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1、第七章第七章 房地产市场营销策略房地产市场营销策略7.1 房地产市场营销价格策略 7.2 房地产市场营销渠道策略 7.3 房地产市场营销产品策略7.4 房地产市场营销促销策略7.5 房地产市场营销公共关系策略变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.1 房地产市场营销价格策略房地产市场营销价格策略p7.1.1 房地产价格特征n1、房地产价格特征p房地产土地价格不由生产成本决定 p房地产价格的保值与增值性 p房地产价格的长远性 p房地产价格的个别性 p房地产价格构成的复杂性 p 房地产价格表现形式的
2、多样性 p 房地产价格实质上是房地产权益的价格变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分n1、影响房地产价格的因素 p（1）一般因素人口状况 家庭结构 城市的形成及公共设施的建设状态 社会福利 p（2）经济政策因素 储蓄率储蓄率 利率及税收利率及税收 物价物价 p（3）区域因素 p（4）个别因素 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.1.2 房地产定价方法房地产定价方法p1、成本导向定价法 n（1）、
3、成本加成定价法 n（2）、投资收益率定价法 n（3）、目标成本定价法 p2、需求导向定价法 n认知价值定价法 n反向定价法 n需求差异定价法 p3、竞争导向定价法 n（1）、行情定价法 n（2）、直接竞争定价法 n（3）、倾销定价法 n（4）、拍卖定价法变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分p1、新产品定价策略 n（1）、高价撇油定价策略 p新产品具有独特的设计开发及促销技术 p消费者对产品品牌的认可度高，需求量大，需求迫切 p从市场方面来看，在短期内很难形成竞争对手 n（2）、低开高走定价策略
4、p市场容量大，薄利可以达到多销 p产品生命周期长，市场后劲足 p企业的生产开发能力能满足市场的需求 n（3）、中间路线定价策略 7.1.3 房地产定价策略房地产定价策略便于市场渗透，促进良性循环 便于日后的价格控制。低价开盘 便于周转，促进资金回笼 先低价开盘，容易实现前期购楼者的升值承诺 优点 初期利润相对较低、投资回收周期较长损害楼盘形象 缺点 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分p2、价格折扣、折让策略 n（1）、折扣定价策略 p付款时间及方式不同的折扣、折让策略 p数量折扣、折让策略 p
5、职能折扣、折让策略 n（2）、折让定价策略 p3、心理定价策略 整数定价策略整数定价策略 尾数定价策略尾数定价策略 习惯心态定价策略习惯心态定价策略 p4、差别定价策略 n（1）、个别因素差别定价策略 n（2）、用途差别定价策略 n（3）、交易对象差别定价n（4）、临近环境差别定价策略p5、产品组合定价策略n（1）、产品线定价 n（2）、系列产品定价变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分p1、房地产价格调整原因p2、房地产价格调整方式7.1.4 房地产价格调整策略房地产价格调整策略内部因素 外部因
6、素 不同付款方式不同付款方式的价格调整的价格调整直接的价格调直接的价格调整整优惠折扣调整优惠折扣调整 付款时间的调整 付款比例的调整付款利息的调整 p3、 房地产价格调整策略 n(1) 不同销售时期下的价格调整n(2)不同工程进度下的价格调整 p项目开工未久 p项目开始公开发售 p项目封顶 n(3)不同销售状况下的价格调整策略 旺销状况 滞销状况 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.2 房地产市场营销渠道策略房地产市场营销渠道策略p7.2.1 房地产营销渠道概述 n1、房地产市场营销渠道的概
7、念 n2、房地产市场营销渠道的功能主要功能主要功能 搜集信息功能搜集信息功能 促进房地产销售功能促进房地产销售功能 配合功能配合功能 谈判功能谈判功能 融资功能融资功能 分担风险功能分担风险功能 市场调查和预测功能市场调查和预测功能 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分n3、房地产市场营销渠道的类型及特点 p1、类型第一种类型：房地产直接营销渠道(即开发商自行销售)降低或减少营销成本 了解和把握顾客的需求控制营销策划的执行过程 有利于提升产品和企业品牌 优点资源不能有效利用 不易制定出全防卫、完
8、善的营销策略 缺点 第二种类型：房地产间接营销渠道发挥中间商的营销专业特长 有利于开发商选择合适的中间商 便于开发商合理配置有限的资源 优点中间商专业素质和职业道德水准差异很大 增加开发商的营销成本 缺点 房地产开发商 中间商 消费者（业主或租者）变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分n2、特点p作为不动产，房地产商品在买卖时，只有客户流动而无商品流动，在地理位置上销售组织与机构的设立应当具有较强的区域性。 p因为各房地产企业生产的房地产商品及经营水平不同，决定了企业采取自行营销，或找代理人销售等
9、不同渠道。 p自身销售力量最强的房地产开发企业可以选择最短的销售渠道，即直接将房地产商品送至用户手中，而不需通过中间商；自身销售力量弱的房地产开发企业，可通过中介环节，分散销售。 第三种类型：联合一体营销联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的操作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分p1、确定渠道模式 p2、了解渠道选择中的限制因素 7.2.2 房地产
10、营销渠道选择的步骤房地产营销渠道选择的步骤开发商自身的因素 房地产产品特性 顾客特性 中间商特性 环境特性 p3、确定中间商数目 n若在营销渠道选择中决定采用间接销售的渠道，则需确定中间商数目即渠道宽度决策。 n渠道宽度是指销售渠道的同一层次中使用中间商数目的多少。 n同一层次中使用中间商数目多，就是宽渠道；反之，同一层次中使用中间商数目少，就是窄渠道。 p4、规定渠道成员的权利和责任 n制定渠道成员的权利和责任时必须慎重，并要得到有关方面的配合响应。变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分p1、房
11、地产中间商的类型7.2.3 房地产中介代理房地产中介代理房地产经销商 房地产代理商 房地产经纪人 房地产中介商 房地产策划公司 p2、房地产中介代理 n(1) 房地产中介代理的涵义n(2)房地产中介代理的形式 联合代理 独家代理首席代理和分代理 买方代理、卖方代理和双重代理 p3、房地产中介代理的流程代理商市场研究寻找客户签订合同完成交易图7.1 分销代理运作流程 (1)二级市场上增量房地产分销代理(联合代理)流程 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分图7.2 独家代理流程图(2) 二级市场上增
12、量房地产独家代理的流程 接受独家代理委托微观环境研究市场研究分析宏观环境研究制定营销策略设计、开发建设市场定位售后服务交易完成反馈分析签订合同公开租、售变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.2.4 房地产展会销售房地产展会销售p1、房地产展会的内涵 p2、房地产展会上的展销技巧 n(1)做好前期准备工作 n(2)以良好心态参展，拓展品牌知名度 n(3)寻找潜在客户，吸引消费者 n(4)注意展会现场宣传效果 n(5)根据有效资料，实行展会后的跟进 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样
13、与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.2.5 房地产拍卖销售房地产拍卖销售p拍卖需要具备一定的条件：拍卖条件拍卖条件要有拍卖品要有拍卖品 有两个以上的竞买者有两个以上的竞买者 买卖中要含有价格竞争因素买卖中要含有价格竞争因素 价格竞争在买主中展开价格竞争在买主中展开 交易应通过中介服务交易应通过中介服务 p房产拍卖的发展趋势将呈现出三个特点： n一是拍卖品种多样化 n二是由政府委托或强制委托的房产拍卖标的将占主导份额 n三是拍卖公司的竞争遵循服务取胜 p房地产拍卖销售自身的优势：对于购房人来说，更直观、更透明 对于开发商来说，更省钱、更方便
14、 对于开发商来说，拍卖销售可以加快资金的回笼 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.3 房地产市场营销产品策略房地产市场营销产品策略p7.3.1 房地产产品开发策略 n1、房地产产品生命周期策略 p市场投入期的策略 p市场成长期策略 采取低价入市的定价策略 采取高价入市的定价策略 缓慢渗透策略 广告重心的转移 根据市场实际情况，综合运用多种销售方式 p市场成熟期策略 p市场衰退期策略 市场改进和产品改进，寻找新的消费者 营销组合改进 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相
15、连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分n2、房地产新产品开发策略 p新产品的界定 p房地产新产品的开发策略 地产产品的规划设计创新策略地产产品的规划设计创新策略 满足个性化需求满足个性化需求 经济性经济性 气候气候 历史和文化传统历史和文化传统 房地产产品的开发技术创新策略房地产产品的开发技术创新策略 房地产产品的服务创新策略房地产产品的服务创新策略 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.3.2 房地产产品组合策略房地产产品组合策略p1、房地产产品组合策略
16、概念 p2、房地产产品组合策略 n(1)产品线延伸策略 n(2)扩大产品组合策略 n(3)缩短产品组合策略 n(4)产品线现代化策略 n(5)产品线号召策略 向下延伸 向上延伸 向上向下双向延伸 深度开发 宽度开发 以产品线中低档产品项目进行号召 以产品线高档产品项目进行号召 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.3.3 房地产产品差异化策略房地产产品差异化策略p1、房地产产品差异化策略概念房地产产品差异化策略概念 p2、房地产产品差异化策略房地产产品差异化策略 n(1)房地产产品质量差异化
17、n(2)房地产产品特色差异化 n(3)房地产产品式样差异化 n(4) 房地产产品名称差异化 n(5)房地产产品服务差异化 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.3.4 房地产产品品牌策略房地产产品品牌策略p1、品牌的含义 n品牌的概念 n品牌的构成要素商标商标 品牌名称品牌名称商业特征角色商业特征角色 品牌标记品牌标记 n良好品牌定位，必须满足以下三点p品牌的核心价值必须建立在产品的优势或特征上 p品牌的核心价值必须符合目标人群的真实需求 p品牌要有绝对独特的个性和主张 变电站电气主接线是指变
18、电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分p2、房地产产品品牌策略 n品牌设计策略 p符合企业的市场定位策略与发展商经营战略 p品牌核心概念要有一个准确的长期定位 p建立一个完整、丰满、和谐的房地产品牌识别体系 p做好房地产品牌概念的策划 n展开整合营销传播 进行阶段性市场细分，确定各个扩张阶段的目标市场进行阶段性市场细分，确定各个扩张阶段的目标市场 按阶段性目标市场，设计定位准确的销售主张按阶段性目标市场，设计定位准确的销售主张 调动与整合发展商开发、营销、管理的全部力量调动与整合发展商开发、营销、管理的全部力量 注重对
19、顾客接触途径的创新与多样化组合注重对顾客接触途径的创新与多样化组合 注重信息传播方式的多样组合注重信息传播方式的多样组合 注重信息表现的创意性与震撼力注重信息表现的创意性与震撼力 注重与顾客建立快速的互动式沟通注重与顾客建立快速的互动式沟通 n长期保持房地产品牌策略的一致性 n运用顾客满意度调查推动房地产品牌形象改善 n 建立房地产品牌管理机制 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分p3、房地产企业进行品牌策略应注意之点 n注意提炼品牌核心理念 p这是品牌连锁的前提，没有一个品牌的核心理念，就无法
20、将各个分散的楼盘“连”在一起，“锁”在一起。n注意坚持统一的风格 p这种风格不仅是体现在建筑上，更多的是体现在品牌形象上 p品牌的风格一旦确定，就要跨越时间和空间的限制，始终如一的坚持下去 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.4 房地产市场营销促销策略房地产市场营销促销策略 p7.4.1 房地产促销概述 n1、房地产促销的概念 n2、房地产促销的作用 p传递房地产信息，沟通供需 p刺激市场需求，增加房地产的销售量 p稳定销售，占领市场 p树立良好的企业形象，建立房地产品牌 n3、房地产市场营
21、销促销方式 人员促销 广告促销 营业推广 公共关系促销 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.4.2 房地产组合促销策略房地产组合促销策略p 1、房地产组合促销策略概念 图7.3 组合促销组合促销非人员促销人员促销促 销 员售 货 员销售服务营业推广公共关系广告促销p 2、房地产促销组合的特点 n房地产促销组合是一个有机的整体组合 n构成促销组合的各种促销方式既具有可替代性又具有独立性 n促销组合的不同促销方式具有相互推动作用 n促销组合是一种动态组合 n促销组合是一种多层次组合 变电站电气主
22、接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.4.3 房地产广告促销策略房地产广告促销策略p 1、广告的涵义及房地产广告促销的特点n(1)、广告的概念 p广告一词源于拉丁语，含有“注意”和“诱导”的意思 p广告构成有五大要素 n(2) 房地产广告的特点 p房地产广告促销的广泛性 p房地产广告具有较强的区域性和针对性 p房地产建设周期长，广告具有信息不断传递的特点 p房地产广告具有独特性 p房地产广告具有很强的时效性 广告主 广告媒体 广告费用 广告受众 具体内容 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与
23、电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分p 2、房地产广告媒体及其选择 n(1)、房地产广告媒体的种类 报纸 杂志 广播 电视 户外广告 售点广告 直邮广告 传单海报网络传媒 空中飞物 n(2)、房地产广告媒体的选择 p 3、房地产广告的发布时间及效果评价 n(1)、房地产广告的发布时间 p合理安排广告节奏 p广告发布时间的安排n(2) 房地产广告效果评价p广告效果的形成过程 p房地产广告效果评价方法 集中型 连续型 间歇型 脉动型 传播效果评价法 心理效果评价法 销售效果评价法 广告视听率 ，广告记忆率 广告理解率 ，广告好感率 变电站电气主接线
24、是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.4.4 房地产营业推广策略房地产营业推广策略p 1、房地产营业推广策略的涵义 n(1) 房地产营业推广策略的概念n(2) 房地产营业推广策略的特征p有效直接 p刺激购买 p短期效果 p2、房地产营业推广的方法n(1) 召开新闻发布会n(2) 价格折扣、折让n(3) 赠送促销n(4) 抽奖促销n(5) 还款促销n(6) “噱头”促销n(7) 职能补贴n(8) 销售竞赛n(9) 展销会变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站
25、的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.4.5 房地产人员促销策略房地产人员促销策略p 1、房地产人员促销策略的涵义 n(1) 房地产人员促销策略的概念n(2) 房地产人员促销策略的特征p2、房地产促销人员的作用 n(1) 有利于消费者详细地了解房地产商品n(2) 成交率高，容易促成交易n(3) 可以及时反馈消费者对商品的看法，便于及时地改进工作 n(4) 有助于为消费者提供各项服务，树立企业的良好形象 n(5) 方便进行市场调研p3、房地产人员促销的过程n(1) 准备阶段n(2) 发现机遇阶段n(3) 留下良好的第一印象n(4) 产品介绍n(5) 谈判及成交n(6) 事后跟踪灵活性选
26、择性 及时性 情感性 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.5 房地产市场营销公共关系策略房地产市场营销公共关系策略p7.5.1 房地产公共关系概述n1、房地产公共关系的含义 n2、房地产营销公共关系策略应注意之点 p(1) 以长远为方针p(2) 以真诚为信条p(3) 以互惠为原则p(4) 以美誉为目标n3、房地产公共关系促销的功能树立良好的企业形象树立良好的企业形象 提供市场信息资源提供市场信息资源 协调与公众之间的关系协调与公众之间的关系 消除公众误解消除公众误解 及时分析监测环境的变化及
27、时分析监测环境的变化 促进楼盘销售促进楼盘销售 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.5.2 公共关系在房地产营销中的应用公共关系在房地产营销中的应用p1、 公共关系活动形式的选择 广告新闻媒介社交活动 优惠服务 社会活动 楼盘展销会 p2、 公共关系活动策划的步骤n(1) 分析企业形象现状n(2) 确定公关策划目标n(3) 确定公共关系策划的主要对象n(4) 制定公关策略实施计划n(5) 编写公共关系活动策划书n(6) 实施公共关系策略n(7) 公关策略实施后效果的评价反馈参与观察法 目标比较法 舆论调查法 销售额和利润贡献法 变电站电气主接线是指变电站的变压器、输电线路怎样与电力系统相连接，从而完成输配电任务。变电站的主接线是电力系统接线组成中一个重要组成部分7.5.3房地产市场营销策略案例房地产市场营销策略案例p案例1：n赤裸的价格威胁 p案例2：n销售代理炒热市场 p案例3：n房地产展销哄抬人气 p案例4：n家有梧桐树，不愁凤凰来 p案例5：n“像卖电器一样卖房子” p案例6：n公共关系策略成就楼市神话p案例7：n沈阳凯兴花园销售代理示范案例