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1、建筑工程合同管理理论问题与发展研究目 录第一章 绪论第一节 合同管理概述第二节 建设企业合同管理现状第二章 建筑企业施工合同的特点及问题第一节 建筑产品的特点：第二节 建筑施工合同的特点第三节 传统建筑施工合同管理的弊端 第四节 传统合同管理问题产生的原因分析第三章 加强招投标的合同管理工作第一节 设计文件及图纸存在问题及解决方法第二节 招投标工作存在问题及解决方法第三节 合同条款问题及解决方法第四章 加强建筑工程项目分包管理中的合同管理第一节 按支付方式分类的合同类型第二节 分包合同第三节 合同的执行第四节 合同文件管理系统第五节 结 语第五章 结论第一章 绪 论第一节 合同管理概述 合同管
2、理是工程项目管理的一个组成部分。合同管理与计划管理、成本管理、技术管理、组织与信息管理共同构成工程项目管理系统。 建筑工程施工合同，是业主（发包人）和承包商（承包人）为完成建筑安装工程、明确双方的权利和义务关系而签订的法律文件。遵照施工合同，承包商应完成业主交给的建筑安装工程建设任务。业主应按合同规定提供必要的施工条件、支付工程价款。承包商在工程承揽过程中必须认真研究招标文件的规定和要求，特别是吃透招标文件中的合同条件，按照ISO9000 标准，进行周密的合同评审，在此基础上制定投标方案。对施工合同的实施过程进行有效的管理，加强和提高施工合同管理，是社会主义市场经济发展的必然要求。我国已经基本
3、建立了社会主义市场经济体制。市场经济在某种意义上说是法制经济，再进一步说，是契约经济、合同经济。现代社会是合同社会，一个企业的经营成败与合同和合同管理有密切的关系，合同是建筑企业在工程施工过程中的最高行为准则，工程施工过程中的所有活动都是为了履行合同内容。有效的合同管理是促进参与工程建设各方全面履行合同约定的义务，确保建设目标（质量、投资、工期）实现的重要手段。合同管理贯穿于工程实施全过程的各个方面，其目的就是保证建筑企业全面地完成合同规定的责任和义务，它是工程项目管理的核心和灵魂。因此，必须十分重视合同和合同管理，加强合同管理工作对于建筑企业以及业主都具有重要的意义。第二节 建设工程合同管理
4、现状由于目前施工合同备案一些深层次问题还未从根本上得到解决，我国工程建设合同管理还相当薄弱，部分施工合同的内容不够详细、管理不到位、履约效果不甚理想，具体表现在如下几个方面： （）不少建筑企业签定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符和国际上通行的合同文本要求； （）合同双方法律意识淡薄，其主要表现为：少数合同有失公正、“阴阳合同”充斥市场、建设施工合同履约程度低、合同索赔工作难以实现以及违法签订转包分包合同等 ； （3）很多建筑企业不重视合同管理体系的建设，合同管理程序不明确或有制度不执行，缺乏对合同管理的有效监督和控制；（ 4）不少建筑企业项目管理机构中，没有专业技术人员管理合同或合同
5、管理人员缺少培训，将合同管理简单地视为一种事务性工作，甚至有的合同领导直接敲定由一般办公人员办理，缺少必要的法律支持；（ 5）一些建筑企业的项目建设合同管理仍处于分散管理状态合同的归档程序、要求没有明确规定，合同履行过程中没有严格监督控制合同履行后没有全面评估和总结，合同管理粗放。本文将从招投标的合同管理工作、建筑工程造价控制合同管理、建筑工程施工合同管理等几个方面分别予以论述。第二章 建筑企业施工合同的特点及管理 建筑工程施工合同是发包人和承包人为完成双方商定的建筑工程，明确相互权利关系的协议。施工合同的标的物是各类建筑产品，它具有与工业、农业产品一般的商品属性，但它也有其他产品不可替代的属
6、性，形成建筑产品的特殊性。第一节 建筑产品的特点(1)由于建筑产品是附着在土地上的,土地的不可移动性决定了建筑产品的固定性以及生产的流动性,这是区别于社会其他产品的根本特点。(2)建筑产品各有特定的用途，加之受地形地貌、水文地质、以及原材料、能源等资源条件的制约，一般都要单独设计和施工，形成产品个体性和生产的单件性。(3)建筑产品的宽度、长度、高度、少则几米，多则几十米，几百米，所以体积相对庞大，消耗的人力、物力、财力多，一次性投资数额大。第二节 建筑施工合同的特点建筑产品的特殊性还决定施工合同“长”、 “广”、 “多”、的特点。（1）履行周期长建筑产品的体积庞大,结构复杂,建造周期都较长,不
7、同用途,不同专业特点的建筑工程工期长短也不同少则几个月,多则数年。（2）合同条款内容多施工合同内容除合同法规定的工程范围!建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间材料和设备供应责任。拨款和结算、交工验收、质量保修范围和质量保证期双方相互协作等条款外,按照现行示范文本(GF-1999-0201),还有很多具体内容，如标的物的规模和结构特征，图纸的份数及有无保密要求，有关保证工期的施工进度计划、提前工期、顺延工期、延误工期的责任，发包人和承包方各自的责任、监理单位工程师的姓名及职责，工程分包、不可抗力等。（3）合同涉及面广签订施工合同除应遵守合同法、民法通则、招
8、投标法外，还可能涉及的公证暂行条件、仲裁法、民事诉讼法、标准化法、土地管理法、文物保护法、担保法、保险法、环境噪声污染防治法、道路交通管理条例、反不正当竞争法等法律法规。第三节 传统建筑施工合同管理的弊端 随着我国市场经济体制改革的不断深入，法制建设的日臻完善，合同法、建筑法、招标投标法等法律法规的发布施行，项目建设法人制和有形建筑市场等科学管理手段的推行，传统的施工合同管理已不适应当前法制化、科学化管理的发展要求，显现出以下几方面的弊端： 1. 国有建筑施工企业从计划经济过渡到社会主义市场经济，过去是指令性计划，政府让干什么就干什么，合同意识不强。面对竞争激烈的建筑市场，承包商只注重经营承揽
9、，只要把工程建设项目拿到 手，对于施工合同的内容和条款缺乏认真研究和对策，为后期工程管理和索赔留下了隐患。 2. 承包商认为与业主关系良好，合同怎么写无所谓，有什么问题都能协商，甚至个别施工合同仅有一页，没有明确双方的责任、权利和义务，如果业主主要负责人发生变化或因为个别问题，双方关系转坏，将会给承包商带来巨大的合同风险。 3. 合同管理部门不重视合同，片面认为只要将合同发给下级 单位或项目部就完成了任务。主管部门和专业管理部门缺乏合同分析和有预见性的管理，很少指导和协调合同履约过程。4. 桌上桌下两份合同现象。桌上合同是业主与承包商签订并在合同管理机关备案的形式正规、内容合法，但并不真正执行
10、的合同，这份合同的作用主要是应付各种检查。桌下合同是业主承包商签订的形式不正规、内容不合法的“垫资”、“割肉”、“让利”合同，这一份合同才是双方要真正去履行的合同。桌下合同的存在，在很大程度上破坏了招投标及施工合同的严肃性，严重干扰了建筑市场的正常秩序，并给双方履约留下隐患。建筑领域的几大通病：质量问题、竣工结算纠纷、三角债等问题都与前期合同的签约不合法、不规范有直接关系，更与桌下合同有直接关系。第四节 传统合同管理问题产生的原因分析任何事物的产生都有其特定的原因，我们研究这件事物，必须从分析它的成因入手，当某类事物的存在具有一定普通性的时候，它的成因往往不是简单的、偶然的，深刻分析其产生的原
11、因，可以使我们对这一事物有一个正确认识，并探索其解决办法。1. 目前建筑市场是买方市场，相对于建设项目的数量和规模而言，建筑施工队伍严重过剩，建筑市场竞争激烈而残酷，各种不规范、不合法的运作手段应运而生。2. 伴随建筑市场改革的不断深化，在工程建设领域由于政策上出现了一系列的变化，建筑市场也呈现了如下特征：投资主体多元化。基本建设投资主体从以往的全部由国家财政投资的一元化转变为多元化。国家投资多数转向基础设施建设。其他基本建设的主要投资表现为各行各业自筹资金和外商投资以及日益壮大的民营经济投资；工程项目分配市场化。除招投标办法规定的少数特殊项目外，多数工程项目的发包承包被推向了有形建筑市场。国
12、内招投标已走上法制化建设的轨道，工程项目的分配日益市场化；工程建设资金使用自主化。除国家财政建设资金外，其余工程建设资金全部实行自主管理的政策。建设银行代行财政部审查建设资金的职能被收回，建设银行不再对建设资金行使审查职能。国家计划也进行了重大改革。3. 多数建筑企业还未真正建立起现代企业制度，机制落后，包袱沉重，观念陈旧，技术落后和资金不足造成部分承包商面对加入“WTO“ 后国内国际飞速发展的建筑市场束手无策。各种政策的变化强化了业主和承包商的市场主体地位，使得双方作为市场经济最本质的特征“契约行为”的作用开始呈现。我国加入“WTO“ 后给建筑业带来机遇，同时也面临着巨大的挑战，我们相对于国
13、外承包商在资金和技术上还有很大差距，尤其国际工程承包的运作经验和手段更是缺乏。由于国内建筑市场的买方市场，承包商在合同主体中与业主的对等性受到严重挑战，不合法、不合规的合同以及桌上桌下两份合同现象也就产生了。第三章 加强招投标的合同管理工作作为市场经济条件下建筑市场发展的初级阶段， 我国的工程招投标制本身存在着诸多不完善的地方。鉴于在实际工作中重招投标轻合同条款的现象，本章结合外滩改扩建工程管理的实际，拟通过剖析建筑工程招投标过程的合同前期管理工作中存在的问题，提出解决方法，从而使合同管理人员对工程招投标文件及其落实情况有一个准确、真实、全面的认识。第一节 设计文件及图纸存在问题及解决方法设计
14、文件及图纸存在问题主要有两类：一是设计变更和图纸修改问题，二是初步设计招投标问题。首先，设计文件及图纸是工程招投标的必备条件，理想化状态是做到面面俱到、无一纰漏，但在实际操作过程中，工程招投标不可避免会出现一些问题：如工程设计图纸文件出现遗漏和错误；设计方案受市场需求变化的冲击而作必要的调整，导致设计的局部变更；发包人为急于收回投资、尽快获取效益，敦促提前开工也可能产生一些具体问题。从外滩改扩建工程实施过程中遇到此类问题来看，解决问题的关键应是如何妥善处理设计变更问题，因此应对工程招标文件、合同条款可能出现的变更，作出一定的前瞻。一旦问题来后，就能应对从容，明确变更的处理方法， 尽快采取补救措
15、施。其次，在施工图设计前即初步设计阶段进行工程招标的，可以充分地利用时间，有利于工程提前竣工，尽快产生经济效益。国际上通用做法是比较赞同初步设计阶段进行工程招标，我国的工程招投标起步较晚，尚有一些不完善的地方，特别是初步设计图纸深度不够，难以达到招标的要求， 也使招投标工作缺乏可靠的作价依据，从而导致施工图设计所要求的造价有较大的出入。根据外滩改扩建工程的实践，当未达到施工图设计的深度进行招标时，必须事先做好三方面的工作： 第一，切忌用一套类似图纸进行招标，否则既损害原有图纸所有者的利益，又使工程的造价难以进行控制。因此应尽快完善初步设计深度，补充尽可能详细的工程图和必要的文字说明，以达到工程
16、招标的目的。第二，用初步设计图纸进行招标时， 宜采用单价合同进行招标，并允许工程量进行调整。单价合同应通过招标人竞争来确定，工程量则由投标人暂定。当然采用单价合同，承包人将承担物价上涨而造成的风险，但如果因物价上涨过快而使原来确定的单价与市场实际单价出入较大时，承包人可要求调整单价，但必须事先在工程合同条款中规定一个涨跌幅度，以明确调整的界限。第三，用初步设计图纸进行招标时不可设置标底，这样做毫无意义。投资控制应采用先紧后松和单项评价的方法，合同管理人员则要较多的做一些合理的预见。工程结算时承发包双方易发生较大的分歧，为此应事先做好工程实施过程的签证工作（ 包括技术核定、设计修改、工程量变更）
17、。对于规模较大工程的结算宜采用分段结算，如桩基、基础工程、结构完成作中间结算，这些都必须在合同中作明确的约定，这样有利于合同管理和投资目标的控制，尽力避免因工程竣工后一次性结算， 导致造价过高且无法调整和挽回， 失去事先弥补的机会。第二节 招投标工作存在问题及解决方法招投标工作存在问题主要有两类：一是招标文件问题；二是签约谈判问题。 首先关于招标文件问题：招标文件作为工程合同的基础性文件，其编制质量如何，将严重影响整个合同的管理工作。一般来说，工程招标文件可能存在的问题大致分为三方面： 第一是招标文件的内容前后矛盾或模棱两可，甚至出现谬误。对此问题以及工程现场踏勘时所发现的其他问题， 一般应在
18、标前会议上尽可能以招标文件答疑的形式予以澄清，避免合同签约时遇到困难和工程实施过程中的索赔。第二是对投资人有利时，投标人可能在报价时加以利用或在合同履行过程中提出索赔的问题，投标人不会在答疑中向发包人提出质询，而可能在报价中采用不平衡报价等方法加以利用。为以后的索赔留下伏笔。第三是招标人在招标文件中未明确的内容。此类问题只能留待签约谈判时解决，如签约谈判时再不解决，留待施工过程中解决，可能对发包人更为不利。此问题往往会增加合同签约谈判的难度，中标人可能利用招标文件中允许调整的内容最大程度地保护自己的利益，补充条款的谈判更是投标人可能抓住的有利机会。其次关于签约谈判问题，理想的合同确立过程中没有
19、签约时的谈判，即只有签约，没有谈判。签约前的谈判是招标文件不完善的补救措施。好的招标文件可以取消承包人的签约发言权。如果招标文件问题较多，招标人希望通过签约前的谈判来补救，中标人又尽力维护自己的权益，双方签约时发生争议是可想而知的。第三节 合同条款问题及解决方法 合同条款问题大致有以下六类：合同违约问题、带资承包问题、合同形式问题、建筑材料认价问题、结算问题、工程风险问题。 首先关于合同违约问题。一份条款清晰具有前瞻性的合同可以减少甚至避免违约。严重失衡的合同，从合同签约开始便蕴含着违约的纠葛。对发包人来讲，发包的目的在于按质按期的得到工程产品，即便再有利的合同条款，一般无法从违约人身上得到完
20、全的补偿。因此发包人应有对承包人可能违约的预测，以免因合同条款一边倒等原因造成承包人违约， 给发包人造成不可弥补的损失。解决可能出现的违约问题的办法是增设合同的应变条款，既可防患于未来，又能激励承包人认真地履行合同。 其次关于带资承包问题。尽管带资承包违反有关法规，但带资承包现象还普遍存在，所以有必要探讨合同价和垫资的问题。合同价和垫资有着必然的联系，垫资必然会反映在报价上，垫资越多，报价越高。垫资合同价一般大于不垫资的合同价，即便是在僧多粥少、竞争激烈建筑市场也是如此。任何带资承包人都要考虑承包垫资的机会成本、利息以及风险。当然，发包人考虑资金安全性而要求承包人垫资的则另当别论。第三关于合同
21、形式问题。工程招投标文件中合同形式是至关重要的。以往的结算是预算加签证，合同中开口的内容太多，普遍的现象是预算价超概算价、合同价超预算价、结算价超合同价。可调整的内容是政策性调价、三材价差、材料暂估价差、设备价差、设计变更协商价差、钢筋含量补差等。实行工程量清单计价以后，如果所做的工程量清单不精确或瑕疵较多，则可能出现合同过多开口的现象。那么，如何控制合同开口的问题呢？对于工程规模不大、工期较短的工程，宜采用固定总价合同，合同采用系数包干，不作任何有设计变更问题，应区分零星变更和重大变更的界限，凡属于零星变更的，在一定的招价范围内，用包干系数包干，只作技术洽商，不作经济签证。对于其他如技术措施
22、费，应包干使用，不作任何开口。对于工程过程中的重大变更，应在出资方确认下进行，但对于单价的认定、工程量计算规则等牵涉到工程造价的，必须在合同文件中做出明确规定。第四关于材料议价问题。材料设备议价范围应尽可能地少，应限于市场上档次较高的、差价较大的、招标时不易确定的材料和设备。材料设备的议价范围影响合同的开口大小。对于多数普通材料的价格，应在招投标时通过投标人之间的竞争来确认，而不是在履约过程中或结算时确认。投标时与工程期的材料价差计入风险范畴，发包人承担物价下降的风险，承包人承担物价上涨的风险。发包人议价过多，不仅增大材料设备的议价工作量，而且增大成本控制的难度。当承发包双方关于材料议价方面发
23、生争议时，则会影响工程进度甚至工程质量。当然，尽可能地缩少材料设备的议价范围并不意味着完全取消材料设备的议价。 第五关于结算问题。工程前期工作主要是招投标工作和合同签约谈判工作，这些前期工作做得好，结算就是简单的计算。前期工作做不好，遗留下的大量工作会降低结算工作的效率，甚至可能出现一笔糊涂帐。不论是发包人还是承包人，均不宜以拖沓的方式对待结算，旷日持久的结算不可取。结算讲究快速、简洁、准确、不留尾巴。第六关于工程风险问题。风险预测、风险处理应是合同管理工作中不可忽视的一个重要部分，由于我国工程风险管理水平的滞后和人们风险意识的淡薄，风险管理是工程管理极其薄弱的部分，亟待引起高度重视。随着孕育
24、多年的工程量清单计价规范的正式实施，实行符合国际保险界和测量师行业通行的工程保险和工程担保管理已势在必行。目前在工程保险还不健全的情况下，应该通过投标保函、预付款保函和履约保函等方式规范承包人的行为，同时可以大大降低发包人的风险。此外，工程合同管理工作应对工程风险进行辩识、评价，确认风险度，并确定风险对策，从而对工程进行有效风险管理。 第四章 加强建筑工程项目分包管理中的合同管理 建筑市场向完善的专业化分包体系发展是必然趋势。建筑市场竞争加剧，竞标激烈，利润空间被压缩，早已是卖方市场了。施工企业提高竞争力，将集中提高专业技术能力，管理服务水平，提高本专业的知识信息深度。即在产品的附加值上展开竞
25、争。建筑市场的新技术、新材料、新工艺、新设备的更新速度加快，顾客要求也在不断的提高。激烈地竞争和市场的多变，要求企业更加关注核心竞争力，建立完善的分包体系。第一节 按支付方式分类的合同类型11 总价合同总价合同分：(1)总价固定合同。它以固定不变的合同总价发包，适用于工期不长!施工内容明确的项目。承包商将承担较大风险，业主却愿意采用此方式。(2)总价调价合同。这是双方约定在项目过程中，允许因业主变更、通货膨胀、材料价格变动。汇率变化等因素，对合同价格进行调整的合同方式。12 单价合同(1)单价合同分为：估计工程量单价合同。以估计的工程量为依据，投标者以单价计算出的合同价格的发包方式。项目结束后
26、，按实际工程量结算，或以月工程款按实际量支付；(2)纯单价合同。工程量未知，仅以单价签定合同；(3)单价合同与总价合同结合。对工程量明确的部分使用总价合同，变化较大、不确定的则以单价合同签定协议。13 成本补偿合同又叫成本加酬金合同。业主在支付工程实际成本后，再按约定的方式支付给承包商管理费用及利润。这种合同灵活机动，应用巧妙，可起到非常好的激励作用，它分为：(1)成本加固定酬金合同。这是根据双方协议，工程无论成本多少，其承包的人工、材料、机械等直接费全部按实报销，然后再给承包商一笔酬金；(2)成本加定比费用合同。即承包商的酬金以完成的工作量为计算基数，按协议比例提取酬金的合同；(3)成本加目
27、标奖金合同。即在成本费用之外，发包方制定若干目标(如成本目标、质量目标、工期目标)，若承包商实现目标，则按规定支付奖金报酬的合同；(4)最大成本加费用合同。即双方协议一个最大的成本加固定酬金金额合同。并规定：当实际费用超过合同规定后，多余部分由承包商自理；当实际成本低于合同费用时，除付给承包商报酬外，多余部分由发包方与承包方分享；(5)成本加提成合同。即发包方支付给承包方实际成本后，将发包方因本项目产生的利润进行分成，作为承包商的酬金。以上各种合同方式，应根据项目实际情况，灵活采取或创造性的使用。第二节 分包合同分包合同包括：分包计划、合同范围确定、询价(招投标)、合同谈判和形成合同文件。2.
28、1 分包计划总包应在投标期间，就拟订项目分包计划，初步确定工作范围、数量、开竣工时间等。若中标，则对分包计划进行修正和细化。制定分包计划的好处是，可将项目的工作进行细化管理；便于送业主审核和协调指定分包；能在前期了解项目成本，分包计划应与项目进度计划紧密结合，应与项目工作分析结构内容相一致。22 确定合同范围根据分包计划进行合同范围确定：合同范围不仅指工作内容，还含质量标准、技术规范、材料规格、开竣工时间、进度安排责任和义务、使用设备、技术和管理人员、风险分摊等等因素对多承包商构成的项目，合同管理的关键是理清各承包商之间的责任和组织界面，合同范围是理清的基础和理清的依据。确定合同范围，必须采用
29、穷举法。即对构成合同价格的所有因素包括细节，进行罗列，再根据实际情况编辑。合同范围的描述要尽可能的清晰准确，对工作内容!技术规范、材料品质和规格、进度安排!双方责任和义务细致而准确。总包与分包之间，分包与分包之间责任归属要明确划分。如因信息不足，无法明细的情况，也应依据经验判断说明和列举可能发生的情况，必要时，可以用否定语言规定合同约束以外的情况。确定的合同范围就可形成分包工程的项目招标书,或询价依据。2.3 询价工程询价过程具有法律效力。根据分包合同范围，一般从4个方面选择分包商：(1)报价的合理性。总包要评估报价合理性，防止不均衡报价的手段。(2)技术力量和管理力量需要考察。包括管理能力、
30、技术工人素质，施工设备、相关经验等方面。(3)对有融资因素的分包商，必须考察资金财务能力。(4)信誉询价过程的文件，如招标书、投标书、业主要求、 资料表、投标技术方案，中标函、各种保证金，承诺书，都是合同文件的组成部分，必须注意询标的严格性。24 合同谈判合同谈判要澄清：(1)合同范围合同范围一般由总承包方拟订，对总承包有利，分包商往往对合同范围要进行讨价还价；(2)变更要明确处理程序和办法、费用；(3)甲乙方责任和义务；(4)违约责任明确：包括质量!工期等方面的惩罚规定；(5)支付方式或条件总包商要依靠合同谈判获得更有价值的价格，分包商也可通过谈判得到有利的合同支付条件；(6)风险和保险；(
31、7)争端和仲裁。2.5 合同文件经过合同谈判,将谈判结果整理，双方签署认可，即形成正式的合同文件。合同文件一般包括合同协议书，招标函、投标函、合同条件、业主要求、资料表、投标方施工技术方案和其他应该成为合同内容的文件。第三节 合同的执行合同的管理是一个动态过程，实质是监督合同的执行情况，努力促使合同卖方按合同要求认真完整地履行合同义务。3.1 不断明确和深化合同范围不断明确合同范围就是监督分包商履行合同的过程因项目有渐进明细的特点，随项目的不断进行，许多前期没有明确的问题逐渐的清晰起来。为了保证项目的顺利进行，就必须不断向分包商予以明确和理清。总包商必须时刻解释、理清合同范围，甚至重新定义合同
32、范围，这是合同管理在执行阶段的重要工作。另外，不断的理清合同范围，起了监控分包商按合同履行的作用和主动协调分包商的作用。对合同范围的管理有下列管理过程来实现：(1)实施计划。以总包商按合同规定要求分包商执行进度计划；(2)检查绩效。不断检查分包商是否按计划展开工作；(3)质量控制。监控分包商工程质量和服务是否满足合同规定；(4)变更控制。因渐进明细的特点，变更在所难免，按合同规定程序处理变更，既公平合理，又有效率。合同执行的首要任务，就是监督分包商履行合同义务。3.2 验收交接和缺陷修补(1)合同内应规定验收和交接程序进行。分包认为完工可验收时，应通知总包，总包方不得无故拖延，如因总包拖延造成
33、的损失，分包可以索赔；总包视情况可对分包工程部分或全部接受；由于总包向业主的移交与分包商向总包方移交并非同时，一般要规定分包商在其分项工程完工后，仍负有照管责任，直至工程顺利交接。(2)在保修期内，分包有义务无条件修复缺陷，若分包未能按时保质修复，总包商可自行修复，费用由分包支付。但分包以外的责任造成缺陷，分包商可按变更要求索赔。3.3 合同变更项目变更必然发生，总分包双方应在工程开始之初就在协商定变更的处理程序和方法，并写入合同文件。一般来说，分包商在总包提出变更之前或之后，有义务就变更内容提交一份书面文件，说明变更前当时的状况，实施变更后对进度的影响和价格的调整。总包方规定时间内，一般14
34、天予以回复，否则视为默认。3.4 合同支付合同支付应在合同签定时确定。合同支付是一种有效的管理和激励手段。合同支付方式，应根据实际情况确定。3.5 风险和保险风险分担应在合同订立时确定。材料价格上涨后，分包商为降低成本，材料以次充好，减少用工量，施工质量逐渐下降，为总包埋下质量隐患；安全文明施工方面，分包商减少投入，将安全责任向总包推卸，文明施工依赖总包协调，必须在合同之初，明确合理分担风险。在总价固定的合同下，承包商的利润往往就是对风险管理的节余。保险方面，总包商一般承担了较多的风险，对总包来说，应进行综合保险，以避免损坏。分包商可投保工程一切险。3.6索赔、争端、仲裁(1)索赔是总分包都可
35、运用的武器。一般在发生索赔事件28天内要发出索赔通知，提出报索赔资料，42天内报送完整的索赔报告(概述事项、索赔根据、索赔量计算内容、索赔证据)。注意索赔的时间效力，如未能在28天内发出索赔通知赔偿责任将被解除。无论总包还是分包，当发生可以进行索赔的事件时，应当进行跟随记录，不论责任归属，应先采取同期记录的方式，收集证据。如遇连续的事件，应及时的在索赔事件发生时，发出索赔通知，并提交临时报告，在索赔事件结束后28天内提交最终详细报告。索赔批准应是书面的批准分包有权得到能足以证明其损失的次部分费用。注意违反索赔的有关规定的违约行为，将影响索赔结果。(2)合同双方在合同订立时就争端的解决程序和规则
36、达成协议。争端发生可寻找双方认可第三方或组织予以裁决，(3)当争端在第三方裁决后还不能解决，则提请仲裁机构仲裁，直至法院诉讼。第四节 合同文件管理系统建立合同文件管理系统是合同管理的基础性工作。合同文件管理系统应有合同文件的文档化管理和合同事件的程序化管理。(1)合同的文档管理。合同文件主要包括:招投标文件正式合同文件、来往信函、会议纪要、各类支付款记录!变更文件、施工记录、财务报表、索赔文件、进度报表、开竣工文件、技术质量文件等。合同文件因为涉及财务信息，故应以财务方面的合同文件为主体，其次辅以技术的、质量的、进度的进行完善。项目应建立专门的合同文件管理系统，此工作对总包、分包商均有重要意义
37、。实际中分包商由于办公的局限性往往只注意干活，不注意收集整理相关文件，又与总包了解信息不平等，故经常使分包商自己的合法权益受损。应当建立合同报表。(2)合同事件程序化管理一般包括合同前期管理程序合同执行管理程序、变更控制管理程序、索赔程序等。第五节 结 语 建筑工程项目分包管理中的“合同管理”是分包管理过程的重中之重，贯穿于整个施工过程之中。因此，总包单位要以人为本，具有高素质的管理人才，充分发挥他们的主观能动性。只有这样，分包管理才有可能取得较好的成效。结论施工合同将业主与承包商的责任和义务紧密地联系在一起，并用法律手续固定下来。所以施工合同管理是承包商工程项目管工合同管理是承包商工程项目管理的核心工作，承包商只有加强合同管理，增强合同的法律意识，搞好施工合同的事前、事中、事后管理和控制，在管理上不断创新，才能在建筑市场竞争中站根，赢得更大的市场。