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1、万科精装修房设计与施工管理万科精装修房设计与施工管理运营管理部2014年5月精装修交付培训课件2内容内容21.1.概述概述2.2.设计设计3.3.施工流程施工流程4.4.采购管理采购管理5.5.场地移交场地移交6.6.进度控制进度控制7.7.质量管理质量管理8.8.文明施工与成品保护文明施工与成品保护9.9.整改验收移交与整改验收移交与保修保修3与精装修住宅相关的背景与精装修住宅相关的背景 毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。 实行全装修交楼的利与弊。利： 方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。弊：
2、 管理力量增大；工期变长；投诉增加。4假想中的管理对象假想中的管理对象 广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 相似的设计相似的设计 快速的施工快速的施工 室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。5衡量成功与否的指标：客户满意度衡量成功与否的指标：客户满意度客户忠诚每户轻微质量问题数n一次接受率9x客户满意工程质量客户满意包括多个角度，多个维度6内容内容1.1.概述概述2.2.设计设计3.3.施工流程
3、施工流程4.4.采购管理采购管理5.5.场地移交场地移交6.6.进度控制进度控制7.7.质量管理质量管理8.8.文明施工与成品保护文明施工与成品保护9.9.整改验收移交与整改验收移交与保修保修7 批量精装修设计导则批量精装修设计导则，更多话题更多话题 精装修不是精装修不是“先毛坯，后装修先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结，设计应该从建筑结构阶段开始。构阶段开始。 可能遇到的问题可能遇到的问题定位问题：中性化设计？轻装修，重装饰？定位问题：中性化设计？轻装修，重装饰？低造价时低造价时中等造价时中等造价时高造价时高造价时 如何避免设计错误？如何避免设计错误？讨论讨论1 1， 讨论讨论2 2， 讨论
4、讨论3 3。 如何适当减少现场施工难度？如何适当减少现场施工难度？ 如何与采购密切配合，有效降低成本？如何与采购密切配合，有效降低成本？讨论的话题：讨论的话题： 如何体现个性化？如何体现个性化？ 由谁设计？由谁设计？ 如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？ 设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍籍有关设计的一些话题有关设计的一些话题8内容内容1.1.概述概述2.2.设计设计3.3.施工流程施工流程4.4.采购管理采购管理5.5.场地移交场地移交6.6.进度控制进度控制7.7.质量管理
5、质量管理8.8.文明施工与成品保护文明施工与成品保护9.9.整改验收移交与整改验收移交与保修保修9四阶段施工管理法四阶段施工管理法阶段阶段施工方主要工作内容施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容甲方、监理主要工作内容准备阶段与业主与监理沟通，排除设计问题，队伍组织，场地移交，材料采购，办公准备解决系统性的设计问题督促总包完成整改和移交统一不同施工单位之间的管理模式甲购物资采购准备工作无需移交的施工阶段泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架施工，门框底框施工甲分包单位进场准备按照规范检查施工质量甲购材料及时供应到现场需要移交的施工阶段木门门扇安装，卫生洁具安装橱柜面板安装，五金配件安装木地板安装督
6、促甲定分包分包服从管理按照规范检查施工质量整改、验收和移交地毯式检查整改，小业主提前开放甲方监理检查，分户验收，入伙移交督促施工单位自检，组织监理及甲方自身组织检查，组织小业主提前开放督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识10准备阶段工作准备阶段工作1开始开始2 2工棚搭建工棚搭建3办公设备进场办公设备进场4 4施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加5 5图纸会审图纸会审6 6施工组织设计报审施工组织设计报审7 7详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）8 8与总包开始移交场地与总包开始移交
7、场地, ,木门单位进场检查移交洞口木门单位进场检查移交洞口, ,橱柜单位进场测量尺寸橱柜单位进场测量尺寸, ,木地板单位进场检查场地木地板单位进场检查场地9 9冷水管打压，冷热水管对接长时间试验冷水管打压，冷热水管对接长时间试验, ,电气管线逐条测试移交电气管线逐条测试移交1010总包整改总包整改1111接收时的再次检查接收时的再次检查11无需移交阶段的工作无需移交阶段的工作12开工报告及正式开工开工报告及正式开工13样板层施工样板层施工14轻钢龙骨石膏板吊顶基层轻钢龙骨石膏板吊顶基层15乳胶漆刮腻子以及底漆乳胶漆刮腻子以及底漆16地砖铺贴地砖铺贴17门槛石、窗台石、其它石材铺贴门槛石、窗台石
8、、其它石材铺贴18木门单位正式开工，门框底框安装木门单位正式开工，门框底框安装,公共楼梯踏步砖铺贴公共楼梯踏步砖铺贴19墙砖地砖在门边、栏杆立柱附近的收口墙砖地砖在门边、栏杆立柱附近的收口24公共楼梯间墙面乳胶漆腻子及第一遍面漆施工公共楼梯间墙面乳胶漆腻子及第一遍面漆施工20厨房墙面不锈钢安装厨房墙面不锈钢安装,橱柜以及洗脸台的框架安装橱柜以及洗脸台的框架安装21正式的门框安装正式的门框安装22橱柜门扇、台面安装橱柜门扇、台面安装23乳胶漆第一遍面漆施工乳胶漆第一遍面漆施工12必须移交阶段的管理工作必须移交阶段的管理工作25入户门安装，上锁入户门安装，上锁26煤气分包单位进场，煤气表安装，空调
9、安装煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装27甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装28镜子安装镜子安装29卫生间、厨房五金安装卫生间、厨房五金安装30木地板单位正式进场，木地板安装木地板单位正式进场，木地板安装,踢脚线安装踢脚线安装31撕门、窗保护膜撕门、窗保护膜32最后一遍乳胶漆打胶最后一遍乳胶漆打胶13 首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。 这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的
10、发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。 广东的项目对于移交时的质量要求偏低，表现在成品保护方面要求也较低，因此很少项目需要按照我们期望的标准进行严格的移交。 这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。本阶段的工作重点本阶段的工作重点14地毯式整改、验收、移交阶段地毯式整改、验收、移交阶段33施工单位地毯式检查施工单位地毯式检查,包括重新试水打压、蓄水试验包括重新试水打压、蓄水试验34业主组织的地毯式检查业主组织的地毯式检查35小业主开放日及其随后的整改小业主开放日及其随
11、后的整改36入伙及随后的整改入伙及随后的整改37结算结算38保修保修1533.施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验：因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。34.项目公司组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。35.小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议项目公司很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少
12、客户投诉。为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由项目公司组织，专业公司完成。36.入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。入伙时，项目公司的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。37.结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：
13、有关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！38.保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。本阶段的主要工作本阶段的主要工作16检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。只要属于通病性质的问题，都应该在班组会议上专门强调。过程中应定期组织集中检查，奖励先进，鼓励后进。工程进展到80左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，管理班子应尽早组织检查，源源不断地将质量问题发送到班组
14、，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要很大的决心很大，组织要有序、检查落实要彻底。其次，对待小业主一定要态度谦恭有礼，觉得不可以冲撞。开放时还要做好卫生工作。第三，在移交入伙阶段，对于发现的质量问题，要有迅速的反应机制，因为投诉处理良好时，反而能提高满意度。第四，维修服务要争取达到海尔的星级标准。本阶段的工作要点是必须责任心强，态度要好，发现问题要跟踪落实。本阶段的工作重点本阶段的工作重点17内容内容1.1.概述概述2.2.设计设计3.3.施工流程施工流程4.4.采购管理采购管理5.5.场地移交场地移交6.6.进度控制进度控制7.7.质量管理质量管理8.8.文明施工与成品保护文明施
15、工与成品保护9.9.整改验收移交与整改验收移交与保修保修18 分判模式分判模式由装饰公司总包的模式由装饰公司总包的模式装饰数个独立分包模式装饰数个独立分包模式装饰包清工大量甲供材数个独立分包模式装饰包清工大量甲供材数个独立分包模式 材料设备的集中采购材料设备的集中采购 与各合作的单位的战略合作与各合作的单位的战略合作 甲供材甲供材关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式关于石材等非工厂产品的供应模式关于石材等非工厂产品的供应模式关于材料损耗的特别提醒关于材料损耗的特别提醒 装饰施工招标的注意事项装饰施工招标的注意事项当前的劳动力市场，转包与挂靠。大公司？家装公司？当
16、前的劳动力市场，转包与挂靠。大公司？家装公司？编制完善的工程量清单编制完善的工程量清单对于甲供材税费等的考虑对于甲供材税费等的考虑采购管理采购管理19 对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一 关注的质量要点关注的质量要点木材干燥水平。木材干燥水平。木材本身的品质。木材本身的品质。门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。饰面做法。饰面做法。油漆质量。油漆质量。门套的设计方式。门套的设计方式。 几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个阶段，采
17、购合同最好予以明确，将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确木门的采购木门的采购20 关注的质量要点关注的质量要点台面人造石的质量，价格差别可达台面人造石的质量，价格差别可达1010倍。倍。柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可
18、观。以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。封边条的工艺及材料。封边条的工艺及材料。各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。加工水平。加工水平。 施工阶段的划分施工阶段的划分橱柜的采购橱柜的采购21 几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。 活动部件的可靠性需要认真把握。活动部件的可靠性需要认真把握。 防潮能力常常不足。防潮能力常常不足。 制作安装的时间比较长。制作安装的时间比较长。 安装时对现场有一定影响。安装时对现场有一定
19、影响。衣柜及成品木作的采购衣柜及成品木作的采购22 木地板在广东用量一般，在上海不少房子内常常满铺木地板在广东用量一般，在上海不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东，我们怀疑大多数面积空鼓等严重质量问题。在广东，我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。组估计也不是很多。 不过，木地板的安装倒是非常快速。不过，木地板的安装
20、倒是非常快速。 上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。大，等等。木地板的采购木地板的采购23 尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：下问题： 瓷砖的损耗远大于定额值瓷砖的损耗远大于定额值 第二点，墙砖采用无缝砖时第二点，墙砖采用无缝砖时 第三点，排版设计时第三点，排版设计时
21、 第四点，色差第四点，色差 最好按照每一色号准备最好按照每一色号准备2 2的瓷砖用于物业维修。的瓷砖用于物业维修。 瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。其供货。 瓷砖的供应没有想象的那么麻烦瓷砖的供应没有想象的那么麻烦瓷砖的采购瓷砖的采购24 通常要求没有结构施工那么多，但是对其质量也不能通常要求没有结构施工那么多，但是对其质量也不能过分放松。过分放松。 白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。 质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题
22、。 如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求应如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求应予以较高程度的关注。予以较高程度的关注。水泥的采购水泥的采购25 腻子出现质量问题比想象的要多。腻子出现质量问题比想象的要多。 理论上成品腻子能保证质量，实际上并非如此理论上成品腻子能保证质量，实际上并非如此。 自己熬制腻子时自己熬制腻子时要保证质量要保证质量。 腻子腻子26 大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化的问题，因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施工，由工厂派人安装，质量好，速度
23、快。施工，由工厂派人安装，质量好，速度快。 有些设计将天花角线设计为木线条，对防止裂缝非常不有些设计将天花角线设计为木线条，对防止裂缝非常不利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建议一律采用石膏制品。建议一律采用石膏制品。 扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。平整的质量缺陷。 可以用中密度板代替石膏天花角线吗？可以用中密度板代替石膏天花角线吗？ 天花角线在不同位置时对观感的影响。天花角线在不同位置时对观感的影响。天花角线天花角线27各类装饰胶合板各类装饰胶合板
24、有关裂缝问题有关裂缝问题 有关含水率问题有关含水率问题省份省份最大最大最小最小平均平均省份省份最大最大最小最小平均平均黑龙江黑龙江14.912.513.6湖北湖北16.812.915.0吉林吉林14.511.313.1湖南湖南17.015.016.0辽宁辽宁14.510.112.2广东广东17.814.615.9新疆新疆13.07.510.0海南海南19.816.017.6青海青海13.57.210.2甘肃甘肃13.98.211.1四川四川17.39.214.3宁夏宁夏12.29.710.6贵州贵州18.414.416.3陕西陕西15.910.612.8云南云南15.910.612.8云南云南
25、18.39.414.4山西山西13.59.911.4北京北京11.410.811.1河北河北13.010.111.5天津天津13.012.112.6西藏西藏13.48.610.6山东山东14.810.112.9上海上海17.313.615.6江苏江苏17.013.515.3重庆重庆18.213.615.8安徽安徽16.513.314.9浙江浙江17.014.416.0江西江西17.014.215.6福建福建17.413.715.7河南河南15.211.313.228 卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，求选用比
26、较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易变黄。因为烤漆产品档次较低，容易变黄。 收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。 安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。，否则必定会影响吊顶质量。铝合金吊顶铝合金吊顶29 乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病。为减少乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病。为减少投诉，建议采购时选择档次较高的产品。投诉，建议采购时选择档次较高的产品。 乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问
27、题。乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题。通常按照面漆通常按照面漆7m7m2 2/L/L、底漆、底漆12m12m2 2/L/L比较公平（比较公平（随产品不同略有差别）。随产品不同略有差别）。乳胶漆乳胶漆30 石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。 石材编号是一件细致的工作，要求区分
28、不同的使用石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。几乎是灾难性的。 石材石材31 石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运由施工单位供应
29、。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。 石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。几乎是灾难性的。 石材石材32 容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采
30、用质量良好的银镜，玻璃胶采用中性，周边要求质量良好的银镜，玻璃胶采用中性，周边要求密封防潮。密封防潮。 镜子的损耗极高。镜子的损耗极高。镜子镜子33 一要防锈，二要耐用。尤其是水龙头，属于经一要防锈，二要耐用。尤其是水龙头，属于经常使用的部件，质量尤其要可靠。即便是简易常使用的部件，质量尤其要可靠。即便是简易龙头，为减少投诉，也建议用较高档次的产品龙头，为减少投诉，也建议用较高档次的产品。 五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。当然要予以重视。 五金件五金件34 马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安马桶的规格应该与现场预埋一致，否则
31、无法安装，或者改动太大。装，或者改动太大。 浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。 卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也判卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也判若云泥。若云泥。 卫生洁具卫生洁具35 集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。 开关插座开关插座36 对于大批量精装修来说，灯具的耐久性是优先对于大批量精装修来说，灯具的耐久性是优先要保证的问题。要保证的问题。 其次，因为施工过程中难免会遇到污染（如水其次，因为施工过程中难
32、免会遇到污染（如水泥或有侵蚀性的气体），灯具金属部分的防锈泥或有侵蚀性的气体），灯具金属部分的防锈能力值得关注。能力值得关注。 T5T5灯管的损耗率很高，引起投诉的可能性较大。灯管的损耗率很高，引起投诉的可能性较大。 感应开关用于控制节能灯时，因电感作用容易感应开关用于控制节能灯时，因电感作用容易引起闪烁，容易损坏，应避免这种设计。用于引起闪烁，容易损坏，应避免这种设计。用于控制控制T5T5暗藏灯带时，因灯具功率较大，需要采用暗藏灯带时，因灯具功率较大，需要采用加强型（加强型（52W52W），但也并非完美的组合。），但也并非完美的组合。灯具灯具37必须事先进行系统设计。必须事先进行系统设计。目
33、前家用空调安装的技术含量被大大低估。目前家用空调安装的技术含量被大大低估。空调空调38 系统设计系统设计 人性化人性化智能化智能化39内容内容1.1.概述概述2.2.设计设计3.3.施工流程施工流程4.4.采购管理采购管理5.5.场地移交场地移交6.6.进度控制进度控制7.7.质量管理质量管理8.8.文明施工与成品保护文明施工与成品保护9.9.整改验收移交与整改验收移交与保修保修40 对进度影响质量影响很大，甲方及监理应强力介入对进度影响质量影响很大，甲方及监理应强力介入场地移交。场地移交。 与土建进行场地移交的程序与土建进行场地移交的程序。 土建验收时的检查表格。土建验收时的检查表格。 场地
34、移交时可能发现的质量问题。场地移交时可能发现的质量问题。 处理移交拖延的策略。处理移交拖延的策略。 必须土建单位处理的质量问题。必须土建单位处理的质量问题。 可以由装饰单位有偿处理的质量问题。可以由装饰单位有偿处理的质量问题。 由装饰单位无偿处理的质量问题。由装饰单位无偿处理的质量问题。场地移交的注意事项场地移交的注意事项41 冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水
35、管道处于持压状态。对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。 强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。，开关插座不要装。 顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。 墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。 地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！要
36、找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！ 防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及上层防水。位做完填充层及上层防水。 保温层：先施工完毕。保温层：先施工完毕。移交时的场地状态移交时的场地状态42内容内容1.1.概述概述2.2.设计设计3.3.施工流程施工流程4.4.采购管理采购管理5.5.场地移交场地移交6.6.进度控制进度控制7.7.质量管理质量管理8.8.文明施工与成品保护文明施工与成品保护9.9.整改验收移交与整改验收移交与保修保修4343 与规划验收、竣工初验、竣工验收之间的关系。与规划验收、竣工初
37、验、竣工验收之间的关系。 项目发展整体计划项目发展整体计划 装修与主体施工之间的衔接计划装修与主体施工之间的衔接计划 封顶后粗装修与精装修并行的进度计划封顶后粗装修与精装修并行的进度计划 批量精装修的总进度计划批量精装修的总进度计划 单套房间的施工进度计划单套房间的施工进度计划 以周为单位的进度报表以周为单位的进度报表 以日为单位的工作安排以日为单位的工作安排进度控制概述进度控制概述44 开工前的准备阶段：不宜超过开工前的准备阶段：不宜超过2121天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。 泥水完工：自开工之日起，不超过泥水完工：自开工之日起，不超过
38、5050天。天。 乳胶漆：从开始就进场，第乳胶漆：从开始就进场，第5555天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第门槛石已经安装，门套即将进场。第9090天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。间。 门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不能太晚门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不能太晚。 木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。 门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。门扇：第一遍乳胶
39、漆结束，最好门扇装完。 卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第8080天左右装完。天左右装完。 五金件：第五金件：第8585天完工。天完工。 内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。 小业主开放：第小业主开放：第9090100100天左右比较
40、合适。天左右比较合适。 监理、甲方的检查和整改组织：预留了一个月左右的时间，应当是十分充足的。监理、甲方的检查和整改组织：预留了一个月左右的时间，应当是十分充足的。几个里程碑节点计划几个里程碑节点计划 45 场地移交。场地移交。 甲供材及甲分包。假定精装修人工费为甲供材及甲分包。假定精装修人工费为100100，则甲供材为，则甲供材为135135，甲分，甲分包为包为165165。可见管理重点应该在甲供材及甲分包。可见管理重点应该在甲供材及甲分包。 泥水的进度。泥水的进度。 通水通电时间。通水通电时间。 整改开始的时间与力度。整改开始的时间与力度。 资金支付。资金支付。 平面分布对管理效率的影响。
41、平面分布对管理效率的影响。 垂直运输的制约垂直运输的制约水泥砂水泥砂 约约3 3趟趟油漆等油漆等 约约1 1趟趟门门 约约2 2趟趟砖砖 约约2 2趟趟柜子柜子 约约1 1趟趟卫生洁具卫生洁具 约约1 1趟趟木地板木地板 约约1 1趟趟 约约1 1趟趟 1111趟趟假定三部电梯每日假定三部电梯每日1212小时负责运输，每次小时负责运输，每次1010分钟。则物资运输时间：分钟。则物资运输时间：运输时间运输时间500500111110/60/12/3=25.510/60/12/3=25.5天天 影响进度的关键因素影响进度的关键因素46 估算工程量估算工程量 泥工人数泥工人数泥水面积泥水面积/ /（
42、15152020）/ /泥水工程给定工泥水工程给定工期期 乳胶漆工人数乳胶漆工人数乳胶漆工钱总数乳胶漆工钱总数/100/100/总工期的总工期的8080 安装工、木工人数的估计。安装工、木工人数的估计。 杂工人数杂工人数装修总人工费装修总人工费1 1/60/60/工期。电梯工工期。电梯工另外计算。另外计算。 任务的连续性对劳动力人数的重大影响：每年生产任务的连续性对劳动力人数的重大影响：每年生产70007000套，要多少劳动力？多少管理人员？套，要多少劳动力？多少管理人员？劳动力估算劳动力估算47300300套同时施工时的劳动力估计套同时施工时的劳动力估计48批量精装修工程的管理已经相当成熟，
43、主要瓶颈不批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量，而主要取决于在于管理管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。劳动力供应。当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。一个严峻的事实。作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：有裨益：标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说，管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说，200200600600套作为一个
44、标段是合适的选择。套作为一个标段是合适的选择。保持任务的连续性。保持任务的连续性。避免恶性价格竞争。避免恶性价格竞争。 关注劳动力市场关注劳动力市场49 设计一个设计一个动态表格动态表格，掌握宏观进度，掌握宏观进度 设计一个表格，控制设计一个表格，控制移交进度移交进度 提高管理班子的提高管理班子的执行力执行力 对影响进度的各种因素要有对影响进度的各种因素要有预案预案 整改验收阶段的应急措施整改验收阶段的应急措施进度管理进度管理50内容内容1.1.概述概述2.2.设计设计3.3.施工流程施工流程4.4.采购管理采购管理5.5.场地移交场地移交6.6.进度控制进度控制7.7.质量管理质量管理8.8
45、.文明施工与成品保护文明施工与成品保护9.9.整改验收移交与整改验收移交与保修保修51 GB50210-2001GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50209-2002GB50209-2002建筑地面工程施工质量验收规范建筑地面工程施工质量验收规范 DB31/30-2003DB31/30-2003上海市住宅装饰装修验收标准上海市住宅装饰装修验收标准 各地政府发布的各地政府发布的分户验收标准分户验收标准 实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同 实用的检验标准是实用的检验标准是菜单式问题清单菜单式问题清单 过程
46、中搞一些有意义的过程中搞一些有意义的评比检查评比检查，做总结做总结，发，发奖状奖状和奖金和奖金检验标准检验标准52建立统一的、标准化的管理体系建立统一的、标准化的管理体系沟通评估沟通评估沟通评估沟通评估统一的工程管理体系统一的工程管理体系客户的客户的工程管理体系工程管理体系供应商在本工程供应商在本工程上的管理体系上的管理体系咨询公司的咨询公司的管理体系管理体系关键流程管理程序关键流程管理程序P1，2.支持性流程管理程序支持性流程管理程序P-1.1,1.2.C:安装类工程安装类工程作业指导书作业指导书B:装饰类工程装饰类工程作业指导书作业指导书A:操作类工程操作类工程作业指导书作业指导书协同工作
47、的可能性53第一部分：内部管理篇第一部分：内部管理篇1.6.4室内覆盖承建单位奖惩考评管理办法室内覆盖承建单位奖惩考评管理办法2.2.7基建工程监理工作详细内容及要求基建工程监理工作详细内容及要求1.1 职责1.6.5施工单位考评工作规范施工单位考评工作规范2.3室内覆盖工程1.1.1工程建设部及各室职责1.6.6基站钥匙使用处罚管理规定2.3.1室内覆盖工程监理工作规范1.1.2工程管理中心及各室职责1.7 综合管理2.3.2室内覆盖工程监理工作详细内容及要求室内覆盖工程监理工作详细内容及要求1.2 项目管理1.7.1工程设备管理工作规范2.4传输工程1.2.1项目管理规范管理办法1.7.2
48、工程资料管理工作规范2.4.1传输工程监理细则1.2.2项目经理人操作指南1.7.3公文收发管理办法2.4.2传输工程监理工作内容及要求传输工程监理工作内容及要求1.3 质量管理1.8 信息管理2.5无线工程1.3.1选址工作规范1.8.1工程管理中心服务器管理办法2.5.1无线工程监理细则1.3.2前期配套工程施工管理规范1.9 安全管理2.5.2无线工程监理工作详细内容及要求无线工程监理工作详细内容及要求1.3.3交换工程管理规范1.9.1工程管理中心安全生产事故申报制度第三部分 施工管理篇第三部分 施工管理篇1.3.4动力工程施工管理规范1.9.2工程施工现场安全巡检管理制度3.1交换工
49、程1.3.5基站无线工程施工管理规范1.9.3工程敏感操作界限界定表3.1.1搅浑工程施工作业指南1.3.6室内覆盖工程施工管理规范1.9.4交换及新技术工程安全管理规定3.1.2电源工程直流部分施工作业指南1.3.7传输工程管理规范1.9.5无线工程安全管理规定3.1.3电源工程交流部分施工作业指南1.3.8整改工程施工工作规范1.9.6传输工程安全管理规定3.1.4UPS电源工程施工作业指南1.3.9交换局拆除工程工作规范1.9.7基建工程安全管理规定3.2基建工程1.3.10网络物业维护工作规范1.9.8工程期间网络信息安全管理规定3.2.1基站工程前期配套工程作业指南1.3.11A类工
50、程建设工作规范1.9.9办理机房出入证补充管理办法3.2.2机房改造工程施工作业指南1.4 进度管理第二部分 监理管理篇第二部分 监理管理篇3.2.3结构加固工程施工作业指南1.4.1监理管理工作规范2.1交换工程3.3室内覆盖工程1.4.2委托施工监理工作规范2.1.1交换工程监理细则3.3.1室内覆盖工程施工作业指南1.4.3工程监督控制工作规范2.1.2电源工程监理细则3.3.2直放站工程施工作业指南1.5 成本管理2.1.3交换及动力工程监理工作详细内容及要求3.4传输工程1.5.1工程建设合同管理规范2.2基建工程3.4.1SDH设备安装施工作业指南1.5.2工程结算管理规范2.2.