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1、处理房屋买卖合同纠纷处理房屋买卖合同纠纷1买房子是一件大事，这关系到购房者以后的许多方面，房屋买卖的状况在现在社会是特别多的，二手房的买卖也一样，不管是房屋买卖还是二手房的买卖，都是要事先约定好的，但是也会出现违约的状况。泰仁在线律师询问中心共享：二手房买卖房东违约怎么赔偿？1、首先得看你们当时签订的买房条款，是否涉及到违约金条款。2、假如有具体的条款，你也同意不购买此房，可以按违约条款走。3、假如没有详细的违约条款，须要与购房者沟通协商。同时也可询问相关律师，对于违约的一个判定，最大程度挽回你本人的损失。二手房买卖中出卖人违约怎么办：二手房买卖中出卖人违约后，可以依据买受人自己想如何处理而确
2、定怎么解决。详细为：1、假如想接着履行合同，主见延期履行违约金，合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。2、假如想解除合同，主见解约违约金，一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。当事人一方违约后，对方应当实行适当措施防止损失的扩大;没有实行适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方担当。假如当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。二手房买卖常见的违约情形：1、出卖人将房屋干脆卖给第三人假如出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，依据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以
3、向法院恳求要求对方接着履行合同。假如出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能接着履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人依据房屋差价赔偿违约责任。2、出卖人要求提高房价办理过户在实际买卖过程中，许多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。在这种状况下，买房人应当马上向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能接着履行，同时要求法院判定出卖人接着履行合同。3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效在这种状况下，买房人假如在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并
4、且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但假如是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求接着履行合同。处理房屋买卖合同纠纷2购房者购买二手房时候，遭受一房多卖情形，数份合同对房屋价款和履行方式约定不一样，以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷，实际出资却不能证明当事人之间系借名关系等，该如何处理?1、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理?出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求接着履行合同的，原则上应根据以下依次确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋全部权转移登记的
5、;(2)均未办理房屋全部权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋全部权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公允合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人接着履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以依据案件详细状况确定是否追加其他买受人作为第三人参与诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求接着履行合同的，应当依据前款原则协调处理。2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一样的，怎么处理?当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等
6、约定存在不一样，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定接着履行。对于当事人在房屋买卖中的确存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违反双方的真实意思表示，而无效，仍应根据实际交易价格履行。3、以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理?当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋全部权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他缘由依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外
7、。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。4、一方当事人的确为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理?当事人一方供应证据证明其对房屋的购买的确存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主见确认房屋归其全部或要求登记人办理房屋全部权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主见出资债权的，应当依据出资的性质根据相关法律规定处理。也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主见双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋全
8、部权。5、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主见确认房屋归其全部或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋全部权转移登记的，一般不予支持。也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的状况下，不行能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。6、房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否干脆要求确定房屋归其全部?房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋全部权转移登记，买受人提起房屋确权之诉
9、，要求确认房屋归其全部的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼恳求要求出卖人办理全部权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼恳求，不予支持。也就是说，卖方未履行办理全部权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可干脆要求确认其享有物权。7、房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权?房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。假如因不行抗力或情事变更等缘由，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。房屋买卖合同签订后，一方当事人不
10、同意接着履行，情愿以担当相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求接着履行，经审查合同接着履行不存在现实困难的，应当判决双方接着履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。8、房屋买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理?当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以根据约定以丢失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。处理房屋买卖合同纠纷3房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交
11、付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩处性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。房屋买卖合同纠纷产生的缘由房屋作为基本的生活资料和生产资料，对单位、对个人事关重大。一方面，经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高，使得土地、房屋的供应跟不上需求，供需失调简单引起利益冲突;另一方面，某些客观状况的改变，如价格波动、质量问题、因特别缘由不能按时交付房屋等，也会引起利益冲突;第三，商品房买卖合同本身不规范、不详细、不明确，或者在合同履行过程中，当事人一方甚至双方发生违约现象，同样会引发利益冲突;第四，商品房买卖合同当事人一方甚至双方违
12、反房地产管理法律、法规，侵扰他人的合法权益，也是造成商品房买卖合同纠纷的一个主要缘由。房屋买卖合同纠纷出现的司法难题第一，关于认购协议与定金的效力问题。认购协议是广泛存在于房屋销售中的一种文书，因认购协议签署后无法达成房屋买卖合同而引发的案件的数量已经在不断地上升。由于买受人在签订认购协议后，往往要先行支付几千元到几万元的定金，假如双方不能达成正式的商品房买卖合同，买受人更简单成为受损方，买受人索还定金则成为必定，从各个区县法院审理的案件看，因认购协议产生的纠纷原告全部为买受人。其次，关于办理房屋权属证书义务担当问题。现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋全部权证和国有土地运用证导致的买
13、受人办证拖延。那么买受人购买房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有的经营者在集体土地上开发建立商品房，消费者根本事不到产权证书。现此类案件审理中出现的难点问题是在合同没有约定的状况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。第三，政策调整后的税费分摊。税费分摊争议是指受税收政策的影响，一些房屋买卖合同的履行跨越两个或者两个以上的税收政策时期，税收政策的改变对交易双方均可能产生影响，税收政策改变引起的营业税、契税增加或者削减所引发的成本分摊和合同效力问题争议。房屋买卖合同纠纷的司法应对首先，签订合同前，要严格审查售房的主体资格。房屋买卖纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或者
14、资信状况不了解而产生的。要避开和削减纠纷的发生，在签订正式房屋买卖合同前，包括签订意向书或缴纳定金时，要先审查发展商的“五证”，即国有土地运用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房屋预售许可证，特殊是国有土地运用证和商品房屋预售许可证这两证，要仔细查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。因此，在签订认购协议缴纳定金时，要先了解主合同无法签订时，定金是否能够返还;买受人在签订认购书，被收取数万元的定金后，开发商是否会有“潜规则”抛出不合理交易条件，胁迫买受人签订违心合同。其次，在办理房屋权属证书的问题上，依据
15、国务院城市房地产开发经营管理条例第33 条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付运用之日起90日内，办理土地运用权变更和房屋全部权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地运用权和房屋全部权的登记手续。房地产开发企业应当帮助商品房购买人办理土地运用权变更和房屋全部权登记手续，并供应必要的证明文件。在出卖人不按时供应产权证书，或者不供应相应的证明文件的状况下，买受人房屋的产权证书就无法办理。所以，在买受人与出卖人两者之间互有帮助履行之义务。因此，在敬重双方当事人意思自治的基础上，买受人要要求出卖人担当相应的义务。买受人可以要求出卖人签订协议，严格依据合同的约定，根
16、据双方约定的办证种类进行办证;在双方没有进行约定的状况下，应当由相关的房地产主管部门确定房屋的办证种类。最终，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定;当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应依据国家税费法规确定担当主体。若双方当事人对税费的支付做出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一样外，增减部分仍应按国家税费法规确定担当主体。双方不能达成一样看法的，人民法院不宜干脆对合同予以适当调整或判决解除合同，双方仍应履行合同义务。总之，房屋买卖并不是像一般的商品买卖那样简洁，它是一个系统工程。在买卖房屋过程中，不仅涉及到合同的合理确定，要对合同条款细致探讨琢磨，更重要的是要站
17、在把握全局的高度上，了解交易双方买卖的动机和实力，了解相关的法律条款，避开在法律已经明确的问题上犯常规性的错误。即使在发生房屋买卖合同纠纷，我们也要保持镇静。处理房屋买卖合同纠纷4购房者和开发商签订购房合同后，该合同就是证明购房者购买房屋的合法凭证。一份完整的购房合同共有四本：开发商二本，房管部门备案一本，购房者一本。假如购房者要办理银行按揭的话，购房者全部的那本合同要放在银行质押。开发商在办理房屋产权证书时，须要将全部的四本合同拿到房管部门才能够办理产权证书，缺少任何一本都不行。所以购房者肯定要妥当保管好自己的购房合同，假如丢失了，要刚好实行相应的补救措施，而在不同的时期所实行的补救措施各不
18、相同，大致可分为以下三种：一、在购房合同没有做预售登记前，假如购房者丢失合同，只需将剩余的合同作废，和开发商重新签订一份合同。购房者须要支付的费用是一份合同的工本费，约二百元左右。二、在购房合同做完预售登记，没起先办理银行按揭前，假如购房者丢失合同，所实行的措施是在报纸上刊登声明合同作废，到三个月期满后，拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再去做预售登记。这期间购房者须要支付的有刊登声明的费用，合同的工本费，新合同的印花税。三、在购房合同做完预售登记，已经办理银行按揭后，假如购房者丢失合同，除须要办理其次种状况所办理的手续外，购房者还要和办理贷款的
19、银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押，因为原先的购房合同已经注销了，换成新的合同，也就是说购房者和银行所签的借款合同里的合同号已经发生改变了，尽管购房合同里面的内容没有改变，但依据民法典规定，该借款合同已经发生变更，所以须要和银行签变更协议。这期间购房者须要支付的费用和其次种状况基本相同。此外，须要提示购房者的是，在整个购房过程中，合同常常须要交接，而合同的丢失也并不都是发生在购房者身上，有些时候开发商、律师、银行由于过失也会出现丢失合同的状况。所以在交接合同时肯定要求对方出具书面的凭证，以证明自己已经将合同交给对方。否则一旦发觉丢失，大家相互推卸责任，最终吃亏的还是购房者。处理房屋
20、买卖合同纠纷5在二手房买卖过程中，由于房屋的户籍属性或户籍管理的房屋属性而引发的纠纷许多，户口问题必需得到购房者的足够重视。引发户口问题的缘由主要有以下三个方面：第一，房屋权属管理和户籍管理不行分别;其次，法院不能干脆对户口迁移作出民事判决;第三，现有的户籍管理政策存在洞，难以应对房屋转让过程中产生的户口问题。那，在实际二手房买卖过程中，购房者应当如何处理户口问题呢第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应亲自或托付房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其
21、他人的户口仍迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。托付中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺瞒行为。如核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及约责任条款和司法救济条款。其次，在买卖合同中设定户口迁移条款和约救济条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应留意哪些问题呢首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。其次，应约定详细的约责任。比如，逾期一天的罚金;在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的肯定期限内将户口迁出的话，
22、购买方要审慎确定是否要接受这样的交易条件。曾有一当事人询问，问是否可以有变通措施允许出售方在交易后一年内迁出户口，且又能防范风险。因为下家很喜爱上家的房子，除户口问题以外的其他交易条件都很满足。从促成交易和降低风险的原则动身，笔者向其供应了两条建议：一是约定较高的逾期约责任，并要求出售方供应现金担保;二是要求出售方供应可以接受其户籍迁入的直系亲属的住房地址，若到期迁，该亲属户主同意其户籍迁入，下家有权申请强迁户口。这个建议最终被他们接受，双方进行了交易。实际工作中曾遇到许多交易完成后出售方能按约迁移户口的纠纷。干脆向法院起诉只能追究约责任，却不能诉请迁移户口，而有的当事人有约定详细的约责任标准
23、，状况更加糟糕。一般状况下，除了追究合同责任以外，购房者可以求助于警署或启动行政救济程序。但不行回避的一个问题是，现有的户籍管理规定并对因房屋转让而产生的户口迁移问题进行针对性规定，导致了制度性洞。由于户籍管理的相关规定对户籍迁移和分户有着较为死板的规定，对于出售方迁出的状况下，购房者的户口难以迁入。针对上述问题，建议相关部门可以实行以下措施解决纠纷：第一，设定户籍转移的前置审查程序。既然户籍管理和房屋的产权管理不行分别，爽性设定在产权转移时的户籍审查，设定合理的户籍审查义务，以避开问题的出现。其次，实行敏捷的分户措施。对于上家户口在房屋转让过程中因种种缘由而导致能迁出的，实行分户策略，将原上家户口变成空挂户口，以解决购房人的户口迁入问题;实践中也有这样做的，但严格意义上来说，尚属于协调处理的结果，和现有的政策口径存在肯定的冲突。第三，设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办，出售方出售房屋后肯定期限内迁移户口的，可以通过肯定的程序将这类户口封存起来，以解决敏捷分户而可能带来的后遗症。