提供个人信用状况查询服务，为货币政策和金融监管提供有关信人信用状况查询服务，为货币政策和金融监管提供有关信息服务。该数据库于息服务。该数据库于2006年年1月正式运行。月正式运行。l 中国人民银行建立个人信用信息基础数据库的中国人民银行建立个人信用信息基础数据库的目的目的是帮助商业银行提高风险管理能力和信贷管理效率，防范是帮助商业银行提高风险管理能力和信贷管理效率，防范信用风险，促进个人消费信贷健康发展，为金融监管和货信用风险，促进个人消费信贷健康发展，为金融监管和货币政策提供服务。同时，帮助个人积累信誉财富、方便个币政策提供服务。同时，帮助个

8、人积累信誉财富、方便个人借款。（人借款。（上海资信有限公司上海资信有限公司）1、个人信用信息基础数据库收集的信息、个人信用信息基础数据库收集的信息l 身份识别信息身份识别信息：包括姓名、身份证号码、：包括姓名、身份证号码、家庭住址、工作单位等；家庭住址、工作单位等；l 贷款信息贷款信息：包括贷款发放银行、贷款额、：包括贷款发放银行、贷款额、贷款期限、还款方式、实际还款记录等；贷款期限、还款方式、实际还款记录等；l 信用卡信息信用卡信息：包括发卡银行、授信额度、：包括发卡银行、授信额度、还款记录等。还款记录等。l 随着数据库建设的逐步完善，还将采集个随着数据库建设的逐步完善，还将采集个人支付电话

9、、水、电、燃气等人支付电话、水、电、燃气等公用事业费用的信公用事业费用的信息息，以及法院，以及法院民事判决民事判决、欠税欠税等等公共信息。公共信息。2、商业银行商业银行查询个人在数据库中的信用信息查询个人在数据库中的信用信息l 商业银行商业银行办理下列业务，可以向个人信用数据库办理下列业务，可以向个人信用数据库查询查询个人信用报告个人信用报告： 审核审核个人贷款个人贷款申请的；申请的； 审核个人审核个人贷记卡贷记卡、准贷记卡申请的；、准贷记卡申请的； 审核个人作为审核个人作为担保人担保人的；的； 对已发放的个人信贷进行对已发放的个人信贷进行贷后风险管理贷后风险管理的；的； 受理法人或其他组织的

10、贷款申请或其作为担保人，需受理法人或其他组织的贷款申请或其作为担保人，需要查询其要查询其法定代表人法定代表人及出资人信用状况的。及出资人信用状况的。2、查询个人在数据库中的信用信息、查询个人在数据库中的信用信息l 个人对数据库中收集的关于其本人的信息具有知情个人对数据库中收集的关于其本人的信息具有知情权。目前有两种办法能够看到自己的信用报告：权。目前有两种办法能够看到自己的信用报告： 一种是个人在一种是个人在申请新的借款或信用卡申请新的借款或信用卡时，可以从商业时，可以从商业银行获得本人的信用报告。银行获得本人的信用报告。 另一种是个人可持身份证到当地的中国人民银行分支另一种是个人可持身份证到

11、当地的中国人民银行分支征信管理部门，或直接向征信管理部门，或直接向征信中心提出书面查询申请征信中心提出书面查询申请。l 个人信用信息只向个人的借款银行提供，不对社会个人信用信息只向个人的借款银行提供，不对社会公开。公开。3、如何建立个人信用、如何建立个人信用l 个人征信系统收集的主要是个人征信系统收集的主要是个人在银行的借贷信个人在银行的借贷信息息 消费贷款消费贷款 办理信用卡办理信用卡 信用保证等信用保证等 银行的银行的结算账户结算账户（工资卡工资卡等信息也会入库）等信息也会入库）l 如果仅在银行办理了如果仅在银行办理了普通借记卡，平时和银行只普通借记卡，平时和银行只是发生存取款关系，个人银

12、行信用状况则完全是空白是发生存取款关系，个人银行信用状况则完全是空白。l 个人应当尽早建立信用记录个人应当尽早建立信用记录。简单的方法是。简单的方法是向银向银行申请信用卡行申请信用卡。商业银行使用个人信用信息基础数据库典商业银行使用个人信用信息基础数据库典型案例（一）型案例（一）l 个人征信系统在个人征信系统在提高银行审贷效率提高银行审贷效率，方便个人借贷，方便个人借贷，防止不良贷款，防止不良贷款，防止个人过度负债防止个人过度负债，以及，以及根据信用风险确定根据信用风险确定利率水平利率水平方面开始发挥作用方面开始发挥作用l 帮助商业银行简化审批流程、缩短审批时间帮助商业银行简化审批流程、缩短审

13、批时间l 案例：工商银行某分行在审查案例：工商银行某分行在审查1笔笔120万元的个人经营性万元的个人经营性贷款时，查询个人征信系统发现，该客户在其他银行有贷款时，查询个人征信系统发现，该客户在其他银行有1笔笔23万元的贷款，还款付息正常。查询结果与客户本人声明相符，万元的贷款，还款付息正常。查询结果与客户本人声明相符，间接证实了客户的信用度。结合客户提供的抵押物、还款能间接证实了客户的信用度。结合客户提供的抵押物、还款能力进行综合分析后，该行做出放贷决定，贷款额度确定为力进行综合分析后，该行做出放贷决定，贷款额度确定为100万元。万元。使用个人征信系统使原来需使用个人征信系统使原来需1个多月的

14、贷款时间缩短为个多月的贷款时间缩短为2个星期。个星期。l 帮助商业银行帮助商业银行了解客户在他行的借款以及还款记录了解客户在他行的借款以及还款记录，客观判断客户的还款能力或还款意愿，规避潜在风险客观判断客户的还款能力或还款意愿，规避潜在风险l 案例：某客户向工商银行某分行申请期限案例：某客户向工商银行某分行申请期限10年、金额年、金额11万元的住房贷款万元的住房贷款1笔。该客户申请资料显示其拥有私家笔。该客户申请资料显示其拥有私家车车1辆，具有一定经济实力。辆，具有一定经济实力。查询个人征信系统发现，该查询个人征信系统发现，该客户在其他银行办理的客户在其他银行办理的1笔汽车消费贷款已形成不良贷

15、款，笔汽车消费贷款已形成不良贷款，余额为余额为7万元。该行判定该客户恶意拖欠贷款意图明显，万元。该行判定该客户恶意拖欠贷款意图明显，信誉较差，故拒绝了其贷款申请。信誉较差，故拒绝了其贷款申请。商业银行使用个人信用信息商业银行使用个人信用信息基础数据库典型案例（二）基础数据库典型案例（二）l 有利于借款人建立良好的信用记录有利于借款人建立良好的信用记录l 案例：某客户向中国银行某分行申请个人住房按揭贷案例：某客户向中国银行某分行申请个人住房按揭贷款，该行查询个人征信系统发现，该借款人过去在其他银款，该行查询个人征信系统发现，该借款人过去在其他银行办理的行办理的1笔贷款曾经笔贷款曾经出现过逾期出现

16、过逾期（指到约定还款时间而（指到约定还款时间而借款人未能及时还款，下同）借款人未能及时还款，下同）半年半年的情况，鉴于该客户个的情况，鉴于该客户个人人经济状况良好且已将该贷款结清经济状况良好且已将该贷款结清，该行，该行同意发放同意发放该借款该借款人的人的住房按揭贷款住房按揭贷款，但是，但是提高了首付款的比例提高了首付款的比例。该客户表。该客户表示非常后悔自己过去的失信行为，提高了还款的自觉性，示非常后悔自己过去的失信行为，提高了还款的自觉性，再没有出现过不良信用记录。再没有出现过不良信用记录。l 帮助借款人防范信用盗用风险，增强维护自己的信用意帮助借款人防范信用盗用风险，增强维护自己的信用意识

17、识l 案例：案例：2005年年11月，某客户向上海浦发银行某分行申请月，某客户向上海浦发银行某分行申请1笔笔4万元的车位贷款。该行通过查询个人征信系统发现，该客万元的车位贷款。该行通过查询个人征信系统发现，该客户户1笔住房按揭贷款有连续笔住房按揭贷款有连续6期的逾期记录，于是决定拒绝这笔期的逾期记录，于是决定拒绝这笔贷款申请，并向该客户说明了具体原因。该客户当场就提出异贷款申请，并向该客户说明了具体原因。该客户当场就提出异议，并解释说：他曾担任高层管理人员的某公司为其购置了议，并解释说：他曾担任高层管理人员的某公司为其购置了1套住房，该公司承诺每月负责还款，房子在其服务期满后归其套住房，该公司

18、承诺每月负责还款，房子在其服务期满后归其所有。但该客户在服务期间离开了该公司，也退出了房子，但所有。但该客户在服务期间离开了该公司，也退出了房子，但该公司每月仍然以他的名义还款。针对银行提出的问题，他与该公司每月仍然以他的名义还款。针对银行提出的问题，他与原公司进行了交涉，该行也做了许多配合工作，最终公司答应原公司进行了交涉，该行也做了许多配合工作，最终公司答应以后按月及时还款，并对逾期记录产生的后果承担责任。以后按月及时还款，并对逾期记录产生的后果承担责任。该客该客户表示非常感谢个人征信系统揭示了原公司以他的名义进行的户表示非常感谢个人征信系统揭示了原公司以他的名义进行的贷款，使他能及时采取

19、补救措施，并且给他上了一堂生动的信贷款，使他能及时采取补救措施，并且给他上了一堂生动的信用教育课。用教育课。（三）信用额度（三）信用额度l 信用额度主要取决于信用额度主要取决于收入能力收入能力与与抵押资产价值抵押资产价值。l 最大贷款额度最大贷款额度=最大最大信用贷款信用贷款额度额度+最大最大抵押贷款抵押贷款额度额度 最大信用贷款额度最大信用贷款额度=税后月收入税后月收入信贷倍数上限信贷倍数上限, 通常是通常是月收入的三到十倍月收入的三到十倍。 最大抵押贷款额度最大抵押贷款额度=资产资产贷款成数上限贷款成数上限。通常。通常为五到七成为五到七成。 信贷倍数上限和贷款成数上限由央行和商业银行信贷倍

20、数上限和贷款成数上限由央行和商业银行的信贷政策决定。的信贷政策决定。1、信用额度的、信用额度的核定标准核定标准（1）借款人的信用记录评估）借款人的信用记录评估l 本利摊还额占月收入比例本利摊还额占月收入比例l 借款人职业与在职年数借款人职业与在职年数l 借款人家庭状况与负担借款人家庭状况与负担l 有否其他借款还款记录有否其他借款还款记录l 是否提供非配偶保证人是否提供非配偶保证人l 是否投保房贷等是否投保房贷等 l 担保品估价报告担保品估价报告l 抵押物所在地城市抵押物所在地城市l 屋龄与屋况屋龄与屋况l 类型类型-住宅、店铺或办公室住宅、店铺或办公室l 使用使用-自用、出租或空置自用、出租或

21、空置l 是否为担保品所有权人是否为担保品所有权人l 经济适用房的特殊考虑经济适用房的特殊考虑（2）担保品评估）担保品评估2、信用额度的、信用额度的核定程序核定程序p 征信调查：征信调查：通过个人信用信息基础数据库查询是否有信用通过个人信用信息基础数据库查询是否有信用卡或贷款违约的记录。如有以上情况，很多银行就会马上退件，卡或贷款违约的记录。如有以上情况，很多银行就会马上退件，或者或者需要增加抵押品需要增加抵押品或或增加保证人增加保证人才能受理贷款申请。才能受理贷款申请。p 银行信用评分银行信用评分：考虑因素包括收入、职业、任职公司、年：考虑因素包括收入、职业、任职公司、年资、是否有房地产、其它

22、负债等。资、是否有房地产、其它负债等。 职业方面，公务人员的工作稳定，评分较高；其次是在知职业方面，公务人员的工作稳定，评分较高；其次是在知名大企业服务的员工；再次是中小企业员工与自营工作者。名大企业服务的员工；再次是中小企业员工与自营工作者。 借款人在同一企业服务的年资越久，越珍惜自己的身份地借款人在同一企业服务的年资越久，越珍惜自己的身份地位，经验显示此种人的信用风险最低。位，经验显示此种人的信用风险最低。 银行根据以上因素决定借款人的最终信用评分，银行根据以上因素决定借款人的最终信用评分，信用评分信用评分低于最低要求者会被拒贷，分数愈高者可能获贷额度也较高低于最低要求者会被拒贷，分数愈高

23、者可能获贷额度也较高。（四）偿债规划（四）偿债规划p 1、偿债现金流量规划、偿债现金流量规划 本金摊还本金摊还月还本金额月还本金额=当前负债当前负债/债务还清月数债务还清月数 本利摊还本利摊还每月还本金额每月还本金额= PMT (i, n, pv ) 尽快偿还本金尽快偿还本金，降低债务余额，减少复利影响，降低债务余额，减少复利影响 支出预算支出预算=收入收入-应付利息应付利息-卡债余额卡债余额/偿还期限。偿还期限。 例如收入例如收入3,000元，卡债元，卡债15,000元，每月应付利息元，每月应付利息250元，打算在元，打算在2年内偿还卡债，每月支出预算年内偿还卡债，每月支出预算=3,000元

24、元-250元元-15,000元元/24=2,125元元p 2、偿债顺序规划、偿债顺序规划 到期时间到期时间: 优先偿还临近到期的借款优先偿还临近到期的借款 利率利率: 优先偿还利率高的借款优先偿还利率高的借款p 3、偿还期限规划、偿还期限规划 房贷房贷200,000元，每月可还贷款的现金流量元，每月可还贷款的现金流量2,000元，元，月利率月利率0.5%，偿还期限，偿还期限=N(0.5%,-2000,200000)=139月月 卡债卡债50,000元，每月可还贷款的现金流量元，每月可还贷款的现金流量1,000元，月元，月利率利率1.5%，偿还期限，偿还期限=N(1.5%,-1000,50000

25、,) =93.1月月p 4、转贷规划、转贷规划 以低利率负债置换高利率负债。以低利率负债置换高利率负债。p 5、债务整合规划、债务整合规划 在降低利息总负担前提下把不同贷款机构贷款整合在一家在降低利息总负担前提下把不同贷款机构贷款整合在一家 债务整合产品参考债务整合产品参考 产品特色：整合多笔款项，如信用卡、信用贷款、房贷、汽产品特色：整合多笔款项，如信用卡、信用贷款、房贷、汽车贷款车贷款 申请资格：年满申请资格：年满20-57 岁信用正常、正职工作满三个月者岁信用正常、正职工作满三个月者 贷款额度：最高金额可贷贷款额度：最高金额可贷50万元，依个人信用评分而定万元，依个人信用评分而定 贷款年

26、限：贷款年限：1-7 年年 贷款利率：依银行审核个人信用评分而定贷款利率：依银行审核个人信用评分而定 相关文件：身份证明文件；在职证明；薪资单、完税凭证；相关文件：身份证明文件；在职证明；薪资单、完税凭证； 欲代偿之信用卡、信用贷款、房贷、车贷之缴息记录。欲代偿之信用卡、信用贷款、房贷、车贷之缴息记录。 以上核发金额、利率，依银行审核个人信用评分而定。以上核发金额、利率，依银行审核个人信用评分而定。（五）债务危机的防范（五）债务危机的防范l 控制负债增长的速度控制负债增长的速度，不要让债务愈滚愈大。，不要让债务愈滚愈大。l尽快偿还本金尽快偿还本金，降低债务余额，减少复利效果影响。，降低债务余额

27、，减少复利效果影响。尤其是信用卡或现金卡负债，卡债利率高达尤其是信用卡或现金卡负债，卡债利率高达18.25%。l以低利率负债置换高利率负债以低利率负债置换高利率负债。l制定偿债计划制定偿债计划，如明确计划偿还期限，则：支出预，如明确计划偿还期限，则：支出预算算=收入收入-应付利息应付利息-卡债余额卡债余额/偿还期限。偿还期限。（六）债务危机的处理（六）债务危机的处理l 迟缴在个人征信系统会留下迟缴在个人征信系统会留下信用瑕疵记录，记录会信用瑕疵记录，记录会留存三年到七年留存三年到七年,以后购屋会受到影响。以后购屋会受到影响。l 如果过了如果过了催缴期限催缴期限，银行会力求保全债务，如要求，银行

28、会力求保全债务，如要求父母代缴，扣押三分之一薪水或查封名下的房产。父母代缴，扣押三分之一薪水或查封名下的房产。l 换工作、换地址、换手机只能够逃避一时，终究要换工作、换地址、换手机只能够逃避一时，终究要面对现实。面对现实。l 可出面与银行沟通偿债方式可出面与银行沟通偿债方式，如实告知债权银行当，如实告知债权银行当前的收入状况、可供处理的财产与总共负担的债务，在自前的收入状况、可供处理的财产与总共负担的债务，在自己仅保留基本生活费（比如说每月己仅保留基本生活费（比如说每月1,000元）情况下，预元）情况下，预计还债期间多久，每个月可还每家银行多少债务，利息如计还债期间多久，每个月可还每家银行多少

29、债务，利息如何计算等。对债权银行而言，只要有还款协议，债权回收何计算等。对债权银行而言，只要有还款协议，债权回收虽然较慢，但不至于全部列为坏帐，因此多数银行能够接虽然较慢，但不至于全部列为坏帐，因此多数银行能够接受。受。二、贷款的种类与产品特性二、贷款的种类与产品特性（一）贷款种类的选择（一）贷款种类的选择p 1、贷款的种类、贷款的种类以目标是否确定划分以目标是否确定划分 （1） 目标确定贷款目标确定贷款 房贷、车贷、耐用消费品分期付款、证券融资房贷、车贷、耐用消费品分期付款、证券融资 借款的目的确定，借款为完成标的物购买过程的一借款的目的确定，借款为完成标的物购买过程的一个步骤，购置标的物可

30、当作所借额度的担保品。个步骤，购置标的物可当作所借额度的担保品。 通常利率较低通常利率较低 （2）目标开放贷款目标开放贷款 房屋净值贷款、存单房屋净值贷款、存单/保单保单/证券质押贷款、信用卡证券质押贷款、信用卡循环信用、小额消费贷款等。循环信用、小额消费贷款等。 不限制借款用途，借款目标不确定，可用于消费或不限制借款用途，借款目标不确定，可用于消费或投资。投资。 利率视有无担保品而定，通常利率较前者为高。利率视有无担保品而定，通常利率较前者为高。2、贷款的种类、贷款的种类以借款用途划分以借款用途划分l 投资性贷款投资性贷款 贷款的目的用来投资贷款的目的用来投资, 投资报酬率高于投资报酬率高于

31、贷款利率时贷款利率时, 财务杠杆倍数愈高财务杠杆倍数愈高,净值报酬率愈高净值报酬率愈高,可加速资产成长可加速资产成长 如如住房净值贷款住房净值贷款与与创业贷款创业贷款l 消费性贷款消费性贷款 贷款的目的用来弥补收支差异贷款的目的用来弥补收支差异(信用卡循信用卡循环信用环信用)或或提前置产提前置产(房贷与车贷房贷与车贷)投资性贷款投资性贷款杠杆投资杠杆投资的净值报酬率的净值报酬率n 例：本金例：本金100万，借款万，借款100万，合计万，合计200万投资股票，投资期万投资股票，投资期一年。股票期末净值为一年。股票期末净值为240万，借款利率万，借款利率10%。l 投资期间的利息支出投资期间的利息

32、支出=100万万10%=10万。万。l 净值报酬率净值报酬率=投资净收入投资净收入/净值净值 =（投资收入（投资收入-利息）利息）/自有资金自有资金 =(投资收入投资收入/资产资产)-(利息利息/资产资产) (资产资产/自有资金自有资金) =(资产投资报酬率资产投资报酬率-资金成本率资金成本率)财务杠杆倍数财务杠杆倍数 =(240-200)/200-10/200 (200/100)=(20%-5%) 2 =30%l 自有资金回报率自有资金回报率资产回报率（资产回报率债务利息资产回报率（资产回报率债务利息率）率）负债权益比率负债权益比率投资性贷款的操作策略投资性贷款的操作策略l 操作策略：设定目

33、标获利率操作策略：设定目标获利率l 设定目标停损率设定目标停损率l 定期结清定期结清l 资金运用一季为一循环资金运用一季为一循环l 选择一季内获利可能超过选择一季内获利可能超过5%的投资工具投入的投资工具投入p 设定设定获利点获利点与与停损点停损点，在期限内达此点时卖出，在期限内达此点时卖出p 期限已到而未达获利或达到停损点时到期结清，还清期限已到而未达获利或达到停损点时到期结清，还清本金，结算盈余本金，结算盈余/亏损亏损规划规划投资性贷款的投资性贷款的额度额度l 额度规划原则额度规划原则 还息能力还息能力上限上限=年储蓄额年储蓄额/年利率年利率 还本能力还本能力上限上限=其它流动资产其它流动

34、资产/停损比率停损比率 银行可贷银行可贷上限上限=总可贷额度总可贷额度-已贷额度已贷额度 取以上三项最小值为合理的贷款额取以上三项最小值为合理的贷款额l 额度规划示例额度规划示例 年储蓄年储蓄2万，年利率万，年利率7%，还息能力，还息能力=2万万/7%=28.5万万 其它流动资产其它流动资产4万，万，10%停损，停损，4万万/10%=40万万 若抵押物价值若抵押物价值100万，可贷万，可贷70万，已贷万，已贷40万万,70万万-40万万=30万万 取最小值，合理住房净值贷款额度为取最小值，合理住房净值贷款额度为28.5万万3、贷款的种类、贷款的种类是否有担保是否有担保p 担保贷款担保贷款 物的

35、担保物的担保: 抵押或质押抵押或质押 人的担保人的担保: 保证人保证人 通常贷款期限较长通常贷款期限较长,贷款金额较高贷款金额较高,利率较低利率较低p 信用贷款信用贷款 没有物或人的担保没有物或人的担保 以借款人本身的信用为贷款审核依据以借款人本身的信用为贷款审核依据 通常贷款期限较短通常贷款期限较短,贷款金额较低贷款金额较低,利率较高利率较高担保贷款担保贷款是抵押还是质押是抵押还是质押p 抵押抵押 不转移不转移抵押品占有抵押品占有 自自抵押登记抵押登记办理完成后生效办理完成后生效 债务人不履行债务时，债权人有权以该抵押物的债务人不履行债务时，债权人有权以该抵押物的拍卖、折价变卖所得优先受偿。

36、拍卖、折价变卖所得优先受偿。p 质押质押 转移转移质押品占有质押品占有 自自出质人出质人将质押品将质押品移交移交给给质权人质权人占有时生效占有时生效 债务履行期届满，质权人未受清偿的，可以与出债务履行期届满，质权人未受清偿的，可以与出质人协议以质押品折价，也可以依法拍卖、变卖质押品。质人协议以质押品折价，也可以依法拍卖、变卖质押品。担保贷款担保贷款 一般保证与连带责任保证的一般保证与连带责任保证的区别区别p 一般保证一般保证 当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 一般

37、保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。债权人可以拒绝承担保证责任。 （相对较轻）（相对较轻）p 连带责任保证连带责任保证 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。务承担连带责任的，为连带责任保证。 债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保债务的，债权人可以要求债

38、务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。证人在其保证范围内承担保证责任。 （相对较重）（相对较重）（二）选择贷款产品（二）选择贷款产品l 住房净值贷款住房净值贷款l 抵利型房贷抵利型房贷l 倒按揭倒按揭l 气球贷气球贷1、住房净值贷款、住房净值贷款 住房净值贷款：是金融机构以借款人住房住房净值贷款：是金融机构以借款人住房作为抵押物，作为抵押物，以住房净值作为抵押贷款基础，按以住房净值作为抵押贷款基础，按一定贷款成数向借款人发放的贷款一定贷款成数向借款人发放的贷款。 使用：住房净值贷款可用于日常消费，购使用：住房净值贷款可用于日常消费，购买耐用消费品，也买耐用消费品，也可用于证

39、券投资可用于证券投资或其他用途。或其他用途。 住房净值贷款用于投资时，有些学者将其住房净值贷款用于投资时，有些学者将其称为称为理财性房贷理财性房贷。2、抵利型房贷、抵利型房贷l 定义：抵利型房贷是定义：抵利型房贷是住房抵押贷款住房抵押贷款和和存款帐户存款帐户的一的一个组合产品，存款帐户个组合产品，存款帐户按贷款利率水平计息（故称抵利）按贷款利率水平计息（故称抵利）。l 特点：特点：相当于允许以存款提前还贷相当于允许以存款提前还贷。l 使用：抵利型房贷适合现金流量不稳定使用：抵利型房贷适合现金流量不稳定,但至少会但至少会大于本利摊还额的客户，大于本利摊还额的客户，超额现金流量进入可抵利存款超额现

40、金流量进入可抵利存款账户账户,可达到节省利息支出并提前还清贷款本金的效果可达到节省利息支出并提前还清贷款本金的效果。抵利型房贷案例抵利型房贷案例u 月初贷款余额月初贷款余额500,000元元, 期限期限20年年, 利率利率6% 月供款月供款PMT(6%/12,2012,500000)=-3,582u 当月当月可抵利存款账户平均余额可抵利存款账户平均余额100,000元元u 计息贷款本金余额计息贷款本金余额400,000元元,利息利息2,000元元（400,000612）,当月本金还当月本金还1,582元元u 若存款帐户余额维持若存款帐户余额维持100,000元，还款期限则元，还款期限则为为N(

41、6%/12,-3582,400000)=163.85月月u 163.85/12=13.656.5%， 因此，办理固定利率房贷较为有利。因此，办理固定利率房贷较为有利。（五）期初费用对利率的影响（五）期初费用对利率的影响p 期初费用包括期初费用包括保险费保险费、评估费评估费、抵押登记费抵押登记费及其及其它费用，对于实际借款利率成本有一定影响它费用，对于实际借款利率成本有一定影响l A银行提供银行提供5年期个人贷款年期个人贷款12万元，名义上提供免万元，名义上提供免息贷款，息贷款，5年内每月还年内每月还2000元，元，5年还清，但收取年还清，但收取20000元元期初费用。期初费用。实际上等同于借实

42、际上等同于借10万元、每月还万元、每月还2,000元。元。实际本利平均摊还月利率实际本利平均摊还月利率R(60,-2000,100000)=0.62%有效年利率有效年利率=(1+0.62%)12-1=7.7%。l B银行不收任何期初费用，本利摊还利率银行不收任何期初费用，本利摊还利率7%，有效年利率为有效年利率为(1+7%/12)12-1=7.23%7.7%,应选择应选择B。l C银行提供银行提供5年期个人贷款年期个人贷款12万元，名义上提万元，名义上提供免息贷款，供免息贷款，5年后一次支付年后一次支付12万还清，但收取万还清，但收取20,000元的期初费用。元的期初费用。 有效年利率为：有效

43、年利率为： R(5,100000,-120000)=3.71%7%,应选择应选择C。（六）计息期间与利率（六）计息期间与利率l 例：借款例：借款10万元，一年内仅付息，一年后万元，一年内仅付息，一年后还本。还本。A银行以日计息，每日利息银行以日计息，每日利息30元；元；B银行以银行以月计息，每月利息月计息，每月利息900元；元；C银行以年计息，每年银行以年计息，每年利息利息11,000元。元。l 计算有效年利率进行比较：计算有效年利率进行比较： A银行银行:(1+30/100,000)365-1=11.57% B银行银行:(1+900/100,000)12-1=11.35% C银行银行: 11

44、,000/100,000=11.00%l C银行的贷款利率最低。银行的贷款利率最低。l 例：五年期本利均摊贷款例：五年期本利均摊贷款10万元万元 X银行每日要还银行每日要还70元，元， Y银行每月要还银行每月要还2,150元，元， Z银行每年要还银行每年要还26,500元。元。l 计算有效年利率：计算有效年利率： X银行：银行：R(3655,-70, 100000)=0.028% (1+0.028%)365-1=10.77% Y银行：银行：R(125,-2150,100000)=0.876% (1+0.876%)12-1=11.03% Z银行：银行：R(5, -26500,100000)=10

45、.18%l 以以Z银行的利率最低。银行的利率最低。（七）转贷决策（七）转贷决策l 首先计算首先计算转贷的期初成本转贷的期初成本，包括评估费、，包括评估费、保险费、公证费、抵押登记费和新贷款的其它费保险费、公证费、抵押登记费和新贷款的其它费用；其次看转贷后的额度是否相同。用；其次看转贷后的额度是否相同。l 例如，原银行贷款按优惠利率例如，原银行贷款按优惠利率6.12%上浮上浮10%，以，以6.73%放贷放贷30万元，期限万元，期限20年；现有一年；现有一家银行愿意下浮家银行愿意下浮10%，以，以5.51%放贷，但额度只放贷，但额度只有有25万元，期限万元，期限20年。年。6.73%-5.51%=

46、1.22%，（七）转贷决策（七）转贷决策l PMT(6.73%/12,2012,300000)=-2,278元元l PMT(5.51%/12,2012,250000)=-1,721元元l 差额差额50,000元用元用5年期信用借款筹得，利率年期信用借款筹得，利率12%，五年，五年本利平均摊还。本利平均摊还。PMT(12%/12,512,50000)=-1112元元l 转贷后前转贷后前5年月供年月供1,112元元+1,721元元=2,833元，后元，后15年月年月供供1721元。元。l 如果转贷费用为如果转贷费用为6,000元，新贷款的内部报酬率如下元，新贷款的内部报酬率如下:l CF0=294

47、000, CF1=-2833,N1=60, CF2=-1721,N2=180,IRR= 0.5152%，有效年利率，有效年利率(1+0.5152%)12-1=6.36%，6.36%低于原贷款的（低于原贷款的（1+6.73%/12）12-1=6.94%，所以仍然可以转贷。所以仍然可以转贷。（八）还款期限的选择与贷款方案（八）还款期限的选择与贷款方案l 期限期限 公积金贷款假设利率公积金贷款假设利率 商业贷款假设利率商业贷款假设利率 35年年 4.5 6.5% 530年年 5.0 7.0% l 同样的贷款额，还款期限愈长，月供愈低；还款期限同样的贷款额，还款期限愈长，月供愈低；还款期限愈短，月供额

48、愈高。愈短，月供额愈高。l 如首付款准备得很充分，所需要的房贷额不高，如首付款准备得很充分，所需要的房贷额不高，五五年期贷款月供额在每月负担能力范围之内的话，选择五年年期贷款月供额在每月负担能力范围之内的话，选择五年期贷款可以降低利息负担。期贷款可以降低利息负担。（八）还款期限的选择与贷款方案（八）还款期限的选择与贷款方案l 例如，贷款例如，贷款30万，月负担能力万，月负担能力2,000元。元。p 商业贷款的合理期限为：商业贷款的合理期限为：N(7%/12,-2000,300000)=358月即月即358/12=29.8年年p 公积金贷款的合理期限为：公积金贷款的合理期限为：N(5%/12,-

49、2000,300000)=236月即月即236/12=19.7年年p 如希望利用如希望利用4.5%低利率五年期住房公积金贷款，则低利率五年期住房公积金贷款，则最大可贷金额为：最大可贷金额为：PV(4.5%/12,512,-2000)=107,279元。不元。不足足30万部分需要以首付款支付。万部分需要以首付款支付。（九）通货膨胀对信用决策的影响（九）通货膨胀对信用决策的影响l 通货膨胀严重时，负债余额不随着物价变化，对通货膨胀严重时，负债余额不随着物价变化，对债债务人务人有利有利。l 通胀时名义利率上升，指数型房贷利率上升，对于通胀时名义利率上升，指数型房贷利率上升，对于固定利率贷款固定利率贷

50、款的债务人有利。的债务人有利。l 通货膨胀高达两位数时，如果信用卡利率维持通货膨胀高达两位数时，如果信用卡利率维持20%不变，对消费者而言实际利率负担降低。消费者可以先刷不变，对消费者而言实际利率负担降低。消费者可以先刷卡购物，延后付款可锁定购物成本，因此通货膨胀情况严卡购物，延后付款可锁定购物成本，因此通货膨胀情况严重时，重时，使用使用消费性贷款消费性贷款的实际利率负担较轻。的实际利率负担较轻。四、信用卡的使用四、信用卡的使用l 商业银行的银行卡业务商业银行的银行卡业务l 商业银行的信用卡商业银行的信用卡l 信用卡宽限期及循环利息计算信用卡宽限期及循环利息计算l 合理的信用卡循环信用额度合理